هل ضمان المقاول إلزامي في التحول الحضري، وهل يمكن للمقاول الحصول على رخصة بناء إذا لم يقدم الضمان؟

ضمان المقاول التزام قانوني

القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث، نص صراحةً على إلزامية الضمان في مشاريع التحول. وفقًا للقانون، يتعين على مقاول البناء الذي يتولى أعمال البناء للمشاريع التي سيتم تنفيذها في المناطق والقطع الخاضعة لهذا القانون، الحصول على تأمين إنجاز المبنى أو توفير الضمانات والشروط الأخرى التي تحددها الرئاسة قبل الحصول على رخصة البناء (القانون رقم 6306، المادة 8/6). ولأن هذا الحكم يتضمن عبارة “إلزامي”، فهو ذو طبيعة آمرة؛ ولا يمكن إلغاؤه باتفاق الأطراف.

تم تجسيد هذا الحكم الإطاري للقانون في الفقرة التاسعة من المادة 13 من اللائحة التنفيذية. ووفقًا للائحة، يعتبر تقديم الضمان إلزاميًا في التطبيقات التي ستُنفذ في المناطق الخطرة، ومناطق البناء الاحتياطية، والقطع التي توجد فيها مبانٍ خطرة (اللائحة التنفيذية، المادة 13/9). وكما يتضح، فإن القانون واللائحة التنفيذية يلزمان بتقديم الضمان بنفس الاتجاه، دون ترك أي مجال للاجتهاد.

ماذا يحدث إذا لم يقدم المقاول الضمان؟

الضمان هو شرط مسبق قانوني لرخصة البناء. لا يمكن للإدارة إصدار رخصة بناء ما لم يودع المقاول الضمان؛ لأن التزام الضمان قد تم تعريفه كشرط يجب استيفاؤه “قبل الحصول على رخصة البناء” (اللائحة التنفيذية، المادة 13/9-ج). وبالتالي، فإن النتيجة الأكثر وضوحًا للمقاول الذي لا يقدم الضمان هي عدم تمكنه من بدء البناء بشكل قانوني.

المعنى العملي لذلك هو: إذا قال المقاول “خطاب الضمان مكلف، دعونا لا نقدمه” ، فهذا غالبًا ما يكون علامة على أن قدرته المالية لا تكفي لتغطية تكاليف المشروع. ويُعد الضمان أيضًا بمثابة مرشح يضمن اختبار الكفاءة المالية للمقاول قبل بدء المشروع. ومن وجهة نظر المالك، يجب اعتبار هذا الموقف بمثابة جرس إنذار. إن توضيح ما إذا كان المقاول قادرًا على الوفاء بالتزامات الضمان قبل توقيع العقد يمنع وقوع أي أضرار محتملة في المستقبل من البداية. لذلك، عند إعداد عقد بناء مقابل حصة في الأرض، من المهم جدًا كتابة نوع الضمان ومبلغه وشروطه بوضوح في العقد.

يمكن استخدام تأمين إكمال المبنى بدلاً من الضمان

وقد حددت التشريعات بديلاً للضمان. فإذا قام المقاول، بدلاً من تقديم مبلغ نقدي أو خطاب ضمان للإدارة، بالحصول على تأمين إكمال المبنى، فلن يُطلب منه تقديم ضمان إضافي (لائحة التطبيق مادة 13/9-غ). ويتم تحديد نطاق هذا التأمين ومبادئ تطبيقه من قبل هيئة تنظيم ومراقبة التأمين والمعاشات التقاعدية الخاصة (SEDDK)، وقد دخلت شروطه العامة حيز التنفيذ في 10/06/2024. وبالتالي، فإن الإجابة الكاملة على سؤال “هل الضمان إلزامي؟” هي كالتالي: يجب على المقاول إما تقديم ضمان أو الحصول على تأمين إكمال المبنى؛ يجب توفير أحدهما بالتأكيد. للاطلاع على تفاصيل هذا الموضوع، يمكنكم مراجعة مقالنا بعنوان تأمين إكمال المبنى في التحول الحضري.

كيف تسير العملية في إسطنبول، توزلا، بنديك، كارتال، وجبزي؟

تشهد مناطق مثل الجانب الأوروبي من إسطنبول، والجانب الآسيوي (بنديك، كارتال، مالتيبي، توزلا)، ومقاطعات كوجالي مثل جبزي وداريجا، كثافة عالية في التحول الحضري. في هذه المناطق، يُعد إجراء الكشف عن المباني الخطرة، واستكمال عملية كيفية الكشف عن المباني الخطرة، ثم الانتقال إلى مرحلة التعاقد مع المقاول، سيرًا شائعًا للأحداث. يُعد تقديم الالتزام بالضمان بشكل صحيح إلى البلدية المعنية أو رئاسة التحول الحضري في كل مرحلة شرطًا أساسيًا لتقدم العملية بشكل قانوني. يمكنك الوصول إلى النص الحالي للوائح الرسمية عبر نظام معلومات التشريعات، وإلى أحدث التعديلات عبر الجريدة الرسمية.

الأسئلة المتكررة (SSS)

هل تقديم الضمان إلزامي في التحول الحضري؟ نعم. وفقًا للمادة 8/6 من القانون رقم 6306 والمادة 13/9 من لائحة التنفيذ، يُعد تقديم الضمان أو الحصول على تأمين إنجاز المباني إلزاميًا في المشاريع التي تُنفذ في المناطق الخطرة، ومناطق البناء الاحتياطية، والقطع الأرضية التي توجد بها مبانٍ خطرة.

هل يمكن للمقاول الحصول على رخصة بناء إذا لم يقدم الضمان؟ لا. الضمان شرط يجب توفيره قبل رخصة البناء. لا يمكن للإدارة إصدار رخصة بناء دون إيداع الضمان (لائحة التنفيذ م. 13/9-ج).

هل يمكن تقديم ضمان آخر بدلاً من الضمان؟ نعم. إذا قام المقاول بالحصول على تأمين إنجاز المباني، فلا يشترط تقديم ضمان إضافي (لائحة التنفيذ م. 13/9-غ).

من يتلقى الضمان؟ في القطع الأرضية التي توجد بها مبانٍ خطرة، يُقدم الضمان للإدارة المعنية (البلدية)، أما في المناطق الخطرة، فيُقدم إلى رئاسة التحول الحضري (لائحة التنفيذ م. 13/9-أ و ج).

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

على الرغم من أن التزام الضمان قد يبدو للوهلة الأولى عملية إدارية بسيطة، إلا أنه ضمان حاسم يحمي استثمار المالك بأكمله. قد يؤدي عدم صياغة بند الضمان بشكل صحيح في العقد الموقع مع المقاول إلى ترك المالك دون مخاطب إذا تخلى المقاول عن العمل. يحمي المحامي المتخصص في مجال التحول الحضري وقانون العقارات المالك من خلال عكس نوع الضمان ومبلغه وشروطه بشكل صحيح في العقد؛ وكذلك من خلال التحقق مما إذا كان الضمان قد قُدِّم إلى الإدارة وفقاً للإجراءات. بصفتنا مكتب 2M للمحاماة (المحامية مريم جوناي)، ومقره في توزلا ويقدم خدماته في الجانب الأناضولي من إسطنبول ومنطقة كوجالي، نحن بجانبكم في كل مرحلة من مراحل عمليات الضمان والعقد في ملفات التحول الحضري في بنديك، كارتال، مالتيبي، جبزي، وداريجا.

تم إعداد هذا المحتوى بناءً على النص الحالي الساري لقانون رقم 6306 ولائحته التنفيذية (بما في ذلك التعديلات المرقمة 32751 بتاريخ 13/12/2024 و 33158 بتاريخ 04/02/2026). يجب التحقق من تكاليف الوحدة التقديرية للبناء الحالي والنصوص التشريعية من المصادر الرسمية قبل النشر.