توزلا / اسطنبول | مكتب المحاماة 2M Hukuk | القانون رقم 6306 ولائحة تطبيقه

مقدمة: “لدي شقة محجوزة، هل لا أستطيع الدخول في عملية التحول الحضري؟”

نواجه هذا السؤال كل يوم. أصحاب الشقق التي عليها حجز تنفيذي أو قرار حجز احتياطي، إما يلتزمون الصمت ظناً منهم أنهم لا يستطيعون الانضمام إلى العملية؛ أو يحاول الجيران من الطرف الآخر “شقتك محجوزة، لا يمكنهم جعلك توقع” عرقلة العملية بقولهم.

كلا الحالتين خاطئتان قانونياً.

حقوق مثل الرهن العقاري، والحجز الاحتياطي، والحجز، وحق الانتفاع على الحصة المعروضة للبيع لا تمنع البيع؛ هذه الحقوق تستمر في ثمن البيع ويتم حجب المبلغ وإبلاغ الدائنين. 2mhukuk

في هذه المقالة، نتناول المصير القانوني لشقة مثقلة بحجز تنفيذي خلال عملية التحول الحضري — في إطار مواد القانون ولائحة التنفيذ والسوابق القضائية الحديثة — مصحوبة بأسئلة وإجابات ملموسة.

1. القاعدة الأساسية للقانون: الحجز لا يمنع

تتضمن المادة 6/1 من القانون رقم 6306 نصًا واضحًا ينهي النقاش حول الموضوع:

“تستمر جميع أنواع الملاحظات المسجلة في سجل هذه العقارات، والتي تقيد أو تحظر الحقوق العينية والشخصية وحق التنازل، على الحصص. هذه الحقوق والملاحظات لا تشكل عائقًا أمام إجراء المعاملات المتعلقة بالتوحيد، الإفراز، تصحيح المساحة، التقسيم، الإنشاء، التنازل، التسجيل، تأسيس حق الارتفاق الطابقي والتملك الطابقي في السجل العقاري، ولا يُشترط موافقة المالكين والأطراف المعنية في هذه المعاملات.”

النتيجة المستخلصة من هذا الحكم لا جدال فيها: حتى لو كان سجل سند الملكية الخاص بك يتضمن حجزًا تنفيذيًا، أو حجزًا تحفظيًا، أو إجراءً قضائيًا، أو أي مزيج منها —

يمكن اتخاذ قرار التحول الحضري،

يمكن تنفيذ الهدم،

يمكن توقيع عقد مع المقاول،

يمكن إجراء نقل ملكية السجل العقاري،

يمكن تأسيس حق الارتفاق الطابقي والتملك الطابقي.

لا يشترط موافقة دائرة التنفيذ أو المحكمة أو الدائن لجميع هذه المعاملات.

2. مفهوم “الشقة تحت التنفيذ”: ما هي الحالات التي تندرج تحت هذا النطاق؟في اللغة اليومية، يشمل مصطلح “شقة تحت التنفيذ” عدة حالات قانونية مختلفة. في جميعها، القاعدة واحدة:

الحجز التنفيذي: هو الحجز الذي تسجله دائرة التنفيذ في السجل العقاري بناءً على طلب الدائن. لا يمكن للمدين إجراء البيع؛ لكن المعاملات ضمن نطاق التحول الحضري تعتبر استثناءً لهذا الحظر.

حجز تحفظي: إجراء مؤقت يوضع على العقار بقرار من المحكمة قبل رفع الدعوى. يمنع نقل ملكية العقار؛ ومع ذلك، لا يمكن إيقاف إجراءات التحول الحضري.

إشارة الحجز: إشارة تسجل في خانة البيانات بسجل الطابو، تعلن عن البيع. لا يعيق وجودها العملية؛ ويُعتبر المشتري قد استلم العقار مع هذه الإشارة.

قرار البيع بموجب المادة 134 من قانون التنفيذ والإفلاس: إذا قرر مكتب التنفيذ البيع ولكن لم يتم البيع بعد، يمكن لعملية القانون رقم 6306 أن تسبق هذا البيع. تتطلب هذه النقطة اهتمامًا خاصًا.

3. خطوات الشقة المحجوزة في العملية

اجتماع اتخاذ القرار: إذا حققت الأغلبية المطلقة، يمكن الدخول في عملية التحول الحضري حتى لو كان العقار المعني محجوزًا أو مرهونًا؛ ويستمر الرهن أو الحجز أيضًا في المبنى الجديد الذي تم إنشاؤه ضمن نطاق التحول الحضري. يمكن لمالك الشقة المحجوزة حضور الاجتماع، والتصويت، والمشاركة في القرار.

مرحلة العقد: على عكس ما يُسأل عنه كثيرًا، فإن وجود قيود مثل الحجز أو الرهن العقاري وما إلى ذلك على العقار لا يمنع إبرام العقد. يجب كتابة معلومات جميع الملاك وأصحاب الحقوق العينية المحدودة في العقد، حتى لو لم يشاركوا في التوقيع.

مرحلة الهدم: لا يمكن للحجوزات على العقار أن تمنع الهدم. بعد هدم المبنى، يتم إلغاء حق الارتفاق الطابقي والملكية الطابقية تلقائيًا دون الحاجة إلى موافقة؛ ويتم تسجيل العقار كقطعة أرض باسم مالكيه بنسبة حصصهم.

حقوق الحجز في مرحلة الأرض: تستمر الحجوزات والإشارات المسجلة في السجل على حصة الأرض كما هي. ومع ذلك، فإن استمرارها لا يشكل عائقًا أمام عمليات مثل التوحيد أو الإفراز أو إنشاء حق الارتفاق الطابقي.

في المبنى الجديد: عند تأسيس ارتفاق الطوابق للمبنى الجديد، يتم نقل الحجز فقط وفقط إلى القسم المستقل الذي سيحصل عليه المالك الملزم. لا يتأثر أصحاب الطوابق الآخرون بهذا العبء؛ ويحصلون على شققهم الجديدة بسند ملكية نظيف.

4. المالك المحجوز الغائب: ماذا يحدث في عملية المزاد العلني؟يمكن بيع حصة المالك المحجوز الذي لم يشارك في العملية أو لم يحضر الاجتماع بالمزاد القسري. في هذه الحالة، القانون واضح للغاية:

المادة 6/1 من القانون: “الحقوق الموجودة على الحصص التي سيتم بيعها بالمزاد العلني، مثل الرهن، والحجز التحفظي، والحجز، وحق الانتفاع، تستمر على سعر البيع بعد البيع. بعد عملية البيع، يتم شطب الحقوق والملاحظات في سجل السجل العقاري بناءً على طلب الرئاسة تلقائياً.“

المادة 15/أ-5 من اللائحة التنفيذية: “وجود حقوق مثل الرهن، والحجز التحفظي، والحجز، وحق الانتفاع على الحصة التي سيتم بيعها لا يشكل عائقاً. تستمر الحقوق المذكورة على سعر البيع بعد البيع. بعد عملية البيع، يتم تجميد الحساب البنكي الذي تم إيداع سعر البيع فيه لمنع الدفع للمالك، ويتم إبلاغ الدائن صاحب حقوق الرهن أو الحجز أو حق الانتفاع، أو مديرية التنفيذ المعنية، أو المحكمة بالوضع.“

أي أن دائرة التنفيذ، بعد بيع العقار، تحصل على مستحقاتها ليس من خلال السجل العقاري، بل من خلال سعر البيع المجمد. تتم هذه العملية وفقًا لأحكام قانون التنفيذ والقانون المدني؛ والرئاسة ملزمة بالإبلاغ تلقائيًا.

5. هل يحق لمالك الشقة المحجوزة الحصول على مساعدة إيجار ودعم آخر؟

مساعدة الإيجار: نعم. يتم تقديم طلب مساعدة الإيجار بشكل مستقل تمامًا عن الأعباء المسجلة على سند الملكية. المستندات المطلوبة للطلب هي وثيقة الإخلاء، والهوية، ورقم IBAN البنكي؛ حالة الحجز لا تؤثر على الطلب. ومع ذلك، يجب الانتباه إلى فترة التقادم البالغة سنة واحدة التي تبدأ من تاريخ الإخلاء.

منحة “نصفه علينا”: نعم. تُمنح المنحة لكل وحدة مستقلة؛ الحجز على العقار لا يلغي حق المنحة. بما أن المنحة تُخصم للمقاول من تكلفة البناء، فلا يوجد دفع نقدي مباشر؛ وبالتالي، لا يمكن لدائرة التنفيذ الحجز عليها.

قرض مدعوم بالفائدة: الحجز على العقار لا يشكل عائقًا تقنيًا أمام طلب القرض. ولكن قد ترفض البنوك منح قرض لمالك عقار محجوز عليه، وفقًا لسياستها الداخلية؛ وهذا يعود لسلطة تقدير البنك.

لا يمكن استخدام مساعدة الإيجار ودعم الفائدة في نفس الوقت (المادة 16/7 من اللائحة). يجب على مالك الشقة المحجوزة أيضًا اتخاذ هذا الخيار؛ لا يمكن الحصول على كلا الدعمين معًا.

6. بعد التنازل للمقاول: هل يمكن لدائن المالك أن يفرض حجزًا؟

المادة 6/10 من القانون تنص على طبقتين مختلفتين من الحماية في هذا الصدد:

الحماية ضد دائني المقاول: بعد تحويل سند الملكية إلى المقاول، وحتى يتم إنشاء حق الارتفاق الطابقي، لا يمكن فرض حجز أو تدبير وقائي على هذه العقارات بسبب ديون المقاول للجهات الخارجية، باستثناء مستحقات المواد والعمالة المتعلقة بذلك العمل الإنشائي.

الدائن الخاص بالمالك: هذا خارج نطاق الحماية. الحجوزات الناتجة عن ديون المالك الخاصة ستنتقل إلى القسم المستقل الجديد الذي سيحصل عليه المالك، حتى لو تم نقل سند الملكية إلى المقاول؛ لا توجد آلية حماية خاصة لهذه الحجوزات.

الحد الزمني لـ 6 أشهر: إذا لم يتم تأسيس الارتفاق الطابقي خلال 6 أشهر من بدء الإنشاء، تنتهي حماية الحجز. من الأهمية بمكان تنظيم هذه الفترة كالتزام ملزم للمقاول في العقد.

7. الأسئلة الشائعة

“لدي ملف تنفيذ، هل يمكنني حضور الاجتماع؟” نعم. الخضوع لإجراءات التنفيذ لا يلغي الحق في حضور الاجتماع والتصويت.

“لا أريد بيع شقتي؛ هل يمكنني استخدام الحجز الذي عليّ كدرع؟” لا. الحجز لا يمنع بيع المزاد العلني. القانون لا يوفر إمكانية إيقاف العملية بناءً على هذا السبب.

“هل يمكن لدائني الاعتراض على البيع؟” بما أن كل من تتأثر مصلحته بعملية البيع يمكنه رفع دعوى إبطال، فإن أصحاب الحقوق العينية مثل الارتفاق والرهن على العقار، بالإضافة إلى من لديهم حقوق مثل الحجز، سيكونون مؤهلين لرفع الدعوى. ومع ذلك، هذه الدعوى لا تسفر عن نتيجة ما لم يُطلب وقف التنفيذ لوقف البيع.

“ماذا يحدث إذا باعت دائرة التنفيذ العقار أثناء قرار التحول الحضري؟” يمكن أن تتقدم عملية بيع العقار عن طريق التنفيذ بالتوازي مع عملية التحول الحضري. ولكن إذا تم نقل سند الملكية بموجب القانون رقم 6306 قبل بيع التنفيذ، فيعتبر المشتري الجديد قد استلم العقار مع الحجز؛ وينتقل الحجز إلى القسم المستقل للمشتري الجديد. يخلق هذا السيناريو تعقيدات قانونية خطيرة ويصعب للغاية إدارته بدون دعم محامٍ متخصص.

“هل يمكن حجز أموالي المخصصة لمساعدة الإيجار من قبل التنفيذ القضائي؟” بعد إيداع مساعدة الإيجار في الحساب البنكي، يمكن نظريًا حجزها ضمن قواعد الحجز العامة. لذلك، يوصى بفتح حساب منفصل لمساعدة الإيجار وإبقائه بعيدًا عن الحسابات التي تخضع لإجراءات التنفيذ.

8. خريطة المخاطر العملية للشقة الخاضعة للتنفيذ القضائي في عملية التحول الحضري

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

معرفة أن الشقة المرهونة لا تشكل عائقًا قانونيًا في عملية التحول الحضري ليست كافية بحد ذاتها. بصفتنا مكتب 2M القانوني للمحاماة، نرى بوضوح في عمليات استشارات التحول الحضري التي نديرها في توزلا والجانب الأناضولي من إسطنبول ما يلي: الحقوق التي يمنحها لك القانون قد تصبح غير قابلة للاستخدام فعليًا إذا لم يتم اتخاذ الخطوة الصحيحة في الوقت المناسب.

الصراع مع مكاتب السجل العقاري حقيقة واقعة. على الرغم من أن القانون رقم 6306 ينص على عدم الحاجة إلى موافقة، فإن بعض مكاتب السجل العقاري في إسطنبول تطلب موافقة الدائن في العقارات التي عليها حجز تنفيذي. هذا الموقف يتعارض بوضوح مع القانون؛ ومع ذلك، قد تتوقف العملية دون مراسلات مضادة. يمكن للمحامي ذي الخبرة في مجال استشارات التحول الحضري في إسطنبول صياغة خطاب اعتراض ذي أساس قانوني على الفور لتجاوز هذا العائق بسرعة.

تداخل عملية البيع بالمزاد مع عملية التحول الحضري هو الخطر الأكثر أهمية. إذا كانت عملية التحول الحضري تسير بالتزامن في عقار صدر فيه قرار بيع من دائرة التنفيذ، لكن البيع لم يتم بعد — فإن تحديد أي من هاتين العمليتين ستنتهي أولاً يؤثر جذريًا على حقوق كل من المالك والدائن. بصفتنا محامي توزلا، فإن التمثيل القانوني النشط ضروري في مثل هذه التداخلات لإدارة كلتا العمليتين بشكل منسق، وتحديد التوقيت الصحيح، وتقديم العملية التي تصب في مصلحة الموكل.

تحديد القيمة السوقية العادلة ذو أهمية وجودية بالنسبة للدائن. تحديد سعر بيع الشقة المرهونة بأقل من قيمتها الحقيقية عند عرضها في المزاد العلني، يؤدي إلى ضرر جسيم لكل من المالك والدائن المنفذ. مدة الاعتراض على تقرير التقييم هي 30 يومًا، وإذا فاتت هذه المدة، يسقط الحق. في إطار استشارات التحول الحضري في إسطنبول التي يجريها مكتب 2M القانوني للمحاماة، يمكن إعداد تقرير تقييم مستقل من هيئة سوق رأس المال (SPK) لتقديم اعتراض فعال على قيمة اللجنة.

تتطلب عملية الحجز والدفع المتابعة. من الناحية النظرية، يكون حجز ثمن البيع وإبلاغ دائرة التنفيذ تلقائيًا بعد اكتمال المزاد العلني؛ ولكن عمليًا، إنها عملية طويلة تتطلب التنسيق بين مديرية التحول الحضري ومديرية السجل العقاري ودائرة التنفيذ. إذا لم تتم المتابعة، فلن يتمكن الدائن من الحصول على مستحقاته لأشهر، ويواجه المالك مشاكل قانونية غير ضرورية.

يمكن منع شمول مساعدة الإيجار بالحجز. تخضع مساعدة الإيجار لقواعد الحجز العامة بعد انتقالها إلى الحساب البنكي. لذلك، يلزم الحصول على استشارة قانونية منذ بداية العملية لضمان الفصل الصحيح للحساب قبل التقديم، ولتجنب تعارض توقيت التقديم مع عملية الحجز، ولضمان عدم تفويت المدة القانونية البالغة سنة واحدة التي تبدأ من تاريخ الإخلاء. يدير مكتب المحاماة 2M Hukuk، الذي يقدم خدماته في توزلا والجانب الأناضولي، طلبات مساعدة الإيجار بالتوازي مع عقود المقاولين وعمليات التنفيذ.

يتم التغاضي عن خطر الحجز الاحتياطي في مرحلة التعاقد. بعد توقيع عقد المقاولة مقابل حصة من الأرض ونقل سند الملكية، إذا لم يتم تضمين فترة حماية الحجز لمدة 6 أشهر ضمن نطاق المادة 6/10 من القانون (K.Md.6/10) كالتزام في العقد، فقد يفرض دائنو المقاول حجزًا على البناء. في عمليات استشارات التحول الحضري في إسطنبول، يُشكل تضمين هذه المادة بشكل صحيح في العقد أحد الضمانات الأساسية لأصحاب الأراضي.

نتيجة لذلك؛ للاستفادة الكاملة من حق التحول الحضري بصفتك مالك شقة خاضعة للتنفيذ القضائي، وإدارة الإجراءات المتضاربة مع الدائنين بالترتيب الصحيح، وللحصول على ضمان قانوني متزامن على صعيد السجل العقاري والتنفيذ القضائي والتحول الحضري، يمكنك الاستفادة من خدمة استشارات التحول الحضري في إسطنبول من مكتب 2M للمحاماة. مكتبنا الكائن في توزلا، يدير عمليات التحول الحضري في جميع مناطق الجانب الآسيوي من إسطنبول — بما في ذلك بنديك، كارتال، مالتيبي، كاديكوي، عمرانية، وغبزة — من البداية إلى النهاية.