1. ИНФОРМАЦИОННАЯ СПРАВКА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
В соответствии со статьей 24 Закона № 634 о кондоминиумах (KMK); в отдельной части основного недвижимого имущества, зарегистрированной в кадастре как жилое помещение, рабочее или торговое место, не могут быть созданы учреждения, такие как больница, диспансер, клиника, поликлиника, фармацевтическая лаборатория; договоры собственников отдельных частей, противоречащие этому, недействительны. Однако кабинеты, не являющиеся диспансерами, клиниками или поликлиниками, не подпадают под действие этого положения. Важный момент: если кабинет приобретает статус «клиники» или «поликлиники» с элементами, такими как несколько специальностей или стационарное отделение, даже с разрешения собственников отдельных частей, его открытие в жилых помещениях абсолютно запрещено согласно статье 24/1 KMK. Согласно статье 28 KMK, план управления является положением договора, регулирующим порядок управления и использования, и обязывает всех собственников отдельных частей. В соответствии со статьей 13 Положения о частных медицинских учреждениях, оказывающих амбулаторную диагностику и лечение, на стадии административного лицензирования проверяется соответствие KMK.
2. ОБЩАЯ ПРАВОВАЯ БАЗА И ИСКЛЮЧЕНИЕ ДЛЯ ВРАЧЕБНЫХ КАБИНЕТОВ
В судебных решениях прослеживается двоякое разделение по вопросу открытия врачебных кабинетов в жилых помещениях. Согласно статье 24/1 KMK, врачебные кабинеты не отнесены к абсолютно запрещенным учреждениям, таким как больницы и клиники, и исключены из этого запрета. Как указано в решении 4-й Палаты Государственного совета от 13.02.2025 под номером 2023/9323 E. — 2025/1050 K., кабинеты, не являющиеся диспансерами, клиниками или поликлиниками, не входят в число учреждений, создание которых запрещено в жилых независимых частях.
Как было подчеркнуто в решении Большой судебной коллегии Кассационного суда от 21.12.2005 № 2005/695 Э. — 2005/759 К., в устоявшейся практике открытие кабинета врача в отдельной секции жилого назначения не считается «рабочим местом» в рамках статьи 24/2 Закона о кондоминиумах (KMK) и, следовательно, как правило, не требует наличия единогласного решения всех собственников помещений.
3. ОБЯЗАТЕЛЬНОСТЬ ОГРАНИЧЕНИЙ В ПЛАНЕ УПРАВЛЕНИЯ
Хотя открытие врачебного кабинета не подпадает под абсолютный законодательный запрет, положения плана управления обязательны для всех собственников помещений в соответствии со статьей 28 Закона о кондоминиумах (KMK). Согласно решению 18-й Палаты по гражданским делам Кассационного суда от 26.01.2006 № 2005/11244 Э. — 2006/234 К., если в плане управления есть положение о том, что жилые помещения могут использоваться только как жилье и не могут использоваться для других целей, для открытия врачебного кабинета требуется единогласное решение собственников помещений (или изменение плана управления).
Аналогично, в решении 18-й Палаты по гражданским делам Кассационного суда от 27.04.2009 № 2008/12276 Э. — 2009/4336 К., если в плане управления содержится положение о том, что «не может использоваться иначе, чем указано в земельном кадастре, без единогласного решения совета собственников помещений», для использования жилой секции в качестве врачебного кабинета требуется единогласие. В решении 35-й Палаты по гражданским делам Апелляционного суда Стамбула от 05.07.2017 № 2017/1191 Э. — 2017/1196 К. также подтверждено, что прямое запрещение использования помещения под врачебный кабинет в плане управления не противоречит закону, и это запрещение должно соблюдаться.
4. ТРЕБОВАНИЕ ЕДИНОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ И АННУЛИРОВАНИЕ ЛИЦЕНЗИИ
В некоторых судебных решениях единогласное согласие владельцев квартир прямо требуется в качестве условия для открытия кабинета:
Государственный совет, 2-я палата (28.02.2023, 2022/3857 E. — 2023/784 K.): Признал законным отказ в выдаче лицензии на открытие стоматологического кабинета на том основании, что владельцы квартир не дали единогласного согласия.
Государственный совет, 4-я палата (17.12.2024, 2024/633 E. — 2024/7495 K.): Принял решение об аннулировании лицензии на открытие стоматологического кабинета в квартире, зарегистрированной в кадастре как жилое помещение, поскольку не было единогласного решения владельцев квартир.
Кассационный суд, 18-я гражданская палата (27.10.2014, 2014/16155 E. — 2014/14774 K.): Указал, что кабинет имеет характер рабочего места и, в соответствии со статьей 24/2 Закона о кондоминиумах, не может быть открыт в жилой части без единогласного разрешения всех владельцев квартир.
5. РАЗЛИЧИЕ МЕЖДУ КЛИНИКОЙ И ПОЛИКЛИНИКОЙ
Если сфера деятельности кабинета расширяется и он приобретает статус клиники или поликлиники, эта ситуация подпадает под абсолютный запрет согласно статье 24/1 Закона о кондоминиумах. В решении 18-й гражданской палаты Кассационного суда от 21.10.2010, № 2010/8338 E. — 2010/13558 K., было подчеркнуто, что в случае использования независимой секции в качестве «клиники», такое использование невозможно даже при единогласном решении владельцев квартир, и она должна быть преобразована в жилое помещение. В решении 20-й гражданской палаты Кассационного суда от 17.01.2018, № 2017/1150 E. — 2018/222 K., также было подтверждено, что поликлиника не может быть открыта в жилой части.
6. ВТОРИЧНЫЕ ИСТОЧНИКИ И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ КОНТЕКСТ
Решения вторичного характера содержат следующие дополнительные положения по данной теме:
4-я палата Государственного совета (20.03.2025, дело № 2024/860 – решение № 2025/1889 9): Очерчивая общие рамки статьи 24 Закона о кондоминиумах, отмечено, что медицинские кабинеты (muayenehane), при условии отсутствия у них характера клиники, подпадают под законное исключение, однако требование единогласного согласия сохраняется для коммерческой деятельности, такой как магазины.
Конституционный суд (17.07.2014): Отметил, что положение статьи 24 Закона о кондоминиумах, связывающее использование жилых помещений в качестве рабочих мест с согласием владельцев квартир, не нарушает право собственности, а для медицинских кабинетов в законе предусмотрено явное исключение.
5-я Гражданская палата Верховного суда (26.03.2024, дело № 2024/842 – решение № 2024/3733): В споре, касающемся стоматологического кабинета, вынесено процедурное решение в связи с прекращением предмета спора; однако сообщено, что стороны развивали аргументы на основе статьи 24 Закона о кондоминиумах и ограничений плана управления.
ВЫВОДЫ И АНАЛИЗ Для того чтобы врачи могли открывать медицинские кабинеты в жилых помещениях, необходимо следующее:
Открываемое помещение должно быть не «клиникой» или «поликлиникой», а самостоятельным «медицинским кабинетом» (muayenehane) (статья 24/1 Закона о кондоминиумах),
В плане управления основного недвижимого имущества не должно быть положения, запрещающего использование жилых помещений в качестве медицинских кабинетов (muayenehane) (статья 28 Закона о кондоминиумах),
Если в плане управления есть ограничивающее положение типа «используется только как жилое помещение» или «требуется единогласное решение», тогда требуется единогласное согласие всех владельцев квартир.
Если в плане управления нет запрещающего положения, то, согласно части судебной практики Кассационного суда, частные кабинеты могут быть открыты без необходимости получения единогласного решения, поскольку они не подпадают под определение «рабочего места» в статье 24/2 Закона о кондоминиумах; однако актуальные решения Государственного совета часто требуют согласия собственников помещений на этапе административного лицензирования.
Часто задаваемые вопросы
Doktor, tapuda mesken olarak kayıtlı bir dairede muayenehane açabilir mi? Kat maliklerinin iznine ihtiyaç var mı?
Kural olarak evet, açılabilir — ancak bazı önemli koşullar mevcuttur. KMK’nın 24. maddesi poliklinik, klinik ve hastane gibi müesseseleri meskenlerde kesin olarak yasaklamış; ancak muayenehaneleri bu yasağın dışında tutmuştur. Danıştay 4. Dairesi’nin 2025 tarihli kararı da bu ayrımı teyit etmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihadına göre ise muayenehaneler «işyeri» sayılmadığından kural olarak kat maliklerinin oybirliği aranmaz. Bununla birlikte belirleyici olan yönetim planıdır: yönetim planında «sadece mesken olarak kullanılır» gibi bir hüküm bulunuyorsa tüm kat maliklerinin oybirliği zorunlu hale gelir. İstanbul avukat veya Tuzla avukat olarak görev yapan kat mülkiyeti uzmanı avukatlar, yönetim planı analizi yaparak doktorların hak kaybı yaşamadan süreci yönetmesine destek olmaktadır.
Yönetim planında yasak yoksa muayenehane ruhsatı kesin alınabilir mi? Danıştay ne diyor?
Yönetim planında açık bir yasak bulunmasa dahi idari ruhsat süreci ayrı bir risk barındırmaktadır. Danıştay 2. Dairesi (2023) ve Danıştay 4. Dairesi’nin 2024 tarihli kararlarında, kat maliklerinin oybirliği muvafakati bulunmadığı gerekçesiyle diş hekimliği muayenehanesi ruhsat taleplerinin reddedilmesi ve açılmış ruhsatların iptali hukuka uygun bulunmuştur. Yani Yargıtay içtihadı ile Danıştay’ın idari denetim yaklaşımı arasında önemli bir gerilim söz konusudur: mahkeme sürecinde oybirliği aranmayabilirken, belediye ruhsat aşamasında kat malikleri muvafakatnamesi talep edilebilmektedir.
Muayenehane ile poliklinik arasındaki fark neden bu kadar önemli? Sınırı kim belirler?
Bu iki kavram arasındaki fark, tamamen farklı hukuki sonuçlar doğurduğundan kritik önem taşır. Muayenehane, KMK’daki yasak kapsamı dışındayken poliklinik veya klinik vasfı taşıyan bir yer meskende hiçbir koşulda açılamaz; kat maliklerinin tamamı rıza gösterse dahi bu yasak aşılamaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, klinik olarak kullanılan bir yerin kat malikleri oybirliğiyle dahi mesken nitelikli bölümde faaliyette bulunamayacağına, tahliye ve eski hale getirme kararı verileceğine hükmetmiştir. Faaliyetin muayenehane mi yoksa poliklinik mi olduğu ise uzman doktor bilirkişi aracılığıyla tespit edilmektedir. Birden fazla uzmanlık dalı, yataklı ünite veya geniş kadro gibi unsurlar muayenehaneyi «poliklinik» sınırına taşıyabilir
Почему необходима поддержка опытного адвоката?
Открытие частной практики в жилом помещении — это многоуровневый юридический процесс, требующий правильного понимания тонкого баланса между положениями Закона о кондоминиумах, ограничениями плана управления, административной лицензионной практикой Государственного совета и решениями Кассационного суда. Ошибочный шаг — упущение плана управления, неверная оценка характера деятельности или пропуск процедуры с участием собственников помещений — может привести к серьезным последствиям, таким как отказ в лицензии, аннулирование лицензии или иск о выселении. Адвокаты юридической фирмы «2M Hukuk», специализирующиеся на вопросах кондоминиумов и работающие в качестве адвокатов в Стамбуле и Тузле, предоставляют эффективную юридическую поддержку врачам и собственникам помещений в вопросах проверки планов управления, процедур собраний собственников, заявок на получение муниципальных лицензий и возможных исков о выселении. Получение консультации от опытного адвоката в самом начале процесса является самым надежным способом предотвратить невосполнимую потерю прав.
