Правовое основание: Закон № 6306, Статья 7/9 | Положение о применении, Статья 16/12

Один из самых больших сюрпризов, с которыми сталкивается правообладатель, вступающий в процесс городской трансформации, заключается в том, что он позже узнает, что большая часть налоговых и сборовых обязательств, достигающих тысяч лир, вообще не должна была быть уплачена. Сбор за свидетельство о праве собственности, гербовый сбор, нотариальный сбор, муниципальные сборы, налог на наследство, налог на банковские операции… Почти все из них полностью освобождены от уплаты в рамках процессов трансформации, предусмотренных Законом № 6306. Что еще более важно, если вы заплатили по незнанию, вы имеете право требовать возврат средств в течение пяти лет. Эта статья, в рамках статьи 7/9 Закона № 6306 и статьи 16/12 Положения о применении, рассматривает полный список налогов и сборов, не применяемых при городской трансформации, кто может воспользоваться льготой, какие операции исключены из сферы действия, и как получить возврат, если вы заплатили, опираясь на действующее законодательство и судебные решения 2026 года. (Ст. З. 7/9 — Ст. П. 16/12)

Правовая база: Юридический источник освобождения

Пункт 9 статьи 7 Закона № 6306 является основным источником освобождения. Статья 16/12 Положения также конкретизирует это освобождение, четко перечисляя, какие виды налогов и сборов охватываются. (Ст. Зак. 7/9 — Ст. Пол. 16/12)

Суть статьи Закона заключается в следующем: Сделки, договоры, передачи и регистрации, а также действия, осуществляемые в соответствии с настоящим Законом, освобождаются от нотариальных сборов, сборов за регистрацию прав собственности, сборов, взимаемых муниципалитетами, гербового сбора, налога на наследство и передачу имущества, сбора за оборотный капитал и других сборов. Денежные средства, полученные в пользу по выданным кредитам, освобождаются от налога на банковские и страховые операции. (Ст. Зак. 7/9)

Закон не ограничивает это освобождение лишь узким кругом сделок. Под этот зонтик освобождения подпадают как дотрансформационные операции —продажа, передача, регистрация и установление ипотеки на недвижимость до ее сноса— так и послетрансформационные —первая продажа, передача и регистрация новой постройки собственникам, подрядчикам и правообладателям-арендаторам.

Список освобождений: Неуплачиваемые налоги и сборы

Полный список освобождений, предусмотренный Законом и Положением, приводится ниже. Каждый пункт этого списка сохраняет свою действительность на протяжении всего процесса трансформации, начиная с даты внесения записи о рискованном строении в земельный кадастр, и на всех этапах, включая первую продажу новой постройки. (Ст. Зак. 7/9 — Ст. Пол. 16/12)

1. Нотариальные сборы (Закон о сборах № 492, ст. 38)

Договор строительного подряда в обмен на долю земли, который будет подписан с подрядчиком, предварительный договор купли-продажи недвижимости и все другие договоры в процессе трансформации освобождены от нотариальных сборов. В обычных условиях нотариальный сбор варьируется от четырех до восьми промилле от стоимости договора; для крупных проектов эта сумма может достигать десятков или даже сотен тысяч лир.

2. Сборы за свидетельство о праве собственности и кадастровые сборы (Закон о сборах № 492, ст. 57)

В обычных условиях при каждой операции по передаче права собственности с покупателя и продавца взимается по двадцать промилле сбора отдельно; в общей сложности четыре процента от стоимости покупки-продажи. В операциях, подпадающих под городскую трансформацию, этот сбор равен нулю. Освобождение охватывает как операции по передаче и регистрации до трансформации, так и первую продажу и регистрацию нового строения.

3. Муниципальные сборы (Закон о муниципальных доходах № 2464, ст. 79, 80, 84 и доп. ст. 1)

Пункты сборов, взимаемые муниципалитетом, пользуются комплексным освобождением. Это освобождение включает: сбор за документ о статусе зонирования, сбор за разрешение на строительство, сбор за разрешение на ввод в эксплуатацию (искан), плату за участие в дорожном строительстве, плату за участие в канализации и сбор за парковку. Освобождение от муниципальных сборов действует для новой площади застройки, не превышающей 1,5 раза от существующей площади застройки; для площадей, превышающих этот коэффициент, муниципальные сборы уплачиваются в обычном порядке.

4. Гербовый сбор (Закон о гербовом сборе № 488)

Освобождение от гербового сбора, взимаемого с договоров, обязательств, деклараций и документов, представляемых в официальные органы, действует с начала и до конца процесса. Все документы, от договора строительного подряда в обмен на долю земли до заявления на получение разрешения на строительство, от контрактов на выполнение работ до операций по передаче права собственности, пользуются этим освобождением.

Однако следует отметить одно важное ограничение: как уточнено решениями Государственного совета и налогового суда, документы, возникающие в результате выплат подрядчика субподрядчикам по актам выполненных работ, не могут быть рассмотрены в рамках освобождения от гербового сбора; освобождение применяется непосредственно к документам, относящимся к операциям, предусмотренным Законом. (Ст. 7/9 Закона)

5. Налог на наследство и передачу имущества (Закон № 7338)

При передаче недвижимого имущества, подлежащего преобразованию, наследникам в определенных условиях применяется освобождение от налога на наследство и передачу имущества. Это освобождение приобретает особое значение, если владелец умирает в процессе преобразования, а наследники продолжают процесс.

6. Налог на банковские и страховые операции — BSMV (Закон № 6802 о налогах на расходы)

Освобождение от BSMV, рассчитываемого с сумм, полученных банками в свою пользу — то есть процентных доходов — по кредитам, предоставленным в рамках городской трансформации, косвенно обеспечивает значительное преимущество в стоимости для правообладателя. Поскольку этот налог, который банки обычно платят с процентов по кредитам, при переложении на клиента увеличивает эффективную стоимость кредита. Благодаря этому освобождению кредиты на городскую трансформацию могут быть использованы с более низкой реальной стоимостью. (Ст. 7/9 Закона)

7. Сборы за оборотный капитал и прочие сборы

Сборы за оборотный капитал, взимаемые управлениями земельного кадастра, кадастровыми управлениями и соответствующими государственными учреждениями, а также все виды сборов, определенные решением муниципального совета, также подпадают под освобождение. Неосознанная оплата этих пунктов является частой ситуацией, особенно при операциях с недвижимостью.

НДС: Не освобождение, а сниженная ставка

НДС следует рассматривать в ином статусе, отличном от указанного выше. Об освобождении от НДС речи не идет; однако применяется сниженная ставка. В жилищных проектах, реализуемых в рамках городской трансформации, при первой продаже нового строения ставка НДС для жилых помещений с чистой площадью использования 150 м² и менее составляет один процент. Применение одного процента вместо двадцати процентов, действующих в обычных условиях, означает разницу до 950 000 турецких лир для жилья стоимостью 5 000 000 турецких лир. Чтобы воспользоваться этим преимуществом, проект должен быть утвержден в рамках городской трансформации, и предел чистой площади в 150 м² не должен быть превышен. В жилых помещениях, где чистая площадь использования превышает 150 м², ставка НДС возвращается к общей ставке (двадцать процентов). (Временная статья 28 Закона о НДС)

Кто может воспользоваться освобождением?

Освобождение не ограничивается только владельцами. В соответствии со статьей 16/12 Регламента, следующие лица могут воспользоваться освобождением: (Ст. 7/9 Закона — Ст. 16/12 Регламента)

Владельцы строений, то есть собственники независимых секций, указанные в акте. Подрядчики, выполняющие работы, пользуются освобождением как в договорах, подписанных с владельцами земли, так и в процессах получения разрешения на строительство, контроля строительства и ввода в эксплуатацию, а также при первой продаже независимых секций, приходящихся на их долю. Арендаторы, использующие рискованное строение не менее одного года; четко предусмотрено, что эти лица также пользуются освобождением при первой продаже нового строения им. В число указанных лиц также входят обладатели ограниченных вещных прав. Помимо физических лиц, юридические лица частного права — включая компании — также могут воспользоваться этим освобождением.

Какие операции подпадают под освобождение?

Изъятие охватывает две основные категории операций. (Ст. 7/9 Закона)

Первая категория — это операции до преобразования: первая продажа, передача, регистрация и установление ипотеки на недвижимость до ее преобразования. Это включает в себя любые операции по передаче, совершаемые после внесения записи о рискованном строении.

Вторая категория — это операции после преобразования: первая продажа, передача, регистрация и установление ипотеки на новое строение собственникам, подрядчику и арендаторам, имеющим права. Вторые и последующие продажи не входят в этот объем; изъятие действует только для «первой продажи».

«Первая продажа»: Самое критическое ограничение изъятия

Наиболее обсуждаемый аспект изъятия — это толкование понятия «первая продажа». Судебная практика и ведомственные предписания уточнили это понятие следующим образом: Первая продажа — это операция по первой передаче этой независимой секции собственником до преобразования или арендатором, имеющим право, после завершения нового строительства. Продажа подрядчиком своей доли независимых секций третьему покупателю также подпадает под изъятие, поскольку это является первой продажей доли подрядчика. Напротив, вторая продажа, осуществляемая правообладателем, — то есть передача квартиры в новом строении на вторичном рынке — не может быть рассмотрена в рамках изъятия.

Важная деталь: Изъятие охватывает не только владельцев непосредственно рискованных строений, но и владельцев строений, перенесенных на другой участок. В случае перехода на другой участок по причине применения также сохраняются все налоговые и сборы изъятия, предусмотренные Законом № 6306. (Ст. 16/12 Регламента)

Если вы оплатили, можете вернуть: Право на возврат в течение 5 лет

На практике видно, что некоторые кадастровые управления, муниципальные органы и нотариальные конторы продолжают взимать налоги и сборы, несмотря на право на освобождение. Эта ситуация является ошибкой налогообложения в рамках Закона о налоговом производстве и может быть исправлена путем возврата.

Срок исковой давности для права на возврат составляет пять лет. Запрос на возврат может быть подан в течение пяти лет, начиная с начала года, следующего за календарным годом возникновения налогового обязательства. (Статья 114 Закона о налоговом производстве № 213)

Заявление на возврат может быть подано следующими лицами: владельцы, осуществляющие платежи в рамках преобразования; собственники, передавшие свой участок подрядчику по договору подряда за долю; правообладатели-арендаторы и подрядчики.

Процесс возврата состоит из следующих шагов: подача письменного заявления в учреждение, осуществившее ошибочное взыскание — кадастровое управление, муниципалитет или налоговая инспекция; к заявлению прилагаются документы, подтверждающие, что здание подпадает под действие закона 6306 — отчет об обнаружении рискованного строения, документ о кадастровом обременении и письмо от Управления; если администрация отклоняет заявление, может быть подан иск об отмене и возврате в административный суд. Решения налогового суда Стамбула постановили вернуть неправомерно взысканные сборы, и эти решения были подтверждены на стадии апелляции. (Стамбул BİM, 5. VDD, E. 2017/1845 K. 2017/2078)

Действует ли освобождение для строений, противоречащих градостроительному законодательству?

Да. Закон предоставляет четкую гарантию в этом отношении: независимо от того, соответствуют ли существующие строения в зоне применения градостроительному законодательству, применяются освобождения от налогов, сборов и пошлин. (Ст. 7/9 Закона — Ст. 16/12 Положения)

Это положение означает, что даже незаконные или безлицензионные строения могут воспользоваться налоговыми льготами в процессе преобразования. Государство основывается не на правовом статусе существующего строения, а на цели преобразования.

Операции, не подпадающие под освобождение

Освобождение недействительно для каждой операции. Операции, не связанные напрямую с преобразованием, исключены из сферы действия. Ограничения, на которые следует обратить особое внимание, следующие: (Статья 7/9 Закона)

Выплаты, производимые подрядчиком своим субподрядчикам за выполненные работы, не подпадают под освобождение от гербового сбора. Государственный совет уточнил этот вопрос: освобождение применяется к документам, напрямую связанным с операциями, подпадающими под действие Закона; а не к документам, основанным на отношениях субподряда в строительстве.

Вторичные продажи квартир в новом здании, то есть передачи, осуществляемые после первой продажи, не подпадают под освобождение.

Освобождение от муниципальных сборов частично теряет свою силу для новых строительных площадей, превышающих в 1,5 раза существующую площадь застройки.

Речь идет не об освобождении от НДС, а лишь о применении сниженной ставки; НДС не был полностью отменен. Когда чистая площадь превышает 150 м², применяется обычная ставка в двадцать процентов.

Финансовая ценность освобождения: Конкретный расчет

Для понимания реальной ценности налоговых льгот полезно провести расчет на конкретном примере.

Пусть стоимость квартиры в Стамбуле, подпадающей под действие Закона № 6306, составляет 5 000 000 TL. В обычных условиях должны быть уплачены следующие налоги и сборы: сбор за оформление сделки с недвижимостью (по 4% с покупателя + продавца) 200 000 TL, нотариальные сборы примерно 20 000–40 000 TL, гербовый сбор (от стоимости договора) примерно 5 000–10 000 TL, муниципальные сборы и сборы за разрешение на строительство примерно 30 000–80 000 TL, разница НДС в размере 950 000 TL, если вместо одного процента для жилья площадью менее 150 м² применяется двадцать процентов. Даже при суммировании только этих пунктов общая разница, которая останется в кармане правообладателя благодаря освобождению от налогов, легко может превысить 1 200 000 TL. (Ст. 7/9 Закона — Ст. 16/12 Регламента)

Практические рекомендации

Вам необходимо самостоятельно запросить освобождение от налога. Управление земельного кадастра, муниципалитет или нотариус могут не применить освобождение автоматически. Во время сделки четко укажите, что здание подпадает под действие Закона № 6306 и что сделка совершается в рамках освобождения от налога. Для этого имейте при себе отчет об оценке рискованного строения и письмо из Управления.

Обратите внимание на то, чтобы не превысить лимит в 1,5 раза для муниципальных сборов. Если площадь застройки нового объекта превышает 1,5 раза площадь существующей застройки, то муниципальные сборы будут уплачиваться за превышающую часть. Этот лимит должен быть учтен при планировании проекта.

Следите за соблюдением правила 150 м² чистой площади для НДС. Особое внимание уделите тому, чтобы чистая полезная площадь не превышала 150 м²; при превышении вступает в силу ставка НДС в размере двадцати процентов, и налоговая нагрузка значительно возрастает.

Не упустите право на возврат в течение пяти лет. За необоснованно взимаемые налоги и сборы в прошлом можно подать заявление на возврат в течение пятилетнего срока давности. Сохраняйте даты платежей и документы.

Знайте, что при вторичных продажах освобождение от налога не действует. Когда вы захотите продать свою новую квартиру, вторичная продажа будет облагаться обычным налогом; освобождение действует только для первой продажи.

Почему необходима поддержка опытного юриста?

Несмотря на то, что налоговые льготы и освобождения от сборов кажутся очевидными на бумаге, на практике многие государственные учреждения не признают льготы автоматически или толкуют их узко. В процессе консультаций по городскому преобразованию, которые мы предоставляем в Стамбуле, особенно в Тузле, как юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, мы чаще всего сталкиваемся со следующей ситуацией: правообладатели, не зная о своем праве на льготы, оплачивают кадастровые сборы, нотариальные сборы и муниципальные платежи; более того, они упускают пятилетний срок, не зная, что эти суммы могут быть возвращены.

Гораздо более эффективные результаты достигаются, когда процесс применения льгот в кадастровом управлении, у нотариуса и в муниципалитете с самого начала, а также вопрос о том, какие документы должны быть представлены, какая переписка должна быть проведена и как использовать право на обжалование в случае отказа в льготах, управляется адвокатом по городскому преобразованию. (Ст. 7/9 К. — Ст. 16/12 Y.)

Процесс подачи заявления на возврат необоснованно взысканных сборов и судебный иск по налогам в случае отказа в возврате также требуют отдельной специализации. Как адвокат по городскому преобразованию в Стамбуле, мы поддерживаем вас как в управлении заявлениями перед администрацией, так и в судебных процессах в налоговых судах.

Регулирование того, от чьего имени и как будет запрашиваться освобождение от уплаты пошлин в договорах, также является критически важной деталью. Недобавление в договор с подрядчиком пункта, четко определяющего, будет ли освобождение от уплаты пошлин использоваться подрядчиком или собственником, может привести к серьезным разногласиям в дальнейшем. В рамках консультаций по городской трансформации мы также предлагаем рассмотрение таких договоров. Юридический офис 2M Hukuk, оказывающий услуги в качестве адвоката в Тузле, находится рядом с вами на каждом этапе городской трансформации по всему Стамбулу.

Итог

В рамках статьи 7/9 Закона № 6306 и статьи 16/12 Положения о применении, в процессе городской трансформации, нотариальный сбор, сбор за регистрацию прав на недвижимость и кадастр, муниципальные сборы, гербовый сбор, налог на наследство и передачу, сборы за оборотный капитал и налог на операции банков и страховых компаний, применяемый к процентным ставкам по кредитам, пользуются полным освобождением. Это освобождение распространяется как на первые операции по продаже до трансформации, так и после нее; помимо собственников, им могут воспользоваться подрядчики и арендаторы, проживающие не менее одного года. В случае неосознанной уплаты этого освобождения, действующего для всех строений, подпадающих под действие Закона № 6306, включая строения, противоречащие градостроительному законодательству, сохраняется право на возврат в течение пяти лет. (Ст. З. 7/9 — Ст. П. 16/12)

Эта статья подготовлена на основе Закона № 6306 (ст. 7/9) и Положения о применении (ст. 16/12), а также судебных решений и актуальных открытых источников по состоянию на апрель 2026 года. Поскольку условия освобождения от уплаты пошлин и ставки НДС могут различаться в зависимости от изменений в законодательстве, рекомендуется подтвердить актуальное законодательство перед совершением операции.