Осуществление продажи в обход риелтора

После использования посреднических услуг, предоставленных риелтором (маклером), тщательное рассмотрение в судебных решениях в рамках «нарушения договора» и «возникновения штрафной санкции» получает ситуация, когда недвижимость приобретается напрямую у собственника или через другие каналы, минуя маклера. Ниже анализируются правовая природа этой ситуации, применимость штрафных санкций и сложившаяся судебная практика судебных органов по этому вопросу.

1. Понятие обхода и его правовая природа

Обход риелтора — это ситуация, когда потенциальные покупатели, действующие с намерением приобрести недвижимость, после использования посреднических услуг риелтора, таких как показ объекта и предоставление информации, на этапе, когда риелтор должен получить вознаграждение, исключают его и напрямую связываются с собственником. В решении Общего судебного совета по гражданским делам Верховного суда от 24.05.2022, № осн. 2020/339 и № реш. 2022/723 эта ситуация была определена как соглашение, предусмотренное для защиты труда риелтора, имеющее характер штрафной санкции в дополнение к вознаграждению. Такие положения, в соответствии с принципом свободы договора, являются действительными и обязательными для сторон.

2. Расчет штрафной санкции и правило «двойного размера»

В судебной практике Верховного суда правовая природа суммы, предусмотренной в случае обхода риелтора (обычно определяемой как 4% от стоимости продажи + НДС), делится на два типа:

Обычная брокерская комиссия: Стандартная ставка комиссии, согласованная в договоре (обычно 2%), считается обычной комиссией.

Штрафная неустойка: Часть, превышающая стандартную комиссию (например, оставшиеся 2% от общего требования в 4%), квалифицируется как «штрафная неустойка».

В постановлении 13-й Гражданской палаты Кассационного суда от 06.06.2018 за номерами 2016/2319 E. и 2018/6679  K. было подчеркнуто, что 2% от требования в 4% являются брокерской комиссией, а оставшиеся 2% — штрафной неустойкой, и что такое разграничение должно быть сделано. Аналогичным образом, в решении 13-й Гражданской палаты Кассационного суда от 09.02.2016 за номерами 2014/48766 E. и 2016/3728  K. было подтверждено, что 2% комиссии, взятые на себя продавцом, должны быть выплачены, а остальные 2% являются штрафной неустойкой.

3. Механизм снижения (уменьшения) штрафной неустойки

В соответствии со статьей 182/последней Гражданского кодекса Турции (ТБК), судья обязан по собственной инициативе (resen) уменьшить штрафную неустойку, которую он сочтет чрезмерной. Однако применение этого правила варьируется в зависимости от статуса сторон:

Должники, не являющиеся коммерсантами: Если должник не является коммерсантом, чрезмерность штрафной неустойки должна быть уменьшена с учетом экономического положения сторон, платежеспособности должника, полученной выгоды и степени вины (13-я Гражданская палата Кассационного суда, 04.12.2017, № 2017/9158 E., № 2017/12051  K.).

Должники-торговцы: Если должник является торговцем, согласно статье 22 Торгового кодекса Турции, штрафная неустойка не может быть снижена. В решении 13-го Гражданского отдела Апелляционного суда Стамбула от 06.04.2023 за номерами 2021/74 E. и 2023/563 K. было постановлено взыскать штрафную неустойку в размере 4% + НДС в полном объеме, без скидок, поскольку ответчик является торговцем.

4. Область применения и условия доказывания исключения из сделки

Действие по исключению из сделки не ограничивается только личной покупкой покупателя. В договорах обычно покупки, совершаемые супругом, детьми или ближайшими родственниками покупателя, также рассматриваются в этом контексте. В решении 3-го Гражданского отдела Верховного суда от 01.06.2023 за номерами 2023/370 E. и 2023/1722 K. было указано, что положение о комиссии в размере 4% + НДС является обязательным и при покупках, совершаемых от имени родственников покупателя.

Кроме того, для того чтобы риелтор имел право на комиссию, необходимо наличие письменного договора (статья 520 ТБО). В решении Генеральной ассамблеи по гражданским делам Верховного суда от 15.10.2014 за номерами 2013/1108 E. и 2014/768 K. было подтверждено, что в случае покупки квартиры, показанной риелтором, в обход него и от имени супруга, штрафная неустойка по договору должна быть применена (со скидкой).

5. Исключительные Обстоятельства: Условие Эффективного Посредничества

Несмотря на наличие акта осмотра объекта, для того чтобы можно было говорить об исключении риелтора из процесса, деятельность риелтора должна привести к продаже или же должны быть предприняты усилия в этом направлении. В решении Большой судебной палаты по гражданским делам Верховного суда Турции от 13.12.2018 № 2017/621 (основное дело) и № 2018/1929 (решение), указано, что акт осмотра объекта сам по себе не порождает право на вознаграждение, и если продажа происходит независимо от деятельности риелтора, через другого риелтора, уполномоченного владельцем, то говорить об «исключении из процесса» невозможно, и решение об отказе в иске было подтверждено.

6. Оценки вторичных источников

Решения, являющиеся вторичными источниками, уточняют процедуру, которой должны следовать суды в случае исключения риелтора из процесса:

В решении 13-й Гражданской коллегии Верховного суда Турции от 18.03.2010 № 2009/12764 (основное дело) и № 2010/3578 (решение) (вторичный источник) было указано, что то, что не обсуждалось уменьшение штрафной неустойки, установленной в двойном размере от стоимости услуги, в соответствии с последним абзацем ст. 161 Обязательственного кодекса, является основанием для отмены решения.

В решении 13-й Гражданской коллегии Верховного суда Турции от 16.01.2013 № 2012/20571 (основное дело) и № 2013/673 (решение) (вторичный источник) было подчеркнуто, что из установленной 4% комиссии 2% составляют обычную комиссию, а 2% — штрафную неустойку, и что необходимо сделать 50% скидку с части, относящейся к штрафной неустойке.

В постановлении 13-й Гражданской палаты Кассационного суда от 21.06.2018 под номерами 2016/10339 Е. и 2018/7032  К. (вторичный источник), со ссылкой на тарифы палаты риелторов, было напомнено, что в случае отказа одной из сторон половина от общей суммы в 4%, подлежащей уплате обеими сторонами, является штрафной неустойкой, и необходимо произвести самостоятельное снижение.

Вывод

В свете судебных решений; в случае исключения риелтора из процесса, положения, содержащиеся в договоре и обычно устанавливаемые в размере двойной обычной комиссии (6%), являются «штрафной неустойкой» и действительны. Однако суды имеют право снижать эту сумму в зависимости от того, является ли должник коммерсантом или нет. Для того чтобы риелтор мог претендовать на это вознаграждение, наличие письменного договора и показ недвижимости риелтором являются основными условиями.

Emlakçıyı devre dışı bırakıp evi alırsam ücret öder miyim?

Evet. Yargıtay kararlarına göre, emlakçının gösterdiği taşınmazı onun dışında satın almanız durumunda sözleşmede yer alan komisyon ve cezai şart hükümleri devreye girer ve ücret ödeme yükümlülüğü doğabilir.

Cezai şart neden “iki kat komisyon” olarak uygulanıyor?

Uygulamada sözleşmelerde genellikle %2 komisyon + %2 cezai şart olacak şekilde toplam %4 talep edilir. Yargıtay bu tutarın bir kısmını normal ücret, kalanını cezai şart olarak değerlendirmektedir.

Bu cezai şart her durumda ödenir mi, indirim mümkün mü?

Her durumda değil. Eğer borçlu tacir değilse hakim, cezai şartı fahiş bulursa indirim yapabilir. Ancak tacirler açısından bu indirim çoğu durumda uygulanmaz.

Почему необходима помощь опытного адвоката?

Один из наиболее серьезных рисков в процессах купли-продажи недвижимости – это высокостоимостные споры по штрафным неустойкам и комиссиям, возникающие из-за исключения риелтора из процесса (его устранения). В таких случаях решающими являются многие технические детали, такие как содержание договора, статус сторон и реальный вклад риелтора в продажу.

Поэтому работа с адвокатом из Стамбула имеет большое значение для правильного анализа процесса и предотвращения рисков ненужных выплат. В частности;

Оценка действительности и размера штрафной неустойки

Требование о снижении чрезмерной штрафной неустойки (уменьшение)

Определение того, действительно ли риелтор имеет право на вознаграждение

Вопросы, такие как аннулирование долгов, возникших из-за ошибочных договоров, требуют экспертизы.

В этом отношении сотрудничество с опытным адвокатским бюро «Стамбул 2М Hukuk Avukatlık Ofisi» минимизирует как юридические риски, так и предотвращает потерю прав.