1. Основной подход к недействительному договору и ответственности продавца за возврат

В решении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда от 10.11.2016 № 2015/16368 Е. и 2016/12689 К. указано, что договор купли-продажи недвижимости является недействительным, поскольку не был оформлен в официальной форме, и эта недействительность распространяется также на положения договора, касающиеся задатка. Согласно этому решению, даже если сумма задатка была уплачена риелтору, продавец несет четкую ответственность за возврат этой суммы. Суд, действуя в соответствии с определением об отмене, своим решением от 31.01.2018 постановил взыскать задаток с ответчика-продавца, а 3-я Гражданская палата Кассационного суда своим постановлением от 10.10.2018 № 2018/3077 Е. и 2018/9834 К. утвердила это решение, подтвердив ответственность продавца в рамках положений о неосновательном обогащении.

В актуальном решении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда от 11.09.2025, № 2025/483 (основание) и 2025/4022 (решение), был применен аналогичный подход: в случаях, когда задаток был внесен на счет риелтора с согласия продавца, продавец был признан ответственным за возврат этого аванса, уплаченного по недействительному договору, что соответствует процедуре и закону.

2. Остаток задатка у риелтора и исключения из ответственности продавца 

В некоторых судебных решениях ответственность продавца отклоняется в случаях, когда задаток не дошел до продавца и остался у риелтора:

В решении 14-й Гражданской палаты Стамбульского регионального суда от 09.05.2019, № 2018/1381 (основание) и 2019/678 (решение), если бесспорно, что задаток был отправлен посреднической компании (риелтору) и деньги находятся у этой компании, то иск, поданный против продавца, был отклонен на том основании, что у продавца не было платежа.

В решении 4-го Гражданского суда первой инстанции по коммерческим делам Стамбула (Анатолийская сторона) от 15.02.2018, № 2015/984 (основание) и 2018/127 (решение), указано, что в случаях, когда задаток был уплачен риелтору в качестве депозитария, продавец не обязан возвращать какую-либо сумму, и возврат может быть истребован только от риелтора.

В решении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда от 01.03.2010, № 2009/19193 (основание) и 2010/3224 (решение), подчеркнуто, что в случаях, когда задаток не был получен продавцом, а был передан риелтору, продавец не несет ответственности за его возврат.

3. Оценка с точки зрения представительства и правосубъектности 

В решении 13-й Гражданской палаты Кассационного суда от 23.12.2010 за номером 2010/9870 E. и 2010/18009  K. указано, что в случаях, когда агент по недвижимости подписывает договор от имени продавца и получает задаток в этом контексте, иск должен быть направлен не против агента по недвижимости, действующего в качестве представителя, а против основного продавца (собственника), с которым установлены договорные отношения от его имени и за его счет.

4. Недействительность неустойки за отказ от договора

 Несоблюдение официальной формы договора купли-продажи недвижимости (ТМК ст. 706, ТБК ст. 237, Закон о земельном кадастре ст. 26) также делает недействительными положения о неустойке за отказ от договора, являющейся дополнительным условием договора:

В решении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда от 03.12.2012 за номерами 2012/20123 E. и 2012/24842  K. указано, что поскольку основной договор является недействительным, недействительной является и неустойка за отказ от договора, являющаяся дополнительным положением, и продавец не может требовать эту неустойку, но должен вернуть полученный задаток.

В решении 13-й Гражданской палаты Кассационного суда от 21.04.2010 за номерами 2009/15618 E. и 2010/5395  K. подчеркивалось, что вследствие недействительного договора стороны могут требовать возврата того, что они передали, согласно положениям о неосновательном обогащении, что продавец обязан вернуть полученный задаток, а штрафные санкции являются недействительными.

5. Вторичные источники и общие принципы (Вторичная информация) 

Решения, являющиеся вторичными источниками, предоставляют следующие дополнительные контексты относительно объема обязательства по возврату при недействительных договорах купли-продажи недвижимости:

В решениях 3-й Гражданской палаты Кассационного суда (2022/5945 E., 2023/1681 K.) и 6-го Коммерческого суда первой инстанции района Анадолу, Стамбул (2021/384 E., 2022/138 K.) указано, что договоры, заключенные без соблюдения официальной формы, не порождают правовых последствий, и в этом контексте уплаченные отступные или задаток могут быть востребованы к возврату от продавца в соответствии с положениями о неосновательном обогащении.

В решении 13-й Гражданской палаты Кассационного суда (2014/14864 E., 2015/913 K.) указано, что если характер денег, переданных по договору, не может быть установлен, они будут считаться задатком, и в случае недействительности требуется их возврат.

В решении 11-й Гражданской палаты Кассационного суда (2021/8264 E., 2023/2448 K.) было подтверждено, что даже если недвижимость не принадлежит продавцу, задаток, уплаченный по недействительному договору, должен быть возвращен в соответствии с правилами неосновательного обогащения.

В решении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда (2023/3943 E., 2024/3632 K.) об устранении разногласий было указано, что в недействительных договорах принцип «каждый обязан вернуть полученное» распространяется также на дополнительные платежи, такие как плата за организацию, и обратное означало бы признание действительности недействительного договора.

В решении 7-го Коммерческого суда первой инстанции района Бакыркёй (2022/552 E., 2022/995 K.) подразумевалось, что в случае внесения задатка уполномоченному представителю продавца или на другие счета, указанные им, возникает ответственность продавца по возврату.

1-й Гражданский торговый суд Стамбула-Анадолу (2025/92 E., 2025/572  K.) в своем решении постановил, что «залог по соглашению», уплаченный по договорам строительного подряда в обмен на долю, заключенным не в официальной форме, является обеспечительной выплатой и его возврат может быть потребован от продавца (собственника участка) в соответствии с положениями о неосновательном обогащении.

Вывод: Устоявшаяся судебная практика 3-й Гражданской палаты Кассационного суда рассматривает факт передачи задатка, уплаченного по недействительному договору, риелтору как элемент, не снимающий ответственности с продавца, и возлагает обязанность по возврату на продавца в соответствии с положениями о неосновательном обогащении. Однако в конкретных случаях, когда деньги так и не дошли до продавца или риелтор действовал как депозитарий, видно, что нижестоящие суды и некоторые региональные суды не привлекают продавца к ответственности. Штраф за отказ от сделки, в свою очередь, в любом случае признается недействительным из-за недействительности основного договора.

Часто задаваемые вопросы

Kapora emlakçıya verildiyse satıcıdan geri alınabilir mi?

Evet, çoğu Yargıtay kararına göre kapora emlakçıya ödenmiş olsa bile, satıcının bilgisi ve onayı varsa iade sorumluluğu satıcıya ait olabilir.

Hangi durumlarda satıcı sorumlu olmaz?

Eğer kapora tamamen emlakçıda kalmış ve satıcıya hiç ulaşmamışsa veya emlakçı “yediemin” sıfatıyla hareket etmişse, bazı mahkeme kararlarında satıcının sorumluluğu kabul edilmemektedir.

Geçersiz sözleşmede cayma tazminatı talep edilebilir mi?

Hayır. Taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıysa geçersiz sayılır ve buna bağlı kapora, cezai şart ve cayma tazminatı hükümleri de geçersiz olur.

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

В процессе купли-продажи недвижимости вопрос о том, от кого и как будет возвращен залог, действителен ли договор и лежит ли ответственность на продавце или риелторе, полностью зависит от деталей конкретного случая. По этой причине для правильного ведения процесса крайне важно получить поддержку стамбульского адвоката по недвижимости или адвоката по купле-продаже.

В частности;

Правильное определение стороны, которой должен быть адресован и от которой должен быть затребован залог

Анализ юридической природы отношений между риелтором и продавцом

Правильная структуризация иска о неосновательном обогащении

Критические вопросы, такие как предотвращение отклонения иска из-за неправильного ответчика, требуют профессиональных юридических знаний.

В этом отношении работа с опытной в своей области юридической фирмой 2M Hukuk Avukatlık Ofisi обеспечивает быстрое и правильное ведение процесса. Кроме того, работа с адвокатом из Тузлы, адвокатом из Курткёя, адвокатом из Пендика или адвокатом из Байрамоглу с точки зрения местной поддержки способствует эффективному отслеживанию процесса на месте.