Что делать, если подрядчик не начинает строительство? Права собственников, Процесс административного расторжения и Судебные решения

1. Введение и правовая база 

Пункт 14 статьи 6 Закона № 6306 «О преобразовании территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий» наделяет администрацию (Департамент городской трансформации/уполномоченный орган) правом в одностороннем порядке расторгать договоры, чтобы предотвратить ущерб собственникам из-за задержек со стороны подрядчика в процессе городской трансформации. В соответствии с этим положением; после принятия решения единогласным голосованием или простым большинством акционеров пропорционально их долям, в случае, если работы не начаты в течение одного года по причинам, связанным с подрядчиком, или если строительные работы остановлены и не возобновляются в течение как минимум шести месяцев с необходимым оборудованием для завершения проекта, собственники могут обратиться в администрацию решением простого большинства.

2. Процедура определения и расторжения со стороны администрации 

Судебные решения уточнили процедуру, которую должна соблюдать администрация при использовании своих полномочий в рамках этой статьи:

Подача заявления и установление: После обращения собственников в Управление по решению большинства, администрация проводит проверку на месте и устанавливает состояние строительства. Согласно решениям 6-го Департамента Государственного совета и Коллегии по административным спорам (ИДДК), администрация не обязана подробно устанавливать, «на каком уровне остановилось строительство или какая сторона стала причиной остановки»; достаточным считается установление факта прекращения строительной деятельности и отсутствия оборудования.

Процесс предупреждения: В случае установления ситуации подрядчику дается 30 дней для начала или продолжения работ.

Автоматическое расторжение: Если по истечении 30-дневного срока будет установлено, что работы не начаты или не продолжены, договоры считаются расторгнутыми автоматически без необходимости дальнейшего уведомления. После расторжения обременения в земельном кадастре аннулируются по требованию собственников или администрации.

3. Анализ конкретных примеров в свете судебных решений

Пример Чанкая, Анкара (6-й Департамент Государственного совета, 2020/10800 K): Контракт на строительство рискованного объекта был подписан в 2016 году, строительство достигло 85-95% завершения, но остановилось. Администрация в ходе проверок, проведенных в 2019 и 2020 годах, установила, что работы с использованием оборудования не проводились более 6 месяцев, и расторгла контракты после 30-дневных предупреждений. Суд, несмотря на утверждение подрядчика о «неплатежеспособности», счел процедуру проверки на месте и предупреждения, проведенную администрацией, достаточной и постановил, что расторжение является законным.

Пример Измир-Каршияка (Государственный Совет, Совет по примирению судебных палат, 2022/1167 K): В 2016 году были подписаны контракты с подрядчиком на снос строения, но строительство так и не началось. По заявлению собственников администрация направила предупреждение сроком на 30 дней в 2019 году, и по истечении этого срока, когда было установлено, что работы не начались, контракты были расторгнуты. Суд подтвердил, что данная практика соответствует цели Закона и общественным интересам.

Пример Стамбул-Умрание (10-й Торговый Суд первой инстанции Стамбула, 2023/777 K): Было установлено, что, несмотря на получение разрешения на строительство в 2017 году, строительная деятельность не продолжалась. Из-за несоблюдения предупреждений, сделанных Министерством, контракты были расторгнуты в одностороннем порядке. Суд также признал, что с этим расторжением прекратилось и простое товарищество между подрядчиками.

4. Правовые последствия расторжения

Общие положения гражданского права: В отношении работ, выполненных до даты расторжения, переданных долей и платежей применяются общие положения гражданского права.

Помощь по аренде: В соответствии с четким положением Закона и судебными решениями, платежи по помощи в аренде, сделанные подрядчиком правообладателям до даты расторжения, не могут быть потребованы обратно.

Статус третьих лиц: 6-я Палата по гражданским делам Верховного суда (2024/2306 K), подчеркнула, что права добросовестных третьих лиц, приобретенные ими на основании записей в поземельной книге при расторжении договоров в соответствии с общими положениями, должны быть защищены. Однако при расторжении договоров ex officio в рамках Закона № 6306 удаление записей обременения является обязательным после завершения административного процесса.

5. Информация, полученная из вторичных источников, и дополнительный контекст

Примечание к вторичному источнику (Пленум Административного суда, 2022/3386 K): Подрядчики утверждали, что данный пункт противоречит свободе договора и праву собственности, а нотариально заверенные договоры не могут быть расторгнуты без решения суда. Однако суд, учитывая цель городской трансформации, связанную с общественным порядком, отклонил эти утверждения и посчитал подчинение полномочий администрации судебному контролю достаточной гарантией.

Примечание к вторичному источнику (Апелляционный суд Измира, 14-я Палата по гражданским делам, 2022/1767 K): Возражения подрядчиков о том, что задержка не вызвана ими (изменение зонирования, отсутствие подписей и т.д.), часто выдвигаются в процессе административного расторжения в рамках Закона № 6306. Однако административные суды склонны рассматривать прекращение строительной деятельности как достаточное фактическое обстоятельство для инициирования расторжения.

Примечание из вторичного источника (23-й департамент Кассационного суда, 2015/4667 K): В рамках общих правовых норм также признается, что арендная плата, уплаченная подрядчиком, не будет представлять собой неосновательное обогащение и не может быть истребована обратно, учитывая ущерб, причиненный владельцам земли из-за сноса их домов; эта ситуация параллельна положению Закона № 6306.

6. Оценка 

Решения судов показывают, что статья 6/14 Закона № 6306 предоставляет администрации широкие полномочия для вмешательства с целью ускорения процессов городской трансформации, заблокированных из-за дефолта подрядчика. Суд контролирует процесс расторжения, не углубляясь в проверку вины администрации, а основываясь исключительно на фактах «остановки работы» и «неначала работ, несмотря на предупреждение». Процесс ликвидации после расторжения регулируется общими положениями законодательства.

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi uyarınca, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle inşaata bir yıl içinde başlanmaması veya yapım faaliyetinin en az altı ay süreyle durması halinde, maliklerin çoğunluk kararıyla kentsel dönüşüm başkanlığına veya yetki verdiği idareye başvurulabilir ve idare sözleşmeyi resen feshedebilir.

Müteahhit işe başlamazsa maliklerin doğrudan fesih hakkı var mı?

Malikler doğrudan sözleşmeyi feshetmek yerine çoğunluk kararıyla Bakanlık veya ilgili idareye başvurarak idari fesih sürecini başlatır. İdare inceleme yapar, ihtar süreci işletilir ve şartlar oluşursa sözleşme resen feshedilir.

Resen fesih sonrası müteahhit kira yardımlarını geri isteyebilir mi?

Hayır. Kanun ve yerleşik yargı kararları uyarınca fesih tarihine kadar ödenen kira yardımları geri talep edilemez.

Почему необходима поддержка квалифицированного адвоката?

Процесс расторжения договоров строительного подряда в обмен на долю земли в рамках городской трансформации является чрезвычайно техническим и многоэтапным юридическим процессом, который включает в себя аспекты административного права, обязательственного права, права недвижимости и земельного кадастра. Несоблюдение надлежащей процедуры может привести к трудновозместимым потерям прав для собственников, значительным экономическим убыткам и блокировке проекта на долгие годы.

По этой причине расторжение договоров городской трансформации — это не просто техническая операция, а комплексный процесс, требующий стратегического юридического управления.

Поддержка квалифицированного адвоката особенно важна по следующим причинам:

Принятие решения большинством голосов среди собственников в соответствии с законом и надлежащее ведение процесса принятия решений

Подготовка обращений в администрацию с правильным юридическим обоснованием и эффективное отслеживание процесса

Юридически правильное установление факта неисполнения обязательств подрядчиком и его документирование

Снятие обременений в реестре недвижимости и управление процессом ликвидации договора

Защита прав на возмещение ущерба, аренду, штрафные санкции и другие взыскания, которые могут возникнуть со стороны подрядчика

Обеспечение экономических интересов и прав собственности владельцев

Предотвращение юридических рисков в процессе заключения договора с новым подрядчиком

Правильное управление процессом в проектах городской трансформации не ограничивается только расторжением договора, но и имеет решающее значение для владельцев с точки зрения обеспечения экономической безопасности, защиты прав собственности и успешного завершения проекта.

Будучи Юридическим бюро 2M Hukuk Avukatlık Bürosu со штаб-квартирой в Стамбуле, мы предоставляем комплексные юридические консультации и услуги по представительству в проектах городской трансформации, осуществляемых особенно в регионах Тузла, Картал, Малтепе, Пендик и Гебзе; по вопросам подготовки договоров строительства в обмен на долю земли, разрешения споров, процессов расторжения договоров и защиты прав владельцев. С нашим региональным опытом и знаниями в области законодательства о городской трансформации мы стремимся эффективно защищать права наших клиентов.