1. Ситуация, когда ставка повышения не определена или является неопределенной в договоре

Будет ли повышение, если в договоре аренды нет ставки повышения? Может ли арендодатель потребовать повышение? В решениях Верховного суда и Регионального апелляционного суда, в случае, если ставка повышения не указана явно в договоре аренды или указана нечеткими формулировками, такими как «по уровню инфляции», «по законной ставке», это условие считается «неопределенным и неконкретным».

Недействительность условия о повышении: В договоре если ставка повышения не указана или неясно, какая ставка (TEFE, TÜFE, ÜFE) должна применяться, условие о повышении является недействительным. Согласно решениям 3-й Гражданской палаты Верховного суда (Д. 2020/237) и 6-й Гражданской палаты Верховного суда (Д. 2012/16728к), поскольку условие о повышении не является определенным и конкретным, одностороннее определение арендодателем не может быть признано.

Принцип фиксированной арендной платы: 3-я Гражданская палата Регионального апелляционного суда Газиантепа (Д. 2017/708) заявила, что если в течение 5-летнего срока действия договора не предусмотрено условие о повышении, юридически невозможно применять повышение к арендной плате и что арендатор имеет право сохранять плату фиксированной. Аналогично, 3-я Гражданская палата Верховного суда (Д. 2017/5904) подчеркнула, что в договорах, не содержащих положения о повышении, арендная плата должна оставаться фиксированной на начальной сумме.

2. Влияние добровольного повышения арендатором в прошлом

Прецедентные решения, касающиеся ситуации, лежащей в основе проблемы – «когда арендатор платил с повышением в течение 2 лет, а на 3-й год не платил» – поддерживают правомерность такого поведения арендатора.

Обязательность прошлых платежей: 

В решении 3-го Гражданского Департамента Кассационного суда № 2020/237 была рассмотрена конкретная ситуация, когда арендатор добросовестно производил платежи с повышением после заключения договора, но не продолжал это повышение в последующие периоды. В решении указано, что осуществление арендатором платежей с повышением в предыдущие периоды не делает условие о неопределенном повышении действительным, и арендодатель не смог выполнить бремя доказывания.

Отсутствие просрочки (дефолта): 

Тот факт, что арендатор в прошлом производил платежи по ставке ИПЦ, не делает обязательство, не прописанное в договоре, постоянным. 6-й Гражданский Департамент Кассационного суда (Рег. № 2011/10959) постановил, что платежи арендатора с повышением по ставке ИПЦ не создают обязательства, превышающего первоначальную арендную плату, из-за недействительности положения договора о повышении. Следовательно, если арендатор не повышает плату на 3-й год, он не считается просрочившим платеж из-за разницы в неоплаченном повышении и не может быть выселен.

3. Право арендатора не повышать арендную плату на 3-й год

В свете рассмотренных решений, если в договоре нет явного положения, арендатор имеет право не повышать арендную плату на 3-й год.

Отказ в одностороннем требовании о повышении арендной платы: 6-я Гражданская палата Кассационного суда (№ 2015/8838) указала, что требование истца (арендодателя) о повышенной арендной плате в договорах, где не было оговорено условие о повышении, является неправомерным. Арендатор может продолжать платить по сумме, указанной в договоре, или по последней принятой и уплаченной им сумме.

Юридический вывод: 6-я Гражданская палата Кассационного суда (№ 2015/12224K) признала ошибочным решение суда о возникновении просрочки путем повышения арендной платы по индексу цен производителей (ИЦП), хотя в договоре не было предусмотрено условие о повышении. Было признано достаточным, чтобы арендатор оплатил сумму, указанную в договоре.

4. Права арендодателя и иск об определении арендной платы

Хотя арендатор имеет право не повышать плату, это не означает, что арендная плата останется фиксированной навсегда. Однако это повышение не является автоматическим, оно должно быть установлено решением суда.

Необходимость иска об определении арендной платы: 3-я Гражданская палата Кассационного суда (№ 2018/2245) указала, что даже при отсутствии в договоре условия о повышении, арендодатель может подать «иск об определении арендной платы» и потребовать от судьи установить размер арендной платы. Однако до завершения этого дела арендатор может продолжать платить сумму, указанную в договоре (или последнюю фактически уплаченную им сумму).

Требование о разнице задним числом: 6-я Гражданская палата Кассационного суда (№ 2012/6440) постановила, что пока не подан иск об определении арендной платы, разница в арендной плате не может быть запрошена задним числом с применением индекса, «как если бы решение об определении уже существовало».

Вывод: Согласно судебным судебным решениям; если в 5-летнем договоре аренды не указан размер повышения арендной платы, то добросовестное повышение арендатором платы на уровень ИПЦ в течение первых 2 лет не влечет за собой обязательства по ее повышению и на 3-й год. Поскольку условие о повышении не является «определенным и конкретным», арендатор имеет право продолжать платить сумму, которую он платил в последний раз, не повышая ее на 3-й год. Арендодатель не может инициировать исполнительное производство или требовать выселения за неуплаченную разницу в повышении; однако может подать иск об определении размера арендной платы на будущие периоды.

Почему необходима поддержка опытного адвоката при спорах о повышении арендной платы?

Неустановление ставки повышения арендной платы в договоре аренды или ее формулирование с использованием неопределенных выражений является одной из наиболее частых причин споров на практике. Практика Верховного суда требует отдельной оценки в каждом конкретном случае, является ли условие о повышении определенным и конкретным, влекут ли предыдущие платежные действия арендатора юридические последствия и возникли ли условия для дефолта.

Наиболее частые ошибки на практике: предположение, что добровольное повышение арендатором платы в прошлом создает постоянное обязательство; инициирование исполнительного производства, несмотря на отсутствие положения о повышении в договоре; и требование повышения арендной платы без подачи иска об ее определении. Такие ошибки могут привести к отклонению исков, аннулированию исполнительного производства и серьезной потере прав.

В частности, в таких регионах с высокой ротацией аренды, как Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Гебзе и Чайырова, споры, касающиеся повышения арендной платы, часто передаются в суд. Адвокатское бюро 2M Hukuk в Тузле предоставляет юридическую поддержку, соответствующую практике Верховного суда, стратегическую и ориентированную на результат, в спорах о повышении арендной платы, исках об определении арендной платы и спорах о выселении, связанных с невыполнением обязательств. Для предотвращения потери прав со стороны арендатора или арендодателя поддержка опытного адвоката имеет большое значение.