Введение

Какими правами обладает владелец земельного участка в случае, если подрядчик вовсе не приступает к строительству, начинает его с опозданием или ведет строительство медленными темпами? Договоры подряда на строительство в обмен на долю земельного участка являются двусторонними договорами, по которым подрядчик обязуется построить отдельные секции на земельном участке, а владелец участка, в свою очередь, обязуется передать определенные доли земельного участка подрядчику. В этих договорах «обязательство подрядчика начать строительство вовремя и продолжить работу» является одним из основных исполнительных обязательств. Источники в литературе указывают, что в случае несоблюдения подрядчиком этого обязательства, то есть если он вовсе не приступает к строительству, начинает его с опозданием или не ведет строительство с разумной скоростью, у владельца участка возникают значительные права. Эта ситуация, как правило, квалифицируется как просрочка исполнения подрядчиком обязательств и ее правовые последствия в основном рассматриваются в рамках статьи 473 Гражданского кодекса Турции № 6098 (ТБК).

1. Объем просрочки подрядчика: Неначало работ и задержка

В литературе неисполнение обязательств подрядчиком по договорам строительного подряда с долевым участием в земле рассматривается не только как несвоевременная сдача объекта, но и в широком смысле, охватывающем сбои в процессе строительства. К основным обязанностям подрядчика относится своевременное начало работ и поддержание темпа строительства в соответствии с договором.

Определение неисполнения обязательств: Неисполнение обязательств подрядчиком в самом общем определении выражается как «задержка в завершении и сдаче строительства». Эта ситуация может проявляться в различных формах, таких как неначинание строительства вообще, позднее начало или когда становится очевидным, что начатое строительство не может быть завершено в срок, предусмотренный договором. Невозможность подрядчика завершить здание, или, завершив его, допустить задержку в его сдаче, приводит к неисполнению обязательств подрядчиком.

Обязанность по началу и продолжению работ: Своевременное начало и продолжение строительства подрядчиком считается требованием его обязанности проявлять должную осмотрительность. Даже если в договоре не согласована конкретная дата начала работ, ожидается, что подрядчик немедленно приступит к подготовке и строительству сразу после заключения договора

2. Права собственника земельного участка: Отказ от договора, не дожидаясь срока сдачи (ст. 473/1 ТБО)

В случае неначинания строительства или задержки наиболее фундаментальное и важное право, предоставленное собственнику земельного участка, — это право на отказ от договора, не дожидаясь срока сдачи. Это право регулируется пунктом 1 статьи 473 Турецкого обязательственного кодекса (ТБО).

Соответствующая норма закона: Это положение, часто цитируемое в литературе, гласит:»Если подрядчик не начинает работу в срок или задерживает работу в нарушение условий договора, либо если из-за задержки, возникшей по причине, не зависящей от заказчика, становится очевидным, что подрядчик не сможет завершить работу в оговоренный срок по всем прогнозам, заказчик может расторгнуть договор, не дожидаясь установленного дня сдачи.

Условия права на досрочное расторжение: Для использования этого права необходимо наличие определенных условий:

Просрочка подрядчика: Необходимо, чтобы подрядчик не начал работу в срок, задерживал работу в нарушение договора, или чтобы стало абсолютно ясно, что работа не может быть завершена к дате сдачи, исходя из ее хода.

Невозможность отнесения задержки на счет собственника участка: Существенно, чтобы задержка не была вызвана действием или бездействием собственника участка.

Явное понимание невозможности завершения работы в срок: Эта ситуация должна быть ясно понятна «по всем прогнозам». Это означает прогноз, основанный на конкретных данных.

Примеры из практики: Обзоры судебных дел, представленные в литературе, конкретизируют применение этой нормы:

-В одном деле, несмотря на то, что после получения разрешения прошло 2 года, подрядчик не смог завершить проект и оставил его незавершенным.

-В другом деле, возможность выполнения строительства только на 7% в течение 40-месячного срока действия договора,

-Неудача в работе по изменению плана зонирования и невозможность начать строительство вообще, несмотря на то, что с даты заключения договора прошло 7 лет

-Подрядчик оставил строительство на уровне железобетонного перекрытия 1-го этажа и не продолжил работу

Эти примеры показывают, что суды приходят к выводу о невозможности завершения строительства в срок, не только исходя из задержки по графику, но и учитывая темпы выполнения работ.

3. Обстоятельства, исключающие ответственность подрядчика

В литературе особо подчеркивается, что невозможность подрядчика начать строительство или задержка не во всех случаях означает дефолт. Если задержка основана на уважительной причине, подрядчик не может быть привлечен к ответственности.

Причины, связанные с собственником земельного участка: Если задержка вызвана невыполнением собственником земельного участка своих собственных обязательств, то о дефолте подрядчика говорить нельзя. Эта ситуация также называется «просрочкой кредитора». «При рассмотрении статьи 473 Обязательственно-правового кодекса (TBK), если задержка вызвана собственником земельного участка, то просрочка подрядчика не наступит, если он не сможет сдать исполнение в установленный срок.» В литературе приводятся следующие примеры такой ситуации:

Собственник земельного участка не передал долю земли, которую должен был передать по кадастру

Не подал необходимые заявления для получения разрешения на строительство или не предоставил документы, такие как доверенность

Не обеспечил выселение арендаторов с участка

Не передал участок в пригодном для строительства состоянии (например, не устранив препятствия на нем)

Внесение изменений в проект по требованию собственника земельного участка

Объективные причины и форс-мажорные обстоятельства: В случае задержки выполнения работ по причинам, не зависящим от подрядчика и являющимся непредвиденными, просрочка также может не возникнуть. Например, «если в основании строящегося объекта непредвиденным образом обнаруживается вода или порода, то в случае задержки работ право на досрочный отказ от договора не может быть использовано». В таких случаях у подрядчика может возникнуть право требовать дополнительный срок.

4. Условие наличия вины и другие вопросы

Отсутствие требования вины: Для применения ст. 473 Обязательственного кодекса Турции (TBK) не требуется, чтобы подрядчик был виновен в задержке. «В случаях, когда подрядчик не приступает к работе или становится очевидным, что работа не будет завершена к согласованной дате, для использования заказчиком права на отказ от договора не требуется наличие вины подрядчика. В положении закона… в этом отношении ищется поведение, противоречащее договору. Для возникновения просрочки «требуется объективное несоответствие задержки обязательству по передаче».

Возможность завершения работы в срок, несмотря на позднее начало: Даже если подрядчик начал строительство поздно, но имеет возможность завершить работу в срок, установленный договором, у владельца участка нет права отказаться от договора исключительно из-за позднего начала. Важно, делает ли задержка невозможным своевременное завершение работы.

Вывод

В свете мнений в литературе и судебных решений, в договоре строительного подряда в обмен на долю земельного участка, неначало подрядчиком строительства в срок или задержка выполнения работ в нарушение договора, является случаем просрочки, влекущим серьезные юридические последствия для владельца участка. В этом случае наиболее фундаментальное право владельца участка, согласно ст. 473/1 Обязательственного кодекса Турции (TBK), заключается в отказе от договора, не дожидаясь согласованной даты сдачи объекта.

Для реализации этого права задержка должна быть вызвана причиной, не attributable to the landowner, и должно быть ясно, что строительство не может быть завершено вовремя в текущей ситуации. Однако, если задержка вызвана неисполнением собственных обязательств землевладельцем (непередача доли земли, непередача участка и т.д.) или непредвиденными объективными причинами, подрядчик не будет считаться просрочившим, и право землевладельца на расторжение договора не возникнет. Следовательно, каждый конкретный случай должен быть оценен в своих собственных условиях, особенно с учетом причин задержки. Предложение по статье .

Почему необходима юридическая поддержка?

Дефолт подрядчика по договорам строительного подряда в обмен на долю земельного участка является одним из наиболее частых юридических споров, особенно в регионах с высокой концентрацией проектов недвижимости, таких как Стамбул, Тузла, Картал, Байрамоглу, Тепеорен, Пендик и Гебзе. В случаях, когда строительство не начато вовсе, начато поздно или не продвигается с разумной скоростью, возможность землевладельца расторгнуть договор зависит не только от выявления задержки, но и от юридически правильной оценки причин задержки. Даже небольшая ошибка на этом этапе может привести к серьезным потерям прав для землевладельца.

Например, если задержка вызвана не подрядчиком, а собственником земельного участка, то право на досрочное расторжение не возникает, равно как и расторжение договора может быть невозможно, если задержка вызвана форс-мажорными обстоятельствами или объективной невозможностью. Кроме того, если своевременно не будут собраны необходимые доказательства для использования права на досрочное расторжение, нотариальные предупреждения не будут оформлены надлежащим образом или собственник земельного участка не выполнит свои обязательства в полном объеме, то возбужденное дело может иметь отрицательный результат.

Поэтому очень важно работать с опытным юристом по недвижимости и строительному праву в спорах, связанных с договорами подряда на долю земли в таких регионах, как Стамбул, Тузла, Картал, Байрамоглу, Тепеорен, Пендик и Гебзе. Адвокат изучает детали договора, оценивает, возникли ли условия для просрочки, определяет стратегию защиты прав собственника земельного участка, оформляет нотариальные предупреждения и уведомления о расторжении в соответствии с законом и, при необходимости, ведет судебный процесс. Особенно в случае дорогостоящих земельных участков и проектов профессиональная юридическая поддержка является наиболее эффективным способом предотвращения материальных и временных потерь и наиболее сильной защиты прав собственника земельного участка.