Введение

Данное исследование анализирует правовую действительность договора, подписанного временным правлением жилого комплекса с профессиональной сервисной компанией и передающего управление жилым комплексом на 10 лет, возможности совета представителей жилого комплекса расторгнуть этот договор, а также, в целом, возможность заключения 10-летних обязывающих договоров управления, в свете представленных судебных решений. Исследования показывают, что действительность договора не является абсолютной и зависит от различных условий, в первую очередь от положений плана управления и императивных норм Закона о кондоминиумах (КМК).

1. Недействительность договора и решения о противоречии Закону о кондоминиумах (КМК)

Значительная часть судебных решений указывает на недействительность долгосрочных передач, нарушающих суть права собственников квартир на управление. Генеральная коллегия по гражданским делам Кассационного суда подчеркивает, что даже такие важные управленческие действия, как сдача в аренду общих помещений, требуют единогласного согласия всех собственников квартир (ст. 45 Закона о кондоминиумах) (Кассационный суд, ГКГД, 2017/2002). Аналогично, положение плана управления, предусматривающее передачу всех прав и полномочий собрания собственников квартир в многоквартирном доме компании на длительный срок, например, 15 лет, было отменено, и это решение стало окончательным. Кассационный суд выразил это следующим образом: «Решением 10-го Мирового гражданского суда Анкары от 2007/234 E.-1372 K. статьи 17/a и временная статья плана управления, касающиеся передачи полномочий, предоставленных Совету собственников квартир в многоквартирном доме, на 15 лет компании …. А.О., были аннулированы, поскольку они явно противоречили Закону о кондоминиумах, и это решение стало окончательным 13.09.2007.» (Кассационный суд, 18-й департамент, 2013/10734)

Кроме того, передача управления сторонней компании без решения общего собрания собственников квартир считается «недействительной» (Кассационный суд, 20-й департамент, 2017/2560). Также было указано, что договоры, заключенные управлением, не избранным должным образом собственниками квартир, не будут иметь юридической силы для управления многоквартирным домом (Суд первой инстанции – 3-й Апелляционный суд Анкары, 2020/667).

2. Случаи, когда договор может быть действительным: План управления и квалифицированное большинство

С другой стороны, некоторые решения показывают, что такие долгосрочные передачи полномочий могут быть действительны при определенных условиях. Основное условие заключается в том, что эти полномочия должны вытекать из плана управления и/или что собрание собственников квартир должно принять решение квалифицированным большинством голосов. В одном решении суда первой инстанции, план управления, предоставляющий учредительному кооперативу «на десять лет» полномочия по временному управлению, был признан действительным (Суд первой инстанции Бакыркёй 5. АТМ, 2021/899).

Кассационный суд постановил, что положения, касающиеся назначения профессионального управляющего в плане управления и признания этого договора приложением к плану управления, не противоречат императивным положениям Закона о кондоминиумах и что суд не может вмешиваться в этот договор (Кассационный суд 18-й гражданской палаты, 2015/11085). Изменение таких положений плана управления возможно только «голосами четырех пятых всех собственников квартир» (Кассационный суд 18-й гражданской палаты, 2014/5474).

Некоторые решения судов первой инстанции четко устанавливают квалифицированное большинство, необходимое для такой передачи полномочий: «Правление основного недвижимого имущества может передать выполнение управленческих функций юридическому лицу-оператору по договору, получив согласие общего собрания большинством в 4/5 голосов.» (Суд первой инстанции Стамбул 16. АТМ, 2022/330 и 2022/706) Эти решения показывают, что в случае проявления воли собственников квартир в таком высоком соотношении, как 4/5, управление может быть передано профессиональной компании на длительный срок.

3. Полномочия временного управления и расторжение договора

Полномочия временного управления также играют решающую роль в действительности договора. Согласно статье 73 Закона о кондоминиумах (KMK), временное управление может продолжаться не позднее, чем в течение одного года после завершения комплекса зданий, и этот срок ни в коем случае не может превышать десяти лет с момента получения первого разрешения на строительство. В случаях, когда в плане управления этот срок установлен короче (например, 5 лет), временное управление не имеет полномочий заключать договор, превышающий этот срок (Решение 18-й Гражданской палаты Кассационного суда, 2015/3827).

Что касается расторжения договора, то Совет представителей комплекса зданий, как представляется, имеет право расторгнуть такой договор (Решение 3-й Гражданской палаты Кассационного суда, 2022/7441; Решение 6-й Гражданской палаты Кассационного суда, 2021/114). Однако расторжение влечет за собой юридические последствия. Расторжение, произведенное без соблюдения условий договора, может быть квалифицировано как «неправомерное расторжение» и может обязать управление комплекса зданий к уплате неустойки или компенсации. Тем не менее, следует учитывать, что чрезмерные штрафные санкции могут быть уменьшены судом на основании того, что они «могут привести к экономическому краху» должника (Решение 45-й Гражданской палаты Стамбульского регионального апелляционного суда, 2021/735).

Важным моментом также является признание судами права собственников помещений выбирать своих управляющих на общем собрании, даже если им было предоставлено право управления на 10 лет, и признание этого выбора действительным (Решение 5-й Гражданской палаты Кассационного суда, 2021/1188). Эта ситуация показывает, что окончательная воля собственников помещений в отношении управления не может быть полностью устранена долгосрочными договорами.

Вывод

Действительность 10-летнего договора о передаче управления, заключенного временным правлением комплекса зданий с профессиональной сервисной компанией, не является абсолютной и должна оцениваться в контексте конкретных обстоятельств каждого случая.

Случаи недействительности: Если договор заключен без прямого разрешения в плане управления и без решения квалифицированного большинства, например, 4/5 совета собственников квартир, высок риск признания его недействительным или аннулирования по решению суда на основании его противоречия императивным положениям Закона о кондоминиумах (KMK) и неотчуждаемым правам собственников квартир. Договоры, заключенные временным управлением на срок, превышающий срок его полномочий, установленный законом или планом управления, также могут быть признаны недействительными.

Случаи действительности: Если договор прямо предусмотрен в плане управления или заключен с одобрения 4/5 большинства совета собственников квартир, вероятность его признания действительным высока. В этом случае расторжение договора возможно только путем изменения плана управления также 4/5 большинством или соблюдения условий расторжения, предусмотренных в договоре.

Право на расторжение: Совет представителей многоквартирного комплекса может подать иск о признании недействительности договора, который он считает незаконным, или воспользоваться правом на расторжение, соблюдая условия договора. Однако следует помнить, что неправомерное расторжение влечет за собой юридическую и финансовую ответственность. Предложение статьи .

Почему необходима поддержка опытного юриста?

Управление жилым комплексом, особенно в районах с плотной застройкой, таких как Стамбул, Тузла, Пендик, Картал, Тепеорен и Гебзе, является чрезвычайно сложным процессом как с технической, так и с юридической точек зрения. 10-летние контракты на профессиональное управление несут серьезные юридические риски с точки зрения Закона о кондоминиумах, положений плана управления, решений квалифицированного большинства и ограничений полномочий временного управления. В процессе подготовки, расторжения или определения недействительности таких контрактов помощь опытного адвоката в области управления жилыми комплексами и кондоминиумами имеет большое значение.

Адвокат по жилым комплексам, обеспечивая составление договора в соответствии как с Законом о кондоминиумах (KMK), так и с планом управления, предотвращает риски аннулирования, компенсации или штрафных санкций, которые могут возникнуть в будущем. В то же время он предлагает профессиональные юридические консультации по защите прав собрания собственников, ограничению полномочий временного управления и надлежащему проведению процедур расторжения.

По этой причине в сделках, связанных с договорами об управлении жилыми комплексами в районах Стамбул, Тузла, Пендик, Картал, Тепеорен и Гебзе, крайне важно не действовать без юридического надзора опытного адвоката, что имеет большое значение как с юридической, так и с финансовой точек зрения.