Introduction

Cette étude analyse les droits du propriétaire foncier et les conséquences juridiques auxquelles l’entrepreneur peut être confronté dans les contrats de construction en échange de parts foncières, lorsque l’entrepreneur ne démarre pas du tout la construction, ne la démarre pas à temps ou ne peut pas l’achever dans le délai convenu, sur la base des décisions de la Cour de cassation, des Tribunaux régionaux d’appel et des Tribunaux de première instance présentées. Les examens montrent que le propriétaire foncier peut essentiellement recourir à deux voies principales : demander l’indemnisation des dommages résultant du retard en maintenant le contrat, ou résilier le contrat dans certaines conditions.

Lorsque les décisions judiciaires sont examinées, les conséquences qui surviennent en cas de retard ou de non-démarrage de la construction peuvent être regroupées sous trois titres principaux : les droits du propriétaire foncier, les situations affectant la responsabilité de l’entrepreneur et les détails procéduraux importants.

1. Droits du propriétaire foncier

Les décisions examinées reconnaissent divers droits au propriétaire foncier en cas de défaillance de l’entrepreneur. Ces droits couvrent un large éventail, de l’indemnisation des dommages à la résiliation du contrat.

Demande de dommages et intérêts pour retard : Le résultat le plus fréquemment rencontré dans les décisions de justice est le droit du propriétaire foncier de demander réparation du préjudice résultant du retard. Cette indemnisation se présente généralement sous deux formes :

Perte de loyer (Indemnité de loyer) : Il s’agit de l’indemnisation des revenus locatifs dont le propriétaire foncier a été privé en raison du fait que l’entrepreneur n’a pas livré la construction à temps. Dans la décision n° 2010/3371 E. de la 15ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, ce droit a été clairement stipulé par l’expression : « …alors que la perte de loyer des sections indépendantes appartenant au demandeur pour la période du 31.01.2003 au 30.09.2003 aurait dû être calculée sur la base d’un rapport supplémentaire d’expert et inscrite au jugement… ».

Pénalité contractuelle (Clause pénale) : Les parties peuvent convenir d’un montant fixe à payer en cas de retard dans le contrat. Dans la décision n° 2018/249 E. du 4ème Tribunal de Commerce de première instance d’Izmir, la clause du contrat « …que pour chaque mois de retard, 7 500,00 USD de retard seraient payés par la partie défenderesse au propriétaire foncier » a été utilisée comme base pour ordonner à l’entrepreneur de payer la clause pénale.

Demande de résiliation du contrat : Selon la nature du retard ou le fait que la construction n’ait pas du tout commencé, le propriétaire foncier a le droit de résilier le contrat.

Absence de démarrage de la construction ou impossibilité de l’achever : Le fait que l’entrepreneur ne commence pas la construction dans un délai raisonnable ou qu’il soit clairement établi, compte tenu de l’avancement de la construction, qu’elle ne pourra pas être achevée à temps, donne au propriétaire du terrain le droit de résilier le contrat. Cette situation a été expliquée comme suit dans la décision n° 2020/206 E. du Tribunal de Commerce de Karşıyaka, en référence au Code turc des obligations : « …si l’on constate clairement que l’entrepreneur ne peut achever l’ouvrage dans le délai convenu, le maître de l’ouvrage peut se retirer du contrat sans attendre le jour fixé pour la livraison (CO art. 473/1) ». De même, si la construction reste à un niveau très bas et que l’entrepreneur abandonne le chantier, cela constitue également un motif de résiliation (Cour de Cassation, 23ème Chambre Civile, 2012/6070 E.).

Nature de la résiliation (Résiliation rétroactive ou prospective) : La résiliation peut être rétroactive ou prospective, selon le taux d’achèvement de la construction. Dans les cas où la construction n’est pas largement achevée, une décision de « résiliation rétroactive » est généralement rendue. Dans ce cas, le contrat est considéré comme nul et non avenu dès le début. Comme indiqué dans la décision n° 2018/191 E. du 6ème Tribunal de Commerce d’Istanbul Anatolie, cela entraîne des conséquences telles que « l’impossibilité de réclamer la clause pénale, le contrat étant annulé en cas de résiliation rétroactive. » Cependant, lorsque la construction est significativement avancée, une « résiliation prospective » peut être envisagée, et dans ce cas, l’entrepreneur peut recevoir une part proportionnelle au travail effectué, tandis que le propriétaire du terrain peut formuler des demandes telles que des dommages-intérêts pour retard (Cour de Cassation, 23ème Chambre Civile, 2015/5466 E.).

2. Circonstances affectant la responsabilité de l’entrepreneur et ses moyens de défense

La responsabilité de l’entrepreneur en cas de retard n’est pas absolue. Les décisions de justice examinent attentivement les raisons du retard et interprètent certaines situations en faveur de l’entrepreneur.

Motifs imputables au propriétaire foncier : Si la raison du retard est le non-respect par le propriétaire foncier de ses propres obligations (par exemple, livrer le terrain apte à la construction), aucune faute ne peut être imputée à l’entrepreneur. Dans la décision n° 2010/1192 E. de la 15ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, ce principe a été souligné en affirmant : « Puisqu’il est impossible de construire sans que le terrain soit livré, on ne peut s’attendre à ce que l’entrepreneur défendeur commence la construction à partir de la date du contrat. »

Raisons légitimes de retard et cas de force majeure : Les retards résultant de procédures administratives telles que les modifications apportées au projet, les changements de plan d’urbanisme, ou les cas de force majeure comme une pandémie, peuvent être considérés comme des raisons légitimes à ajouter à la durée de construction. Dans la décision n° 2017/2074 E. de la 23ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été dit : « …il convient d’ajouter la durée des procédures administratives de modification du plan d’urbanisme à la durée de construction et de déterminer en conséquence la durée du retard et de calculer l’indemnisation. »

Demandes de compensation : L’entrepreneur peut avoir le droit de compenser le coût des travaux supplémentaires réalisés en dehors du contrat avec l’indemnité de retard réclamée par le propriétaire foncier (Cour de Cassation, 23ème Ch. Civ., 2015/1640 E.).

3. Détails procéduraux et juridiques importants

Prescription : Le délai de prescription pour les demandes d’indemnités de retard revêt une grande importance selon la jurisprudence établie de la Cour de cassation. Dans la décision n° 2020/2311 E. de la 15e Chambre civile de la Cour de cassation, cette règle critique a été énoncée comme suit : « Tant que le contrat d’entreprise n’est pas résilié, le propriétaire du terrain peut attendre l’exécution en recevant les indemnités de retard ; par conséquent, tant que l’ouvrage n’est pas livré et que le contrat n’est pas exécuté, le délai de prescription ne commencera pas à courir même si la date de livraison prévue est dépassée.«  En conséquence, le délai de prescription de 5 ans commence à courir à partir de la date de livraison effective de la construction.

Perte de droits de l’entrepreneur : L’entrepreneur qui ne peut achever la construction dans les délais et conformément aux règles perd le droit de réclamer la part de terrain ou l’enregistrement des sections indépendantes qui lui reviennent selon le contrat. Dans la décision n° 2022/3254 E. de la 6e Chambre civile de la Cour de cassation, il a été stipulé que « l’entrepreneur qui n’exécute pas d’abord sa propre prestation ne peut demander l’enregistrement de la section indépendante à la partie défenderesse, et l’entrepreneur n’a pas droit à la demande d’annulation et d’enregistrement de titre de propriété ».

Mise en demeure pour défaut : La possibilité de réclamer des intérêts pour les indemnités de retard dépend généralement de la mise en demeure de l’entrepreneur par l’envoi d’une notification via un notaire. Des intérêts moratoires ne peuvent être réclamés pour la période antérieure à la date de la notification (Cour de cassation, 23e Ch. civ., 2016/899 E.).

Examen et Évaluation

Les décisions de justice examinées montrent que l’élément du « délai » est d’une importance capitale dans les contrats de construction en échange de quote-part de terrain. Le fait que l’entrepreneur ne commence pas la construction à temps ou la retarde engendre de solides recours juridiques pour le propriétaire du terrain, tels que des dommages-intérêts et la résiliation. Les tribunaux, lors du calcul des dommages-intérêts pour retard, se basent généralement sur le revenu locatif manqué ou la clause pénale convenue dans le contrat.

Cependant, il est observé que les tribunaux n’adoptent pas une approche mécanique lors de leurs décisions, mais examinent en détail les raisons du retard (analyse de la faute). Des éléments tels que la faute du propriétaire du terrain, les obstacles administratifs, les modifications apportées au projet et les cas de force majeure peuvent annuler ou réduire la responsabilité de l’entrepreneur. En particulier, lorsqu’une conséquence grave comme la résiliation du contrat est demandée, les tribunaux tiennent soigneusement compte du taux d’achèvement de la construction, de l’intention de l’entrepreneur et de l’équilibre des intérêts des parties.

Conclusion

En cas de non-démarrage ou de retard de la construction dans un contrat de construction en échange de quote-part de terrain, les recours juridiques et leurs conséquences pour le propriétaire du terrain sont les suivants :

Demande de Dommages-Intérêts : Le propriétaire du terrain peut, en maintenant le contrat en vigueur, réclamer le montant du loyer manqué pour la période de retard ou la pénalité de retard (clause pénale) si elle a été convenue dans le contrat.

Résiliation du Contrat : Le propriétaire du terrain peut résilier le contrat dans des situations telles que le non-démarrage de la construction, l’abandon des travaux ou la certitude que la construction ne pourra pas être achevée à temps. Les conséquences de la résiliation (effet rétroactif ou prospectif) sont déterminées en fonction du niveau d’achèvement de la construction.

Perte de droits de l’entrepreneur : L’entrepreneur qui n’exécute pas sa prestation perd le droit d’enregistrement sur la part de terrain ou les sections indépendantes qui devaient lui être transférées en vertu du contrat.

L’exercice de ces droits dépend des causes du retard, du degré de faute des parties et des dispositions contractuelles. Les décisions judiciaires révèlent que chaque cas concret doit être évalué selon ses propres conditions et que les dispositions contractuelles sont la référence principale dans la résolution des litiges. Suggestion d’un article.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Les contrats de construction en échange de parts de terrain sont des contrats complexes et techniques, contenant des éléments à la fois du contrat d’entreprise et du droit immobilier. C’est pourquoi, en particulier dans les projets de construction en rapide développement dans des régions comme Istanbul, Tuzla, Pendik, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören et Gebze, le soutien d’un avocat expert est d’une importance vitale pour éviter toute perte de droits et garantir que le processus contractuel soit mené conformément à la loi.

Dans ce type de litiges, même une petite erreur de procédure peut entraîner la nullité du contrat ou de lourdes pertes financières. En cas de retard, de non-démarrage de la construction ou de résiliation du contrat ; la détermination correcte des délais de mise en demeure, la prévention des risques de prescription, la préparation conforme à la loi des demandes de pénalité contractuelle et la constitution complète des preuves à présenter au tribunal nécessitent une assistance juridique professionnelle.

De plus, lors de la prise de décision, les tribunaux évaluent de nombreux éléments tels que le taux d’avancement de la construction, le taux de faute des parties, les allégations de force majeure et les dispositions contractuelles. Pour cette raison, la détermination de la bonne stratégie juridique dans chaque cas concret et l’anticipation de questions critiques, telles que de savoir si la résiliation du contrat aura un effet rétroactif ou prospectif, ne peuvent être assurées que par un avocat expérimenté en contrats de parts de terrain dans ce domaine.

En conclusion, il est d’une grande importance pour les propriétaires fonciers recherchant un avocat à Istanbul Tuzla Pendik Aydınlı Orhanlı Gebze Tepeören de bénéficier d’un soutien professionnel dès le début du processus ; tant pour pouvoir réclamer intégralement les dommages résultant du retard que pour pouvoir obtenir une position juridique solide face aux éventuelles défenses de l’entrepreneur.