Введение
Эта работа подготовлена на основе представленных судебных решений и документов в ответ на вопрос «Что входит в плату за обслуживание?». Работа анализирует правовую основу общих расходов, известных как айдат, конкретные статьи расходов, указанные в судебных решениях, факторы, определяющие объем этих расходов, и различные точки зрения, возникающие на практике. Хотя основным правовым основанием является Закон о кондоминиумах № 634 (KMK), видно, что такие факторы, как планы управления, решения общего собрания и характер имущества, формируют содержание платы за обслуживание.
1. Правовая основа: Статья 20 Закона о кондоминиумах
Большинство рассмотренных решений ссылаются на статью 20 KMK, которая составляет основу обязательства по участию в общих расходах. Эта статья устанавливает принципиальное различие в том, как расходы будут распределяться между владельцами квартир в зависимости от их характера.
Расходы, требующие равного участия: Как часто повторяется в решениях Кассационного суда, если между собственниками квартир нет иного соглашения, они обязаны участвовать «в расходах на швейцара, истопника, садовника и охранника, а также в авансе, собираемом для них, в равной степени» (18-я Палата по гражданским делам Кассационного суда, Д. 2013/11645, Р. 2013/15247; 9-я Палата по гражданским делам Кассационного суда, Д. 2021/423, Р. 2021/7662).
Расходы, требующие участия пропорционально доле земельного участка: Основное правило для других общих расходов, помимо расходов на персонал, — это участие пропорционально доле земельного участка. Эти расходы включают «страховые премии основного недвижимого имущества и расходы на обслуживание, защиту, укрепление и ремонт всех общих мест, а также другие расходы, такие как заработная плата управляющего, и эксплуатационные расходы общих объектов, а также аванс, который будет собран для этих расходов, пропорционально их доле земельного участка» (20-я Палата по гражданским делам Кассационного суда, Д. 2019/3375, Р. 2019/6680; 18-я Палата по гражданским делам Кассационного суда, Д. 2013/4444, Р. 2013/6802).
2. Статьи общих расходов, перечисленные в судебных решениях
Судебные решения конкретизируют статьи расходов, абстрактно указанные в Законе о собственности на кондоминиумы (KMK). Основные расходы, рассматриваемые в качестве взносов в изученных документах, следующие:
Расходы на персонал: Швейцар, садовник, охранник, сотрудник службы безопасности, техник, гонорары управляющего, заработная плата и страховые взносы, выходные пособия и вознаграждения за участие (İstanbul BAM 45. HD, E. 2020/1216; Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/691).
Расходы на обслуживание, ремонт и защиту: Расходы на обслуживание, ремонт, укрепление общих зон (лестницы, парковка, зеленые насаждения, бассейн, социальные объекты и т. д.), обслуживание лифтов, ремонт крыш, а также расходы на обновление, такие как покраска фасадов (Верховный суд 3. ГК, Д. 2017/6549; Верховный суд 18. ГК, Д. 2009/3310).
Эксплуатационные расходы и расходы на потребление: Расходы на электроэнергию и воду в общих зонах, отопление (топливо/уголь, природный газ, центральное отопление), горячая вода, расходы на генератор, эксплуатационные расходы общих объектов (Верховный суд 18. ГК, Д. 2012/6030; 4-й Гражданский коммерческий суд Стамбула (Анатолия), Д. 2025/364).
Расходы на уборку и окружающую среду: Уборка общих зон и сада, вывоз мусора, расходы на охрану окружающей среды и ландшафтный дизайн (Верховный суд 23. ГК, Д. 2011/3900; 6-й Гражданский коммерческий суд Анкары, Д. 2022/719).
Административные и прочие расходы: Зарплата управляющего, страховые премии основного недвижимого имущества, налоги и сборы, административные расходы, такие как нотариальные и судебные издержки (Верховный суд 20. ГК, Д. 2017/163; 6-й Отдел Апелляционного суда Коньи, Д. 2020/2328).
В решении 45-й Гражданской палаты Стамбульского регионального апелляционного суда понятие общих расходов было определено достаточно широко: «Расходы на охрану, обслуживание и уборку всех общих зон, расходы на электроэнергию и воду в общих местах, расходы на персонал, страховые взносы СГК… Страховые премии, подлежащие уплате в связи со страхованием всего комплекса; по стоимости, предусмотренной Советом собственников квартир… расходы на генератор… все расходы, которые могут возникнуть в связи с уходом, присмотром, развитием и благоустройством территорий мечетей, парков, зеленых зон, парковок, дорог, всех видов растений и деревьев, водохранилища, социальных и спортивных объектов, расходы на ремонт и обновление…» (Стамбул БАМ 45. ГД, Д. 2020/1216, Р. 2023/187)
3. Документы, определяющие объем расходов: План управления и Решения Общего Собрания
Хотя статья 20 Закона о кондоминиумах (KMK) устанавливает общие рамки, конкретное содержание взноса и порядок его распределения в первую очередь определяются Планом управления, который является «конституцией» основного недвижимого имущества. Если в плане управления нет иного положения, применяются положения Закона о кондоминиумах. Однако собственники квартир Решениями Общего Собрания утверждают проект эксплуатации или принимают бюджет, тем самым определяя, какая сумма аванса будет собираться за какие услуги. Действительно, в решении суда первой инстанции было подчеркнуто, что «правление не может взимать с членов взносы или деньги под видом общих расходов без решения общего собрания или без четкого разрешения общего собрания» (1-й Коммерческий суд первой инстанции Бакыркёй, Д. 2015/809, Р. 2018/795).
4. Расходы, различающиеся в зависимости от характера имущества (членские взносы)
Объем членских взносов также варьируется в зависимости от характера имущества:
Таймшеры: В дополнение к стандартным расходам на квартиру, «расходы, такие как поставка, предоставление, ремонт и замена используемых инструментов и оборудования внутри квартир, также должны быть учтены при подготовке бюджета» (Апелляционный суд Стамбула 13. Гражданская палата, Д. 2023/2261, Р. 2023/2103).
Торговые центры (ТЦ): Согласно положению, упомянутому в решении Государственного совета, «электричество, вода, отопление, текущее обслуживание (не связанное с обновлением), безопасность и уборка» такие расходы считаются общими, и предусматривается особый порядок распределения (Государственный совет 10. Отдел, Д. 2016/2036, Р. 2020/3052).
Кооперативы и жилые комплексы: В этих структурах членские взносы обычно собираются для покрытия более широкого спектра услуг, таких как охрана, ландшафтный дизайн и управление социальными объектами (8-й Коммерческий суд первой инстанции Анкары, Д. 2021/659, Р. 2023/83).
5. Принцип справедливости и использования при участии в расходах
Хотя Верховный апелляционный суд (Кассационный суд) утверждает, что собственник не может уклоняться от участия в расходах, ссылаясь на отсутствие необходимости в использовании общих мест и объектов (Закон о кондоминиумах ст. 20/c), в некоторых случаях он соблюдает принцип справедливости и использования.
Невозможность структурного использования: В решении Кассационного суда было указано, что владелец независимой секции, в проекте которой отсутствует система отопления, «не может быть обязан участвовать в расходах на отопление, входящих в общие расходы» (Кассационный суд, 18-й департамент, № 2015/5293, К. 2016/49).
Фактическое неполучение услуги: Суд первой инстанции, несмотря на утверждения кооператива о предоставлении услуг безопасности и водоснабжения-канализации, установил, что эти услуги фактически предоставляются муниципалитетом, и постановил, что ответчик не несет ответственности за эти расходы (Коммерческий суд первой инстанции Анкары № 6, № 2022/719, К. 2024/561).
Ситуация с разным использованием: Кассационный суд подчеркнул необходимость исследования вопроса о том, является ли взимание одинаковой платы с предприятий разной площади нарушением принципа равенства, а также о том, «пользуются ли члены услугами, входящими в общие расходы, на равных условиях» (Кассационный суд, 23-й департамент, № 2011/3900, К. 2011/2715).
Заключение
В свете рассмотренных судебных решений «членский взнос» понимается как широкое понятие, охватывающее все расходы, необходимые для защиты, обслуживания и управления основным недвижимым имуществом, как это определено в статье 20 Закона о кондоминиумах. Содержание членского взноса состоит из самых разнообразных статей, таких как заработная плата персонала, расходы на техническое обслуживание, ремонт и уборку общих зон, потребительские расходы, такие как электричество, вода, отопление, страховые взносы и зарплата управляющего.
Однако точный объем членских взносов и доля их распределения между собственниками квартир конкретизируются планом управления каждого отдельного объекта недвижимости и решениями, принятыми на общем собрании собственников. Судебные решения, помимо положений закона и плана управления, также учитывают характер имущества (жилое, коммерческое помещение, таймшер и т. д.) и фактическое и структурное использование услуг собственниками квартир, стремясь достичь справедливого результата. Поэтому в случае спора для определения того, что входит в членские взносы, необходимо в первую очередь изучить план управления и соответствующие решения общего собрания. Предложение по статье.
Зачем нужна адвокатская поддержка в Тузле?
Споры, касающиеся членских взносов, могут стать весьма сложными из-за технических положений, вытекающих из Закона о кондоминиумах, положений плана управления и различных толкований судебных решений. В частности, часто возникают судебные споры по вопросам участия в общих расходах, объема членских взносов, долей земельных участков и обязанностей собственников квартир.
В этом отношении получение поддержки адвоката в Тузле имеет большое значение для предотвращения потери прав и надлежащего урегулирования споров. Специалист-адвокат: Определяет объем членских взносов в рамках Закона о кондоминиумах и соответствующего законодательства, Изучает план управления и решения общего собрания, уточняя обязанности собственников квартир, Ведет процессы возражений и судебных исков против необоснованных требований о членских взносах, Способствует быстрому разрешению споров, используя пути переговоров и медиации. Поскольку жизнь в жилых комплексах и апартаментах особенно интенсивна в таких районах Стамбула, как Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Гебзе, Айдынлы, Орханлы, Тепеорен, Дарыджа, Байрамоглу или Чайырова, споры, связанные с коммунальными платежами и общими расходами, встречаются чаще. Поэтому работа с опытным адвокатом из Тузлы играет решающую роль как для защиты ваших прав, так и для достижения справедливого решения.
