Введение

Эта работа была подготовлена по вопросу жильца комплекса о его обязанности участвовать в оплате труда сезонного работника бассейна, не предусмотренного в эксплуатационном бюджете. Жилец комплекса считает, что он имеет право не оплачивать эти расходы, основываясь на статье 43 Закона о кондоминиумах (KMK) и решении Кассационного суда, ссылающемся на эту статью. Работа анализирует общие принципы обязанности по участию в общих расходах, область применения статьи 43 KMK и другие юридические факторы, которые должны быть учтены в такого рода спорах, в свете представленных резюме судебных решений.

1. Обязанность жильца комплекса участвовать в общих расходах (Общее правило — ст. 20 ЗКМ)

Основным принципом права собственности на кондоминиум является обязанность владельцев квартир участвовать в расходах на общие площади. Установившаяся судебная практика Верховного суда подтверждает это. В частности, утверждение о неиспользовании услуги само по себе не отменяет обязанности по оплате. В одном из решений 18-го Гражданского отдела Верховного суда этот принцип был четко сформулирован: «…было указано, что владельцы квартир не могут уклоняться от уплаты своей доли в расходах и авансовых платежах, ссылаясь на отказ от права пользования общими местами или сооружениями или на отсутствие необходимости и потребности в их использовании ввиду положения их самостоятельной части. В решении подчеркнуто, что факт неиспользования ответчиком указанных услуг по собственной воле не отменяет его обязанности оплатить причитающуюся ему долю расходов на эти услуги.» (Верховный суд, 18-й Гражданский отдел — 2014/10598-2014/11446)

В рамках этого общего правила, если бассейн является общей площадью, а заработная плата обслуживающего персонала считается эксплуатационными расходами этой общей площади, то аргумент владельца квартиры «Я не пользуюсь бассейном» сам по себе будет недостаточным.

2. Очень дорогое и роскошное дополнение<Гюлер (исключительная ситуация — статья 43 Закона о кондоминиуме)

Статья 43 Закона о кондоминиумах (KMK), лежащая в основе вопроса жителя комплекса, вводит существенное исключение из общего правила. Однако условия этого исключения ограничены. В одном из решений 20-й Гражданской палаты Кассационного суда объем этой статьи был очерчен следующим образом: «Если желаемые нововведения и дополнения являются очень дорогостоящими или носят роскошный характер в зависимости от особого состояния здания, или если они не находятся в местах или проходах, которые абсолютно необходимы для использования всеми собственниками квартир основного объекта недвижимости, то собственник квартиры, не желающий пользоваться ими, не обязан участвовать в расходах…» (Кассационный суд, 20-я Гражданская палата, 2017/4411-2018/7960)

Критическим моментом здесь является то, является ли найм сотрудника по обслуживанию бассейна «нововведением и дополнением». Кассационный суд в том же решении дал важный комментарий по этому вопросу: «…плата за сотрудника по обслуживанию бассейна может не рассматриваться в этом контексте, поскольку это не нововведение или дополнение, а расход, понесенный для обеспечения непрерывности существующей услуги.» (Кассационный суд, 20-я Гражданская палата, 2017/4411-2018/7960)

Этот комментарий ослабляет аргумент жителя комплекса об уклонении от оплаты на основании статьи 43 Закона о кондоминиумах. Хотя строительство самого бассейна является «дополнением», найм сотрудника для безопасного и гигиеничного использования существующего бассейна имеет тенденцию рассматриваться как «эксплуатационные расходы». Решение Кассационного суда, согласно которому расходы на «установку витаминного бара и музыкальной системы в зоне бассейна» не являются обязательными (Кассационный суд, 20-я Гражданская палата, 2017/6353-2019/771), показывает, что понятие «дополнение» относится к физическому прибавлению.

3. Важность плана управления и проекта эксплуатации

Большинство рассмотренных решений ссылаются на план управления при разрешении спора. План управления может содержать особые положения, изменяющие или детализирующие общие положения закона. Как указывает 18-я Палата по гражданским делам Верховного суда, «…подчеркивается, что план управления является договором, связывающим всех собственников квартир, и что собственники квартир несут ответственность за расходы, включенные в проект эксплуатации, до тех пор, пока решения общего собрания не будут отменены.» (Верховный суд 18. HD-2015/12001-2016/4233).

В случае пользователя, отсутствие платы за обслуживающего бассейн в бюджете эксплуатации (проекте) является важным основанием. Для внебюджетных расходов необходимо, чтобы совет собственников квартир принял отдельное и надлежащее решение. Обязательно следует проверить, есть ли в плане управления специальный пункт, касающийся распределения расходов на бассейн (например, что платить будут только те, кто пользуется, или как будут распределяться расходы).

4. Контроль процессов принятия решений

Для требования расходов, не включенных в проект эксплуатации, необходимо наличие действительного решения совета собственников квартир по этому вопросу. Верховный суд придает большое значение процедурным недостаткам в процессах принятия решений. Например, в одном из решений несоблюдение законных сроков для уведомления о собрании было признано достаточным основанием для отмены решения: «…поскольку установлено, что не было соблюдено требование о 15-дневном предварительном уведомлении, как объяснено выше, и, таким образом, условия, предусмотренные законом, не были выполнены, суд… должен был принять решение об отмене собрания…, но вместо этого принял решение об отклонении иска по необоснованным причинам» (Верховный суд 18. HD-2014/5650-2014/6793)

Поэтому, даже если было принято решение о найме сотрудника по обслуживанию бассейна, необходимо проверить, было ли собрание, на котором было принято это решение, проведено надлежащим образом (созыв, повестка дня, кворум для собрания и принятия решения). Расходы, произведенные без действительного решения, не могут быть взысканы с собственников квартир.

Вывод

Первоначальная оценка жильца комплекса, что «он имеет право не оплачивать услуги сотрудника по обслуживанию бассейна согласно ст. 43 Закона о кондоминиумах, поскольку не пользуется бассейном», выглядит слабой перед лицом прецедентного права Кассационного суда. Весьма вероятно, что плата за сотрудника по обслуживанию бассейна будет рассматриваться не как «предмет роскоши», а как «эксплуатационные расходы» существующего объекта. В этом случае вступит в силу общее обязательство по участию, предусмотренное ст. 20 Закона о кондоминиумах. Однако это не означает, что жилец комплекса обязательно должен оплачивать эту плату. Правовой аргумент пользователя должен быть сосредоточен не на ст. 43 Закона о кондоминиумах, а на следующих моментах:

Различие между общим правилом и исключением: Судебные решения показывают, что согласно ст. 20 Закона о кондоминиумах, участие собственников квартир в эксплуатационных расходах на общие помещения и объекты является основной обязанностью. Личное неиспользование объекта, как правило, не отменяет обязательства по оплате. Статья 43 Закона о кондоминиумах, на которую ссылается пользователь, является исключением из этого общего правила и применяется к «очень дорогостоящим или роскошным нововведениям и дополнениям».

«Разница между «Нововведением и дополнением» и «Эксплуатационными расходами»: Верховный суд указывает, что расходы, произведенные для поддержания функционирования существующего объекта (бассейна) (плата за работника бассейна), должны рассматриваться не как «нововведение или дополнение» в рамках статьи 43 Закона о кондоминиумах (KMK), а как «эксплуатационные расходы» в рамках статьи 20 Закона о кондоминиумах (KMK). Это различие указывает на то, что правовая основа, на которую ссылается пользователь, может быть слабой.

Обязательность плана управления: Рассмотренные решения часто подчеркивают, что план управления комплексом является договором, обязывающим всех собственников квартир, и может содержать особые положения относительно распределения расходов. Наличие или отсутствие в плане управления положения о том, как будут покрываться расходы на общие зоны специального назначения, такие как бассейн, играет ключевую роль в разрешении спора.

Действительность процессов принятия решений: Для того чтобы расходы могли быть взысканы с собственников квартир, эти расходы должны быть либо включены в проект эксплуатации, либо основываться на действительном решении, принятом на собрании собственников квартир, созванном в установленном порядке. Нарушения при вызове на собрание или невозможность обеспечения кворума для принятия решения могут сделать принятое решение недействительным и, следовательно, аннулировать обязательство по участию в расходах.

Отсутствие или недействительность решения: Запрашиваемые расходы не включены в утвержденный проект эксплуатации. Существует ли действительное решение, принятое на собрании собственников квартир, созванном в установленном порядке, по этим расходам? Если решения нет или собрание было проведено с нарушениями, эти расходы не могут быть взысканы.

Положения Плана Управления: Есть ли в плане управления жилого комплекса особое положение о распределении расходов, связанных с такими объектами, как бассейн? План управления мог ввести регулирование, отличное от общего правила.

В конечном итоге, ответ на вопрос о том, был ли пользователь введен в заблуждение; зависит от особенностей конкретного случая, таких как план управления жилого комплекса, наличие и действительность соответствующего решения собрания собственников квартир. Наиболее надежным юридическим путем является не аргумент о «роскошных расходах» из статьи 43 Закона о кондоминиумах (KMK), а выяснение наличия правового основания для расхода (действительного бизнес-проекта или решения правления). Предложение статьи .

Почему необходима поддержка адвоката из Тузлы?

Управление жилым комплексом, расходы на общие зоны и споры по взносам, требуют технических юридических оценок, основанных на Законе о кондоминиумах и прецедентах Верховного суда. Особенно в регионах с большим количеством жилых комплексов, таких как Тузла: Детали планов управления могут отличаться. Неправомерно принятые решения являются распространенной причиной жалоб. Права и обязанности собственников квартир должны быть рассмотрены индивидуально для каждого конкретного случая.

Поэтому, работа с адвокатом из Тузлы в таких регионах, как Стамбул, Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Гебзе, Айдынлы, Орханлы, Тепеёрен, Дарыджа, Байрамоглу, Чайырова, Шекерпынар, Гюзельялы, важна как для того, чтобы избежать потери прав, так и для того, чтобы следовать эффективному пути в процессе судебного разбирательства или апелляции. С профессиональной поддержкой можно четко определить, выгоднее ли уклониться от оплаты или принять ее.