Введение

В данной работе будет рассмотрен вопрос изменения Плана управления: Процедура, условия и проблемы применения в свете судебных решений. В рамках Закона о кондоминиумах (KMK) основным документом, регулирующим права и обязанности владельцев квартир в основном объекте недвижимости, использование общих зон и общие принципы управления, является план управления. Как четко указано в статье 28 KMK, «План управления является положением договора, обязывающим всех владельцев квартир». В силу этого качества план управления считается своего рода конституцией основного объекта недвижимости и обязывает всех владельцев квартир, их преемников, управляющих и аудиторов. Изменение столь обязывающего и основополагающего документа законодателем обусловлено строгими процедурами и условиями. Однако на практике изменения в плане управления часто становятся предметом юридических споров и судебных разбирательств.

1. Процедура и условия изменения Плана управления

Основным условием изменения плана управления, ясно выраженным в ст. 28 Закона о кондоминиумах (KMK), является большинство в 4/5 голосов. Верховный суд строго придерживается этого правила. Например, в одном из своих решений Верховный суд (5-я гражданская палата Верховного суда, 2022/4353) заявил, что «изменение плана управления, сделанное голосами 59 собственников в многоквартирном доме с 208 независимыми секциями, противоречит процедуре и закону», и постановил, что отсутствие квалифицированного большинства само по себе является причиной для отмены.

Важно также, как это большинство будет обеспечено. Верховный суд подчеркивает, что решения должны приниматься советом собственников квартир: «…регистрация изменений в плане управления в качестве нового плана управления в кадастре без обсуждения является ошибочной…» (5-я гражданская палата Верховного суда, 2022/13565). Это решение указывает на то, что изменение должно быть принято на заседании совета, где собственники квартир собираются и обсуждают вопрос, а не просто путем сбора подписей. Кроме того, императивное положение закона может даже отменить более строгие условия в плане управления. В решении Верховного суда было указано, что даже при наличии требования единогласия для изменения в существующем плане управления, будет применяться правило большинства в 4/5, предусмотренное Законом о кондоминиумах (KMK). (5-я гражданская палата Верховного суда, 2022/11838)

2. Пределы изменения плана управления и судебный надзор

Изменения, которые собственники помещений вносят в план управления, даже при наличии большинства в 4/5, не являются безграничными. Основной принцип заключается в том, что суд не может вмешиваться в дискреционные полномочия собственников помещений. «судья не может принимать решения об изменении плана управления, заменяя волю собственников помещений». (20-я Гражданская палата Кассационного суда, 2017/10419) Однако у этого правила есть важное исключение: Положения плана управления не могут противоречить императивным нормам закона. Кассационный суд объясняет эту ситуацию следующим образом: «противоречие императивным нормам является случаем ничтожности или абсолютной недействительности, и в соответствии с Законом о кондоминиумах (ЗКМ) каждый собственник помещений может без привязки к определенному сроку требовать отмены положений плана управления, противоречащих императивным нормам закона. Для этого также не требуется, чтобы соответствующие статьи обсуждались на собрании собственников помещений». (20-я Гражданская палата Кассационного суда, 2018/6697) Это предоставляет собственникам помещений бессрочное право на иск против положения плана управления, противоречащего закону. Например, положением, включенным в план управления, не допускается предоставление права на строительство и возведение сооружений, требующего единогласного решения согласно статьям 19 и 44 ЗКМ, большинством в 4/5. Такое положение считается недействительным (18-я Гражданская палата Кассационного суда, 2004/8944).

3. Споры, возникающие на практике, и судебные процессы

Соответчик (статус стороны): Одной из наиболее распространенных ошибок на практике является подача исков против ненадлежащих лиц. Поскольку план управления связывает всех владельцев квартир, его отмена затрагивает права всех владельцев квартир. Поэтому Кассационный суд последовательно подчеркивает, что иски должны быть направлены против всех владельцев квартир. «В исках об отмене изменения плана управления, поскольку вынесенное решение затрагивает права всех владельцев квартир, необходимо направлять пассивное ответство против всех владельцев квартир.» (5-я Судебная палата Кассационного суда, 2021/9801) Подача иска только против управляющего или Управления земельного кадастра приводит к отклонению иска по причине отсутствия надлежащего ответчика. (5-я Судебная палата Кассационного суда, 2022/11908)

Компетентный суд: Согласно статье 1 Приложения к Закону о кондоминиумах (KMK), мировые гражданские суды являются местом разрешения всех споров, возникающих из применения этого закона. Это правило также применимо к искам об отмене изменения плана управления. (5-я Судебная палата Кассационного суда, 2021/1391)

Правовая природа недействительных изменений: Поскольку изменение, сделанное без необходимого большинства в 4/5, считается «абсолютно недействительным», в исках об отмене этого решения не применяются сроки исковой давности, указанные в статье 33 Закона о кондоминиумах (KMK). Кассационный суд четко выразил эту позицию в случае неправомерного изменения положения о распределении расходов на топливо в плане управления. (18-я Судебная палата Кассационного суда, 2015/7135)

Влияние на текущие судебные процессы: Надлежащим образом внесенное и зарегистрированное в кадастре изменение плана управления влияет даже на еще не завершенные дела. Кассационный суд постановил, что изменение плана управления, внесенное во время рассмотрения дела и затрудняющее открытие кабинетов в жилых помещениях, должно быть применено в рассматриваемом деле. (Кассационный суд, 18-й Гражданский отдел, 2009/435)

Итог

Проблемы, возникающие на практике, обычно связаны с несоблюдением этих основных процедур и условий. Ошибки, такие как несоблюдение квалифицированного большинства, принятие решений без обсуждения на совете, незанесение в кадастр и неправильное формирование сторон в судебных процессах, приводят к длительным и дорогостоящим юридическим процессам. Поэтому при желании внести изменения в план управления крайне важно строго соблюдать процедуры и принципы, указанные в Законе о кондоминиумах (KMK), а в случае возникновения спора — правильно вести юридический процесс.

Основное правило для изменения плана управления, согласно статье 28 Закона о кондоминиумах (KMK), заключается в получении четырех пятых (4/5) голосов всех владельцев помещений. Изменения, внесенные без обеспечения такого квалифицированного большинства, считаются юридически недействительными.

Судья не может изменять план управления, заменяя волю владельцев помещений. Вмешательство суда возможно только в том случае, если положение плана управления явно противоречит императивным (обязательным) нормам закона.

Для того чтобы изменение вступило в силу, недостаточно только большинства в 4/5 голосов. Необходимо, чтобы решение было должным образом рассмотрено и обсуждено на собрании собственников квартир, а принятое решение было внесено в графу «Декларации» земельной книги. Такие иски должны быть поданы не против учреждений, таких как администрация или Управление земельного кадастра, а против всех собственников квартир, чьи права будут непосредственно затронуты.

Решения об изменении плана управления, принятые без обеспечения требуемого законом большинства в 4/5 голосов, “признаются абсолютно недействительными”. По этой причине иски об отмене таких решений не подлежат никаким срокам давности.

Почему необходима поддержка опытного адвоката в Тузле?

В таких населенных пунктах, как Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Умрание, Гебзе, Орханлы, Айдынлы и Тепеорен, неправильное изменение планов управления жилыми комплексами является частой проблемой. В этом процессе возникают многочисленные технические проблемы, такие как нарушения прав в пользу или против собственников квартир, неправомерные операции с земельным кадастром, решения, противоречащие прецедентам Верховного суда, и неправильное направление исков.

Поэтому при поддержке адвоката из Тузлы процесс изменения плана управления надлежащим образом регулируется, а судебный процесс ведется без потери прав. Опытный адвокат по недвижимости как контролирует процесс до подачи иска, так и представляет суду в ходе судебного разбирательства веские юридические аргументы, подкрепленные решениями Верховного суда. Недействительное изменение по причине юридической ошибки может привести к длительным судебным разбирательствам и высоким затратам. Поэтому консультация опытного адвоката незаменима для таких чувствительных документов, как план управления. Также предлагается статья.