Требование большинства в 4/5 согласно Закону о кондоминиумах (Подробное руководство)

Юридическая действительность решений, принимаемых в управлении многоквартирными домами и жилыми комплексами, строго зависит от процедур и требований большинства, предусмотренных Законом о кондоминиумах. Одним из наиболее важных из этих решений является изменение плана управления. Одной из наиболее частых ошибок на практике является предположение, что план управления может быть изменен простым большинством голосов.

Что такое план управления?

Согласно статье 28 Закона о кондоминиумах, план управления является своего рода «конституцией» для многоквартирного дома или жилого комплекса. Это письменный документ, обязательный для всех собственников помещений, управляющих, а в некоторых случаях даже для третьих лиц.

План управления обычно регулирует следующие вопросы:

Форма управления основным недвижимым имуществом

Цель использования независимых секций

Принципы использования общих зон

Обязанности, полномочия и вознаграждение управляющих и аудиторов

Пропорции распределения общих расходов. План управления, зарегистрированный в кадастровой книге, также обязывает лиц, приобретающих независимые секции впоследствии.

Как производится изменение плана управления? (Требование большинства в 4/5)

План управления не может быть изменен обычным решением совета собственников помещений. Согласно Закону о кондоминиумах, для изменения плана управления требуется письменное согласие четырех пятых (4/5) всех собственников помещений.

Пример:

В многоквартирном доме с 20 отдельными секциями → требуется согласие не менее 16 владельцев квартир.

В жилом комплексе с 50 отдельными секциями → согласие не менее 40 владельцев квартир является обязательным.

Важные юридические предупреждения

Простого большинства голосов недостаточно.

Изменения в плане управления, принятые простым большинством (более половины), являются абсолютно недействительными.

Изменения, внесенные без обеспечения большинства в 4/5, недействительны без необходимости подачи иска об отмене.

Такие изменения не обязывают всех владельцев квартир, их наследников (универсальных и сингулярных правопреемников) и управляющих.

Почему изменение плана управления так важно?

План управления;

Покой жизни в многоквартирном доме и жилом комплексе,

Справедливое распределение общих расходов,

Использование общих зон,

Напрямую влияет на границы полномочий управляющего. Поэтому юридически невозможно навязать меньшинством или произвольными решениями всему комплексу изменения в плане управления. Неправильное или не соответствующее процедуре изменение может привести к:

Искам об отмене, которые могут быть поданы,

Кризисам управления,

Серьезным ретроактивным юридическим последствиям. Предложение статьи.

Yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin oy çokluğu yeterli midir?

Hayır. Yönetim planı değişikliği için oy çokluğu yeterli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) onayı zorunludur. Salt çoğunlukla (yarıdan bir fazla) alınan kararlar hukuken geçersizdir ve iptale gerek olmaksızın uygulanamaz.

4/5 çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetim planı değişikliği geçerli olur mu?

Hayır. Beşte dört çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetim planı değişiklikleri kesin hükümsüzdür. Bu tür kararlar; kat maliklerini, yöneticileri ve mirasçıları bağlamaz. Uygulamada bu kararlar, açılacak davalarda kolaylıkla geçersiz sayılmaktadır.

Yönetim planı değişikliği tapuya bildirilmezse ne olur?

Tapuya bildirilmeyen yönetim planı değişikliği üçüncü kişileri bağlamaz. Değişikliğin tüm kat maliklerini ve özellikle sonradan bağımsız bölüm satın alan kişileri bağlaması için, kararın usulüne uygun alınması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Aksi halde uygulamada ciddi hukuki uyuşmazlıklar doğabilir.

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Изменение плана управления — это не просто решение собрания; оно включает в себя множество технических и юридических этапов:

Правильное определение большинства в 4/5 голосов

Действительность подписей и волеизъявления собственников квартир

Надлежащее протоколирование решения

Уведомление земельного кадастрового управления об изменении плана управления

Обеспечение юридической безопасности от возможных исков об отмене

Особенно в крупных городах, таких как Стамбул, в многоквартирных комплексах, расположенных в таких районах, как Малтепе, Картал, Пендик, Тузла, и в зданиях с большим количеством независимых секций, процесс становится гораздо более сложным. По этой причине обращение за поддержкой к юристу, специализирующемуся в области права кондоминиумов, обеспечивает как действительность внесенных изменений, так и предотвращает серьезные потери прав, которые могут возникнуть в будущем.