الأساس القانوني: القانون رقم 6306 المادة 6/6 | لائحة التنفيذ المادة 13/9ظ

هدم منزله، وقع عقدًا مع المقاول، ثم استأجر منزلًا وخرج منه — وإذا بالمقاول يُفلس. توقف البناء في منتصفه، وخيّم الصمت على موقع العمل، وأغلقت الشركة أبوابها. لقد هزّ هذا السيناريو الكابوسي آلاف العائلات في تركيا بعمق؛ وتُعد المعاناة التي استمرت لسنوات في مشاريع مثل “فكرتبة” وما شابهها أبرز الأمثلة على ذلك. ولمعالجة هذه المشكلة تحديدًا، فإن لائحة تأمين إكمال المباني، التي أضيفت إلى القانون رقم 6306 ولائحة التنفيذ الخاصة به، تُشكّل أقوى ضمان قانوني ضد إفلاس المقاول في إطار التحول الحضري. تتناول هذه المقالة ماهية هذا التأمين، ومن يشمل، وما إذا كان إلزاميًا، والعلاقة بين التغطية التأمينية والتأمين، وكيف تسير العملية عند تفعيل التأمين، والسبل القانونية الأخرى التي يمكن استخدامها في حال إفلاس المقاول، وذلك في إطار القانون المحدث لعام 2026. (مادة ق. 6/6 — مادة ل.ت. 13/9ظ)

ما هو تأمين إتمام البناء؟

تأمين إتمام البناء؛ هو نوع من تأمين الكفالة يضمن للمستحقين استعادة المبلغ المدفوع مع الفائدة القانونية، أو إتمام البناء، في حالات إفلاس شركة الإنشاءات أو وفاتها أو عدم قدرتها على الوفاء بالتزامها لأي سبب آخر، وذلك في مبيعات المساكن المدفوعة مقدمًا ومشاريع التحول الحضري. ويُصنّف ضمن فرع تأمين الكفالة، ويُعرّف كأداة ضمان تعادل خطابات الضمان البنكية قانونًا. (Y. Md. 13/9ğ)

الوظيفة الأساسية للتأمين هي كالتالي: إذا لم يف المقاول بالتزامه، تتدخل شركة التأمين إما لإكمال البناء أو لإعادة المبلغ الذي دفعه أصحاب الحقوق حتى ذلك التاريخ. وبالتالي، هناك نوعان من الضمان للمالك: الضمان المادي — إتمام المبنى — والضمان المالي — استرداد المبلغ المدفوع.

السند القانوني: الإلزامية في القانون واللائحة

تتضمن الفقرة 6 من المادة 6 من القانون رقم 6306 التنظيم الأساسي في هذا الشأن: يجب على مقاول البناء الذي يتولى أعمال الإنشاء في المشاريع التي ستُنفذ في المناطق والقطع الخاضعة لهذا القانون، أن يحصل على تأمين إتمام البناء قبل الحصول على ترخيص البناء، أو أن يوفر الضمانات والشروط الأخرى التي تحددها الرئاسة. (K. Md. 6/6)

يحدد البند (غ) من الفقرة التاسعة للمادة 13 من اللائحة التنفيذية هذا الالتزام: في حال قيام المقاول بإصدار تأمين إنجاز المبنى بدلاً من الضمانات الأخرى التي تحددها الرئاسة، فلا يشترط تقديم الضمان المنصوص عليه في اللائحة. أي أن تأمين إنجاز المبنى والتزام الضمان النقدي بنسبة عشرة بالمائة هما بديلان لبعضهما البعض؛ ولا يمكن فرضهما معًا. (م 13/9غ من اللائحة)

بموجب هذه اللوائح، في جميع مشاريع الهياكل الخطرة والمناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطية ضمن نطاق القانون رقم 6306، يجب استيفاء أحد الخيارات التالية قبل الحصول على رخصة البناء: إما إصدار وثيقة تأمين إنجاز المبنى، أو تقديم ضمان نقدي بنسبة عشرة بالمائة من التكلفة التقديرية للبناء أو ضمان شبه نقدي للإدارة. (م 15/ب من اللائحة)

لمن يسري التأمين، ومن يتحمل الالتزام؟

يقع الالتزام بالتأمين بالكامل على عاتق المقاول. لا يوجد ما يشير إلى أن المالك صاحب الحق يدفع قسط التأمين. يقوم المقاول بإبرام عقد مع شركة التأمين، ويدفع القسط كاملاً بنفسه، ويقدم الوثيقة للإدارة قبل طلب رخصة البناء. (م 6/6 من القانون – م 13/9غ من اللائحة)

أما الأشخاص الذين سيستفيدون من التأمين بصفة “مستفيدين” فهم أصحاب الحقوق — أي الملاك الذين يتنازلون عن أرضهم أو يوقعون عقود بناء مقابل حصة — ومشترو المساكن الذين يقومون بالدفع المسبق، إن وجدوا. يتم تحديد اسم كل صاحب حق ومقدار منفعته بشكل منفصل في وثيقة التأمين.

مسؤولية شركة التأمين ليست سلبية. يحق لشركة التأمين الإشراف على جميع مراحل البناء طوال مدة المشروع؛ وإذا لم تفي الشركة المطورة بالالتزامات الواقعة على عاتقها، يمكنها إنهاء البوليصة عن طريق إبلاغ الوزارة بالحالة. تعمل وظيفة الإشراف النشطة هذه على تحويل التأمين من مجرد أداة تعويض إلى نظام ضمان يتم من خلاله متابعة المشروع.

نطاق التأمين: ما هي الحالات المشمولة بالتغطية؟

يبدأ تأمين إكمال المبنى في الحالات التالية:

إفلاس البائع — شركة الإنشاءات أو المقاول — رسميًا؛ وفاة البائع (الشخص الطبيعي)، أو رفضه للإرث، أو الحكم بغيابه؛ ومع استثناء الحالات المستثناة من التغطية في الشروط العامة، يشكل عدم قدرة البائع على إكمال السكن خلال اثني عشر شهرًا من تاريخ التسليم المتفق عليه في العقد النطاق الأساسي لتغطية تأمين إكمال المبنى. (المادة 13/9ج من اللائحة التنفيذية)

أما الحالات المستثناة من التغطية التأمينية فهي: الكوارث الطبيعية — مثل الزلازل، الفيضانات —، الحرب، المخاطر النووية، أو الحالات الخارجة عن خطأ المقاول مثل توقف المشروع من قبل الجهات العامة. يمكن النظر في تأمين جميع مخاطر الإنشاء بشكل منفصل لهذه المخاطر. (المادة 13/9ج من اللائحة التنفيذية)

يمكن تضمين تغطية الكوارث الطبيعية كضمان إضافي اختياري في البوليصة؛ ويوصى بالحصول على هذا الضمان الإضافي خاصة للمشاريع في إسطنبول والمدن الكبرى الأخرى التي تواجه خطر الزلازل.

الفرق بين التأمين والتغطية

في المشاريع ضمن نطاق القانون 6306، يمكن طلب إحدى أداتين مختلفتين للضمان من المقاول. الضمان النقدي: هو إيداع ضمان نقدي أو ما يعادله لدى الإدارة بنسبة عشرة بالمائة من التكلفة التقديرية للبناء. هذا المبلغ هو الطبقة الأولى من الضمان التي يمكن دفعها للمالكين في حالة فسخ العقد أو الإفلاس. أما تأمين إتمام المبنى فهو تأمين كفالة يحل محل هذا الضمان ويوفر ضمانًا أشمل بكثير. في حال الحصول على التأمين، لا يُطلب ضمان نقدي بنسبة عشرة بالمائة. (م. ل. 13/9ج)

في الممارسة العملية، يعتبر الاختيار بين الأداتين حاسمًا. يوفر الضمان النقدي ضمانًا بمقدار المبلغ المودع فقط وقد لا يغطي الضرر الحقيقي في المشاريع الكبيرة. أما تأمين إتمام المبنى، فيحمي مصالح المالكين بشكل أوسع بكثير لأنه يوفر ضمانًا على أساس القيمة الكاملة للمشروع. لهذا السبب، فإن إصرار المالك على تأمين إتمام المبنى في مفاوضات العقد يكون في صالحه.

عدم قبول شركة التأمين للمقاول: ضمان خفي

تقوم شركة التأمين، قبل إصدار الوثيقة، بفحص الهيكل المالي للشركة المقاولة ومشاريعها السابقة وتصنيفها الائتماني بالتفصيل. إذا وجدت الشركة موثوقة، فإنها تصدر الوثيقة؛ وإذا لم تجدها موثوقة، فإنها لا تصدرها. هذه العملية تعمل بمثابة “مؤشر ثقة” قد يغفل عنه المالك: Sتوقيع عقد مع مقاول رفضت شركة التأمين كفالته هو إشارة خطر جادة. لذلك، يجب أن يكون الاستفسار عن وجود وثيقة تأمين إتمام المبنى من المقاول قبل توقيع العقد جزءًا لا يتجزأ من الفحص الأولي.

كيف تسير العملية إذا أفلس المقاول؟

في حال إفلاس المقاول رسميًا أو تجاوز تاريخ التسليم باثني عشر شهرًا، تدخل آلية التأمين حيز التنفيذ.

أولاً، يتقدم أصحاب الحقوق بطلب كتابي إلى شركة التأمين ويطالبون بتعويض التأمين. يُرفق بالطلب: رقم البوليصة ومعلومات المقاول، نسخة من العقد، وثائق تثبت قرار الإفلاس أو التأخير في التسليم، وسجل حديث يوضح حالة سند الملكية.

تقوم شركة التأمين بتقييم الطلب وتختار بين طريقتين. الطريقة الأولى هي ضمان إتمام البناء؛ حيث تتفق الشركة مع مقاول آخر لإكمال البناء. الطريقة الثانية هي إعادة جميع المبالغ التي دفعها أصحاب الحقوق حتى ذلك التاريخ مع فوائدها القانونية. يتم تحديد الخيار المفضل بناءً على شروط البوليصة، ونسبة إنجاز البناء، والظروف الواقعية لإتمام المشروع.

إذا لم تفِ شركة التأمين بالتزامها، يمكن تقديم شكوى إلى هيئة تنظيم ومراقبة التأمين والمعاشات الخاصة في إطار التشريعات ذات الصلة، ويمكن رفع دعوى تعويض ضد شركة التأمين.

ماذا يمكن فعله إذا لم يكن هناك تأمين إكمال البناء في حالة إفلاس المقاول؟

إذا تم إيداع ضمان نقدي بنسبة عشرة بالمائة عند توقيع العقد ولكن لم يتم عمل تأمين إكمال البناء، توجد طرق قانونية مختلفة يمكن لأصحاب الحقوق اللجوء إليها.

تحصيل الضمان: يمكن تحصيل الضمان النقدي بنسبة عشرة بالمائة المودع لدى الإدارة، نيابة عن الملاك. قد يكون هذا المبلغ أقل بكثير من الضرر الفعلي، خاصة في المشاريع الكبيرة؛ ولكنه يوفر ضمانًا جزئيًا على الأقل. (المادة 15/ب من اللائحة)

طلب الفسخ الإداري: إفلاس المقاول يشكل أيضًا سببًا للفسخ بموجب المادة 6/14 من القانون. يمكن ضمان فسخ العقد تلقائيًا وإعادة سندات الملكية من خلال تقديم طلب إلى الإدارة بأغلبية بسيطة. (المادة 6/14 من القانون — المادة 13/11 من اللائحة)

إعادة ملكية السند (الطابو): يتم تسجيل العقارات المحولة إلى المقاول تلقائيًا باسم مالكيها السابقين، بعد الفسخ، ومع مراعاة أعمال تحديد أصحاب الحقوق. (المادة 6/14 من القانون)

تسجيل الدين في قائمة إفلاس المدين: في حالة إفلاس المقاول، يمكن لأصحاب الحقوق التسجيل بصفتهم دائنين في قائمة إفلاس المدين، والمطالبة بديونهم خلال عملية التصفية. على الرغم من أن هذا المسار قد يؤدي إلى نتائج، إلا أنه يستغرق وقتًا طويلاً ونسبة التحصيل فيه غير مؤكدة.

دعوى تعويض: يمكن رفع دعوى تعويض في إطار قانون الالتزامات، بناءً على السلوك الخاطئ للمقاول. يجب على المالك إثبات ضرره، وقد تكون عملية الدعوى طويلة ومكلفة.

حماية من الحجز: هل يمكن أن تهدد ديون المقاول للغير العقار؟

يوفر القانون رقم 6306 حماية هامة للمالكين في هذا الصدد. لا يمكن تقييد العقارات المحولة إلى المقاول بالحجز أو التدابير الوقائية بسبب ديون المقاول للغير، باستثناء حالة عدم تأسيس حق الانتفاع بالأدوار خلال ستة أشهر من بدء أعمال الإنشاء. (المادة 6/10 من القانون)

ولكن في حالة عدم تأسيس حق الانتفاع بالأدوار خلال ستة أشهر، تنتهي هذه الحماية، ويستطيع دائنو المقاول الآخرون وضع حجز على العقارات. لذلك، يجب تحديد تاريخ تأسيس حق الانتفاع بالأدوار بوضوح في العقد، ويجب متابعة امتثال المقاول لهذه المدة عن كثب.

مساعدة الإيجار: هل تتوقف في حالة إفلاس المقاول؟

تتوقف مساعدة الإيجار التي تعهد بها المقاول عادةً مع إفلاس الشركة أو توقف نشاطها. أما مساعدة الإيجار التي تدفعها الدولة، فقد تستمر بشكل مستقل طوال المدة المحددة في العقد —في إسطنبول، اعتبارًا من عام 2026، يصل الدعم الحكومي للمالك إلى 18 شهرًا—.

لا يمكن المطالبة بمساعدات الإيجار المدفوعة من قبل المقاول للمستحقين حتى تاريخ الفسخ؛ هذا مضمون بموجب المادة 6/14 من هذا القانون. (K. Md. 6/14)

أما بالنسبة لخصم مساعدة الإيجار الناجم عن المقاول، فيمكن ضمانه ببنود خاصة تضاف إلى العقد مثل “صندوق ضمان الإيجار” أو “التعهد باستمرار الإيجار في حالة التأخير”، بالإضافة إلى تأمين إتمام المبنى. هذه الترتيبات ليست قياسية؛ يجب إضافتها إلى العقد عن طريق التفاوض.

الوضع الحالي لعام 2026: ما هي مرحلة الإلزام؟

في المشاريع المشمولة بالقانون رقم 6306، من الإلزامي الحصول على تأمين إتمام المبنى أو توفير الضمانات والشروط الأخرى التي تحددها الرئاسة. وقد أُضيف هذا الإلزام صراحةً إلى المادة 6 من القانون رقم 6306 في عام 2023 بموجب القانون رقم 7471.

تم تضمين تأمين إتمام المبنى أيضًا في مشاريع التحول الحضري المشمولة بالقانون 6306؛ ويهدف إلى إنهاء فترة “هروب المقاول” .

في التطبيق العملي، يستخدم بعض المقاولين خيار ضمان نقدي بنسبة عشرة بالمائة بدلاً من الحصول على تأمين. على الرغم من أن هذين الخيارين قد يبدوان متكافئين قانونيًا من حيث حق المالك، إلا أن تأمين إتمام المبنى يقدم ضمانًا أكثر شمولاً في الممارسة العملية. يجب تفضيل وثيقة التأمين في مفاوضات العقد.

يتم تحديد تكلفة قسط التأمين لكل مشروع من خلال دراسة اكتوارية خاصة، وتتراوح بين حوالي واحد بالمائة واثنين بالمائة من تكلفة البناء. القسط يخص المقاول؛ ولكن يجب العلم أن هذه التكلفة تنعكس على أسعار المشروع.

تحذيرات عملية

تأكد من رؤية الوثيقة قبل توقيع العقد. اطلب نسخة من وثيقة تأمين إكمال البناء من المقاول. تحقق من رقم الوثيقة وشركة التأمين ومبلغ التغطية ونطاقها. يجب على شركة التأمين تأكيد صلاحية الوثيقة.

إذا لم يكن هناك تأمين، أصر عليه أو وثّق بديلاً. إذا كان المقاول يستخدم خيار ضمان العشرة بالمائة بدلاً من الحصول على تأمين، فاحصل على إيصال الضمان والوثيقة التي تثبت إيداعه لدى الإدارة. إذا لم يكن كلاهما موجودًا، فيجب النظر بجدية في عدم توقيع العقد.

تابع عن كثب مدة الارتفاق العقاري. إذا لم يتم تأسيس الارتفاق العقاري خلال ستة أشهر من بدء أعمال البناء، فإن حماية الحجز تنتهي. يمكنك الاستفسار من مديرية السجل العقاري عما إذا كان المقاول قد أوفى بهذا الالتزام.

راقب المشروع طوال فترة الإنشاء. صحيح أن شركة التأمين تشرف على المشروع، ولكن من المهم أيضًا أن يزور أصحاب الحقوق الموقع بشكل دوري وأن يسجلوا بالصور مدى تقدم البناء. يمكن استخدام هذه الوثائق في كل من طلبات التأمين وفي الإجراءات القانونية المحتملة.

أضف ضمان مساعدة الإيجار إلى العقد. إذا كان لدى المقاول التزام إيجاري إضافي يتجاوز مساعدة الإيجار الحكومية، فيجب تحديد كيفية سداد هذا الالتزام في حالة التأخير وما إذا كان سيستمر أم لا بوضوح في العقدn.

لماذا دعم المحامي الخبير ضروري؟

يشكل إفلاس المقاول أحد أثقل الأبعاد القانونية وأكثرها تعقيدًا في عملية التحول الحضري. بصفتنا مكتب 2M Hukuk للمحاماة، وفي إطار عملية الاستشارات المتعلقة بالتحول الحضري التي نجريها في جميع أنحاء إسطنبول، وخاصة في منطقة توزلا، نلاحظ ما يلي:

مراجعة وثيقة التأمين وتقييم محتواها قبل توقيع العقد؛ تحديد أي من أدوات الضمان التي يختارها المقاول – سواء كانت تأمين إتمام البناء أم ضمان بنسبة عشرة بالمائة – يكون أكثر حماية في أي الظروف، وإضافة بنود حمائية إضافية إلى العقد، هي مهام يجب أن يقوم بها محامي التحول الحضري.

في حالة إفلاس المقاول، يجب إدارة عدة إجراءات قانونية في وقت واحد: طلب التأمين، طلب الفسخ الإداري، استعادة سند الملكية، وتسجيل الديون لدى محكمة الإفلاس. بدون تنفيذ هذه الإجراءات بشكل متوازٍ ومنسق، تصبح خسارة الحقوق أمرًا لا مفر منه. بصفتنا محامي تحول حضري في إسطنبول، نقدم تمثيلاً قانونيًا فعالاً في جميع هذه المراحل.

متابعة مدة حق الارتفاق وضمان استمرار الحماية من الحجز هو أيضًا جزء مهم من عملية المتابعة بعد العقد. خدمة المتابعة هذه، التي نقدمها ضمن نطاق استشارات التحول الحضري، تكتشف المخاطر المحتملة مبكرًا وتمنع العملاء من تكبد خسائر في حقوقهم. مكتب 2M Hukuk Avukatlık Ofisi، الذي يقدم خدماته بصفته محامي في توزلا، يكون إلى جانبكم في جميع مراحل مشاريع التحول الحضري في جميع أنحاء إسطنبول.

الخلاصة

وفقًا للمادة 6/6 من القانون رقم 6306 والمادة 13/9غ من اللائحة التنفيذية، في جميع مشاريع التحول الحضري المشمولة بالقانون رقم 6306، يتعين على المقاول، قبل الحصول على ترخيص البناء، إما الحصول على تأمين إنجاز المبنى أو إيداع ضمان لدى الإدارة بنسبة عشرة بالمائة من تكلفة البناء. يضمن تأمين إنجاز المبنى، في حالة إفلاس المقاول، إما استكمال البناء أو إعادة المبلغ المدفوع من قبل أصحاب الحقوق مع الفائدة القانونية. في غياب التأمين، تتوفر سبل قانونية مثل الفسخ الإداري، وإعادة سند الملكية، وتسجيل المطالبات في طاولة الإفلاس؛ ولكن هذه السبل تستغرق وقتًا طويلاً ونتائجها غير مؤكدة. يُعد طلب وثيقة التأمين ومراجعة محتواها قبل توقيع العقد، الخطوة الأكثر أهمية في هذه العملية. (مادة القانون 6/6 — مادة اللائحة 13/9غ — مادة القانون 6/12 — مادة القانون 6/14)

تم إعداد هذا المقال استنادًا إلى القانون رقم 6306 (المادة 6/6)، واللائحة التنفيذية (المادة 13/9غ)، والمصادر القانونية الحديثة، وتشريعات التأمين، وبيانات القطاع المتاحة حتى أبريل 2026. نظرًا لاختلاف كل حالة على حدة، يُنصح بطلب الدعم من محامٍ متخصص في التحول الحضري في الإجراءات القانونية.