السند القانوني: المادة 6/14 من القانون رقم 6306 | المادة 13/11 من لائحة التنفيذ

لقد هدمت منزلك، ووقعت عقدًا مع المقاول، وانتقلت إلى الإيجار بمساعدة الإيجار — ولكن تمر الأشهر، ولا يحدث شيء في موقع البناء. المقاول لا يبدأ العمل، وعندما تسأله يقول إما “نحن ننتظر الترخيص” أو “المواد لم تصل”. فماذا يمكنك أن تفعل في هذه الحالة؟ هل يمكنك فسخ العقد من جانب واحد؟ هل يمكنك استعادة سند الملكية الخاص بك؟ وهل سيتم استرداد دفعات مساعدة الإيجار؟ المادة 6/14 من القانون رقم 6306 والمادة 13/11 من لائحة التنفيذ تجيب على كل هذه الأسئلة. تتناول هذه المقالة الشروط التي بموجبها ينشأ حق الفسخ، وكيفية سير العملية، وما سيحدث لسند الملكية الخاص بك بعد الفسخ، والخطوات التي يجب عليك اتخاذها لحماية حقوقك، وذلك وفقًا للقانون الحالي لعام 2026 والقرارات القضائية. (م. ق. 6/14 — م. ل. 13/11)

السند القانوني لحق الفسخ

المادة 6/14 من القانون رقم 6306، تمنح أصحاب الحقوق الحق في فسخ العقد في حالة عدم البدء بالإنشاءات خلال عام أو توقف نشاط البناء لمدة لا تقل عن ستة أشهر لأسباب ناتجة عن المقاول. لم ينظم القانون هذا الحق كفسخ أحادي الجانب، بل كآلية فسخ إداري يتم تفعيلها عن طريق الرئاسة أو الإدارة. أي أن الملاك لا يمكنهم فسخ العقد مباشرة؛ بل يبدأون عملية الفسخ الإداري بتقديم طلب إلى الإدارة بقرار الأغلبية. (م. ق. 6/14)

إن مبرر هذا التنظيم واضح: لا يمكن قبول بقاء مالك قام بهدم منزله، ونقل سند ملكيته، وانتقل للإيجار، في حالة عجز قانوني أمام تقاعس المقاول. تتدخل الدولة عند هذه النقطة لفسخ العقد تلقائيًا وتضمن إعادة حقوق الملكية.

سببان مختلفان للفسخ

نظمت المادة 13/11 من اللائحة التنفيذية سببين منفصلين يمكن الاستناد إليهما في طلب الفسخ.

السبب الأول: عدم البدء بالإنشاءات خلال عام. بعد التوصل إلى اتفاق مع جميع الملاك أو اتخاذ قرار بالأغلبية المطلقة للشركاء بنسبة حصصهم، يجب ألا يكون قد تم البدء في أعمال بناء المنشأة الجديدة خلال عام لأسباب ناتجة عن المقاول. (م. ل. 13/11-أ-1)

للمطالبة بالفسخ لهذا السبب، يشترط تحقق ثلاثة شروط إضافية معًا: أن يكون أصحاب الحقوق قد نفذوا الالتزامات الواجب عليهم تنفيذها قبل بدء أعمال البناء وفقًا لأحكام العقد؛ وعدم وجود قرار قضائي أو قرار إداري أو تطبيق إداري أو سبب وجيه مماثل يمنع بدء أعمال البناء؛ وعدم بدء أعمال البناء لأسباب تعود للمقاول. (المادة 13/11-أ-1)

تنبع أهمية هذه الشروط الإضافية الثلاثة من الآتي: إذا كان عدم وفاء المالك بالتزاماته يؤخر الإنشاء —على سبيل المثال، لم يتم نقل الملكية، أو لم يتم تقديم طلب حالة التخطيط، أو لم يتم الحصول على الإذن اللازم من قطعة الأرض المجاورة— فلا ينشأ حق الفسخ ضد المقاول. لكي ينشأ حق الفسخ، يشترط أن يكون مصدر التأخير هو المقاول بالفعل.

السبب الثاني: توقف الإنشاء لمدة ستة أشهر. على الرغم من بدء أعمال البناء، يجب ألا تكون أعمال البناء قد استمرت لأسباب تعود للمقاول بالمستوى المطلوب من المعدات والأجهزة اللازمة لإنهاء المشروع لمدة لا تقل عن ستة أشهر. (المادة 13/11-أ-2)

في تطبيق هذا السبب، يكتسب تفسير معيار “المعدات واللوازم بالمستوى المطلوب لإنهاء المشروع” أهمية. وقد أوضحت قرارات مجلس الدولة هذه المسألة: لا يتعين على الإدارة تحديد مستوى توقف الإنشاء بالضبط أو تحديد الطرف الذي يعزى إليه التوقف بالتفصيل؛ ويكتفى بالتحقق من توقف النشاط الإنشائي وعدم وجود فريق عمل ومعدات كافية في الموقع لفسخ العقد. (مجلس الدولة، أساس 2022/1167)

كم عدد قرارات الملاك المطلوبة للتقديم؟

لا يتم طلب الفسخ بشكل فردي، بل بناءً على قرار يتخذه الملاك بـ الأغلبية المطلقة. ينطبق هذا الحد، الذي تم تخفيضه من الثلثين إلى الأغلبية المطلقة بتعديل القانون بتاريخ 4 فبراير 2026، على طلبات الفسخ أيضًا. بمعنى آخر، يمكن تقديم طلب إلى مديرية التحول الحضري أو الإدارة المخولة بقرار مشترك من الملاك الذين يمتلكون حصة تزيد عن خمسين بالمائة من حصة الأرض. (K. Md. 6/14 — Y. Md. 13/11-b)

أين وكيف يتم تقديم طلب الفسخ؟

يتم تقديم الطلب إلى مديرية التحول الحضري المعنية أو الإدارة التي فوضت إليها الوزارة السلطة —في إسطنبول، إلى بلدية المنطقة المعنية—. يجب أن تتضمن الوثائق التالية في الطلب: (Y. Md. 13/11-b)

محضر قرار طلب الفسخ المتخذ بالأغلبية المطلقة؛ الوثائق التي تبين سبب الفسخ — الوثائق التي تثبت تاريخ الاتفاق وتاريخ بدء الإنشاءات، محضر إثبات مصور يفيد بأن البناء لم يبدأ أو توقف؛ المراسلات الموجهة للمقاول؛ كشف مدفوعات إعانة الإيجار؛ سجل سند الملكية (الطابو) الحديث الذي يوضح وضع العقار؛ نموذج العقد. كلما كان الطلب مدعومًا بوثائق أكثر، كلما تقدمت عملية المراجعة الإدارية بشكل أسرع.

كيف تسير العملية الإدارية خطوة بخطوة؟

بعد تقديم طلب الفسخ، يتعين على المديرية أو الإدارة اتباع إجراء محدد. (Y. Md. 13/11-c, d, e)

في حال الموافقة على الطلب من حيث الشكل والمضمون، يتم منح المقاول مهلة خمسة عشر يومًا كتابةً وفقًا لسبب الإنهاء، ويُطلب منه تقديم معلومات ووثائق حول أسباب عدم بدء أعمال البناء أو توقفها. تتيح هذه المرحلة للمقاول حق الدفاع؛ فإذا تمكن المقاول من تقديم سبب وجيه — على سبيل المثال، توقيع البلدية الناقص على الترخيص، أو إجراء قضائي بسبب اعتراض من قطعة أرض مجاورة، أو قوة قاهرة — وإذا تمكن من تقديم هذا السبب مدعومًا بالوثائق، فقد تتوقف عملية الإنهاء.

في نهاية فترة الخمسة عشر يومًا، تقوم المديرية أو الإدارة بإجراء تحقيق شامل: يتم إجراء فحص ميداني في الموقع، وتتم المراسلات مع البلدية ومؤسسة الضمان الاجتماعي والمؤسسات والمنظمات ذات الصلة، ويتم استكمال جميع أنواع التحقيقات.

نتيجة للتحقيق، قد يظهر سيناريوهان مختلفان. إذا تبين أن شروط الإنهاء لم تتحقق، يتم إبلاغ أصحاب العقار المتقدمين بذلك وتُنهى العملية. أما إذا تبين تحقق شروط الإنهاء، فيتم إنذار المقاول ومنحه مهلة ثلاثين يومًا للبدء في البناء أو مواصلة العمل بالعدد والعتاد الكافيين لإنجاز المشروع. هذا الإنذار هو بمثابة تحذير أخير ويمنح المقاول فرصة للبدء الفعلي في العمل.

إذا تبين في نهاية فترة الثلاثين يومًا أن المقاول لم يبدأ العمل أو لم يواصله، تُعتبر العقود مفسوخة تلقائيًا اعتبارًا من تاريخ انتهاء فترة الثلاثين يومًا، دون الحاجة إلى موافقة الأطراف المعنية. ويتم إبلاغ المالكين والمقاول بالفسخ كتابةً بشكل منفصل. (المادة 13/11-هـ من القانون)

معنى الفسخ التلقائي: لا تُشترط الموافقة

“يُعتبر مفسوخًا من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى موافقة” هذا التعبير بالغ الأهمية. وهذا يعني أنه لا يتطلب موافقة المقاول ولا المالكين. تقوم الإدارة بهذا التحديد من جانب واحد، وينتهي العقد قانونًا. وحتى لو لم يقبل المقاول الفسخ، فإن هذا لا يمنع الفسخ الإداري. (المادة 6/14 من القانون – المادة 13/11-هـ من اللائحة التنفيذية)

كما تؤكد قرارات مجلس الدولة اتساع نطاق هذه الصلاحية: يجوز للإدارة الاكتفاء بتحديد توقف النشاط الإنشائي ونقص المعدات فقط؛ ولا يقع عليها واجب البحث المتعمق عن سبب توقف البناء أو تحديد الطرف المخطئ. (الغرفة السادسة لمجلس الدولة ومجلس غرف الدعاوى الإدارية، 2022)

ماذا يحدث للسجل العقاري بعد الفسخ؟

بعد الفسخ، وبناءً على طلب المديرية أو الإدارة، يتم شطب عقود وعد بيع العقارات وعقود الإنشاء مقابل حصة أرض، المسجلة كقيود على سجلات الملكية للعقارات، بواسطة مديرية السجل العقاري المختصة. (المادة 6/14 من القانون – المادة 13/11-و من اللائحة التنفيذية)

إذا كانت العقارات قد تم نقل ملكيتها للمقاول في السجل العقاري استنادًا إلى العقود التي تعتبر مفسوخة، فإن العقارات الجديدة الناتجة عن التطبيق —إذا لم يتم بناء مبنى جديد بعد، أي الأرض أو القطع — يتم تسجيلها تلقائيًا باسم المالكين الأصليين الذين قاموا بنقلها إلى المقاول، مع مراعاة دراسات تحديد أصحاب الحقوق. أي يتم سحب السجل العقاري من المقاول وإعادته إلى مالكيه الأصليين؛ ولا توجد حاجة لقرار محكمة إضافي لهذا الإجراء. (المادة 6/14 من القانون)

هذا التنظيم هو ضمان مالي قوي يزيل خطر قيام المقاول بالاستيلاء على السجل العقاري وعدم القيام بالعمل..

النتائج المالية للفسخ: من يأخذ ماذا، ومن يدفع ماذا؟

تُطبق أحكام القانون العام فيما يتعلق بالأعمال المنجزة، والحصص المنقولة، والمدفوعات التي تمت حتى تاريخ الفسخ. وهذا يعني أن كلا الطرفين يمكنهما المطالبة بمستحقاتهما وديونهما المتبادلة في إطار القانون العام للعقود والالتزامات. (م. ق. 6/14 — م. ل. 13/11-ز)

على وجه التحديد، قد تظهر السيناريوهات التالية: إذا كان المقاول قد قام ببعض الأنشطة الإنشائية حتى ذلك اليوم، فيمكنه المطالبة بثمن هذه الأعمال؛ أما الملاك، فيمكنهم استرداد قيمة الحصص التي نقلوها إلى المقاول أو المدفوعات التي قاموا بها للمقاول. إذا كان المقاول قد باع الأقسام المستقلة التي تخصه لأطراف ثالثة، فقد تتطلب استعادة هذه المبيعات إجراءات قضائية إضافية.

هل يمكن المطالبة باسترداد مساعدات الإيجار؟

لا. لا يمكن المطالبة باسترداد مدفوعات مساعدات الإيجار التي قدمها المقاول لأصحاب الحقوق حتى تاريخ الفسخ. وقد تم ضمان هذا الحكم صراحةً في المادة 6/14 من القانون وفي المادة 13/11 من اللائحة التنفيذية. (م. ق. 6/14 — م. ل. 13/11-ز)

يسري هذا الضمان أيضًا في حالة تصفية المقاول أو إفلاسه؛ ولا يمكن أن تكون مساعدات الإيجار موضوعًا لمطالبة استرداد.

الضمان: الجزء الذي يمكن للمقاول الرجوع إليه بعد الفسخ

بموجب تعديل 4 فبراير 2026، تم إعادة تنظيم نسبة ضمان المقاول لتكون عشرة بالمائة من التكلفة التقديرية للبناء. ومن الإلزامي تقديم هذا الضمان للإدارة قبل الحصول على رخصة البناء. (م. ل. 13/11 — م. ل. 15/ب)

عند حدوث الفسخ، يمكن تقييم هذا الضمان خصمًا من ضرر المالكين. إذا كان مبلغ الضمان لا يغطي الضرر الفعلي، يحق للمالكين الاستمرار في رفع دعوى تعويض ضد المقاول في إطار الأحكام العامة.

إذا قام المقاول، قبل الحصول على رخصة البناء، بتأمين إنجاز المبنى، فلا يُشترط وجود ضمان. في حال وجود هذا التأمين، يمكن تغطية المستحقات بعد الفسخ ضمن نطاق التأمين. (مادة اللائحة 13-غ)

ديون المقاول تجاه الأطراف الثالثة والحجز

لقد وفر القانون رقم 6306 حماية قوية لصالح المالكين في هذا الصدد أيضًا: لا يمكن تقييد العقارات المحولة إلى المقاول بالحجز أو الإجراءات الاحترازية بسبب ديون المقاول تجاه الأطراف الثالثة، باستثناء حالة عدم تأسيس حق الارتفاق الطابقي خلال ستة أشهر من بدء أعمال الإنشاء. (مادة القانون 6/12)

بفضل هذا التنظيم، يتم منع وضع حجز على عقاركم بسبب ديون المقاول الناجمة عن مشاريع أخرى أو ديونه الضريبية.

كيف يتم مواصلة العملية بعد الفسخ؟

بعد اكتمال الفسخ، يحق للمالكين بدء عملية تحويل جديدة. باتخاذ قرار جديد بأغلبية مطلقة، يمكن توقيع عقد مع مقاول مختلف. ويُلزم المقاول الجديد أيضًا بالامتثال لنفس الالتزامات —الضمان، تأمين إنجاز المبنى، الرخصة—.

بشأن الإجراءات التي ستُتخذ بعد الفسخ، يُتخذ القرار بأغلبية مطلقة من الشركاء (المساهمين) بنسبة حصصهم. أما حصص أولئك الذين لم يشاركوا في القرار المتخذ بأغلبية مطلقة من الشركاء بنسبة حصصهم، فيمكن عرضها للبيع مرة أخرى بطريقة المزاد العلني. (مادة اللائحة 13/11-غ)

قرارات قضائية من الحياة الواقعية

في قرار مجلس الدولة للمحاكم الإدارية رقم 2022/1167، لم يتم البدء في تنفيذ العقود الموقعة لهيكل خطر تم هدمه في كارشياكا، إزمير، عام 2016. وبناءً على طلب المالكين، تم إصدار إنذار مدته ثلاثون يومًا في عام 2019، وبعد انتهاء المدة، تبين أنه لم يتم البدء في العمل، فتم فسخ العقود. وقد أكدت السلطة القضائية أن هذا الإجراء يتوافق مع الغرض من القانون والمصلحة العامة.

أما في قرار المحكمة التجارية الابتدائية العاشرة في إسطنبول رقم 2023/777، فقد تبين أن النشاط الإنشائي لم يستمر على الرغم من الحصول على رخصة البناء في عام 2017؛ وبناءً على عدم الامتثال للتحذيرات الصادرة عن الوزارة، تم فسخ العقود تلقائيًا. وقد أقرت المحكمة بأن هذا الفسخ أدى أيضًا إلى إنهاء الشراكة العادية بين المقاولين.

تحذيرات عملية

وثّق فترة توقف البناء. سجل بانتظام وبالصور ومؤرخًا ما إذا كان المقاول يذهب إلى الموقع، وما إذا كان هناك فريق ومعدات في الموقع. تشكل هذه الوثائق أساسًا قويًا للطلب ودليلًا في الإجراءات القانونية المحتملة.

حدد بوضوح تاريخ بدء فترة السنة الواحدة. هذا التاريخ هو تاريخ تحقيق الاتفاق مع جميع المالكين أو اتخاذ قرار الأغلبية المطلقة. قبل قبول مبررات المقاول مثل “نحن ننتظر الترخيص” أو “لم يكتمل الهدم بعد”، راجع ما ينص عليه العقد؛ واطلب من محامٍ تقييم العقد.

أرسل إنذارًا كتابيًا للمقاول. إن الإنذار الكتابي الذي يتم إرساله إلى المقاول عن طريق الكاتب العدل قبل التوجه إلى الإدارة، يوثق المدة بوضوح ويشكل دليلًا على سوء النية في دعاوى التعويض المستقبلية.

تابع حالة السجل العقاري. إذا تم نقل حصة الأرض إلى المقاول، فتابع بانتظام من السجل العقاري ما إذا كان تسجيل سند الملكية قد تم بالفعل بعد الفسخ، وما إذا كانت هناك معاملات احتيالية أو موجهة لأطراف ثالثة قد تمت.

نسّق بين المالكين قبل تقديم الطلب بأغلبية بسيطة. طلب المالك الفردي لا يطلق عملية قانونية؛ قرار الأغلبية البسيطة إلزامي. إذا كان هناك مالكون معارضون، فيجب محاولة إقناعهم أو يجب على الأغلبية الحالية توثيق الوضع.

لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ متخصص؟

عملية فسخ عقد المقاول هي مجال تقني للغاية تتشابك فيه قوانين الإدارة والالتزامات والسجل العقاري والعقارات. بصفتنا مكتب 2M للمحاماة، وفي إطار استشارات التحول الحضري التي نقدمها في جميع أنحاء إسطنبول، ولا سيما في توزلا، نلاحظ ما يلي:

غالبًا ما يُعدّ الملاك طلب الاستئناف بوثائق ناقصة، مما يؤدي إلى إطالة العملية أو رفض الطلب. محامي التحول الحضري يقوم بتسريع العملية منذ المرحلة الأولى من خلال إعداد الطلب بوثائق كاملة ومبررات قانونية. (المادة 13/11-ب)

التقييم القانوني للمبررات التي قد يقدمها المقاول خلال فترة الخمسة عشر يومًا له أهمية بالغة. قد يدعي المقاول أسبابًا مثل القوة القاهرة أو خطأ المالك؛ إذا لم يتم الاعتراض على هذه المبررات في المرحلة الإدارية، فقد يُرفض طلب الفسخ. بدعم من محامي التحول الحضري في إسطنبول، من الممكن إعداد رد قانوني لهذه المبررات.

تتطلب دعاوى التعويض وعمليات تسجيل سند الملكية بعد الفسخ متابعة قانونية مستقلة. ومن أهم هذه العمليات تحصيل مبلغ الضمان من المقاول، والمطالبة بقيمة الحصص المحولة، وإلغاء المبيعات التي تمت لأطراف ثالثة إن وجدت. وفي إطار الاستشارات المتعلقة بالتحول الحضري، يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة، الذي يعمل كـ محامي توزلا في هذه القضايا، الدعم لكم في جميع هذه المراحل.

الخلاصة

وفقًا للمادة 6/14 من القانون رقم 6306 والمادة 13/11 من اللائحة التنفيذية، في حال عدم بدء الإنشاءات خلال عام واحد من الاتفاق لأسباب تعود للمقاول، أو توقف أعمال البناء لمدة لا تقل عن ستة أشهر، يمكن للمالكين الذين اتخذوا قرارًا بأغلبية بسيطة بدء إجراءات الفسخ بتقديم طلب إلى الإدارة. تتكون العملية من: مهلة خمسة عشر يومًا للمقاول لطلب المعلومات، ومعاينة ميدانية، وإنذار نهائي لمدة ثلاثين يومًا، وإلغاء من تلقاء نفسها في حال استمرار الشروط. بعد الفسخ، يتم إرجاع سندات الملكية إلى المالكين، ولا يمكن المطالبة بمساعدات الإيجار، ويمكن إعادة بدء العملية مع مقاول جديد. (المادة 6/14 من القانون — المادة 13/11 من اللائحة)

تم إعداد هذا المقال بناءً على القانون رقم 6306 (المادة 6/14) واللائحة التنفيذية (المادة 13/11)، بالإضافة إلى المصادر القانونية الحديثة والقرارات القضائية المتاحة اعتبارًا من أبريل 2026. نظرًا لاحتمالية اختلاف كل حالة على حدة، يُنصح بالحصول على دعم من محامٍ متخصص في التحول الحضري في الإجراءات القانونية.