السند القانوني: المادة 6/1 من القانون رقم 6306 | المادة 15/2 من اللائحة التنفيذية

في مبنى سكني مكون من 20 شقة، قال خمسة عشر شخصًا “نعم” للتحول، وقال خمسة أشخاص “لا”. فهل تبدأ عملية التحول في هذه الحالة؟ هل يمكن لاعتراض خمسة أشخاص إيقاف المشروع؟ تجيب المادة 6/1 من القانون رقم 6306 والمادة 15/2 من اللائحة التنفيذية بوضوح على هذه الأسئلة. من ناحية أخرى، ألغى تعديل اللائحة الصادر بتاريخ 4 فبراير 2026 عتبة أغلبية الثلثين التي كانت مطلوبة سابقًا، واعتبر الأغلبية المطلقة كافية في جميع هذه الإجراءات. تتناول هذه المقالة بالتفصيل ما يعنيه التنظيم الجديد، وكيفية سير عملية الاجتماع، والقرارات التي تغطيها الأغلبية المطلقة، والضمانات التي تحمي حقوق أصحاب الأقلية، وفقًا للتشريعات المحدثة لعام 2026. (ق. م. 6/1 — ل. ت. م. 15/2)

قبل عام 2026: لماذا كانت أغلبية الثلثين تسبب المشاكل؟

في الصيغة الأولية للقانون واللائحة السارية حتى تعديلات عام 2023، كان يُشترط لاتخاذ قرار التحول في المباني الخطرة موافقة أغلبية لا تقل عن ثلثي الملاك بنسبة حصصهم. وقد تبيّن أن هذا الحد الأدنى أدى إلى مشاكل جدية في التطبيق: فمالك واحد عنيد أو مجموعة أقلية صغيرة، إذا كانت تملك حصة تزيد عن ثلاثين بالمائة من الأراضي بنسبة حصصهم، كانت تستطيع فعليًا عرقلة مشاريع التحول التي تؤثر على آلاف الأشخاص. كما دققت المحكمة الدستورية في توازن حق الملكية في الطلبات الفردية المتعلقة بشرط أغلبية الثلثين؛ وخلال هذه العملية، تم التأكيد على أهمية حماية الملاك الأقلية بضمانات كافية.

تعديل 4 فبراير 2026: مبدأ الأغلبية المطلقة

بموجب تعديل اللائحة المنشور في الجريدة الرسمية رقم 33158 بتاريخ 4 فبراير 2026، تم إعادة تنظيم المادة 15/2 من اللائحة التنفيذية بشكل جذري. (م. ل. 15/2 – ج. ر. 04.02.2026/33158)

وفقًا للتنظيم الجديد، يمكن اتخاذ القرارات المتعلقة بالمعاملات التالية في قطع الأراضي التي توجد بها منشآت خطرة، بأغلبية مطلقة من الشركاء بنسبة حصصهم: توحيد القطع، وتطبيق الإجراءات بشكل فردي أو بضمها أو على أساس الكتلة العمرانية، وإجراءات الفرز والتقسيم والتنازل والإنشاء والتسجيل في السجل العقاري، وإعادة بناء المباني، وبيع الحصص، وإعادة التقييم من خلال حصة من البناء أو مشاركة في الإيرادات وطرق أخرى. (م. ل. 15/2)

ماذا تعني الأغلبية المطلقة؟ الأغلبية المطلقة للشركاء بنسبة حصصهم هي الأغلبية التي تتجاوز خمسين بالمائة من حصص الأرض. أي أن قرار الملاك الذين يملكون حصة في الأرض بنسبة خمسين بالمائة زائد واحد، يعتبر ملزمًا لجميع الملاك. هذا الحساب لا يعتمد على عدد الملاك، بل يتم وفقًا لحجم حصة الأرض.

لتوضيح ذلك بمثال عملي: لنفترض أن كل شقة في مبنى مكون من 10 شقق لها حصة متساوية من الأرض. بما أن حصة كل مالك هي عشرة بالمائة، فإن الأغلبية المطلقة تتطلب موافقة 6 مالكين على الأقل (بإجمالي حصص أرض يبلغ ستين بالمائة). إذا لم تكن حصص الأرض متساوية، فمن الممكن أن يشكل المالكون ذوو الحصص الكبيرة أغلبية على الرغم من عددهم القليل.

وجوب الدعوة إلى الاجتماع: الابتكار الذي جلبه عام 2026

أهم تجديد إجرائي جاء به تعديل 4 فبراير 2026 هو، إعادة تفعيل وجوب عقد الاجتماع. في التطبيق السابق، كان من الممكن اتخاذ القرار بتوقيع الأغلبية المطلقة دون عقد اجتماع، ولكن مع اللائحة الجديدة، أصبح وجوب دعوة جميع المالكين إلى الاجتماع إلزاميًا بناءً على طلب مالك واحد على الأقل. (المادة 15/2 من اللائحة)

تتم الدعوة إلى الاجتماع باستخدام النموذج الملحق-12 الموجود في مرفق اللائحة. يتم إيصال الدعوة إلى المالكين عبر القنوات التالية: الإعلان في المختار المعني، الإعلان على لوحة الإعلانات عند مدخل المبنى في الحالات التي لم يتم فيها هدم المباني الخطرة بعد — لمدة خمسة عشر يومًا في كلتا الحالتين —، أو إخطار فردي عن طريق كاتب العدل. في الإشعارات التي تتم عن طريق الإعلان، يعتبر اليوم الأخير من الإعلان هو يوم التبليغ لجميع المالكين؛ يشكل هذا اليوم بداية المدة اللازمة لعقد الاجتماع. (المادة 15/2 من اللائحة)

يعقد الاجتماع بمشاركة الأغلبية المطلقة على الأقل من المالكين، بما يتناسب مع حصصهم. وفي الاجتماع، يتخذ القرار أيضًا بالأغلبية المطلقة ويسجل في محضر. توقيع المحضر هو أحد شروط صحة القرار.

قاعدة مختلفة للمناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطي

تغطي المادة 15/2 من اللائحة المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطي، بالإضافة إلى القطع التي تحتوي على مبانٍ خطرة؛ لكن إجراءات اتخاذ القرار لهاتين المنطقتين تعمل بشكل مختلف قليلاً. في المرحلة أو الجزيرة التي يتم فيها تطبيق اللوائح في المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطي، كون المباني لم تُهدم بعد لا يشكل عائقاً لاتخاذ قرارات جديدة؛ يمكن اتخاذ القرار بأغلبية بسيطة. أما بالنسبة لقطع الأراضي ذات المباني الخطرة، فإن إلزامية دعوة جميع الملاك إلى الاجتماع تظل سارية المفعول. (م. ل. 15/2)

ما هو نطاق القرار المتخذ بالأغلبية البسيطة؟

في إطار المادة 15/2 من اللائحة، تتمتع القرارات التي يمكن اتخاذها بأغلبية بسيطة بنطاق واسع للغاية وهي مؤهلة لإدارة عملية التحول بأكملها. من بين هذه القرارات يمكن ذكر الآتي: بناء مبنى جديد واختيار المقاول، تحديد أسس عقد المقابل الشقق أو مشاركة الإيرادات، دمج أو تقسيم القطع، بيع الحصص، نقل حق البناء. (م. ل. 15/2)

ولكن هناك أيضًا مجالات لا تكون فيها الأغلبية البسيطة كافية في تحويل المباني الخطرة. في حال اتخاذ قرار ببيع العقار الذي أصبح أرضًا بعد الهدم بشكل كامل، فمن الإلزامي عرض هذا البيع أولاً على الرئاسة أو المؤسسات التابعة أو ذات الصلة بالوزارة، أو الإدارة، أو توكي (TOKİ). بالإضافة إلى ذلك، في عمليات توحيد عدة قطع أراضٍ أو نقل حق البناء إلى قطعة أرض أخرى، تكون الأغلبية البسيطة كافية، ولكن إذا كانت هناك قطعة أرض شاغرة في هذه العمليات، فإنه لا يزال يتعين الحصول على إجماع الملاك لقطع الأراضي الشاغرة. (م. ل. 15/2، 15/5، 15/8)

هل الأغلبية البسيطة كافية في قرار التعزيز (التدعيم)؟

كلا. بعد الانتهاء من تحديد المبنى الخطير، إذا اختار المالكون طريقة التعزيز (التدعيم)، يتم تفعيل المادة 19/2 من قانون الملكية المشتركة ويُطلب أغلبية مؤهلة 4/5 لقرار التعزيز. يتم اتخاذ قرار التعزيز ضمن نطاق الحكم الخاص لقانون الملكية المشتركة (KMK)، وليس ضمن نطاق المادة 15/2 من القانون رقم 6306؛ لذلك، لا يمكن الاستفادة من ضمان الأغلبية البسيطة. (م. ق. م. م. 19/2 – م. ل. 8/7)

ماذا يحدث للمالكين الذين لم يشاركوا في القرار؟

يتم إبلاغ القرار المتخذ بالأغلبية البسيطة للمالكين الذين لم يشاركوا في القرار. يتم الإبلاغ باستخدام نموذج الملحق-13 المرفق باللائحة، ويتم إعلانه لمدة خمسة عشر يومًا على لوحة الإعلانات وعبر وسائل النشر الخاصة بالمديرية/الإدارة، بالإضافة إلى إبلاغ جميع المالكين عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet). (م. ل. 15/3 – م. ل. 15/أ)

يذكر بوضوح للمالك الذي لم يوافق على القرار في الإخطار ما يلي: أنه تم إبلاغه بالقرار والعرض الذي يتضمن شروط الاتفاق، وأنه يجب عليه قبول القرار خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ الإبلاغ، وفي حال عدم قبوله خلال هذه المدة، سيتم بيع حصته من الأرض للمساهمين الآخرين الذين توصلوا إلى اتفاق، عن طريق المزاد العلني، بسعر لا يقل عن القيمة السوقية التي تحددها أو تجعلها تحددها الرئاسة، وأنه في حال عدم إمكانية إتمام البيع في المباني الخطرة، ستستمر الإجراءات.

الضمانات الإجرائية للملاك الأقلية

في حين أن تعديل 4 فبراير 2026 أدخل مبدأ الأغلبية المطلقة، فقد تم أيضًا تنظيم بعض الضمانات الإجرائية لحماية الملاك الأقلية. هذه الضمانات مهمة: تبليغ القرار والعرض للملاك عن طريق الكاتب العدل أو إلكترونياً؛ فترة اعتراض مدتها خمسة عشر يومًا؛ بيع حصة الأرض بدفع ثمن حصة الأرض بما لا يقل عن القيمة السوقية؛ الحق في الاعتراض على بيع الحصة. (المادة 6/1 من القانون — المادة 15/أ من اللائحة)

يحتفظ الملاك الأقلية بحقهم في رفع دعوى إبطال أمام المحكمة الإدارية خلال 30 يومًا من تاريخ التبليغ، إذا اعتبروا أن القرار غير قانوني. قد تكون الأسباب الرئيسية لهذه الدعوى هي عدم مطابقة دعوة الاجتماع للإجراءات، أو عدم اتخاذ القرار بالأغلبية المطلقة، أو وجود خطأ في حساب حصة الأرض. (المادة 6/9 من القانون — المادة 7 من قانون الإجراءات الإدارية)

التقييم: الركيزة الأساسية للقرار

تنص المادة 6/1 من القانون على أنه في حالة عدم إمكانية اتخاذ قرار بالإجماع، سيتم أولاً تحديد قيمة المبنى الخطير من قبل مؤسسات التقييم المرخصة المسجلة لدى هيئة سوق رأس المال (SPK)، وسيتم اتخاذ قرار الاجتماع مع الأخذ في الاعتبار هذه القيمة. (المادة 6/1 من القانون)

يتولى تقرير التقييم وظيفتين حاسمتين: فهو يتيح للمالكين معرفة القيمة السوقية لعقاراتهم قبل اتخاذ القرار، ثم يشكل أساسًا لتحديد سعر بيع حصة الأرض للمالكين الذين لم يشاركوا في القرار. إذا كان هناك فرق كبير بين تقرير التقييم المستقل وقيمة لجنة تقدير القيمة، فيمكن الاعتراض على هذا الاختلاف. (المادة 12 المعدلة)

طلب ترخيص البناء: النظام الإجرائي الذي أحدثه عام 2026

قبل تعديل عام 2026، لم يكن من الضروري استكمال إجراءات بيع الحصص لتقديم طلب ترخيص البناء. ومع التنظيم الجديد، أصبح من الإلزامي توثيق القرار المتخذ بالأغلبية المطلقة بشكل كافٍ وبدء إجراءات بيع الحصص. عند تقديم طلب ترخيص البناء إلى الإدارة، يجب إرفاق مستندات تثبت دعوة المالكين للاجتماع، ومحضر يثبت انعقاد الاجتماع واتخاذ القرار بالأغلبية المطلقة ضمن وثائق الطلب. (المادة 15/2 المعدلة)

تحذيرات عملية

احرص دائمًا على تذكر أن حساب الأغلبية المطلقة يتم بناءً على حصة الأرض، وليس على عدد المالكين. فعدد المالكين ليس هو العامل المحدد، بل حصة الأرض. قد لا تتمكن مجموعة أقلية كبيرة ولكن ذات حصة أرض صغيرة من الوصول إلى الأغلبية المطلقة؛ بينما قد يتمكن عدد قليل من المالكين ذوي الحصص الكبيرة من تشكيل الأغلبية بمفردهم.

قم بتوجيه دعوة الاجتماع بشكل صحيح باستخدام نموذج الملحق-12. القرارات المستندة إلى دعوة اجتماع غير قانونية يمكن إبطالها بسهولة بدعوى إلغاء في المستقبل. التزم بدقة بفترة الإعلان لمدة خمسة عشر يومًا في مكتب المختار أو في المبنى؛ ووثق تواريخ بدء وانتهاء الإعلان بمحضر رسمي.

قم بإعداد تقرير التقييم قبل اتخاذ القرار. حتى لو تم تحقيق أغلبية بسيطة، فإن اعتراض الملاك الأقلية بـ “تحديد القيمة بشكل خاطئ” يمكن أن يطيل العملية. تقرير التقييم المستقل المرخص من SPK يمنع هذا الاعتراض ويضمن سعر بيع حصة الأرض.

اجعل محتوى القرار مفصلاً قدر الإمكان. إن ذكر اسم المقاول ومبادئ المشروع وجدول التسليم والشروط المتعلقة بحقوق الملكية بوضوح في محضر الاجتماع يقلل من النزاعات المستقبلية.

لماذا دعم المحامي الخبير ضروري؟

إن اتخاذ قرار التحول بأغلبية بسيطة يبدأ العملية قانونياً؛ ومع ذلك، فإن الأخطاء الإجرائية المرتكبة في هذه المرحلة يمكن أن تؤدي إلى انهيار المشروع بأكمله. نحن في مكتب 2M Hukuk للمحاماة، نلاحظ ما يلي في عملية استشارات التحول الحضري التي نقدمها في جميع أنحاء إسطنبول، وخاصة في توزلا:

لقد جلب تعديل 4 فبراير 2026 معادلة قانونية جديدة؛ فغالبًا ما لا يعرف أصحاب الأغلبية ولا أصحاب الأقلية قواعد الإجراءات الجديدة بشكل كامل. الأخطاء المرتكبة في المسائل الإجرائية مثل كيفية توجيه دعوة اجتماع الملحق 12، وكيفية حساب فترة الإعلان التي تبلغ خمسة عشر يومًا، وما هي الشروط الشكلية التي يجب أن يفي بها المحضر، تقوي موقف أصحاب الأقلية في دعاوى الإلغاء المستقبلية. بدعم من محامي التحول الحضري، يتم منع هذه العيوب الإجرائية منذ البداية.

عند النظر في حساب حصة الأرض، والتقييم، وشروط عقد المقاول معًا، تصبح العملية معقدة للغاية. بصفتنا محامي التحول الحضري في إسطنبول، نقدم الدعم القانوني لكل من أصحاب الأغلبية في وضع أساس قانوني متين لعملية اتخاذ القرار، ولأصحاب الأقلية في حماية حقوقهم والحصول على القيمة السوقية الحقيقية.

في حال الدخول في عملية بيع حصص بناءً على قرار الأغلبية المطلقة مع المقاولين أو المشترين الجدد، يجب التفاوض بدقة على شروط العقد. في إطار استشارات التحول الحضري، من الممكن أن نكون بجانبك في هذه المفاوضات وصياغة أحكام عقد تحمي حقوقك وتطورها. يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة، الذي يعمل بصفته محامي توزلا، الدعم القانوني في جميع مراحل العملية في جميع أنحاء إسطنبول.

الخلاصة

في إطار المادة 6/1 من القانون رقم 6306 والمادة 15/2 من اللائحة التنفيذية التي دخلت حيز التنفيذ بتعديل اللائحة بتاريخ 4 فبراير 2026، يمكن الآن اتخاذ قرار التحول الحضري في المباني الخطرة بأغلبية مطلقة على أساس حصة الأرض. يتعين دعوة جميع المالكين إلى الاجتماع، والإعلان عن القرار بشكل صحيح باستخدام النموذج المرفق-12، وتسجيله في المحضر. إذا لم يقبل المالكون الذين لم يشاركوا في القرار القرار خلال مدة خمسة عشر يومًا، يمكن طرح حصصهم في الأرض للبيع بالمزاد العلني بالقيمة السوقية. أما حقوق المالكين الأقلية في رفع دعوى قضائية والاعتراض على التقييم خلال 30 يومًا، فهي مفتوحة دائمًا. (م. ق. 6/1 — م. ل. 15/2)

تم إعداد هذا المقال بناءً على القانون رقم 6306 (المادة 6/1)، واللائحة التنفيذية (المادة 15/2)، وتعديل اللائحة المنشور في الجريدة الرسمية رقم 33158 بتاريخ 4 فبراير 2026. نظرًا لأن كل حالة ملموسة قد تختلف، يُنصح بالحصول على دعم من محامٍ متخصص في التحول الحضري في الإجراءات القانونية.