السند القانوني: القانون رقم 6306 المادة 5/4 | اللائحة التنفيذية المادة 8/5

بعد تحديد المبنى على أنه خطر، وصل إشعار الهدم إلى مبناك، ومرت المهل ولكنك ما زلت في المنزل — هل يمكن للدولة حقًا فتح بابك والدخول؟ إجابة هذا السؤال واضحة وصريحة: نعم، يمكنها. يتيح القانون رقم 6306، بناءً على طلب الرئاسة أو الإدارة، فتح الأبواب والمناطق المغلقة بواسطة قوات إنفاذ القانون بإذن كتابي من المسؤول الإداري المدني، وإجراء الإخلاء بالقوة. تتناول هذه المقالة بالتفصيل السند القانوني للإخلاء القسري، والظروف التي يتم فيها تفعيله، وكيفية سير الإجراءات، والمسؤولية القانونية للمعيقين، وما إذا كان يمكن إيقاف العملية أم لا. (م. ق. 5/4 — م. ل. 8/5)

الحكم الأساسي في القانون

نصت الفقرة الرابعة من المادة الخامسة من القانون رقم 6306 صراحة على هذا الصلاحية:

“في حالة عرقلة إخلاء المباني المشمولة بالقانون؛ إذا طُلب ذلك من قبل الرئاسة/الإدارة، يتم الإخلاء/يتم التنفيذ بناءً على إذن كتابي يصدره الحاكم الإداري (أو المسؤول الإداري المدني)، وبمساعدة قوة الشرطة الكافية، عن طريق فتح الأبواب/المناطق المغلقة أو جعلها تُفتح.” (المادة 5/4 من القانون)

الفقرة الخامسة من المادة الثامنة من لائحة التطبيق جسّدت نفس الحكم: قد تحدث عرقلة الإخلاء بأفعال وحالات مثل عدم السماح بالدخول إلى المبنى أو القسم المستقل، وقفل الأبواب، وعدم فتحها، وتهديد الوافدين، أو استخدام القوة والعنف. في هذه الحالة، تطلب الرئاسة/الإدارة من الحاكم الإداري (المسؤول الإداري المدني) إذنًا كتابيًا وقوة شرطة كافية؛ وبناءً على الإذن الكتابي للحاكم الإداري، يتم تنفيذ عملية الإخلاء بشكل تلقائي (بمبادرة ذاتية) عن طريق فتح الأبواب/المناطق المغلقة أو جعلها تُفتح بمساعدة قوة الشرطة. (المادة 8/5 من اللائحة)

هذه الصلاحية لا تتطلب قرارًا قضائيًا. يكفي فقط إذن كتابي من الحاكم الإداري (المسؤول الإداري المدني) —الوالي على مستوى المحافظة، والقائمقام على مستوى القضاء—. وهذا يعني أن العملية يمكن أن تسير بسرعة فائقة.

متى يتم تفعيل الإخلاء القسري؟ الشروط المسبقة

تدخل الشرطة ليس صلاحية تعسفية؛ بل يجب إتمام مراحل معينة. لا يمكن تطبيق الإخلاء القسري إلا إذا تحققت جميع الشروط المسبقة التالية معًا:

1. أن يكون تحديد المبنى الخطر قد أصبح نهائيًا: يجب ألا يكون قد تم تقديم اعتراض أو أن يكون الاعتراض المقدم قد رُفض. (المادة 3/1 من القانون — المادة 7/5 من اللائحة)

2. إتمام إشعار الهدم والإخلاء حسب الأصول: يجب أن يكون المحضر قد عُلق على المبنى، وتم إرسال إشعار عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)، وتم الإعلان عنه في مختارية الحي لمدة 15 يومًا. (المادة 5/5 من القانون – المادة 8/2 من اللائحة التنفيذية)

3. انتهاء المدة الأولى للهدم (60-90 يومًا): يجب ألا يكون الإخلاء والهدم قد تم خلال المدة الممنوحة. (المادة 5/3 من القانون – المادة 8/3أ من اللائحة التنفيذية)

4. انتهاء المدة الإضافية (30 يومًا) أيضًا: يجب أن تكون المدة الإضافية الممنوحة بعد المدة الأولى قد اكتملت، ولا يزال الإخلاء غير ممكن. (المادة 8/3أ من اللائحة التنفيذية)

5. قطع خدمات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي: إذا لم يتم الإخلاء بعد، يدخل هذا الإجراء حيز التنفيذ. (المادة 4/3 من القانون – المادة 8/3ج من اللائحة التنفيذية)

6. عرقلة الإخلاء الفعلي: يجب وجود فعل عرقلة ملموس، مثل إغلاق الباب، أو عدم السماح بالدخول، أو استخدام التهديد أو القوة. (المادة 8/5 من اللائحة التنفيذية)

أي إخلاء قسري يبدأ دون استيفاء جميع هذه الشروط المسبقة يعد غير قانوني ويمكن أن يكون موضوع دعوى إبطال.

إجراء الإخلاء القسري: خطوة بخطوة

ينص القانون واللائحة التنفيذية على إجراء الإخلاء القسري بترتيب معين:

1. طلب كتابي من الرئاسة أو الإدارة (المادة 5/4 من القانون – المادة 8/5 من اللائحة التنفيذية)

عندما يتم تحديد أن الإخلاء قد تم عرقلته، تطلب الرئاسة أو الإدارة خطيًا من المسؤول الإداري المدني (الوالي أو القائمقام) تخصيص قوة شرطة كافية. يجب أن يكون هذا الطلب كتابيًا؛ الطلب الشفهي غير كافٍ.

2. الإذن الكتابي من المسؤول الإداري المدني (المادة 5/4 من القانون)

يخصص المحافظ أو القائمقام عددًا كافيًا من قوات إنفاذ القانون من خلال إصدار وثيقة إذن كتابية. بدون وثيقة الإذن هذه، لا تنشأ لسلطات إنفاذ القانون صلاحية التدخل. بمعنى أن الأساس القانوني الوحيد لدخول المبنى هو هذا الإذن الكتابي؛ لا يُشترط قرار قاضٍ أو موافقة نيابة عامة.

3. تدخل قوات إنفاذ القانون (المادة 5/4 من القانون — المادة 8/5 من اللائحة)

بواسطة عدد كافٍ من قوات إنفاذ القانون، تُفتح الأبواب والمناطق المغلقة أو تُطلب فتحها. يتم تنفيذ عملية الإخلاء فعليًا. ترافق قوات إنفاذ القانون موظفي الإدارة في هذه العملية؛ لا تدير الإخلاء بنفسها، بل توفر الأمن المادي.

4. تحرير محضر (المادة 8/3 من القانون — المادة 8/6 من اللائحة)

يتم تحرير محضر من قبل الإدارة أو المديرية بحق الأشخاص الذين يعرقلون عملية الإخلاء. ويكون هذا المحضر أساسًا للشكوى الجنائية ومتابعة النفقات.

5. الشكوى الجنائية (المادة 8/3 من القانون — المادة 8/6 من اللائحة)

تُقدم شكوى جنائية إلى النيابة العامة من قبل الإدارة أو المديرية، وفقًا للأحكام ذات الصلة من قانون العقوبات التركي رقم 5237، بحق الذين يعرقلون أعمال وإجراءات تحديد المباني الخطرة وإخلائها وهدمها. وبحق الموظفين العموميين الذين لا يؤدون واجباتهم على الوجه الصحيح، تُطبق أحكام العقوبات والمساءلة التأديبية. (المادة 8/3 من القانون — المادة 8/6 من اللائحة)

6. تحصيل النفقات (المادة 5/4 من القانون — المادة 8/8 من اللائحة)

المصاريف التي تتكبدها أو تُكلف بها الرئاسة أو الإدارة لإجراء الإخلاء، يتم متابعتها وتحصيلها من الملاك بنسبة حصصهم، وفقًا لأحكام القانون رقم 6183.

ما هي الأفعال التي تعتبر “عرقلة”؟

المادة 8/5 من اللائحة ذكرت أفعال العرقلة كمثال: (م. ل. 8/5)

عدم السماح بالدخول إلى المبنى أو الجزء المستقل

قفل أبواب المبنى أو الجزء المستقل أو رفض فتحها

تهديد القادمين لإجراء الكشف أو الإخلاء

استخدام القوة والعنف

هذه القائمة ليست حصرية؛ أي فعل عرقلة ذو طبيعة مماثلة يقع ضمن النطاق. المقاومة السلبية —الجلوس في الداخل دون فتح الباب— يمكن اعتبارها أيضًا عرقلة للإخلاء.

هل يخضع المستأجرون أيضًا للإخلاء القسري؟

نعم. حكم الإخلاء القسري لا يشمل الملاك فقط، بل يشمل كل من يتواجد في المبنى: الملاك، والمستأجرون، وأصحاب الحقوق العينية المحدودة، وغيرهم من الأشخاص الذين يشغلونه فعليًا. (م. ق. 5/4 — م. ل. 17/1)

تُتبع الخطوات التالية في عملية إخلاء المستأجرين:

أولاً، يجب على المالك إرسال إشعار إخلاء إلى مستأجره؛ يتضمن الإشعار بوضوح التزام المستأجر. إذا لم يقم المالك بهذا الإشعار، يتم إرسال الإشعار مباشرة إلى المستأجر من قبل الإدارة. إذا لم يقم المستأجر بإخلاء العقار خلال المدة المحددة، تُطبق نفس إجراءات الإخلاء القسري على المستأجر.

هل من الممكن إيقاف الإخلاء؟

إن إيقاف عملية الإخلاء القسري صعب للغاية؛ ولكن الطرق القانونية ليست مغلقة تمامًا.

دعوى الإلغاء ووقف التنفيذ (المادة 6/9 من القانون – المادة 27 من قانون الإجراءات الإدارية)

يمكن رفع دعوى إلغاء في المحكمة الإدارية ضد إجراء تحديد المبنى المحفوف بالمخاطر أو قرار الإخلاء، اعتبارًا من تاريخ التبليغ خلال 30 يومًا. لكن رفع الدعوى لا يوقف الإخلاء بمفرده. لإيقاف الإخلاء، من الضروري أيضًا الحصول على قرار وقف التنفيذ (YD) من المحكمة.

إذا تم الحصول على قرار وقف التنفيذ (YD):

يتم تعليق إجراءات الإخلاء والهدم حتى يصبح قرار المحكمة نهائيًا.

لا يمكن إجراء الهدم الفعلي خلال فترة الدعوى.

إذا لم يتم الحصول على قرار وقف التنفيذ (YD):

حتى لو استمرت الدعوى، لا يمكن إيقاف الإخلاء والهدم.

حتى لو كسبت الدعوى بعد هدم المبنى، فلن يعود المبنى؛ ولكن يمكن اللجوء إلى طريق التعويض.

لذلك، يجب أن تكون دعوى الإلغاء بالضرورة مقدمة بطلب وقف التنفيذ (YD). (المادة 27 من قانون الإجراءات الإدارية)

قرار التعزيز (المادة 8/7 من اللائحة)

يمكن أن يؤدي اختيار طريق التعزيز خلال فترة الهدم أيضًا إلى وقف عملية الإخلاء. ولكن يتطلب ذلك الحصول على موافقة خطية من 4/5 من المالكين، وإثبات أن التعزيز ممكن تقنيًا، وإعداد المشروع، والحصول على الترخيص. بمجرد الحصول على ترخيص التعزيز، تتوقف عملية الهدم والإخلاء.

البعد الجنائي للمنع: الجرائم في نطاق قانون العقوبات التركي

إعاقة إخلاء المبنى المحفوف بالمخاطر قد يشكل جريمة ضمن عدة أحكام من قانون العقوبات التركي رقم 5237: (المادة 8/3 من القانون – المادة 8/6 من اللائحة)

مقاومة عدم أداء الواجب (المادة 265 من قانون العقوبات التركي): يُنص على عقوبة السجن من 6 أشهر إلى 3 سنوات لمن يستخدم القوة أو التهديد بهدف منع موظف عام من أداء واجبه. في حال مقاومة السلطات، يتم تفعيل هذه المادة.

انتهاك حرمة المسكن (المادة 116 من قانون العقوبات التركي): لا يسري هذا الحكم على المسؤولين الذين يدخلون بالقوة، بل على الأشخاص الذين يدخلون مسكن شخص آخر بدون إذن. يستند دخول المسؤولين بموجب القانون رقم 6306 إلى إذن قانوني ولا يشكل هذه الجريمة.

الإهانة والتهديد (المادتان 106 و 125 وما يليهما من قانون العقوبات التركي): يمكن محاكمة الأشخاص الذين يهددون أو يهينون فريق الإخلاء بشكل منفصل بموجب هذه المواد.

الجرائم ضد الجمهور (المادة 314 وما شابهها من قانون العقوبات التركي): يمكن أن تُصنف حالات المقاومة المنظمة أو المستمرة ضمن أحكام أشد.

قد لا تقتصر المسؤولية الجنائية على المالكين فحسب، بل قد تشمل المستأجرين أو أفراد الأسرة أو الأطراف الثالثة الذين يعرقلون الإخلاء فعليًا.

التطبيق التلقائي بموجب المادة 6/أ: طريق أسرع

تنص المادة 6/أ من القانون رقم 6306 على أن تطبيقات التحول في المناطق التي توجد فيها مبانٍ معرضة لخطر الهدم أو المباني التي تعرضت لأضرار جسيمة بعد كارثة أو المعرضة لخطر التعرض لأضرار جسيمة، يمكن أن تتم تلقائيًا من قبل الرئاسة دون الحاجة إلى موافقة المالكين والأطراف المعنية. (م. ق. 6/أ)

بموجب هذه المادة:

يمكن إجراء تحديد المباني الخطرة تلقائيًا بطلب من الرئاسة، وبإذن كتابي من حاكم الولاية أو المنطقة، وبواسطة قوات إنفاذ القانون.

تسير عملية الإخلاء بشكل أسرع بكثير؛ يُعتبر تعليق إعلان على باب المبنى وإعلان في مكتب المختار لمدة يومين كافياً.

فترة الاعتراض يومان، والبت في الاعتراض 3 أيام.

هذا يعني أن الإخلاء القسري قد يحدث في فترات أقصر بكثير من عمليات الإخلاء العادية. (المادة 6/أ من القانون – المادة 6/أ من اللائحة)

ماذا يحدث لعقد إيجار المستأجر؟

مع تأكيد تحديد المبنى الخطير، يعتبر عقد الإيجار منهياً بموجب القانون رقم 6306. على سبيل المثال، إذا تم إبرام عقد إيجار لمدة سنة واحدة، وتم تأكيد تحديد المبنى الخطير في الشهر الثاني، وتم الإخلاء، فإن العقد ينتهي اعتبارًا من تاريخ الإخلاء على الرغم من أنه كان عقدًا لمدة 12 شهرًا.

يحق للمستأجر في هذه الحالة ما يلي:

مساعدة الانتقال: يتم تقديم دعم لمرة واحدة للانتقال للمستأجرين الذين يخلون بالموافقة. (المادة 5/1 من القانون – المادة 16/3 من اللائحة)

استرداد مبلغ التأمين (الوديعة): يجب على المالك إعادة مبلغ التأمين للمستأجر. (المادة 342 من قانون الالتزامات التركي)

حق الأولوية في الاستئجار: بعد هدم المبنى وإعادة بنائه، يجب على المالك إبلاغ المستأجر السابق كتابيًا. يمكن للمستأجر أن يطلب استئجار الشقة بالسعر الجديد للإيجار خلال شهر واحد. إذا لم يفِ المالك بهذا الالتزام في غضون 3 سنوات، ينشأ حق المستأجر في التعويض. (المادة 351 من قانون الالتزامات التركي)

تحذيرات عملية: نقاط حاسمة في العملية

إغلاق الباب أو عدم فتحه يعتبر جريمة. الباب المغلق يجعل تدخل قوات إنفاذ القانون قانونيًا. فتح الباب أو جعله يُفتح هو جزء لا يتجزأ من الإجراء؛ هذا الفعل لا يشكل انتهاكًا لحرمة المسكن. (المادة 8/5 من اللائحة)

المقاومة تؤدي إلى مسؤولية جنائية. تهديد المسؤولين القادمين أو استخدام القوة يؤدي إلى جريمة منع أداء الواجب وقد يعاقب عليها بالسجن من 6 أشهر إلى 3 سنوات. (المادة 8/3 من القانون — المادة 265 من قانون العقوبات التركي)

لا يمكن وقف الإخلاء عن طريق الدعوى القضائية بدون قرار YD. رفع الدعوى لا يوقف الإخلاء؛ تستمر الإجراءات دون الحصول على قرار YD من المحكمة. (المادة 27 من قانون الإجراءات الإدارية)

الإخلاء القسري قبل انتهاء المدة غير قانوني. يمكن أن يكون إجراء الإخلاء القسري الذي يبدأ قبل انتهاء المدة الأساسية والإضافية موضوع دعوى إبطال؛ وفي هذه الحالة، يعد رفع دعوى بطلب YD أداة قانونية فعالة. (المادة 5/3-4 من القانون — المادة 6/9 من القانون)

يجب عليكم متابعة قنوات التبليغ. يعتبر التبليغ قد تم في اليوم الأخير من إعلان المخترة، وتبدأ المهل من تلك اللحظة. “لم أكن أعلم” ليس عذراً مقبولاً. (المادة 5/5 من القانون — المادة 8/2 من اللائحة)

تُحصّل المصاريف من المالك عن طريق التنفيذ. إذا لم يتم دفع مصاريف الإخلاء القسري خلال شهر واحد من تاريخ التبليغ، فسيتم متابعتها كدين ضريبي بموجب القانون رقم 6183. (المادة 8/8 من اللائحة)

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضرورياً؟

عملية الإخلاء القسري هي مرحلة سريعة، لا رجعة فيها، وتترتب عليها عواقب قانونية خطيرة. بصفتنا مكتب 2M للخدمات القانونية والمحاماة، نلاحظ ما يلي في خدمة استشارات التحول الحضري التي نقدمها في جميع أنحاء إسطنبول، وخاصة في منطقة توزلا:

الوقت قصير وحرج للغاية لقرار وقف التنفيذ (YD). عند رفع دعوى الإلغاء، يجب أن يكون طلب وقف التنفيذ (YD) مدعومًا بأسباب قانونية صحيحة ورأي فني، وأن يكون معدًا بالكامل. تفحص المحاكم طلبات وقف التنفيذ (YD) على وجه السرعة؛ ويتم رفض الالتماسات غير الكافية. بدعم من محامٍ متخصص في التحول الحضري، يمكن صياغة هذا الطلب بشكل أقوى بكثير. (مادة 27 من قانون الإجراءات الإدارية)

قد تؤدي الأخطاء الإجرائية إلى نتائج إيجابية. الإخلاء القسري الذي يتم قبل انتهاء المهلة الأولى أو الإضافية، أو التبليغ غير القانوني، أو تدخل الشرطة دون الحصول على إذن كتابي، يعد مخالفًا للقانون. يمكن اكتشاف هذه الأخطاء وعرضها على المحكمة بشكل صحيح بدعم من محامٍ متخصص في التحول الحضري في إسطنبول.

تتطلب حقوق المستأجرين في المساعدة على الانتقال والأولوية في الإيجار متابعة نشطة. في حال عدم المتابعة القانونية لحماية حقوق المستأجر بعد الإخلاء القسري —مثل استرداد الوديعة، دعم الانتقال، حق الأولوية في الإيجار— قد لا تُمارس هذه الحقوق فعليًا.

يمكن الاعتراض على متابعة النفقات. الدعم القانوني ضروري أيضًا للاعتراض على مبلغ نفقات الإخلاء التي تتحملها الإدارة أو على حساب الحصص. يمكن تصحيح المصاريف المحسوبة بشكل خاطئ عن طريق الاعتراض الإداري أو رفع دعوى قضائية.

مكتب 2M للمحاماة، الذي يعمل بصفته محامي توزلا، يقدم الدعم القانوني في جميع مراحل التحول الحضري في جميع أنحاء إسطنبول، بدءًا من الاعتراض على المباني الخطرة وصولًا إلى الإخلاء القسري، ومن دعاوى الإلغاء بطلب وقف التنفيذ (YD) إلى طلبات المساعدة في الإيجار.

خاتمة

وفقًا للمادة 5/4 من القانون رقم 6306 والمادة 8/5 من اللائحة التنفيذية، في حال تم منع إخلاء المبنى المعرض للخطر، يمكن لقوات إنفاذ القانون، بناءً على طلب كتابي من الرئاسة أو الإدارة وإذن كتابي من حاكم الولاية، فتح الأبواب المغلقة وتنفيذ الإخلاء القسري. لا تتطلب هذه الصلاحية قرارًا قضائيًا؛ يكفي فقط إذن كتابي من حاكم الولاية. الأشخاص الذين يعيقون الإخلاء يتم إخلاؤهم قسرًا ويتعرضون أيضًا لشكوى جنائية بموجب قانون العقوبات التركي (TCK). الوسيلة القانونية الوحيدة لوقف العملية هي دعوى الإلغاء مع طلب وقف التنفيذ. لذلك، بمجرد استلام الإشعار، فإن الاستعانة بمحامٍ متخصص في التحول الحضري دون إضاعة الوقت، هو السبيل الوحيد لمنع فقدان الحقوق وإدارة العملية بأكثر الطرق فعالية. (م.ق. 5/4 – م.ل.ت. 8/5 – م.ق. 6/9)

تم إعداد هذه المقالة بالاستناد إلى القانون رقم 6306 (المادة 5/4)، واللائحة التنفيذية (المادة 8/5)، والمصادر القانونية الحديثة المتاحة اعتبارًا من أبريل 2026. نظرًا لأن كل حالة ملموسة قد تختلف، فمن المستحسن طلب الدعم من محامٍ متخصص في التحول الحضري في الإجراءات القانونية.