الأساس القانوني: القانون رقم 6306 المادة 7/9 | لائحة التنفيذ المادة 16/12

إحدى أكبر المفاجآت التي يواجهها صاحب حق يدخل عملية التحول الحضري هو أن يكتشف لاحقًا أن جزءًا كبيرًا من أعباء الضرائب والرسوم التي تصل إلى آلاف الليرات لم يكن يجب دفعها على الإطلاق. رسوم سند الملكية، ضريبة الدمغة، رسوم الكاتب العدل، رسوم البلدية، ضريبة الميراث، ضريبة معاملات البنوك… يتم تغطية كل هذه تقريبًا بإعفاء كامل في عمليات التحول الحضري ضمن نطاق القانون رقم 6306. والأهم من ذلك، إذا كنت قد دفعت دون علم، فلديك الحق في طلب الاسترداد خلال خمس سنوات. تتناول هذه المقالة، في إطار المادة 7/9 من القانون رقم 6306 والمادة 16/12 من لائحة التنفيذ، قائمة كاملة بالضرائب والرسوم غير المطبقة في التحول الحضري، ومن يمكنه الاستفادة من الإعفاء، وما هي المعاملات المستثناة، وكيف يمكنك استرداد ما دفعته إذا كنت قد دفعت، وذلك بناءً على القانون الحالي لعام 2026 وقرارات المحاكم. (المادة 7/9 من القانون — المادة 16/12 من اللائحة)

الإطار القانوني: المصدر القانوني للإعفاء

تشكل الفقرة 9 من المادة 7 من القانون رقم 6306 المصدر الرئيسي للإعفاء. كما توضح المادة 16/12 من اللائحة التنفيذية هذا الإعفاء، وتعدد بوضوح بنود الضرائب والرسوم التي يشملها. (م. ق. 7/9 — م. ل. 16/12)

جوهر المادة القانونية هو كالتالي: إن العمليات والعقود والتحويلات والتسجيلات والتطبيقات التي تتم بموجب هذا القانون معفاة من رسوم كاتب العدل، ورسوم السجل العقاري، والرسوم التي تحصلها البلديات، وضريبة الدمغة، وضريبة الميراث والانتقال، ورسوم رأس المال الدائر، والرسوم الأخرى. أما الأموال التي يتم تحصيلها لصالح القروض الممنوحة، فهي معفاة من ضريبة معاملات البنوك والتأمين. (م. ق. 7/9)

لم يقصر القانون هذا الإعفاء على مجموعة ضيقة من العمليات فحسب. بل يشمل هذا الإعفاء كلاً من مراحل ما قبل التحويل —بيع العقار وتحويله وتسجيله وتأسيس الرهن عليه قبل الهدم— ومراحل ما بعد التحويل —البيع الأول للعقار الجديد وتحويله وتسجيله للمالكين والمقاولين والمستأجرين أصحاب الحقوق—.

قائمة الإعفاءات: الضرائب والرسوم غير المدفوعة

قائمة الإعفاءات الكاملة المنصوص عليها في القانون واللائحة هي كالتالي. يحتفظ كل بند في هذه القائمة بصلاحيته طوال عملية التحويل وخلال جميع المراحل، بما في ذلك البيع الأول للعقار الجديد، اعتبارًا من تاريخ تسجيل إشعار البناء المحفوف بالمخاطر في سجلات السجل العقاري. (م. ق. 7/9 — م. ل. 16/12)

1. رسوم كاتب العدل (المادة 38 من القانون رقم 492 بشأن الرسوم)

عقد إنشاء في مقابل حصة الأرض الذي سيتم توقيعه مع المقاول، وعقد وعد ببيع عقار، وجميع العقود الأخرى في عملية التحول، معفاة من رسوم كاتب العدل. في الظروف العادية، تتراوح رسوم كاتب العدل بين أربعة بالألف وثمانية بالألف من قيمة العقد؛ وبالنسبة للمشاريع الكبيرة، يمكن أن يصل هذا المبلغ إلى عشرات أو حتى مئات الآلاف من الليرات.

2. رسوم سند الملكية والسجل العقاري (قانون الرسوم رقم 492، المادة 57)

في الظروف العادية، يتم أخذ رسوم بنسبة عشرين بالألف بشكل منفصل من المشتري والبائع في كل عملية نقل سند ملكية؛ إجماليًا بنسبة أربعة بالمائة من سعر البيع والشراء. في المعاملات ضمن نطاق التحول الحضري، هذه الرسوم صفر. ويشمل الإعفاء كلاً من عمليات نقل وتسجيل الملكية قبل التحول، بالإضافة إلى البيع الأول وتسجيل المبنى الجديد.

3. رسوم البلدية (قانون إيرادات البلديات رقم 2464، المواد 79، 80، 84 والمادة الإضافية 1)

تستفيد بنود الرسوم التي تجمعها البلدية من إعفاء شامل. يشمل هذا الإعفاء: رسوم شهادة الوضع التخطيطي، رسوم ترخيص البناء، رسوم شهادة إذن استخدام المبنى (الإسكان)، حصة المشاركة في الطرق، حصة المشاركة في الصرف الصحي، ورسوم مواقف السيارات. يسري إعفاء رسوم البلدية على مساحة البناء الجديدة التي تصل إلى 1.5 ضعف مساحة البناء الحالية؛ أما بالنسبة للمساحات التي تتجاوز هذه النسبة، فيتم دفع رسوم البلدية بالشكل العادي.

4. ضريبة الدمغة (قانون ضريبة الدمغة رقم 488)

يسري إعفاء ضريبة الدمغة المفروضة على العقود، التعهدات، الإقرارات، والوثائق المقدمة للجهات الرسمية، من بداية العملية حتى نهايتها. تستفيد جميع الأوراق من هذا الإعفاء، بدءًا من عقد البناء مقابل حصة الأرض وحتى طلب ترخيص البناء، ومن عقود الإنشاءات وحتى معاملات نقل سند الملكية.

لكن يجب الإشارة إلى قيد هام: كما اتضح من قرارات مجلس الدولة والمحكمة الضريبية، لا يمكن اعتبار الأوراق الناجمة عن دفعات المقاول للمقاولين الفرعيين (المستحقات) ضمن نطاق إعفاء ضريبة الدمغة؛ يُطبّق الإعفاء مباشرة على الأوراق المتعلقة بالمعاملات المشمولة بالقانون. (م. ق 7/9)

5. ضريبة الميراث والانتقال (القانون رقم 7338)

يُطبّق إعفاء من ضريبة الميراث والانتقال في ظل شروط معينة عند انتقال العقارات الخاضعة للتحول إلى الورثة. يكتسب هذا الإعفاء أهمية خاصة في حال وفاة المالك خلال عملية التحول واستمرار الورثة في العملية.

6. ضريبة معاملات البنوك والتأمين — BSMV (قانون ضرائب النفقات رقم 6802)

الإعفاء من ضريبة BSMV المحتسبة على الأموال التي تحصلها البنوك لصالحها — أي إيرادات الفوائد — نتيجة للقروض الممنوحة في نطاق التحول الحضري، يوفر لصاحب الحق ميزة تكلفة مهمة بشكل غير مباشر. ذلك لأن هذه الضريبة، التي تدفعها البنوك عادة على فوائد القروض، تزيد من التكلفة الفعلية للقرض عند عكسها على العميل. وبفضل هذا الإعفاء، يمكن استخدام قروض التحول الحضري بتكلفة حقيقية أقل. (م. ق 7/9)

7. رسوم رأس المال الدائر والرسوم الأخرى

رسوم رأس المال الدائر التي تحصلها مديريات السجل العقاري، ومديريات المساحة، والمؤسسات العامة ذات الصلة، بالإضافة إلى جميع أنواع الرسوم المحددة بقرار من مجلس البلدية، مشمولة أيضًا بالإعفاء. يعد دفع هذه البنود دون علم حالة شائعة الحدوث خاصة في معاملات السجل العقاري (الطابو).

ضريبة القيمة المضافة: ليس إعفاءً، بل معدل مخفض

يجب تقييم ضريبة القيمة المضافة بصفة مختلفة عن القائمة أعلاه. لا يوجد إعفاء من ضريبة القيمة المضافة؛ ولكن يتم تطبيق معدل مخفض. في مشاريع الإسكان ضمن نطاق التحول الحضري، عند البيع الأول للمبنى الجديد، يكون معدل ضريبة القيمة المضافة واحد بالمائة للعقارات ذات مساحة الاستخدام الصافية 150 مترًا مربعًا فما دون. إن تطبيق واحد بالمائة بدلاً من المعدل العادي البالغ عشرين بالمائة، يعني فرقًا يصل إلى 950,000 ليرة تركية في عقار بقيمة 5,000,000 ليرة تركية. للاستفادة من هذه الميزة، يشترط أن يكون المشروع ضمن نطاق التحول الحضري المعتمد وألا تتجاوز مساحة الشبكة 150 مترًا مربعًا. في العقارات التي تتجاوز مساحة الاستخدام الصافية 150 مترًا مربعًا، يعود معدل ضريبة القيمة المضافة إلى المعدل العام (عشرين بالمائة). (المادة المؤقتة 28 من قانون ضريبة القيمة المضافة)

من يمكنه الاستفادة من الإعفاء؟

الإعفاء لا يقتصر على الملاك فقط. وفقاً للمادة 16/12 من اللائحة، يمكن للأشخاص التاليين الاستفادة من الإعفاء: (المادة 7/9 من القانون — المادة 16/12 من اللائحة)

ملاك المباني، أي أصحاب الأقسام المستقلة المسجلين في السجل العقاري. يستفيد المقاولون الذين يتعهدون بالعمل من الإعفاء في كل من العقود التي يوقعونها مع أصحاب الأراضي، وفي عمليات ترخيص البناء، ومراقبة الإنشاءات، والحصول على شهادة الإشغال، وعند البيع الأول للأقسام المستقلة التي تخصهم. المستأجرون الذين يستخدمون المبنى المحفوف بالمخاطر لمدة عام واحد على الأقل؛ وقد نص صراحة على أن هؤلاء الأشخاص يستفيدون أيضًا من الإعفاء عند البيع الأول للمبنى الجديد لهم. كما يشمل هؤلاء الأشخاص أصحاب الحقوق العينية المحدودة. بالإضافة إلى الأشخاص الطبيعيين، يمكن للأشخاص الاعتباريين للقانون الخاص — بما في ذلك الشركات — الاستفادة من هذا الإعفاء.

ما هي المعاملات التي يشملها الإعفاء؟

يغطي الإعفاء فئتين رئيسيتين من المعاملات. (المادة 7/9 من القانون)

الفئة الأولى هي المعاملات التي تتم قبل التحويل: البيع الأول، والنقل، والتسجيل، وتأسيس الرهن العقاري للعقارات قبل خضوعها للتحويل. يشمل ذلك جميع أنواع عمليات النقل التي تتم بعد وضع قيد البناء الخطير.

الفئة الثانية هي المعاملات التي تتم بعد التحويل: البيع الأول، والنقل، والتسجيل، وتأسيس الرهن العقاري للمبنى الجديد للمالكين والمقاول والمستأجرين أصحاب الحقوق. البيوع الثانية واللاحقة خارج هذا النطاق؛ ينطبق الإعفاء على “البيع الأول” فقط.

مفهوم “البيع الأول”: الحد الأكثر أهمية للإعفاء

الجانب الأكثر جدلاً في الإعفاء هو تفسير مفهوم “البيع الأول”. وقد أوضحت السوابق القضائية وممارسات الوزارة هذا المفهوم على النحو التالي: البيع الأول هو عملية نقل المالك السابق للتحويل أو المستأجر صاحب الحق لذلك الجزء المستقل للمرة الأولى، بعد اكتمال المبنى الجديد. كما أن بيع المقاول للأجزاء المستقلة التي تخصه إلى مشترٍ ثالث يندرج ضمن نطاق الإعفاء، لأنه يعتبر البيع الأول لحصة المقاول. في المقابل، البيع الثاني الذي يقوم به صاحب الحق — أي نقل الشقة في المبنى الجديد كـ”يد ثانية” — لا يمكن اعتباره ضمن نطاق الإعفاء.

تفصيل مهم: لا يقتصر الإعفاء على مالكي المباني الخطرة مباشرةً، بل يشمل أيضًا مالكي المباني الذين نُقلوا إلى قطعة أرض مختلفة. وحتى في حالة الانتقال إلى قطعة أرض مختلفة بسبب التطبيق، فإن جميع الإعفاءات الضريبية والرسوم التي يوفرها القانون رقم 6306 تظل محمية. (المادة 16/12 من القانون)

إذا دفعت، يمكنك استرداد المبلغ: حق الاسترداد لمدة 5 سنوات

يُلاحظ في الممارسة العملية أن بعض مديريات السجل العقاري والوحدات البلدية ودوائر الكاتب العدل تستمر في تحصيل الضرائب والرسوم على الرغم من حق الإعفاء. يُعد هذا خطأً ضريبيًا ضمن نطاق قانون الإجراءات الضريبية ويمكن تصحيحه عن طريق الاسترداد.

مدة تقادم حق الاسترداد هي خمس سنوات. يمكن تقديم طلب الاسترداد في غضون خمس سنوات اعتبارًا من بداية العام التالي للعام التقويمي الذي نشأ فيه الاستحقاق الضريبي. (قانون الإجراءات الضريبية رقم 213، المادة 114)

يمكن تقديم طلب الاسترداد من قبل الأشخاص التاليين: المالكون الذين قاموا بالدفع في إطار التحول العمراني؛ أصحاب العقارات الذين منحوا أراضيهم للمقاول بموجب عقد إنشاء مقابل حصة من البناء؛ المستأجرون المؤهلون والمقاولون.

تتبع عملية الاسترداد الخطوات التالية: يتم تقديم طلب خطي إلى المؤسسة التي قامت بالتحصيل الخاطئ — مديرية السجل العقاري، البلدية أو دائرة الضرائب —؛ يُرفق بالطلب مستندات تُظهر أن المبنى يقع ضمن نطاق القانون رقم 6306 — تقرير تحديد البناء الخطير، وثيقة قيد السجل العقاري وكتاب المديرية —؛ إذا رفضت الإدارة الطلب، يمكن رفع دعوى إلغاء واسترداد في المحكمة الإدارية. قضت قرارات المحكمة الضريبية في إسطنبول بإعادة الرسوم المحصلة بشكل غير مشروع وقد تم تأييد هذه القرارات في مرحلة الاستئناف أيضًا. (محكمة إسطنبول الإدارية الإقليمية، الدائرة الضريبية الخامسة، ملف رقم 2017/1845 قرار رقم 2017/2078)

هل يسري الإعفاء على المباني المخالفة للوائح العمرانية؟

نعم. لقد نص القانون على ضمان صريح في هذا الصدد: بغض النظر عما إذا كانت المنشآت القائمة في منطقة التطبيق مطابقة للوائح العمرانية أم لا، تطبق إعفاءات الضرائب والرسوم والأجور. (قانون، المادة 7/9 — لائحة، المادة 16/12)

يعني هذا التنظيم أن المنشآت غير المرخصة أو المخالفة يمكنها أيضًا الاستفادة من المزايا الضريبية في عملية التحول العمراني. تعتمد الدولة على الغرض من التحول، وليس على الوضع القانوني للمنشأة القائمة.

المعاملات المستثناة من الإعفاء

لا يسري الإعفاء على جميع المعاملات. فالمعاملات التي لا ترتبط مباشرة بالتحول تكون مستثناة. القيود التي يجب الانتباه إليها بشكل خاص هي: (المادة 7/9 من القانون)

مدفوعات الاستحقاق التي يقوم بها المقاول للمقاولين الفرعيين لديه مستثناة من إعفاء ضريبة الدمغة. وقد أوضح مجلس الدولة هذه المسألة: يسري الإعفاء على المستندات المتعلقة بالمعاملات المشمولة بالقانون مباشرة؛ وليس على المستندات القائمة على علاقات المقاولين الفرعيين في البناء.

مبيعات الشقق المستعملة في المبنى الجديد، أي التحويلات التي تتم بعد البيع الأول، مستثناة من الإعفاء.

يفقد إعفاء رسوم البلدية صلاحيته جزئياً للمناطق الإنشائية الجديدة التي تتجاوز 1.5 ضعف مساحة البناء القائمة.

لا يتعلق الأمر بإعفاء ضريبة القيمة المضافة بل بتطبيق سعر مخفض فقط؛ لم يتم إلغاء ضريبة القيمة المضافة بالكامل. عندما تتجاوز المساحة الصافية 150 مترًا مربعًا، يتم تطبيق السعر العادي البالغ عشرين بالمائة.

القيمة المالية للإعفاء: حساب ملموس

لفهم القيمة الحقيقية للإعفاءات الضريبية، من المفيد إجراء حساب بناءً على مثال ملموس.

لنفترض أن قيمة شقة ضمن نطاق القانون 6306 في إسطنبول هي 5,000,000 ليرة تركية. الضرائب والرسوم المستحقة في الظروف العادية هي كالتالي: رسم سند الملكية (المشتري + البائع أربعة بالمائة) 200,000 ليرة تركية، رسوم كاتب العدل حوالي 20,000–40,000 ليرة تركية، ضريبة الدمغة بناءً على قيمة العقد حوالي 5,000–10,000 ليرة تركية، رسوم البلدية ورخصة البناء حوالي 30,000–80,000 ليرة تركية، فرق ضريبة القيمة المضافة في حال تطبيق عشرين بالمائة بدلاً من واحد بالمائة للمساكن التي تقل عن 150 متر مربع هو 950,000 ليرة تركية. حتى عند جمع هذه البنود فقط، فإن الفارق الإجمالي الذي سيبقى في جيب صاحب الحق بفضل الإعفاء الضريبي يمكن أن يتجاوز بسهولة 1,200,000 ليرة تركية. (المادة 7/9 من القانون – المادة 16/12 من اللائحة)

تنبيهات عملية

يجب عليك طلب الإعفاء بنفسك. قد لا تقوم مديرية السجل العقاري أو البلدية أو كاتب العدل بتطبيق الإعفاء تلقائياً. أثناء الإجراء، اذكر بوضوح أن المبنى يقع ضمن نطاق القانون 6306 وأن المعاملة تتم ضمن نطاق الإعفاء. لهذا الغرض، احتفظ بتقرير تحديد المبنى الخطر ورسالة المديرية معك.

احرص على عدم تجاوز حد 1.5 ضعف في رسوم البلدية. إذا تجاوزت مساحة بناء المنشأة الجديدة 1.5 ضعف مساحة البناء القائمة، فسيتم دفع رسوم البلدية للجزء المتجاوز. يجب أخذ هذا الحد في الاعتبار عند تخطيط المشروع.

اتبع قاعدة المساحة الصافية 150 متر مربع لتطبيق ضريبة القيمة المضافة. انتبه بشكل خاص إلى أن لا تتجاوز مساحة الاستخدام الصافية 150 متر مربع؛ فإذا تم تجاوزها، يدخل معدل ضريبة القيمة المضافة البالغ عشرين بالمائة حيز التنفيذ ويزداد العبء الضريبي بشكل كبير.

لا تفوت حق الاسترداد لمدة خمس سنوات. يمكن تقديم طلب استرداد للضرائب والرسوم التي تم تحصيلها بشكل غير عادل في الماضي خلال فترة التقادم البالغة خمس سنوات. احتفظ بتواريخ الدفع والوثائق.

اعلم أن الإعفاء لا ينطبق على المبيعات الثانية. عندما ترغب في بيع شقتك الجديدة، تخضع عملية البيع الثانية للعبء الضريبي العادي؛ ينطبق الإعفاء فقط على البيع الأول.

لماذا يُعدّ دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

على الرغم من أن إعفاءات الضرائب والرسوم قد تبدو واضحة على الورق، إلا أن العديد من المؤسسات العامة في التطبيق لا تعترف بالإعفاء تلقائيًا أو تفسره بشكل ضيق. بصفتنا مكتب 2M Hukuk Avukatlık Ofisi، فإن السيناريو الأكثر شيوعًا الذي نواجهه خلال عملية الاستشارات المتعلقة بالتحول الحضري التي نقدمها في جميع أنحاء إسطنبول، وخاصة في توزلا، هو كالتالي: يدفع أصحاب الحقوق رسوم السجل العقاري ورسوم كاتب العدل ورسوم البلدية دون معرفة حقهم في الإعفاء؛ علاوة على ذلك، يفوتون فترة الخمس سنوات دون علمهم بإمكانية استرداد هذه الرسوم.

عندما يتم تحديد المستندات الواجب تقديمها، والمراسلات الواجب إجراؤها لتطبيق الإعفاء من البداية لدى مديرية السجل العقاري والكاتب العدل والبلدية، وكيفية استخدام طريق الاعتراض في حال رفض الإعفاء، وكل ذلك يُدار من قبل محامٍ متخصص في التحول الحضري، يتم الحصول على نتائج أكثر فعالية. (مادة القانون 7/9 – مادة اللائحة 16/12)

تتطلب عملية تقديم طلب استرداد الرسوم المحصلة بشكل غير مشروع، وكذلك الدعوى الضريبية التي تُرفع عند رفض الاسترداد، خبرةً منفصلة. بصفتنا محامي تحول حضري في إسطنبول، نحن بجانبكم في إدارة الطلبات أمام الإدارة وفي إجراءات الدعاوى في المحاكم الضريبية.

يُعد تنظيم طلب الإعفاء في العقود، باسم من وكيف يتم، تفصيلاً حاسماً أيضاً. إن عدم إضافة بند إلى عقد المقاول يحدد بوضوح ما إذا كان الإعفاء سيستخدم من قبل المقاول أو من قبل المالك، يمكن أن يؤدي إلى نزاعات خطيرة في المستقبل. في إطار الاستشارات المتعلقة بالتحول الحضري، نقدم أيضاً مراجعة لهذا النوع من العقود. يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة، الذي يعمل بصفته محامي توزلا، الدعم لكم في كل مرحلة من مراحل التحول الحضري في جميع أنحاء إسطنبول.

الخلاصة

في إطار المادة 7/9 من القانون رقم 6306 والمادة 16/12 من اللائحة التنفيذية، تستفيد الرسوم الموثقة، رسوم السجل العقاري والمسح، رسوم البلدية، ضريبة الدمغة، ضريبة الميراث والانتقال، رسوم رأس المال المتداول، وضريبة معاملات البنوك والتأمين المطبقة على فوائد القروض من إعفاء كامل خلال عملية التحول الحضري. يشمل هذا الإعفاء معاملات البيع الأولية قبل التحول وبعده؛ ويمكن للمالكين وكذلك المقاولين والمستأجرين الذين يقيمون لمدة سنة واحدة على الأقل الاستفادة منه. في حالة دفع هذا الإعفاء الذي يسري على جميع المنشآت المشمولة بالقانون 6306، بما في ذلك المنشآت المخالفة للتشريعات العمرانية، دون علم، يُحتفظ بحق الاسترداد خلال خمس سنوات. (م. ق. 7/9 — م. ل. 16/12)

تم إعداد هذه المقالة بناءً على القانون رقم 6306 (المادة 7/9) واللائحة التنفيذية (المادة 16/12)، بالإضافة إلى القرارات القضائية والمصادر المفتوحة الحديثة اعتبارًا من أبريل 2026. نظرًا لأن شروط الإعفاء ونسب ضريبة القيمة المضافة قد تختلف وفقًا للتعديلات التشريعية، يوصى بالتحقق من التشريعات الحالية قبل إجراء المعاملة.