مقدمة: الإطار القانوني لمدد الإخلاء في نطاق القانون رقم 6306

ينص القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث ولائحته التنفيذية ذات الصلة، على منح الملاك مهلة “بما لا يقل عن ستين يومًا” لإخلاء وهدم المنشآت الخطرة. إن مدى كفاية هذه المدة من حيث حق الملكية (المادة 35 من الدستور) وحق السكن (المادة 57 من الدستور)، تتم مناقشته أمام الهيئات القضائية العليا في محور التوازن بين المصلحة العامة والحقوق الفردية.

1. تقييم مهلة الـ 60 يومًا من حيث حق الملكية

تتفق قرارات القضاء على أن مهلة الـ 60 يومًا لا تنتهك حق الملكية، بل تهدف إلى حماية سلامة الأرواح والممتلكات.

في قرار الدائرة السادسة بمجلس الدولة بتاريخ 17/11/2021 ورقم E:2019/16858، K:2021/12684، تم رفض ادعاءات المدّعين بشأن قصر المدة وصعوبة اتخاذ ملاك الوحدات قرارًا. وقد أكدت المحكمة أن المنشآت الخطرة تشكل خطرًا على سلامة الأرواح والممتلكات، وأن عدم البدء في التنفيذ دون تأخير سيؤدي إلى أضرار لا يمكن إصلاحها، وحكمت بأن مهلة الـ 60 يومًا متناسبة وكافية من حيث حق الملكية. وقد أصبح هذا القرار نهائيًا بقرار المصادقة الصادر عن مجلس دوائر القضاء الإداري بمجلس الدولة بتاريخ 22/02/2023 ورقم E:2022/1040، K:2023/301.

قضت المحكمة الدستورية (AYM)، في قرارها رقم 2014/41 ك. و 2012/87 إي. بتاريخ 27/02/2014، بأن فترة الـ 60 يومًا ليست مخالفة للدستور. ذكرت المحكمة أن هذه الفترة هي “فترة أولية”، وأنه إذا لم يتم الإخلاء، فمن المتوقع أن تمنح السلطات الإدارية فترة ثانية، معبرة عن الحفاظ على التوازن بين حق الملكية والمصلحة العامة.

في دراستها ضمن نطاق طلب رفيعة غوندوز المقدم إلى المحكمة الدستورية (AYM) (بتاريخ 07/10/2021 ورقم 2018/30809 )، تبين أن الإخلاء والهدم ضروريان بسبب التهديد الذي تشكله المخزونات الإنشائية الخطرة على سلامة الأرواح، وأن فترة الـ 60 يومًا لا تشكل “عبئًا مفرطًا” على حق الملكية.

2. تحليل في سياق حق السكن ومبدأ الدولة الاجتماعية

لا يُعتبر حق السكن (المادة 57 من الدستور) عادةً سببًا مباشرًا للانتهاك في قرارات القضاء، ولكنه يُتناول بشكل غير مباشر من حيث إدارة العملية.

اعتبرت المحكمة الدستورية (AYM) (2012/87 إي.، 2014/41  ك.)، في إطار واجب الدولة في إنشاء بيئات معيشية صحية وآمنة (المادتان 5 و 56 من الدستور)، إخلاء المباني الخطرة ضرورة من ضرورات حق السكن.

تحليل المصدر الثانوي: في قرار الدائرة السادسة لمجلس الدولة رقم 2024/864 أساس و 2021/4902 قرار، يُلمح إلى أن الأساس في عمليات الإخلاء في مناطق الإنشاءات الاحتياطية هو اللجوء إلى الاتفاق مع الملاك، وأن آليات مثل السكن المؤقت أو المساعدة في الإيجار (المادة 5/1 من القانون) توازن العملية لحماية حق السكن. ومع ذلك، يجب ملاحظة أنه في قرار الدائرة السادسة لمجلس الدولة رقم 2019/16858 أساس و 2021/12684 قرار، لم يتم إجراء تقييم متعمق منفصل بشأن حق السكن.ر.

3. الضمانات الإجرائية وكيفية تطبيق المدة

يؤكد القضاء أن فترة الـ 60 يومًا ليست مجرد أيام تقويمية، بل هي ضمانة إجرائية.

تحليل المصدر الثانوي: في قرار الدائرة السادسة لمجلس الدولة بتاريخ 10.02.2022 ورقم 2020/2160 أساس و 2022/1329 قرار، ذُكر أن التنفيذ السريع لإجراءات الإخلاء بهدف “عدم إعاقة” عملية التحول الحضري يتوافق مع المسار الطبيعي للحياة.

تحليل المصدر الثانوي: في قرار الدائرة السادسة لمجلس الدولة بتاريخ 23.03.2022 ورقم 2021/5048 أساس و 2022/3542 قرار، اعتُبر منح مهلة 29 يومًا بدلاً من 60 يومًا، وهي المدة القانونية الدنيا، مخالفًا للقانون. وهذا يثبت أن مدة الـ 60 يومًا هي حد أدنى لا يمكن للإدارة تقليصه.

تحليل المصادر الثانوية: في القرار رقم 2024/8181 (قاعدة) و 2025/2657 (قرار) الصادر عن الدائرة الخامسة القانونية بمحكمة النقض بتاريخ 27.02.2025، نوقش ما إذا كان قرار مجلس أصحاب الشقق بتقصير مدة الإخلاء إلى 7 أيام يتعارض مع الحكم الإلزامي البالغ 60 يومًا المنصوص عليه في اللائحة.

4. المخاطر والشكوك في ضوء المصادر الثانوية

يمكن أن يؤدي قصر المدة إلى خلق مظالم ملموسة، خاصة بالنسبة للأنشطة التجارية والمستأجرين:

الخسائر التجارية: في القرار رقم 2018/75 (قاعدة) و 2018/465 (قرار) الصادر عن محكمة باكركوي التجارية الابتدائية الرابعة بتاريخ 19.04.2018، تبين أن عمليات الهدم المفاجئة التي تمت دون منح مهلة 60 يومًا أدت إلى فقدان الدفاتر التجارية وإلحاق أضرار اقتصادية جسيمة.

وضع المستأجرين: في القرار رقم 2018/66 (قاعدة) و 2018/212 (قرار) الصادر عن الدائرة التاسعة للدعاوى الإدارية بمحكمة أنقرة الإدارية بتاريخ 01.03.2018، تمت الإشارة إلى أهمية إبلاغ المستأجرين بإشعار إخلاء معقول، بالإضافة إلى المهلة الممنوحة للمالكين وهي 60 يومًا، وضرورة استكمال هذه العملية قبل قطع الاشتراكات (الكهرباء، الماء، الغاز).

تعديل التشريع الحالي: في حيثيات الرأي المخالف للقرار رقم 2024/862 (قاعدة) و 2024/4904 (قرار) الصادر عن الدائرة السادسة لمجلس الدولة بتاريخ 25.09.2024، لوحظ أنه بموجب التعديل القانوني لعام 2023، تم تحديث المدة لتصبح “لا تتجاوز تسعين يومًا”. يمكن اعتبار هذا انعكاسًا للحاجة إلى مرونة في تحديد المهل الزمنية عمليًا.

التقييم النهائي

في ضوء قرارات المحكمة، فإن المدة المحددة بـ 60 يومًا لإخلاء المباني الخطرة؛

من حيث حق الملكية: تعتبر “كافية ومتناسبة” نظرًا لأولوية سلامة الأرواح والمصلحة العامة (مجلس الدولة، الدائرة السادسة، 2019/16858 E. ).

من حيث حق السكن: على الرغم من أنها لا تعتبر انتهاكًا مباشرًا، إلا أنه يتم السعي لتحقيق التوازن من خلال توفير إمكانيات المساعدة في الإيجار وتمديد المدة (30 يومًا) (المحكمة الدستورية، 2012/87 E. ).

من حيث الإجراءات: هو حد أدنى إلزامي للإدارة؛ فالفترات الممنوحة بأقل من هذه المدة تبطل الإجراء (مجلس الدولة، الدائرة السادسة، 2021/5048 E. ).

كنتيجة لذلك؛ تصف المحكمة مدة الـ 60 يومًا بأنها “توازن معقول” بين سرعة التحول الحضري والحقوق الفردية، لكنها تحذر من أن الأخطاء الإجرائية قد تؤدي إلى انتهاك حق الملكية بناءً على خصائص الحالة المحددة (نشاط تجاري، وضع المستأجر، إلخ.).

لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ خبير؟

التحول الحضري وأجزاء بنائه؛ هو فرع قانوني معقد ذو أبعاد إدارية وقانون خاص، ويتطلب تقييمًا مشتركًا لسجلات القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث، ولائحته التنفيذية، والدستور، والقانون المدني التركي، وقانون ملكية الطوابق، وقانون الإجراءات الإدارية والقضائية. الاعتراض على تحديد المباني الخطرة، والتحقق من قانونية مهلة الإخلاء البالغة 60 يومًا، وإلغاء قرار أغلبية الثلثين، وتحديد مساعدات الإيجار ومعدلات السكن المؤقت بشكل صحيح، وتوزيع مدفوعات الملاك الذين لم يتم التوصل إلى اتفاق معهم، والدعاوى القضائية الكاملة المرفوعة ضد الإدارة؛ كل هذه أجزاء منفصلة منه.

بالإضافة إلى القرارات القضائية التي تحدد بوضوح أن مدة الستين يومًا هي حد أدنى لا يمكن للإدارة تقصيره؛ فإن العديد من التفاصيل الفنية مثل طريقة تطبيق هذه المدة، وإجراءات التبليغ، واستمرارية إشعارات الإخلاء، والتعليمات التي يجب تقديمها للمنفصلين، وترتيب خصومات الصيانة، تؤثر مباشرة على سير الدعوى. خاصة الخسائر الاقتصادية للمؤسسات التجارية، وإخلاء أصحابها، والنزاعات المتزايدة بين مالكي الطوابق، والتقسيمات التي تتم على أجزاء البناء بعد الهدم، هي مسائل فنية للغاية بحيث لا يمكن الاستغناء عن الدعم القانوني الاحترافي. دعوى إلغاء مخططة بشكل خاطئ أو طلب إيقاف لم يُرفع في الوقت المناسب؛ يمكن أن يؤدي إلى تغيير في شكل توزيع حصص الثروة.

يقدم مكتب 2M للمحاماة دعماً قانونياً مفصلاً لملاك الوحدات السكنية، والمستأجرين، والمقاولين، وإدارات المجمعات السكنية، مع خبرة واسعة ومتنوعة تمتد لسنوات طويلة في نطاق القضايا القانونية والإدارية المتعلقة بالتحول العقاري والملكية. فريق عملنا من محامي التحول الحضري في إسطنبول و محامي العقارات؛ يقدم خدماته بشكل متكرر في نطاق واسع، بدءاً من دعاوى الاعتراض على تقارير تقييم البنية العامة، مروراً بإلغاء إجراءات الإخلاء، والإشراف على مشروعية القرارات المتخذة بأغلبية الثلثين، وصولاً إلى التفاوض على عقود الإنشاء مقابل حصة في الأرض وحل النزاعات التي تنشأ مع المقاولين.

بصفتنا محامي توزلا، محامي بينديك، محامي كورتكوي، و محامي كارتال؛ فإن عملية التحول الحضري مستمرة بشكل مكثف، ويتم توفير الدعم في الموقع لملاك الوحدات السكنية والمقاولين العاملين في مناطق الجانب الآسيوي. ضمن نطاق استثمار التحول الحضري؛ يتم تقديم دعم احترافي في تقييم تقارير تحديد حالة المبنى، ومتابعة سير عملية الإخلاء وفقاً للقانون، ومتابعة طلبات مساعدة الإيجار، وإعداد ومراجعة عقود الإنشاء مقابل حصة في الأرض، وفي حالة النزاع، تقديم الدعم لقواعد التسوية والدعاوى القضائية الضرورية.

إذا واجهتم قرار تحديد مبنى خطر، أو تلقيتم إنذاراً بالإخلاء، أو تم انتهاك حقوقكم خلال عملية التحول الحضري، أو كنتم ترغبون في الحصول على رؤية قانونية احترافية في مرحلة التعاقد مع المقاول؛ يمكنكم استشارة مكتب 2M للمحاماة لوضع استراتيجية قانونية خاصة بحالتكم المحددة، وذلك لحماية حقوقكم في الملكية والسكن بأكثر الطرق فعالية.