عملية بيع حصة الأرض والمزاد العلني

عملية بيع حصص الأراضي والمزاد العلني

(تحليل قانوني في إطار المادة 6 من القانون رقم 6306 والمادتين 15 – 15/أ من لائحة التطبيق)

أحد أخطر المراحل في تطبيقات التحول الحضري هو بيع حصص الأراضي للملاك الذين لا يشاركون في القرار المتخذ بالأغلبية البسيطة. لأن النزاع في هذه المرحلة لم يعد يقتصر على تفضيل المشروع أو اختيار المقاول أو نموذج التوزيع؛ بل يبدأ مباشرة تشغيل آلية البيع الإجباري على حصة المالك. وقد اعتبر القانون رقم 6306، لمنع تعثر عملية التحول في المباني الخطرة ومناطق التطبيق، أن اتخاذ قرار بالأغلبية البسيطة من قبل الشركاء بنسبة حصصهم كافٍ؛ وسمح ببيع حصص الملاك الذين لا يشاركون في هذا القرار ضمن إجراءات معينة. أما لائحة التنفيذ فقد نظمت بالتفصيل الوثائق التي تبدأ بها عملية البيع هذه، والإخطارات التي يتعين إجراؤها، وكيفية تحديد السعر، وكيفية إجراء المزاد العلني، وكيفية إتمام إجراءات سند الملكية والتسجيلات اللاحقة بعد البيع. لذلك، فإن عملية بيع حصة الأرض ليست مجرد “مزاد علني”؛ بل هي إجراء إداري متعدد الطبقات يتألف من مراحل كاتخاذ قرار، إخطار، تحديد السعر، البيع، التسجيل، والرقابة القضائية. (القانون رقم 6306 المادة 6/1، المادة 6/9؛ لائحة التنفيذ المادة 15، المادة 15/أ)

بيع حصص الملاك غير المشاركين

وفقًا للقانون رقم 6306، يمكن اتخاذ جميع القرارات التنفيذية الأساسية، مثل إعادة بناء المبنى، التقييم بنموذج تقاسم الطوابق أو تقاسم الإيرادات، بيع الحصص، التوحيد، الإفراز، التقسيم، التنازل، الإنشاء، وإجراءات التسجيل في السجل العقاري في القطع التي توجد بها منشآت خطرة، بأغلبية بسيطة من الشركاء تتناسب مع حصصهم، بغض النظر عما إذا كانوا شركاء في المبنى أم لا. وبعد اتخاذ هذا القرار، يتم إبلاغ المالكين الذين لم يوافقوا على القرار بشروط العرض والاتفاق بالطرق القانونية؛ وإذا لم يتم قبول العرض على الرغم من ذلك، فإن حصص هؤلاء المالكين من الأرض تدخل في عملية البيع. يهدف النظام هنا إلى تنفيذ قرار الأغلبية من خلال ضمان نقل حصة المالك الذي لم يوافق على القرار بما لا يقل عن قيمتها السوقية، بدلاً من إجباره مباشرة على الشراكة في المشروع. ينص نص القانون بشكل خاص على أن حصص الأرض للمالكين الذين لم يوافقوا على القرار ستُطرح للبيع بعد تحديد قيمتها السوقية من قبل الرئاسة وبما لا يقل عن هذه القيمة، مما يضمن أن البيع يتم تحت ضمان قيمة، وليس بشكل تعسفي. وقد ألزمت اللائحة التنفيذية بتقديم ملف مفصل لبدء هذا البيع، يتضمن كل شيء من مستندات الدعوة للاجتماع إلى محضر قرار الأغلبية البسيطة، ومن وثائق الإبلاغ التي تثبت إخطار شروط الاتفاق إلى مستندات التقييم المرخصة من هيئة سوق رأس المال (SPK). (المادة 6/1 من القانون رقم 6306؛ المادة 15/2، المادة 15/3، المادة 15/أ/1 من اللائحة التنفيذية)

المزاد العلني أولاً للمالكين الآخرين

منح المشرع الأولوية الأولى في بيع حصة الأرض ليس لأطراف ثالثة من الخارج، بل للشركاء الآخرين الذين توصلوا إلى اتفاق. والسبب في ذلك هو تمكين مجموعة المالكين الذين اتخذوا قرار التحول من تنفيذ المشروع داخليًا، وضمان الحفاظ على هيكل الملكية في القطعة ضمن دائرة المالكين الحاليين بشكل أساسي. لهذا السبب، لا يمكن للجميع المشاركة في المزاد العلني في البيع الأول؛ بل يتم البيع الأول فقط بين الشركاء الذين اتفقوا بأغلبية مطلقة بنسبة حصصهم. اللائحة واضحة جدًا في هذه النقطة: “لا يمكن لأي شخص آخر غير الشركاء الذين اتفقوا بأغلبية مطلقة بنسبة حصصهم المشاركة في البيع الأول الذي سيتم إجراؤه.” إذا لم يرغب أي من الشركاء المتفقين في شراء الحصة التي ستُباع في البيع الأول، عندها فقط يمكن أن يُطرح موضوع مشاركة أطراف ثالثة في المبيعات اللاحقة. وهكذا، يمنح النظام أولاً المالكين الذين يشكلون الأغلبية فرصة الشراء؛ ويهدف إلى استمرار المشروع دون تدخل خارجي. أثناء المزاد العلني، يوضح رئيس اللجنة المعلومات المتعلقة بالحصة المعروضة للبيع ويطلب مزايدة شفهية لا تقل عن السعر السوقي؛ وتدون العروض المقدمة في محضر وتوقع. في هذه المرحلة، لا يتم البيع كمناقصة كلاسيكية للقانون الخاص، بل يتم إجراؤه كمزاد علني إداري تم تشكيله بالتفصيل بموجب القانون واللائحة. (القانون رقم 6306 م.6/1؛ اللائحة التنفيذية م.15/أ/6، م.15/أ/7، م.15/أ/8)

البيع من قبل الرئاسة أو توكي (TOKİ)

لقد نظم القانون أيضًا احتمال عدم بيع الحصص للشركاء في البيع الأول. ففي المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطي، إذا تعذر بيع هذه الحصص للشركاء، يتم شراؤها عن طريق دفع قيمتها العادلة من قبل الرئاسة، أو الإدارة، أو TOKİ التي ستنفذ مشروع التحول. يفتح هذا التنظيم مجالًا للتدخل من قبل السلطة العامة لمنع توقف عملية التحول. أما في المباني الخطرة، فيعمل النظام بشكل مختلف قليلاً؛ حيث تتكرر عملية البيع حتى يتم البيع للشركاء المتفقين أو للأطراف الثالثة التي توافق على إتمام الصفقة وفقًا للاتفاق الذي تم بقرار من الشركاء المتفقين. بمعنى آخر، بينما يمكن للمؤسسة العامة التدخل وشراء الحصص في المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطي، فإن الأولوية في قطع الأراضي الفردية للمباني الخطرة تظل ضمن دائرة المالكين المتفقين ونموذج الشراء الذي وافقوا عليه. وقد أوضحت اللائحة التنفيذية، مواصلة على نفس المنوال، بالتفصيل كيفية تكرار البيوع اللاحقة في حال فشل البيع الأول، والشروط التي بموجبها يمكن للأطراف الثالثة الانضمام إلى النظام. وبهذا الجانب، فإن عملية البيع ليست مجرد تقاسم بين المالكين؛ بل هي أداة تحول خاصة يمكن للرئاسة، أو الإدارة، أو TOKİ، عند الضرورة، الانضمام إليها بصفة المشتري المباشر. (قانون رقم 6306 م.6/1؛ اللائحة التنفيذية م.15/3، م.15/أ/11، م.15/أ/12، م.15/أ/13)

ملف الطلب اللازم للبيع وبدء العملية

لإتمام بيع حصة الأرض، لا يكفي مجرد القول “تم تأمين الأغلبية”. فقد ألزمت اللائحة بتقديم ملف طلب شامل إلى المديرية أو الإدارة إذا تم تفويض السلطة إليها، وذلك لبدء عملية البيع. يجب أن يتضمن هذا الملف: وثائق تثبت دعوة الملاك إلى الاجتماع، ومحضر يوضح عقد الاجتماع، ومحضر قرار يوضح الاتفاق بأغلبية مطلقة بنسبة حصصهم أو عقد ونماذج توكيل مماثلة لذلك، ووثائق تثبت إبلاغ الملاك غير المشاركين في القرار بالعروض وشروط الاتفاق، بالإضافة إلى وثائق التقييم المعدة من قبل مؤسسات تقييم العقارات المرخصة من قبل هيئة أسواق المال (SPK). كما تنص اللائحة بوضوح على أنه ليس من الضروري هدم المباني لإتمام عملية البيع. هذا أمر مهم جدًا في الممارسة العملية؛ لأن معظم الملاك يعتقدون أن البيع لا يمكن أن يتم إلا بعد هدم المبنى. في حين أن اللائحة تتيح المضي قدمًا في إجراءات اتخاذ القرار والبيع حتى قبل هدم البناء فعليًا. لذلك، فإن النواقص في ملف البيع ليست مجرد عيوب شكلية؛ بل هي أسباب جوهرية لعدم الشرعية يمكن أن تؤدي إلى إلغاء البيع بالكامل في الدعاوى القضائية التي سترفع لاحقًا. (اللائحة التنفيذية المادة 15/أ/1)

تحديد القيمة السوقية العادلة

في بيع حصة الأرض، الضمان الأهم هو مبدأ القيمة السوقية العادلة. فقد نص القانون على أن يتم البيع بما لا يقل عن القيمة السوقية العادلة؛ ونظمت اللائحة التنفيذية كيفية تحديد هذه القيمة السوقية العادلة بالتفصيل. وبناءً على ذلك، يتم تشكيل لجنة تحديد القيمة من ثلاثة أشخاص على الأقل داخل المديرية أو الإدارة لتحديد القيمة السوقية العادلة لحصص الأراضي المراد بيعها. تحدد اللجنة القيمة السوقية العادلة مع مراعاة قيمة العقار التي سبق أن حددها المالكون لشركات التقييم المرخصة من هيئة سوق رأس المال (SPK). وخلفية ذلك هو نظام التقييم الوارد في المادة 12 من اللائحة التنفيذية؛ حيث يتم تحديد قيمة العقار وفقًا للمبادئ المنصوص عليها في المادة 11 من قانون الاستملاك رقم 2942، أو وفقًا لمعايير التقييم المقبولة من قبل مجلس سوق رأس المال. أي أن التقييم لا يعتمد فقط على تقدير سوقي تقريبي؛ بل يؤخذ في الاعتبار معًا مساحة العقار، حالته العمرانية، موقعه، قابلية استخدامه، خصائصه البيئية، وبيانات المبيعات المماثلة. تحديد القيمة السوقية العادلة بأقل من قيمتها هو أحد أكثر المسائل التي تُثار في الدعاوى القضائية عمليًا. لأن تحديد قيمة منخفضة يؤدي إلى فقدان المالك لملكيته دون الحصول على القيمة الحقيقية لحصته. ولهذا السبب، غالبًا ما يكون الفحص الفني لتقرير التقييم هو أهم مجال تدقيق حرج في عملية البيع. (القانون رقم 6306، المادة 6/1؛ اللائحة التنفيذية للتطبيق، المادة 12/2، المادة 12/3، المادة 15/أ/3)

كيف تسير عملية المزاد العلني؟

بعد تحديد تاريخ ومكان المزاد العلني، يتم إبلاغ هذا الأمر بشكل أصولي للمالكين الذين يتفقون بأغلبية مطلقة وفقًا لنسب حصصهم، أو للمقاول الذي يتفقون معه بشرط أن يكون هو نفسه مالكًا، وللمالك الذي سيتم بيع حصته. وتنص اللائحة على أن هذا الإخطار يتم، إذا تم إبلاغ دائرة السجل العقاري بعنوان إخطار إلكتروني، عبر عنوان الإخطار الإلكتروني؛ وإذا لم يتم الإبلاغ، فإنه يتم عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet Kapısı) والإعلان في المخترة المعنية لمدة خمسة عشر يومًا. يُعتبر الإخطار الإلكتروني قد تم في نهاية اليوم الخامس الذي يلي تاريخ وصوله إلى العنوان الإلكتروني للمرسل إليه؛ أما الإخطار الذي يتم عبر بوابة الحكومة الإلكترونية وإعلان المخترة، فيُعتبر قد تم في اليوم الأخير من إعلان المخترة. في يوم المزاد العلني، يتم تحديد هوية المشاركين في البيع وتحرير محضر؛ ثم يعلن رئيس اللجنة عن المعلومات المتعلقة بالحصص المطروحة للبيع ويطلب منهم تقديم عروض، بشرط ألا تقل عن القيمة السوقية. ويُسجل كل عرض في محضر المزاد ويوقع عليه مقدم العرض. ويتعين على المشاركين الذين لا يرغبون في مواصلة المزاد أن يسجلوا هذا الأمر في المحضر ويوقعوا عليه. في نهاية البيع، تقرر اللجنة بيع الحصة لصاحب أعلى عرض، ويُطلب من هذا الشخص إيداع ثمن البيع خلال سبعة أيام، وخلال نفس الفترة التوقيع وتقديم العقد والوثائق الأخرى المتوافقة مع قرار الأغلبية المطلقة دون شروط أو تحفظات. إذا لم يتم إيداع الثمن خلال هذه الفترة أو لم يتم توقيع العقد لسبب لا يعود للمقاول، يتم الانتقال إلى صاحب العرض التالي. وبالتالي، فإن المزاد العلني ليس مجرد “قدم أعلى عرض واربح”؛ بل هو عملية متعددة المراحل تكتمل بإيداع الثمن وتوقيع وثائق المشروع. (اللائحة التنفيذية م.15/أ/4، م.15/أ/7، م.15/أ/8، م.15/أ/9)

مشاركة الأطراف الثالثة في البيع

إذا لم يقم المساهمون بالشراء في البيع الأول، فمن الممكن أن يشارك الأطراف الثالثة في عمليات البيع اللاحقة؛ ولكن هذه المشاركة ليست حرة تمامًا. وقد نصت اللائحة على ضرورة أن يُعلن الأطراف الثالثة كتابةً موافقتهم على القرار المتخذ بالأغلبية المطلقة أولاً، ثم توقيع العقد الذي تم إبرامه وفقًا لهذا القرار والمستندات الأخرى التي تتطلبها عملية التنفيذ، وذلك كي يتمكنوا من المشاركة في المزاد العلني. بالإضافة إلى ذلك، يتعين على الأطراف الثالثة إيداع ضمان نقدي بنسبة عشرة بالمائة من القيمة السوقية المحددة للحصة العقارية المعروضة للبيع. يتم إيداع هذا الضمان في الوحدة المحاسبية المعنية؛ ويُعاد فوراً لأولئك الذين لم يفوزوا بالمزاد. أما الطرف الثالث الذي يفوز بالمزاد، فيجب عليه إيداع المبلغ وتوقيع المستندات في غضون سبعة أيام؛ وإلا، فإن الضمان يُسجّل كإيراد للرئاسة. يهدف هذا النظام إلى منع الأطراف الثالثة من المشاركة في العملية لأغراض المضاربة فقط، وتصفية المشترين الجادين الذين يقبلون قرار التحول حقًا. يُوضح القانون واللائحة صراحةً أن الطرف الثالث ملزم بالالتزام بقرار الأغلبية المطلقة ونموذج المشروع حتى بعد الشراء. (اللائحة التنفيذية م.15/أ/11، م.15/أ/13، م.15/أ/14، م.15/أ/15)

نقل حقوق الرهن والحجز والانتفاع إلى ثمن البيع

من أكثر المسائل حساسية في بيع حصة الأرض هو مصير التقييدات على العقار مثل الرهن العقاري، والحجز التحفظي، والحجز، وحق الانتفاع، وما شابه ذلك. لقد نص القانون واللائحة بوضوح على أن هذه الحقوق لن تكون مانعًا للبيع. أي أن وجود رهن عقاري أو حجز على الحصة المراد بيعها لا يوقف إجراء المزاد العلني. لكن هذه الحقوق لا تزول أيضًا؛ بل تستمر على ثمن البيع بعد البيع. تنص اللائحة على أنه بعد عملية البيع، سيتم وضع حظر على الحساب البنكي الذي تم إيداع ثمن البيع فيه لمنع الدفع للمالك، وسيتم إبلاغ الدائن ومديرية التنفيذ المعنية أو المحكمة بالحالة. أما الحقوق والقيود في سجل الملكية، فيتم شطبها تلقائيًا من قبل مديرية السجل العقاري بناءً على طلب المديرية أو الإدارة بعد البيع. وبهذا، يحصل المالك الجديد على سند ملكية نظيف، بينما يستمر أصحاب التقييدات القديمة في حقوقهم على ثمن البيع. تهدف هذه الآلية إلى حماية كل من عملية التحويل وحقوق الدائنين في نفس الوقت. لذلك، تكتسب مسائل مثل كيفية حماية دين البنك في العقارات المرهونة، ومن سيتم دفع ثمن البيع له في الحصص المحجوزة وبأي ترتيب، أهمية فنية. (القانون رقم 6306 م.6/1؛ لائحة التنفيذ م.15/أ/5)

عملية التسجيل بعد البيع

لا ينتهي العمل بعد إيداع ثمن البيع؛ فالانتقال الفعلي للملكية يكتمل بتسجيل سند الملكية. تنص اللائحة على أنه بعد إيداع ثمن البيع، يجب إبلاغ إجراءات البيع إلى مديرية السجل العقاري المعنية وتسجيلها باسم المالك الجديد. بعد اكتمال عملية التسجيل من قبل مديرية السجل العقاري، يتم إرسال السجل العقاري الجديد إلى المديرية أو الإدارة، ويتم إبلاغ الطرف المعني الذي بيع سهمه بالوضع بشكل منفصل. مع البيع، يصبح المالك الجديد طرفًا في القرار المتخذ غالبًا بشأن القطعة، وتصبح عملية التحول ملزمة له أيضًا. بما أن الحقوق والملاحظات في سجل سند الملكية يتم إلغاؤها تلقائيًا بعد البيع، فإن المالك الجديد يكتسب حصة خالية من القيود؛ ولكن، كما ذكر أعلاه، تعتبر القيود القديمة قد انتقلت إلى ثمن البيع. لا تعني عملية التسجيل بعد البيع مجرد تغيير في سجل سند الملكية؛ بل تعني أيضًا أن قرار الأغلبية يؤدي إلى نتائج نهائية على مستوى الملكية. لذلك، فإن أي مخالفة للقانون في أي من مراحل إعلان البيع أو المزايدة أو إيداع الثمن أو توقيع العقد، قد تؤدي إلى أن يصبح التسجيل اللاحق أيضًا موضوع دعوى قضائية. (لائحة التطبيق المادة 15/أ/10)

عملية التسجيل في حالة إلغاء البيع

ينظم القانون رقم 6306 بالتفصيل ما سيحدث في حال إلغاء بيع حصة الأرض بموجب قرار قضائي. ووفقًا للقانون، إذا تم إلغاء عملية البيع بقرار قضائي، ولم يتم نقل الأرض المبيعة أو حصة الأرض المبيعة لاحقًا إلى طرف ثالث، أو لم تخضع لأي إجراء آخر يجعل تسجيلها باسم المالك السابق مستحيلًا قانونيًا أو فعليًا، فإن العقار يُسجل تلقائيًا باسم مالكه السابق. ومع ذلك، يتم تأسيس وتسجيل رهن قانوني لصالح المشتري بقيمة ثمن البيع حتى يتم ضمان استرداد ثمن البيع. يهدف هذا التنظيم إلى حماية المالك السابق الذي فقد ملكيته بسبب بيع غير قانوني، وضمان بقاء المشتري الذي دفع ثمن البيع في أمان حتى يتم استرداد المبلغ. أي أنه عند صدور قرار الإلغاء، لا يكتفي النظام بإغلاق المسألة بقول “تم إلغاء البيع” فحسب؛ بل يقيم توازنًا بين إعادة سند الملكية وأمان المبلغ. وبهذا الجانب، يعد إلغاء البيع مرحلة حساسة للغاية ينتج عنها عواقب فنية في قانون السجل العقاري. (القانون رقم 6306، م.6/1)

سداد الفرق في حالة الإلغاء بسبب نقص المبلغ

لم يفضل المشرع إلغاء عملية البيع بالكامل دائمًا؛ بل اعتمد نموذج تصحيح خاص للحالات التي يكون فيها سعر البيع محسوبًا بنقصان. ووفقًا للقانون رقم 6306، في حال إلغاء عملية البيع بقرار قضائي بسبب نقص في تقدير سعر البيع فقط، فإن القرار القضائي لا يتمثل في استعادة البيع بالكامل؛ بل يتم تطبيقه من خلال دفع الفرق بين سعر البيع والسعر الصحيح الذي سيتم حسابه بالطريقة التي تحددها المحكمة من قبل المالك الذي اشترى الحصة إلى المالك السابق الذي بيعت حصته. بالإضافة إلى ذلك، نصت اللائحة التنفيذية في نفس السياق على أن هذا الفرق سيدفع مع الفائدة القانونية التي تسري من تاريخ المزاد. حتى إذا قررت المحكمة تعويض الضرر الذي لحق بالمالك السابق من قبل الرئاسة أو الإدارة، يمكن للرئاسة أو الإدارة دفع هذا المبلغ ثم الرجوع به على المالك المشتري. منطق هذا النظام هو: إذا كان عدم الشرعية يقتصر على التقييم فقط، فبدلاً من إبطال عملية البيع بأكملها من البداية إلى النهاية، يتم إجراء تعديل للسعر لصالح المالك. لهذا السبب، غالبًا ما تنتهي دعاوى القيمة السوقية في الممارسة العملية بنزاعات تتعلق بتحصيل الفرق والفائدة على المبلغ الناقص، بدلاً من استعادة الملكية. (القانون رقم 6306، المادة 6/1؛ اللائحة التنفيذية للتطبيق، المادة 15/أ/16)

أهمية ملف البيع قبل طلب رخصة البناء

لقد أنشأت اللائحة آلية تحكم مهمة بهدف منع تحول قرار الأغلبية فعليًا إلى ترخيص قبل بيع حصص الملاك الذين لم يشاركوا في القرار. وعليه، قبل تقديم طلب ترخيص البناء إلى الإدارة المختصة بناءً على قرار الأغلبية المطلقة، يجب أن يكون القرار والعرض قد تم إبلاغهما بشكل أصولي للملاك الذين لم يشاركوا في القرار، ويجب أن يكون قد تم تقديم طلب إلى المديرية، أو إلى الإدارة في حال تفويض السلطة، لبيع حصص هؤلاء الملاك. ترسل المديرية أو الإدارة، نتيجة الفحص الأولي الذي ستجريه على ملف البيع، خطابًا يتضمن مسائل ما إذا كانت الأغلبية المطلقة قد تحققت أم لا و ما إذا كانت إجراءات الإبلاغ قد اكتملت أم لا إلى الجهة التي ستصدر ترخيص البناء. يظهر هذا التنظيم أن إجراء البيع ليس مجرد إجراء مستقل يتم إجراؤه لاحقًا، بل إنه مرتبط بشكل مباشر بعملية الترخيص والبناء. في الممارسة العملية، تنشأ معظم النزاعات من ادعاء بأن إشعارات البيع لم تتم بشكل كامل أو أن حساب الأغلبية المطلقة كان خاطئًا، على الرغم من صدور الترخيص. لهذا السبب، فإن فحص ملف البيع قبل طلب ترخيص البناء ذو أهمية حاسمة لبدء التحول بطريقة قانونية. (اللائحة التنفيذية م.15/4)

لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ متخصص؟

على الرغم من أن عملية بيع حصة الأرض والمزاد العلني تبدو محدودة شكليًا ببعض المحاضر ويوم مزاد واحد، إلا أنها في الواقع مجال فني تتضافر فيه في آن واحد قانون الإدارة، قانون السجل العقاري، قانون ملكية الطوابق، قانون التقييم، وقانون الإخطار. العديد من المسائل مثل الخطأ في حساب الأغلبية المطلقة، أو عدم صحة دعوة الاجتماع، أو نقص إعلان المخترة، أو سوء تشغيل الإخطار الإلكتروني، أو عدم تدقيق تقرير التقييم المرخص من قبل هيئة أسواق المال (SPK)، أو أوجه القصور الإجرائية في معاملات لجنة تحديد القيمة أو لجنة البيع، أو الأخطاء في إعلان البيع، أو عدم إيداع ثمن البيع في الوقت المحدد، قد تؤدي إلى إلغاء البيع أو خسائر فادحة في الحقوق للمالكين. ويحمل دعم محامي التحول الحضري في إسطنبول أهمية كبيرة، خاصة في المشاريع الكبيرة ومتعددة الملاك، من حيث تدقيق قرارات الأغلبية المطلقة، وتأسيس عملية المزاد العلني بما يتوافق مع التشريعات، والكشف المسبق عن مخاطر نقص القيمة، وتحديد استراتيجية الدعوى بشكل صحيح. بالنسبة للمالكين الذين يبحثون عن محامي تحول حضري في توزلا، خاصة في الجانب الآسيوي، يصبح التدقيق القانوني للوثائق من بداية العملية حتى نهايتها في كثير من الأحيان أكثر أهمية من رفع دعوى قضائية. لهذا السبب، يقدم مكتب 2M للخدمات القانونية والمحاماة خدماته في أحد مجالات التخصص البارزة حيث تتجسد الحاجة إلى دعم قانوني فني ومفصل في مشاريع التحول الحضري، وذلك في مراحل اتخاذ القرار من قبل مالكي الشقق، وبيع حصص الأراضي، وإجراءات المزاد العلني، ونزاعات المقاولين، ومراحل الدعاوى الإدارية. وفي مشاريع التحول الجارية في إسطنبول، توزلا، بينديك، كارتال، مالتيبي والمناطق المحيطة بها، يعتبر الحصول على دعم محامٍ متخصص في المعاملات التي تؤثر مباشرة على الملكية مثل بيع الحصص، أمرًا حاسمًا لمنع الخسائر التي يصعب تعويضها لاحقًا. (القانون رقم 6306 م.6/1، م.6/9؛ لائحة التنفيذ م.15، م.15/أ)

الخلاصة

عملية بيع حصة الأرض والمزاد العلني هي إحدى أقوى الآليات التي وضعها القانون رقم 6306 لمنع تعثر التحول الحضري؛ ولكنها في الوقت نفسه تشكل أحد التدخلات التي تحدث أخطر النتائج بالنسبة للمالك. تتكون العملية من المراحل التالية: اتخاذ قرار الأغلبية المطلقة، إبلاغ المالكين غير المشاركين في القرار بالعرض بشكل قانوني، تحديد القيمة السوقية، إجراء المزاد العلني، إيداع ثمن البيع، تسجيل سند الملكية، نقل القيود إلى ثمن البيع، والرقابة القضائية عند الضرورة. أي نقص في أي حلقة من حلقات هذه السلسلة قد يؤدي إلى إلغاء البيع أو نزاع بشأن فرق السعر. لذلك، في التطبيق، ليست المسألة الرئيسية هي فقط “هل تم تحقيق الأغلبية؟”؛ بل يجب فحص كل سؤال من هذه الأسئلة على حدة: هل تم اتخاذ قرار الأغلبية بشكل مناسب للبيع، هل الإخطار مطابق للتشريعات، هل القيمة السوقية صحيحة، هل تم تطبيق إجراءات المزاد العلني بالكامل؟ إن أهم طريقة لحماية حق الملكية في التحول الحضري هي إجراء تدقيق قانوني دقيق في هذه المراحل بالذاتر. (القانون رقم 6306، م.6/1، م.6/9؛ لائحة التنفيذ م.15، م.15/أ)

الأسئلة الشائعة

هل يمكن بيع حصة الأرض للمالك الذي لا يوافق على قرار الأغلبية في التحول الحضري بالقوة؟

نعم. وفقًا للقانون رقم 6306 ، يمكن تحديد الطلبات التي سيتم تقديمها في الطرود حيث توجد هياكل محفوفة بالمخاطر بالأغلبية المطلقة لأصحاب المصلحة بما يتناسب مع أسهمهم. يتم إخطار المالكين الذين لا يوافقون على هذا القرار بالقرار والاتفاق المتخذين ؛ إذا لم يقبل المالك هذه الشروط ، فيمكن بيع حصة الأرض بالمزاد ، بما لا يقل عن القيمة الحالية. يهدف المشرع إلى منع التحول من التوقف بسبب اعتراض مالكي الأقليات. لكن معاملة البيع ليست تعسفية ؛ يخضع تحديد القيمة للعديد من متطلبات النموذج مثل الإخطار الواجب والمزاد وعمولة المبيعات. في حالة انتهاك أي من هذه الشروط ، يمكن إلغاء معاملة البيع في المحكمة الإدارية. (6306 S. القانون M.6 / 1 ؛ لائحة التنفيذ M.15، M.15 / A)

كيف يتم تحديد القيمة العادلة في بيع حصة الأرض؟

في مبيعات حصة الأراضي ، لا يمكن أن يكون سعر البيع أقل من القيمة العادلة. يتم تحديد هذه القيمة العادلة من قبل لجنة تحديد الأسعار المنشأة داخل مديرية المقاطعة أو داخل الإدارة المرخصة. عند تحديد قيمة غير المنقولة ، تأخذ المفوضية عادةً تقارير مؤسسات التقييم العقاري المرخصة من CMB وتأخذ في الاعتبار موقع الحالة غير المنقولة وتقسيم المناطق والمبيعات السابقة وحالة الاستخدام وظروف السوق. كما تنظم اللائحة بوضوح أن التقييم يجب أن يتم وفقًا للمعايير الواردة في المادة 11 من قانون المصادرة رقم 2942 أو معايير تقييم CMB. إذا تم تحديد القيمة الحالية بشكل غير كامل ، يجوز للمالك رفع دعوى قضائية ضد معاملة البيع وقد تقرر المحكمة دفع سعر الفرق. (6306 S. القانون M.6/1؛ لائحة التنفيذ M.12/2، M.12/3، M.15/A/3)

من يمكنه المشاركة في المزاد؟

فقط أصحاب المصلحة الذين يتفقون مع الأغلبية المطلقة بما يتناسب مع أسهمهم يمكنهم المشاركة في المزاد الأول في بيع أسهم الأراضي. والسبب في ذلك هو التأكد من أن مشروع التحول يتم تنفيذه بشكل أساسي داخل مجموعة المالكين الحاليين. إذا لم يشتري أصحاب المصلحة الحصة في البيع الأول ، فمن الممكن لأطراف ثالثة المشاركة في المزاد في المبيعات اللاحقة. ومع ذلك ، لكي تشارك الأطراف الثالثة في البيع ، يجب أن تعلن كتابيًا أنها قبلت قرار الأغلبية المطلقة وشروط المشروع وإيداع ضمانة بمعدل 10٪ من السعر الحالي. تم تقديم هذه اللائحة من أجل منع التلاعب في عملية البيع من قبل المشترين المضاربين. (لائحة التنفيذ M.15/A/6، M.15/A/11، M.15/A/13)

هل من الممكن البيع إذا كان هناك رهن عقاري أو امتياز على حصة الأرض؟

نعم. إن امتلاك حق الرهن العقاري أو الامتياز أو الامتياز أو حق الانتفاع على غير المنقولة لا يمنع بيع أسهم الأراضي. القانون والتنظيم ، لن يتم إلغاء هذه الحقوق بعد البيع ؛ ومع ذلك ، فقد نظمت أنه سيتم نقلها من غير المنقولة إلى سعر البيع. بمعنى آخر ، بعد إجراء البيع ، تستمر حقوق الرهن العقاري أو الرهن في سعر البيع ويتم تغطية حقوق الدائنين من هذا السعر. تنظم اللائحة أيضًا أن الحساب المصرفي الذي يتم إيداع سعر البيع فيه سيتم حظره من أجل عدم الدفع للمالك ، وأنه سيتم إخطار الدائنين بهذا الوضع. وبالتالي ، بينما تستمر عملية التحول ، فإن حقوق المستحقات للأطراف الثالثة محمية أيضًا. (6306 S. القانون M.6/1؛ لائحة التنفيذ M.15/A/5)

ماذا يحدث إذا ألغت المحكمة بيع حصة الأرض؟

نظرًا لأن بيع حصة الأرض من طبيعة العمل الإداري ، يمكن أن يخضع لدعوى قضائية في المحكمة الإدارية. إذا وجدت المحكمة أن عملية البيع غير قانونية ، فقد تظهر نتيجتان مختلفتان. إذا لم يتم نقل حصة ما بعد البيع إلى الطرف الثالث أو إذا تم إجراء معاملة لا رجعة فيها على المبلغ غير المنقول ، يتم تسجيل حصة الأرض مرة أخرى باسم المالك السابق. ومع ذلك ، يتم إنشاء رهن عقاري لصالح المشتري حتى يتم تقديم إرجاع سعر البيع. من ناحية أخرى ، إذا وجدت المحكمة فقط أنه تم التقليل من سعر البيع ، فلن يتم إلغاء البيع بالكامل ؛ بدلاً من ذلك ، يمكن أن تقرر الدفع للمالك القديم مع الفائدة من الفرق بين سعر البيع والقيمة العادلة الحقيقية. لهذا السبب ، فإن النزاعات الأكثر شيوعًا في حالات مبيعات حصة الأراضي ترجع إلى أخطاء التقييم. (6306 S. القانون M.6/1؛ لائحة التنفيذ M.15/A/16)