What course of action can apartment owners take if the manager does not call an extraordinary general assembly?

1. Ordinary General Assembly Meeting Time and Calling Procedure In accordance with Article 29 of the Condominium Law (KMK) numbered 634, the board of apartment owners convenes at the times specified in the management plan, not less than once a year, or if no such time is specified, within the first month of each calendar year. In Supreme Court decisions, it is emphasized that these times specified in the management plan are in the nature of a binding contract for the apartment owners (Supreme Court 5th Civil Chamber-2024/12507 K). Although as a rule, a special calling period is not stipulated for ordinary meetings under KMK 29/1, if there is a contrary provision in the management plan (e.g., a 15-day prior notice requirement), compliance with this provision is mandatory.

2. Courses of Action to Take if the Manager Fails to Call a Meeting

A. Written Application and Warning Process to the Management 

If the unit owners, manager, or management fail to convene the general assembly meeting, primarily it is possible for them to make a written application to the board of management requesting a meeting. The 20th Civil Chamber of the Supreme Court (2017/3417 K), stated that unit owners can apply to the management with petitions containing their names and signatures, requesting the renewal of elections and the agenda items to be discussed, and that if the management fails to fulfill this request within a reasonable period, legal proceedings will commence.

B. Extraordinary Meeting Call at the Request of One-Third of the Unit Owners 

If the manager fails to hold the ordinary meeting, an extraordinary meeting can always be called at the request of one-third of the unit owners, in accordance with Article 29/2 of the Condominium Law (KMK). In this case, the board can convene by notifying all unit owners of the reason for the meeting with an invitation signed by them or a registered letter, at least 15 days before the meeting date (Supreme Court 20th Civil Chamber-2017/2842 K, 18th Civil Chamber-2012/2897 K). If a lower ratio or a different procedure is specified in the management plan regarding this matter, the provisions of the management plan shall be applied first (Supreme Court 20th Civil Chamber-2017/3134 K).

C. Application to the Civil Court of Peace (Judicial Intervention)

 If the management fails to respond to call requests, apartment owners can apply to the Civil Court of Peace where the property is located, under Article 33 of the Condominium Law, and request judicial intervention.

Appointment of a Representative and Authorization: If the court accepts the case, it may appoint a representative/trustee to issue a call for an extraordinary general assembly meeting and to hold the meeting, or it may grant the existing management a short period and order the implementation of the legal process (Supreme Court 20th Civil Chamber-2017/3417 

Prerequisite: The direct appointment of a manager by the court or the removal of an existing manager cannot be requested directly. Firstly, an application must be made to the board of apartment owners in accordance with Article 32/2 of the Condominium Law, or legal remedies (such as a call request) must be exhausted for the board to convene (Supreme Court 20th Civil Chamber-2017/6203 

3. Annulment of Improperly Convened or Uncalled Meetings 

If the manager convenes a meeting without a proper call or by excluding some apartment owners, a lawsuit can be filed in the Civil Court of Peace for the annulment of the decisions made at this meeting.

Reasons for Annulment: Failure to issue the call in a way that reaches all apartment owners (with signature confirmation or registered mail) and in compliance with legal deadlines (15 days for extraordinary meetings) is a reason for annulment (Supreme Court 20th Civil Chamber-2017/1160 K, 18th Civil Chamber-2014/8333 

Time Limits for Filing a Lawsuit: According to Article 33 of the Condominium Law (KMK), an owner who attended the meeting but cast a dissenting vote can file an annulment lawsuit within 1 month from the date of the decision; an owner who did not attend the meeting can file an annulment lawsuit within 1 month from the date they learned of the decision, and in any case, within 6 months (Supreme Court 20th Civil Chamber-2017/10660 K).

Exception: If a condominium owner attended the meeting despite an improper summons, they cannot request annulment merely due to the impropriety of the summons (Supreme Court 20th Civil Chamber-2017/3072 K

Frequently Asked Questions

Conclusion and Evaluation: If the apartment manager fails to call the ordinary general meeting, condominium owners should first make a written application to the management. If no result is achieved, they should call an extraordinary meeting with a 1/3 majority of condominium owners or apply to the Civil Court of Peace in accordance with Article 33 of the Condominium Law (KMK) to request the appointment of a representative to call the meeting. For meetings held improperly or without a proper summons, the right to file an annulment lawsuit within legal time limits is reserved.

Yönetim olağanüstü genel kurul çağrısını yapmazsa mahkeme doğrudan yöneticiyi görevden alır mı?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararında; site kat maliklerinin isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle olağanüstü genel kurul yapılması, blok temsilcileri ile yönetim kurulunun yeniden seçilmesi talebini yönetime iletmelerine rağmen yönetimin bu çağrıyı makul süre içinde yerine getirmemesi üzerine, kat maliklerinin KMK m.33 kapsamında hakimin müdahalesini talep edebileceği kabul edilmiştir. Somut olayda mahkeme, doğrudan yönetici atamak veya mevcut yönetimi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasını hukuka uygun bulmuş; Yargıtay da bu yaklaşımı onaylayarak, kat mülkiyetinde esas olanın iradenin kat malikleri kurulunda tecelli etmesi, hakimin ise yalnızca toplantının yapılmasını sağlamakla sınırlı şekilde sürece müdahale edebileceğini açıkça ortaya koymuştur.

Apartman yöneticisi olağan genel kurulu hiç çağırmazsa ne yapılmalı?

Kat malikleri öncelikle yazılı bir dilekçe ile yönetime başvurarak genel kurulun toplanmasını talep etmelidir. Bu başvuru sonuçsuz kalırsa, kat maliklerinin üçte biri (1/3) kendi imzalarıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir. Bu yol da işletilemezse KMK 33. madde uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak hakimin müdahalesi istenebilir.

Kat maliklerinin 1/3’ü yöneticiyi devre dışı bırakıp toplantı çağrısı yapabilir mi?

Evet. KMK 29/2 uyarınca, yöneticinin çağrı yapmaması halinde kat maliklerinin üçte biri, olağanüstü genel kurul çağrısını doğrudan kendileri yapabilir. Bu çağrının toplantıdan en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi zorunludur. Yönetim planında farklı bir oran veya usul varsa, öncelikle yönetim planı uygulanır.

Doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya yöneticinin görevden alınması istenebilir mi?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya görevden alma talebi dinlenmez. Öncelikle kat malikleri kurulunun toplanması için yasal çağrı yollarının tüketilmesi gerekir. Ancak bu yollar sonuçsuz kalırsa, mahkeme sadece toplantıyı yaptırmak üzere temsilci/kayyım atayabilir.

Usulsüz veya çağrısız yapılan genel kurul kararları iptal edilebilir mi?

Evet. Toplantı çağrısı tüm kat maliklerine yapılmamışsa, yasal sürelere uyulmamışsa veya bazı maliklerin toplantıdan dışlandığı ispatlanırsa, alınan kararlar iptal edilebilir. Ancak çağrı usulsüzlüğüne rağmen toplantıya katılan malik, sırf bu nedenle iptal davası açamaz.

Genel kurul kararlarının iptali için dava açma süresi ne kadardır?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik: Karar tarihinden itibaren 1 ay
Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay,
Her hâlükârda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür.

Yönetici olağanüstü genel kurul çağrısı yapmazsa kat malikleri hangi yolu izleyebilir?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararına konu olayda; site kat malikleri, isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle blok temsilcisi ve yönetim kurulu seçimlerinin yenilenmesi ile bazı gündem maddelerinin görüşülmesi amacıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapılmasını site yönetiminden talep etmiş, ancak yönetim bu talebi uzun süre boyunca yerine getirmemiştir. Bunun üzerine kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 kapsamında hakimin müdahalesini istemiş, mahkeme de doğrudan yöneticiyi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasına karar vermiştir. Yargıtay bu yaklaşımı onaylayarak, yöneticinin çağrı yapmaması hâlinde kat maliklerinin mahkeme yoluyla genel kurulun toplanmasını sağlayabileceğini, ancak hâkimin yetkisinin kat malikleri iradesinin yerine geçmek değil, bu iradenin ortaya çıkmasını sağlamakla sınırlı olduğunu açıkça ortaya koymuştur.

Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı 15 gün önceden usulüne uygun çağrı yapılmadan yapılırsa ne olur?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2017 tarihli, E.2017/1160 – K.2017/10825 sayılı kararına konu olayda; olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı, KMK m.29/2’de öngörülen şekilde tüm kat maliklerine toplantıdan en az 15 gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmeden yapılmış, bazı kat malikleri toplantıya hiç katılamamış ve gündeme bağlılık ilkesine de uyulmamıştır. İlk derece mahkemesi bu nedenle toplantı ve alınan kararların iptaline karar vermişse de Yargıtay, somut olayda sitenin henüz toplu yapı yönetimine geçmemiş olması sebebiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğini, dolayısıyla görevli mahkemenin Sulh Hukuk değil Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu belirterek kararı bozmuştur. Bu karar, olağanüstü genel kurul toplantılarında 15 günlük çağrı süresine uyulmamasının kural olarak iptal sebebi olduğunu, ancak öncelikle doğru görevli mahkemede dava açılmasının zorunlu olduğunu somut biçimde ortaya koymaktadır.

Why is Expert Legal Support Necessary?

Disputes related to apartment and site managements, especially in areas with intense construction such as Istanbul, Tuzla, Gebze, Kartal, and Pendik;

summoning procedure errors,

majority calculations,

management plan–law conflicts,

due to annulment lawsuits not filed within the specified period, it can lead to irreversible loss of rights. A wrong invitation, a flawed agenda, or a missed deadline for a lawsuit can validate all decisions made. Therefore, it is critically important to proceed with a lawyer from the very beginning of the process, one who is proficient in condominium law and Supreme Court practice, and particularly knowledgeable about regional practices. 2M Law Office, which has regular practice in condominium disputes in Istanbul’s Anatolian Side and its vicinity, offers professional legal support for general assembly invitations, annulment lawsuits, and to prevent loss of rights during the court process.