6306 sayılı Kanun Kapsamında Tahliye-Yıkım Süreci | Süreler, Hizmet Kesintisi ve Yargı Denetimi
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım süreci belirli aşamalara bağlıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.5 ve Uygulama Yönetmeliği m.8 uyarınca temel ilke maliklerle anlaşma önceliğidir. Uzlaşma sağlanırsa geçici konut/işyeri veya kira yardımı gündeme gelir.
1. Genel Esaslar ve Anlaşma Önceliği
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesi uyarınca, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılmasında temel ilke, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesidir. Danıştay 6. Dairesi ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararlarında vurgulandığı üzere, riskli yapıların yıktırılmasında ve bu alanlardaki uygulamalarda malikler ile uzlaşma esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut/işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılması öngörülmüştür.
2. Tahliye ve Yıkım Sürecinin Aşamaları
A. Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi: Sürecin başlaması için riskli yapı tespitinin kesinleşmesi şarttır. İstanbul BİM 6. İdari Dava Dairesi kararına göre, riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya itiraz edilmemesi durumunda tespit kesinleşir. İtiraz süreci devam ederken tesis edilen yıkım işlemleri hukuka aykırı kabul edilmektedir.
B. Birinci Aşama: 60 Günden Az Olmamak Üzere Verilen Süre: Riskli yapı tespiti kesinleşen yapılar için Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, tahliye ve yıkım işlemlerinin gerçekleştirilmesini ilgili İdareden (Belediye veya İl Özel İdaresi) talep eder. İdare, yapı maliklerine riskli yapının yıktırılması için 60 günden az olmamak üzere süre verir.
Bildirim Yükümlülüğü: Maliklere yapılan tebligatta, yapıyı kullanan kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği ihtar edilir. Malik bildirim yapmazsa, bu bildirim İdarece gerçekleştirilir.
Süre Usulsüzlüğü: Danıştay 6. Dairesi, 60 günlük yasal süre tanınmadan (örneğin 29 gün süre verilerek) tesis edilen yıkım işlemlerini usul yönünden hukuka aykırı bularak iptal etmektedir.
C. İkinci Aşama: Ek Süre ve İdari Tebligat: Verilen ilk süre içinde yapı maliklerince yıkım gerçekleştirilmezse, İdare tarafından yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmamak üzere ek süre verilir. Bazı güncel kararlarda (Danıştay 6. Daire, 2023/6447 ) bu sürenin toplamda 90 günü geçmeyecek şekilde düzenlenebileceği ifade edilmiştir.
3. İdari Makamlarca Tahliye ve Yıkımın Gerçekleştirilmesi
Verilen süreler sonunda maliklerce yıktırılmayan yapılar için mülki amire bildirimde bulunulur. Bu aşamadan sonra:
Tahliye ve Yıkım: Yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından mahallî idarelerin de iştiraki ile yapılır veya yaptırılır.
Kolluk Gücü Kullanımı: Kanun’un 5/4. maddesi uyarınca, tahliyenin engellenmesi durumunda mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açtırılarak tahliye gerçekleştirilir.
Masraflar: Yıkım masrafları öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanır, ancak daha sonra hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.
4. Zorlayıcı Tedbirler ve Hizmetlerin Durdurulması
Riskli yapıların tahliyesini sağlamak amacıyla elektrik, su ve doğal gaz gibi altyapı hizmetlerinin durdurulması öngörülmüştür.
Hukuki Durum ve İptal Kararı: Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu (2019/2841 E., 2021/1574 K.), Uygulama Yönetmeliği’nin 8/2-(ç) bendini iptal etmiştir. İptal gerekçesinde, Kanun’un 4. maddesinde yer alan “hak sahiplerinin görüşünün alınması” koşulunun Yönetmelik düzenlemesinde yer almamasının dayanak yasayı daralttığı belirtilmiştir. Dolayısıyla, hizmet kesintisi uygulanabilmesi için hak sahiplerinin görüşünün alınması zorunluluğu vurgulanmıştır.
5. Yargısal Denetim ve Teknik Eksiklikler
Yargı mercileri, tahliye ve yıkım işlemlerinin dayanağı olan “riskli yapı tespit raporlarını” teknik yönden denetlemektedir. İstanbul BİM 6. İdari Dava Dairesi’nin bir kararında, binanın rölövesinin hatalı çıkarılması ve taşıyıcı sistem modellemesinin yetersiz olması nedeniyle riskli yapı tespitine dayalı yıkım ve tahliye işlemi iptal edilmiştir. Ayrıca, Danıştay 4. Dairesi, kolon inceleme sayısının (örneğin 8 yerine 6 kolon) yetersiz olmasını usul hatası olarak değerlendirmiştir.
6. Anayasa Mahkemesi’nin İptal Kararı
Anayasa Mahkemesi (2012/87 E., 2014/41 K.), Kanun’un 5. maddesinin 5. fıkrasında yer alan, yıkım masrafları için tapu kaydı üzerine “müşterek ipotek” konulmasına ilişkin düzenlemeyi mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal etmiştir.
7. İkincil Kaynaklar
Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi veya dolaylı bağlam sunan ikincil kaynaklar olarak değerlendirilmiştir:
Harç Muafiyeti: Riskli yapıların yıkılıp yeniden inşası sürecinde, kullanım maksadı değişikliği veya alan artışı olsa dahi, dönüşüm sürecinin tüm aşamalarında harç muafiyetinin (Kanun Md. 7/9-10) “kazanılmış hak” kapsamında korunması gerektiği belirtilmiştir (Danıştay 9. Daire).
Kira Yardımı Usulü: Tahliye sonrası kira yardımı başvurularının tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapılması gerektiği, bu sürenin idarenin planlama yetkisi dahilinde olduğu ifade edilmiştir. Ayrıca, kira yardımı haklarının devrinde Bakanlıkça aranan “noter onaylı muvafakatname” şartı hukuka uygun bulunmuştur (Danıştay 4. Daire).
Acele Kamulaştırma İlişkisi: Uzlaşma sağlanamayan veya afet riskinin ivedilikle bertaraf edilmesi gereken alanlarda (örneğin dere yatağı üzerindeki yapılar), 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tahliye sürecinin tıkanması durumunda 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi uyarınca “acele kamulaştırma” yoluna gidilebileceği ve bunun kamu yararı taşıdığı kabul edilmiştir (Danıştay 6. Daire).
Riskli Alan İlanı ve Örneklem Yöntemi: Riskli alan ilanlarında tüm binaların tek tek incelenmesi yerine istatistiksel olarak anlamlı örneklem yönteminin kullanılabileceği, ancak bina sayısının az olduğu küçük alanlarda bu yöntemin yetersiz kalabileceği ve her binanın ayrıntılı analizinin gerekebileceği vurgulanmıştır (Danıştay İDDK)
Sık sorulan sorular
60 günlük süre dolmadan yıkım yapılabilir mi?
Hayır. En az 60 gün verilmesi zorunludur. 29 gün gibi eksik süreler usulden iptal sebebidir. İtiraz süreci devam ederken tesis edilen yıkım işlemleri de hukuka aykırı kabul edilebilir.
Elektrik ve su kesilirse ne yapabilirim?
Hizmet kesintisi için hak sahiplerinin görüşünün alınması gerekir. Bu koşul sağlanmadan yapılan kesintiler iptal davasına konu edilebilir ve yürütmenin durdurulması talep edilebilir.
Uzlaşma olmazsa acele kamulaştırma mümkün mü?
Afet riskinin ivedilikle giderilmesi gereken hallerde, süreç tıkanırsa 2942 sayılı Kanun m.27 kapsamında acele kamulaştırma gündeme gelebilir. Ancak her somut olayda kamu yararı ve ölçülülük denetlenir.
Neden Avukat Desteği Gerekli?
Tahliye-yıkım işlemleri; süreler, tebligat, teknik raporlar ve hizmet kesintileri bakımından çok katmanlıdır. İstanbul Tuzla kentsel dönüşüm danışmanlığı ve avukatlığı kapsamında:
60+30 günlük sürelerin usule uygunluğunun denetimi
Riskli yapı raporlarının teknik itirazı
Elektrik-su kesintisine karşı yürütmenin durdurulması
Kira yardımı ve harç muafiyeti haklarının korunması
Acele kamulaştırmaya karşı strateji geliştirilmesi
uzmanlık gerektirir. Süre kaçırılması veya teknik itirazın eksik yapılması telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren profesyonel hukuki destek alınması önemlidir.
