مسؤولية المستأجر عن نفقات صيانة الأماكن المشتركة وحدودها

وفقًا للمادة 22 من قانون ملكية الطوابق، فإن المستأجرين الذين يستخدمون القسم المستقل بشكل دائم بناءً على عقد إيجار مسؤولون بالتضامن والتكافل عن المصاريف وديون السلفة وتعويض التأخير المستحقة على المالك. ومع ذلك، تقتصر مسؤولية المستأجر على مبلغ الإيجار الذي يلتزم بدفعه، ويتم خصم المبلغ الذي يدفعه من دين الإيجار. وهذا يعني أن المدير أو أحد ملاك الشقق يمكنه المطالبة بدين النفقات المشتركة من المالك الذي لم يدفع أو من المستأجر أو من كليهما معًا. ومع ذلك، فإن مسؤولية المستأجر موجودة طوال مدة عقد الإيجار.

فصل المسؤولية حسب أنواع المصاريف

وفقًا للفقرة 20/1 من قانون الملكية المشتركة (KMK)، يُلزم مالكو الوحدات العقارية، ما لم يوجد اتفاق آخر بينهم، بالمساهمة في أقساط تأمين العقار الرئيسي، ونفقات صيانة وحماية وتقوية وإصلاح جميع الأماكن المشتركة، والمصاريف الأخرى مثل راتب المدير، ونفقات تشغيل المرافق المشتركة، بنسبة حصة الأرض (نسبة ملكية العقار) .

المصاريف التي يتحملها المستأجر ضمن نطاق المادة 22 من قانون الملكية المشتركة (KMK)، هي عادةً المصاريف المشتركة و السلفيات المذكورة في المادة 20 من قانون الملكية المشتركة (KMK). تُعطى للمصاريف ضمن هذا النطاق أسماء مثل “مصاريف إجبارية”، “سلفيات المصاريف المشتركة”، “مصاريف عامة”، “رسوم صيانة”، “مصاريف تشغيل”. على سبيل المثال، المصاريف الناشئة مباشرة عن استخدام المستأجر مثل الوقود وأجرة عامل التدفئة وإضاءة الأماكن المشتركة تكون عادةً على عاتق المستأجر.

ومع ذلك، فإن مصاريف الإصلاحات الأساسية أو تلك المتعلقة بالهيكل الأساسي للمبنى، ونفقات صيانة القسم المستقل، والتعديلات التحسينية، والمصاريف مثل تقوية القسم المستقل، هي على مسؤولية مالك الوحدة العقارية. أما مسؤولية المستأجر، فهي ضمن نطاق “السلفيات للمصاريف العامة من المصاريف المشتركة” أو “رسوم المصاريف المشتركة”.

دور عقد الإيجار

إن تحديد من سيدفع النفقات المشتركة أو الرسوم في عقد الإيجار، وكيفية دفعها، هو علاقة داخلية بين المؤجر والمستأجر، وهذا الترتيب ملزم للطرفين. يمكن للعقد أن يحدد بوضوح النفقات المشتركة التي يكون المستأجر مسؤولاً عنها. على سبيل المثال، قد ينص العقد على أن نفقات تشغيل معينة (مثل الموظفين، التنظيف، الأمن، كهرباء/ماء/تدفئة المناطق المشتركة، الصيانة والإصلاح الفني) تقع على عاتق المستأجر.  يجب الأخذ في الاعتبار أن المستأجر لن يكون مسؤولاً عن النفقات غير المذكورة في العقد.

إذا لم يتم تنظيم من سيكون مسؤولاً عن النفقات المشتركة في عقد الإيجار، فإنه يُعتبر المستأجر مسؤولاً وفقاً للقاعدة العامة. ولكن يبقى حد مبلغ الإيجار المحدد في المادة 22 من قانون الملكية المشتركة (KMK) سارياً.

مقاصة المدفوعات وطبيعة النفقات

المدفوعات التي قام بها المستأجر للنفقات المشتركة التي هو مسؤول عنها بموجب المادة 22 من قانون الملكية المشتركة، تُخصم من دين الإيجار الذي يلتزم بدفعه. إذا قام المستأجر بدفع النفقات الإلزامية التي كان يجب أن يدفعها المؤجر (بالمعنى الوارد في المادة 22 من قانون الملكية المشتركة)، فيمكنه مقاصة هذه النفقات من الإيجار.

ولكن، ما إذا كان يمكن للمستأجر أن يدفع نفقة ما على حساب المؤجر أو أن يخصمها من الإيجار، يعتمد على تحديد ما إذا كانت النفقة تندرج ضمن النفقات الإلزامية أم لا. يجب التحقيق في طبيعة النفقة (هل هي رسوم، صيانة وإصلاح، أم مصاريف دائمة/أساسية).

في الختام

في حالة النفقات الكبيرة مثل إصلاحات المناطق المشتركة، تكون مسؤولية المستأجر في المقام الأول، بموجب المادة 22 من قانون ملكية الوحدات العقارية، مشتركة ومتضامنة مع مالك الوحدة، ولكنها تقتصر على مبلغ الإيجار الذي يلتزم بدفعه. يتم خصم الدفعة التي قام بها المستأجر من دين الإيجار.

يتم تحديد النفقات التي يتحملها المستأجر بالضبط وفقًا للأحكام الخاصة في عقد الإيجار. قد يفرض العقد على المستأجر نفقات مشتركة محددة. المستأجر ليس مسؤولاً عن النفقات غير المذكورة في العقد.

يختلف الأمر باختلاف طبيعة المصروف. يمكن اعتبار نفقات التشغيل العامة، والرسوم، ونفقات الصيانة/الإصلاح العادية ضمن نطاق مسؤولية المستأجر، ولكن النفقات الكبيرة مثل الإصلاحات الجوهرية المتعلقة بالهيكل الأساسي للمبنى، أو التعديلات التحسينية، أو التعزيزات، تقع في المقام الأول على عاتق مالك الوحدة. اقتراح مقال .

لماذا رأي محامٍ متخصص في توزلا ضروري؟

يتضمن قانون ملكية الوحدات العقارية وقانون الإيجار لوائح معقدة بشأن كيفية مسؤولية المستأجرين عن نفقات إصلاح المناطق المشتركة. تقتصر مسؤولية المستأجر على مبلغ الإيجار، وتعتمد على طبيعة النفقات المشتركة والأحكام الخاصة في عقد الإيجار. لهذا السبب، من الأهمية بمكان الحصول على دعم قانوني متخصص لمنع فقدان الحقوق بين المستأجرين والمالكين.

وفقًا لمحكمة النقض والتشريعات ذات الصلة، يكون المستأجرون، بموجب المادة 22 من قانون الملكية المشتركة، مسؤولين بالتكافل والتضامن مع الملاك عن نفقات الصيانة المشتركة وديون السلف. ومع ذلك، فإن هذه المسؤولية، إذا لم يتم تنظيمها صراحة في عقد الإيجار، تقتصر على مبلغ الإيجار الذي يجب على المستأجر دفعه. أما النفقات الكبيرة مثل الإصلاحات الجوهرية والتجديدات التحسينية للمبنى الرئيسي، فهي تقع على عاتق مالكي الوحدات.

في هذه المرحلة، يقدم المحامون المتخصصون الإقليميون مثل محامي توزلا، محامي بنديك، محامي كارتال، محامي مالتيبي، محامي غبزة، محامي تيبي أورين، محامي أورهانلي، محامي أيدينلي ومحامي تشايروفا، دعمًا مهنيًا بشأن كيفية تنظيم النفقات المشتركة في عقد الإيجار، وأي النفقات يكون المستأجر مسؤولاً عنها، وما هي الإجراءات القانونية التي يجب اتباعها في النزاعات المحتملة.

إن العمل مع محامٍ ذي خبرة لحماية حقوقك وتحديد الالتزامات الصحيحة فيما يتعلق بنفقات إصلاح المناطق المشتركة، يوفر ميزة كبيرة من حيث منع الخسائر المادية. قد تختلف بنية النفقات وخطط الإدارة وعقود الإيجار لكل مبنى. لهذا السبب، ليس من الممكن تقديم إجابة واضحة على سؤال ما هي النفقات التي يكون المستأجر مسؤولاً عنها في كل حالة. في بعض الحالات، قد تكون قرارات مجلس ملاك الوحدات هي الحاسمة، وفي حالات أخرى قد تكون قرارات محكمة النقض هي المحددة. خاصة في أحياء إسطنبول مثل مالتيبي، كارتال، بنديك، توزلا، قد توجد خطط إدارة خاصة بمجمعات مختلفة. قد ينشأ خطر رفع دعوى قضائية بين الأطراف بسبب دفع خاطئ أو خصم إيجار. لذلك، فإن الحصول على دعم محامٍ متخصص في التفسير القانوني وتحليل عقد الإيجار يحميك على المدى الطويل من الأضرار المادية والقانونية.