1. إجراءات تحديد المباني الخطرة والمسؤوليات 

وفقًا للمادة السابعة من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306، يتم تحديد المباني الخطرة في المقام الأول من قبل مالكي المباني أو ممثليهم القانونيين، على نفقتهم الخاصة. في حال عدم قيام المالكين بإجراء هذا التحديد في الوقت المحدد، تُجرى التحديدات أو تُطلب من قبل الوزارة أو الإدارة المعنية. وقد تم التأكيد في قرارات الدائرة السادسة لمجلس الدولة ومجلس دوائر الدعاوى الإدارية على أن هذا التنظيم يتوافق مع هدف القانون، وحماية حق الملكية، وحق العيش في بيئة صحية. يتم تحديد المباني الخطرة للمباني التي يمكن استخدامها بشكل مستقل، والمسقوفة، والمخصصة للاستخدام البشري (للإقامة، العمل، الترفيه، العبادة، إلخ)، وكذلك للمباني التي تُستخدم لحماية الحيوانات أو الممتلكات. غير أن المباني قيد الإنشاء وغير المأهولة، والمباني المهجورة التي تدهورت سلامتها الإنشائية، لا تخضع لهذا التحديد.

2. نظام البرمجيات الإلكتروني وعملية إعداد التقارير

 تُجرى طلبات تحديد المباني الخطرة وعمليتها عبر نظام البرمجيات الإلكتروني. تلتزم المؤسسات والمنظمات المرخصة، عند تلقيها طلبًا لتحديد مبنى، بالتحقق عبر النظام مما إذا كان قد تم إعداد تقرير سابق بشأنه. وفقًا للائحة، إذا لم يتم تحديد المبنى الخطر خلال شهرين بعد إنشاء تسجيل للمبنى في النظام الإلكتروني بناءً على طلب أحد المالكين، أو إذا لم يتم تحديد ذلك خلال ستة أشهر، يُحذف تسجيل المبنى تلقائيًا من النظام من قبل الوزارة. يجب أن تتضمن التقارير المُعدة رمز قاعدة بيانات العناوين الوطنية (UAVT) ومعلومات عنوان المبنى.

3. مبدأ التقرير الواحد واستثناءاته 

وفقًا للفقرة الثالثة من المادة السابعة من اللائحة، يمكن كقاعدة عامة تنظيم تقرير واحد فقط لتحديد المبنى الخطير لكل مبنى. ومع ذلك، تشكل الحالات التالية استثناءً لهذه القاعدة:

ضرورة إعادة إصدار تقرير بناءً على اعتراض أو قرار قضائي،

تحديد أن التقرير قد تم إعداده بشكل غير مطابق للحقيقة،

وقوع حادث ملموس (مثل زلزال، حريق، إلخ) بخلاف تدخل متعمد قد يؤثر على حالة خطورة المبنى. علاوة على ذلك، يجب فحص الهياكل ذات الخصائص الثابتة المختلفة الموجودة على نفس قطعة الأرض (على سبيل المثال؛ المحلات التجارية تحت مبنى والمحلات التجارية المستقلة المجاورة له) بشكل منفصل، ويجب إجراء تحليل أداء منفصل لكل منها.

4. إجراءات قيد الملاحظة في السجل العقاري والإخطار والاعتراض 

تُرسل تقارير تحديد المباني الخطرة المُعدة، من قبل الإدارة التي قامت بالتحديد أو المؤسسة المرخصة، إلى المديرية المختصة أو الإدارة التي تم تفويضها، في غضون عشرة أيام عمل كحد أقصى. في حال عدم وجود نقص في التقارير، يتم إبلاغ مديرية السجل العقاري المختصة بمسألة أن المباني خطرة ليتم تسجيلها في خانة البيانات بسجل العقارات. وتقوم مديرية السجل العقاري بإخطار أصحاب الحقوق العينية والشخصية بهذا القيد وفقًا لقانون الإخطارات رقم 7201.

مدة الاعتراض: يمكن للمالكين أو ممثليهم القانونيين الاعتراض على تحديد المبنى الخطير في غضون 15 يومًا من تاريخ الإخطار.

التقييم: تتم دراسة الاعتراضات والفصل فيها من قبل اللجان الفنية المشكلة من قبل الوزارة، والتي تضم أعضاء من الجامعات.

البت النهائي: في حال عدم الاعتراض أو رفض الاعتراض، يصبح قرار المبنى الخطر نهائيًا وتبدأ عملية الإخلاء/الهدم. في القرارات القضائية، تم اعتبار أن طريق الاعتراض هو حق اختياري وأنه من الممكن أيضًا رفع دعوى مباشرة.

5. المعلومات المستقاة من المصادر الثانوية والحالات الخاصة 

تم تحديد النقاط التالية من خلال مصادر ثانوية توفر معلومات محدودة أو سياقًا إضافيًا في نصوص القرار:

الآثار الثقافية: لا يمكن تحديد المباني الخطرة المتعلقة بالآثار الثقافية المشمولة بالقانون رقم 2863 إلا بناءً على طلب المالكين. بعد الانتهاء من التحديد، يتم إبلاغ الوضع إلى المجلس الإقليمي لحماية الآثار الثقافية المعني، ويتم تنفيذ الإجراءات وفقًا لقرار هذا المجلس. وقد أشير في المصادر الثانوية إلى وجود نقاشات قانونية حول احتمالية تعارض هذه العملية مع “حظر التدخل غير المصرح به” المنصوص عليه في القانون رقم 2863.

وضع المستأجرين: حق الاعتراض على تحديد المبنى الخطر يقتصر حصريًا على المالكين أو ممثليهم القانونيين. يُعتقد أن المستأجرين ليس لديهم أهلية للاعتراض على هذا التحديد، ولكن يمكنهم رفع دعوى قضائية ضد إجراءات التنفيذ مثل الإخلاء والهدم.

تدخل الشرطة والمصاريف: يُذكر أنه في حال وجود عوائق أثناء مرحلة إخلاء وهدم المباني، يمكن اتخاذ إجراءات عن طريق الشرطة، كما يتم تحصيل تكاليف عمليات التحديد والهدم التي لا يقوم بها الملاك من الملاك أنفسهم وفقًا لأحكام القانون رقم 6183.

الإعفاء الضريبي: تشير المعلومات المستندة إلى الفتاوى إلى أن المعاملات مثل البيع الأول، والتنازل، والتسجيل للعقارات التي تحمل قيد “مبنى محفوف بالمخاطر” قبل التحويل معفاة من ضريبة الدمغة.

الخلاصة: تؤكد القرارات القضائية باستمرار أن عملية تحديد المبنى الخطرة المنظمة في المادة 7 من اللائحة تعتمد على شروط شكلية صارمة مثل؛ التحكم الإلكتروني للنظام، ومبدأ التقرير الواحد، ومدة الاعتراض البالغة 15 يومًا، وفحص اللجنة الفنية، وأن عدم الامتثال لهذه الإجراءات (مثل؛ عدم صحة التبليغ أو الفحص الفني الناقص) سيؤدي إلى إلغاء المعاملات.

الأسئلة المتكررة

Riskli yapı tespitine kimler itiraz edebilir?

Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı yalnızca yapı malikleri veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracılar doğrudan riskli yapı kararına itiraz edemez; ancak tahliye veya yıkım işlemlerine karşı dava açabilirler.

Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?

Riskli yapı tespitine karşı, tebligat tarihinden veya muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilmesi gerekir. Bu süre içinde itiraz edilmezse riskli yapı kararı kesinleşir.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

عملية تحديد المباني الخطرة هي عملية إدارية فنية ومتعددة المراحل تتطلب التطبيق المشترك لقانون الإدارة وقانون العقارات وتشريعات التحول الحضري. قد يؤدي تفويت المواعيد النهائية، أو عدم ملاحظة التبليغ غير الصحيح، أو عدم القدرة على إنشاء أساس قانوني ضد التقرير الفني إلى خسائر جسيمة في الحقوق.

دعم المحامي المتخصص ذو أهمية بالغة خاصة في المجالات التالية:

مراقبة تنفيذ عملية تحديد المباني الخطرة وفقاً للقانون

فحص مدى مطابقة إجراءات التبليغ والإعلان للأصول

إعداد اعتراض علمي وقانوني ضد التقرير الفني

المتابعة القانونية لعمليات قيد السجل العقاري والإخلاء والهدم

حماية حق الملكية للمالكين ومنع الخسائر الاقتصادية

تحديد استراتيجية الدعوى لإلغاء الإجراءات الإدارية

في عمليات التحول الحضري، لا تقتصر الإدارة الصحيحة للعملية القانونية على الاعتراض على قرار المبنى المحفوف بالمخاطر فحسب، بل لها أهمية حاسمة من حيث حماية حق الملكية وتنفيذ عملية التحول بشكل صحي.