После того как Законом № 7471, вступившим в силу 9 ноября 2023 года, из определения были исключены слова «в качестве новой территории расселения», этот институт перестал быть инструментом, применяемым только к свободным землям Казначейства; резервной территорией застройки теперь могут быть объявлены и жилые кварталы, где люди фактически проживают, право собственности зарегистрировано надлежащим образом, а здания даже не являются рискованными. В настоящей статье, с учётом актуальных редакций закона и положения, включая изменения от 4 февраля 2026 года, практики Государственного совета Турции и конкретных примеров нарушений прав на местах, пошагово разъясняются все основные проблемы, с которыми сталкивается собственник недвижимости, оказавшейся в пределах резервной территории застройки, а также все доступные ему правовые способы защиты.

Содержание

1. Определение резервной территории застройки и порядок её установления
2. Полномочия и процесс планирования при реализации проектов трансформации
3. Способы реализации и механизм принятия решений
4. Срочное отчуждение и характер проекта переселения
5. Меры, которые могут применяться на резервных территориях застройки
6. Хронология изменений законодательства (2012–2026)
7. 14 типичных проблем собственника недвижимости на резервной территории
8. Примеры с мест: Сарыер, Умрание, Измир, Хатай, Арнавуткёй
9. Права собственника: помощь на аренду, переезд, процентная поддержка, налоговые льготы
10. Освобождение от сборов и платежей и плата за парковку: предел правила 1,5-кратной площади
11. Правовые способы защиты: какой акт, где и в какой срок обжаловать?
12. Каталог оснований для отмены
13. Пошаговая дорожная карта (0–30 дней / 30–90 дней / далее)
14. 8 распространённых заблуждений и действительное положение дел
15. На что обратить внимание при заключении договора с подрядчиком на резервной территории
16. Часто задаваемые вопросы
17. Почему стоит работать со специализированным адвокатом?
18. Источники и примечание о проверке данных

1. Определение резервной территории застройки и порядок её установления

Согласно подпункту (c) пункта 1 статьи 2 Закона № 6306, резервная территория застройки означает «территории, определяемые Министерством по запросу TOKİ или Администрации либо по собственной инициативе для использования при реализации мероприятий в соответствии с настоящим Законом» . Определение выглядит кратким; однако главный вопрос заключается в том, что именно было из него исключено.

1.1. До и после 2023 года: цена исключения двух слов

В первоначальной редакции Закона резервная территория застройки определялась как «территории, определяемые Министерством для использования при реализации мероприятий в соответствии с Законом в качестве новой территории расселения … с получением положительного заключения Министерства финансов ». Эти два условия фактически ограничивали применение института свободными участками, преимущественно находящимися в государственной собственности. Статьёй 6 Закона № 7471 от 7/11/2023 слова «в качестве новой территории расселения» были исключены из текста; той же статьёй в пункт было добавлено положение «Управление: Управление по городской трансформации».

1.2. Досье для определения территории: документы, требуемые п. 4/1 Положения

Согласно статье 4 Положения о применении Закона № 6306, обновлённой изменением, опубликованным в Официальной газете № 32552 от 21/5/2024, резервная территория застройки определяется Министерством по предложению Управления на основании досье, содержащего следующие документы:

• актуальная координатная карта территории с указанием её площади,
• спутниковое изображение или ортофотокарта территории,
• перечень объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности на территории,
• для резервных территорий застройки, которые будут определяться для использования в качестве новой территории расселения — обоснованный отчёт, подготовленный на основании наблюдательных данных по результатам обследования территории,
• иные сведения и документы, которые Управление может запросить с учётом особенностей территории.

1.3. Три способа объявления резервной территории застройки

Правило 30% по третьему способу является результатом нового регулирования Законом № 7471 после того, как Конституционный суд дважды отменял соответствующий пункт (27/2/2014, E.2012/87, K.2014/41, и 15/11/2017, E.2016/133, K.2017/155). В юридической доктрине обсуждается, может ли условие о безвозмездной передаче 30% площади земельного участка, находящегося в частной собственности и имеющего право на застройку, вновь стать предметом конституционного контроля с точки зрения права собственности и принципа соразмерности.

1.4. Первая распространённая ошибка: заблуждение, что «резервная территория объявляется решением Президента»

Нет. Зона риска определяется решением Президента, и это решение публикуется в Официальной газете (Закон, ст. 2/1-ç, Доп. ст. 1). Резервная территория застройки определяется Министерством по предложению Управления; ни Закон, ни Положение не устанавливают обязательного опубликования такого решения в Официальной газете или отдельного уведомления собственников на данной территории. Именно это различие является технической причиной споров о моменте начала срока на подачу иска и одного из самых частых нарушений прав на практике — жалобы «нас не уведомили».

Для сопоставления с процедурой в отношении рискового здания: наше основное руководство по городской трансформации.

2. Полномочия и процесс планирования при реализации проектов трансформации

2.1. Полномочия Управления по совершению действий (Закон, ст. 6/5)

Статья 6/5 Закона предоставляет Управлению чрезвычайно широкие полномочия в отношении резервных территорий застройки: разрабатывать любые карты, планы и проекты, осуществлять землеустройство, регулирование земельных участков и консолидацию; приобретать недвижимость, осуществлять преимущественное право покупки, осуществлять мену, переносить право собственности или права на застройку на другую территорию; преобразовывать право собственности в ценную бумагу; осуществлять строительство в обмен на долю в объекте или долю в доходах, определять доли земельного участка; распределять их в соответствии с положениями Закона о кондоминиуме; осуществлять на резервных территориях застройки любые мероприятия, приносящие доход и выручку и при необходимости удерживать долю участия в регулировании территории.

Преимущественное право покупки имеет особое значение: по требованию Управления в земельном реестре в отношении недвижимости на резервных территориях застройки вносится отметка о преимущественном праве покупки, а при продаже недвижимости третьим лицам вне территории/участка кадастровое управление уведомляет об этом Управление (Положение, ст. 13/12). На практике такая отметка хотя и не делает продажу невозможной, но создаёт серьёзные сомнения у покупателей и банков.

2.2. Планирование: 15 дней на публичное размещение, 5 дней на рассмотрение возражений, 30 дней на подачу иска

Согласно ст. 6/6 Закона Министерство уполномочено устанавливать стандарты, являющиеся основой для планировочных процедур любого вида и масштаба в отношении резервных территорий застройки, а также разрабатывать, заказывать и утверждать планы и проекты городского дизайна, содержащие специальные стандарты. Утверждённые градостроительные планы и планы парцелляции размещаются в соответствующем провинциальном управлении Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата только на пятнадцать дней ; возражения подаются в тот же орган в течение этого срока и рассматриваются Министерством в течение пяти дней . В случае отклонения возражения планы вступают в окончательную силу в день вынесения решения об отказе без необходимости дополнительного утверждения.

2.3. Передача полномочий и ограничение распоряжения

Министерство вправе передавать TOKİ или Администрации полномочия по работам и действиям, предусмотренным Законом, а также определять, какие из них будут выполняться TOKİ или Администрацией (ст. 6/12). В исковом заявлении правильное определение ответчиказависит от наличия такой передачи полномочий.

Согласно ст. 4/1 Закона Управление, а если реализацию осуществляют TOKİ или Администрация — соответственно TOKİ или Администрация, вправе на резервных территориях застройки временно приостанавливать все виды градостроительных и строительных процедур сроком на два года; если это необходимо для реализации проекта, срок может быть продлён ещё на один год. Такая блокировка сроком до трёх лет приводит к конкретным потерям: невозможности получить разрешение на реконструкцию, установить режим кондоминиума и фактической остановке продаж. Кроме того, согласно ст. 4/3, если Управление/TOKİ/Администрация потребуют этого, с учётом мнения правообладателей в здания, подпадающие под действие Закона, не подаются электроэнергия, вода и природный газ, а уже оказываемые услуги прекращаются.

3. Способы реализации и механизм принятия решений

3.1. Правило абсолютного большинства и особенность «этап/квартал» для резервных территорий

Согласно ст. 6/1 Закона на этапе или в квартале, где осуществляется реализация в зонах риска и на резервных территориях застройки, а применительно к рисковым зданиям — на участках, где расположены такие здания; решения об объединении участков, реализации проекта отдельно, путём объединения или на уровне градостроительного квартала, о разделе, передаче, образовании и регистрации участков, повторном строительстве здания, продаже долей, строительстве в обмен на долю или раздел доходов и иных способах повторного использования, принимаются абсолютным большинством долей совладельцев пропорционально их долям независимо от того, являются ли они совладельцами самого здания . Законом № 7471 необходимое большинство было снижено с двух третей до абсолютного большинства.

Для технического расчёта большинства: Как рассчитывается абсолютное большинство при городской трансформации?

3.2. Собрание, созыв и уведомление о предложении (Положение, ст. 15/2)

• Созыв: По требованию одного из собственников все собственники приглашаются на собрание; место и время собрания форма Приложение-12 указываются в заполненной форме и доводятся до сведения путём размещения объявления у мухтара на 15 дней (а если здание не снесено — также на двери здания/доске объявлений) либо через нотариуса. При уведомлении путём объявления последний день размещения считается днём вручения.
• Решение: Собрание проводится при участии совладельцев, представляющих не менее абсолютного большинства долей, и принятое решение оформляется протоколом.
• Уведомление о предложении: Лицам, не присоединившимся к решению; тем, кто сообщил в земельный реестр адрес для электронной доставки, посредством электронной доставки, а тем, кто такой адрес не сообщил, — через нотариуса либо на территориях риска и резервных территориях застройки посредством формы Приложение-10 (для рисковых зданий — Приложение-8), размещаемой у мухтара на 15 дней.
• Срок: С момента уведомления 15 дней ; если за этот срок предложение не рассмотрено или не принято, начинается процедура продажи доли земельного участка.

3.3. Продажа доли земельного участка лица, не присоединившегося к решению (Положение, ст. 15/A)

Продажа осуществляется методом открытого аукциона через Комиссию по определению стоимости и Комиссию по продаже , созданные в структуре Управления или, при наличии передачи полномочий, Администрации. Рыночная стоимость определяется Комиссией по определению стоимости с учётом в том числе оценки, проведённой по инициативе собственников организацией, уполномоченной Советом по рынкам капитала (SPK). Для резервных территорий особенно важны следующие детали:

• Для проведения продажи снос зданий не требуется.
• В первом аукционе могут участвовать только совладельцы, согласившиеся с решением; третьи лица допускаются лишь к последующим торгам при условии письменного заявления о принятии решения абсолютного большинства и внесения денежного обеспечения в размере 10% от рыночной стоимости.
• Уведомление собственника, доля которого выставлена на продажу, «в целях участия в качестве наблюдателя» осуществляется именно с этой целью, и невозможность вручить уведомление либо неявка собственника не влияет на действительность продажи (ст. 15/A/4). Именно этому соответствует на практике жалоба «продали без нашего ведома».
• Если на резервной территории продажа совладельцам не состоялась, доля приобретается Управлением, Администрацией или TOKİ, реализующими проект трансформации, с выплатой рыночной стоимости (режим, действовавший до 2023 года и предусматривавший «регистрацию по инициативе органа на имя Казначейства», изменён).
• Ипотека, арест, право пользования и иные права на долю продолжают существовать в отношении суммы, вырученной от продажи; на эту сумму накладывается блокировка.
• Если продажа отменена по причине заниженного расчёта стоимости, разница выплачивается прежнему собственнику покупателем-собственником с начислением законных процентов с даты аукциона (ст. 15/A/16).

Подробное описание этой процедуры с позиции собственника: Я не хочу участвовать в городской трансформации — могут ли мою долю продать принудительно?

3.4. Что изменилось в Положении 4 февраля 2026 года

Изменением, опубликованным в Официальной газете № 33158 от 4/2/2026, были обновлены положения 8/9, 15/2, 15/4, 15/5, 15/8, 15/10, а также 15/A-1(a) и 15/A-12 Положения. Для собственника наиболее важны: после сноса и удаления отметки о рисковом здании из раздела заявлений земельного реестра внесение отметки «подпадает под действие Закона № 6306» ; уточнение порядка созыва собрания и уведомления о предложении через электронную доставку/объявление у мухтара; до подачи заявления на разрешение на строительство обязательное письменное подтверждение Управлением того, что уведомления завершены и абсолютное большинство обеспечено (ст. 15/4); если первый аукцион не состоялся — размещение сведений о месте, дате и времени последующих торгов на 15 дней по форме Приложение-13 и уведомление всех собственников через e-Devlet.

3.5. Организации по консультированию и переговорам в сфере городской трансформации

Согласно ст. 6/15 Закона и ст. 15/B Положения с 9/11/2024 действует регулирование «организаций по консультированию и переговорам в сфере городской трансформации», лицензируемых Управлением. Такие компании обязаны иметь в штате инженера-строителя, инженера-геодезиста, архитектора, градостроителя, оценщика и юриста; разрешение действует три года, а размер обеспечения составляет 600 000 турецких лир. Оказываемые ими услуги имеют характер консультирования и переговоров и не заменяют адвокатские услуги, ведение судебного дела и юридическое представительство.

4. Срочное отчуждение и характер проекта переселения

Согласно ст. 6/2 Закона, если в течение тридцати дней после уведомления собственников земельного участка, здание на котором было снесено, не достигнуто соглашение абсолютным большинством, в отношении недвижимости, принадлежащей физическим лицам или юридическим лицам частного права, Управление, TOKİ или Администрация могут также применить процедуру срочного отчуждения для государственных нужд. Отчуждение, осуществляемое на основании настоящего Закона, считается отчуждением в целях реализации проектов переселения по ст. 3/2 Закона об отчуждении № 2942, а первый платёж по рассрочке составляет одну пятую от суммы, определённой согласно указанному пункту.

При срочном отчуждении существуют два самостоятельных судебных направления: (i) законность решения о срочном изъятии/отчуждении — административное судопроизводство; (ii) дело об определении стоимости и регистрации права — суд общей юрисдикции первой инстанции по месту нахождения недвижимости. Требование об отмене административного акта должно быть заявлено своевременно и независимо от возражений по оценке в деле о стоимости; сама по себе заниженная стоимость не делает административный акт незаконным, однако отсутствие конкретного обоснования общественного интереса и ненадлежащее завершение стадии переговоров могут служить основанием для отмены.

5. Меры, которые могут применяться на резервных территориях застройки

Согласно ст. 4/4 Положения на резервных территориях застройки в рамках целей Закона и для предусмотренного использования могут осуществляться следующие мероприятия, а сами территории могут использоваться как новые территории расселения:

• строительство резервных жилых помещений и рабочих помещений для переселения лиц, проживающих в зонах риска и в рисковых зданиях вне таких зон резервные жилые помещения и рабочие помещения,
• любые мероприятия, приносящие доход и выручку,
• социальная, техническая и культурная инфраструктура и надземные сооружения, необходимые населённым пунктам, а также благоустройство окружающей территории.

Второй пункт сам по себе отражает наиболее критикуемую сторону этого института: резервная территория застройки — это не только «резервная территория», куда переселяют пострадавших от землетрясений, но и одновременно инструмент получения дохода, формирующего финансирование специального счёта проектов трансформации (во взаимосвязи со ст. 6/5-g Закона). За объявлением квартала резервной территорией может стоять не риск бедствия, а потребность в финансировании; это обстоятельство подлежит проверке в иске об отмене административного акта с точки зрения «целевого элемента» акта.

С другой стороны, в соответствии с изменением, внесённым Законом № 7566 (4/12/2025), специальный счёт проектов трансформации будет закрыт по состоянию на 31/12/2027 , а права и обязанности будут переданы Управлению (Доп. ст. 4). Кроме того, новой временной статьёй 5 Управлению предоставлено право до 31/12/2027 привлекать внутренние заимствования у государственных банков. Эти два положения указывают на то, что в предстоящий период роль доходных проектов может возрасти.

6. Хронология изменений законодательства (2012–2026)

7. 14 типичных проблем собственника недвижимости на резервной территории

Ниже перечислены проблемы, сформированные на основе совместного анализа нормативных актов, споров, отражённых в прессе, отчётов профессиональных палат и повторяющихся жалоб в делах о городской трансформации.

7.1. Пробел в уведомлении: позднее узнавание о решении

Публикация решения о резервной территории застройки в Официальной газете и индивидуальное уведомление собственников не являются обязательными. На практике собственники нередко узнают о решении из отметки в земельном реестре, объявления у мухтара, уведомления в e-Devlet или в ходе переговоров с подрядчиком. Поэтому доказательство «даты, когда лицо узнало о решении», определяющей начало срока на подачу иска, становится первым техническим вопросом дела.

7.2. Включение в границы территории прочного здания

В границы резервной территории могут попасть и здания, не являющиеся рискованными, в том числе усиленные или недавно построенные. Гибкие механизмы, позволяющие в зонах риска исключать из проекта нерисковые здания (раздел участка и т. п.), в логике реализации резервной территории на уровне этапа/квартала на практике работают значительно сложнее.

7.3. Расчёт большинства на уровне этапа/квартала

Это разъяснено выше в разделе 3.1. Для собственника на резервной территории это одна из самых тяжёлых и наименее известных потерь прав: его воля в собственном доме растворяется в общей сумме долей всего этапа.

7.4. Невозможность проверить обоснование

После изменений 2024 года сужение требования об обязательном обоснованном отчёте для существующих жилых территорий может привести к тому, что в административном досье отсутствует письменный ответ на вопрос «почему именно наш квартал?». В таком случае в судебном процессе ключевыми становятся требование суда истребовать административное досье и назначить экспертное исследование .

7.5. Заниженная оценка стоимости

Стоимость недвижимости определяется комиссией по оценке соответствующего органа либо привлечённой организацией на основании критериев ст. 11 Закона № 2942 или стандартов оценки SPK (Положение, ст. 12). Поскольку само объявление территории способно снизить рыночную стоимость, оценка после объявления нередко оказывается ниже фактической стоимости до объявления. Заблаговременное получение собственником независимого отчёта лицензированного SPK оценщика— один из наиболее эффективных инструментов защиты как на стадии продажи, так и в суде.

7.6. Закрытый характер первого аукциона

Тот факт, что в первом аукционе могут участвовать только согласившиеся совладельцы, уведомление собственника продаваемой доли носит характер приглашения «наблюдателя», а невозможность вручения уведомления не делает продажу недействительной, может приводить к торгам без реальной конкуренции и цене, остающейся у нижней границы рыночной стоимости.

7.7. Фактическое давление через отключение коммунальных услуг

Отключение электроэнергии, воды и природного газа с правовой точки зрения является не средством принуждения к выселению, а мерой безопасности при сносе. На практике, однако, оно может использоваться для ускорения освобождения помещений. Формулировка ст. 4/3 Закона «с учётом мнения правообладателей» и решение 4-й палаты Государственного совета от 12/2/2026 о приостановлении исполнения являются конкретными правовыми основаниями против таких отключений.

7.8. Помощь на аренду не покрывает рыночную аренду

Размер ежемесячной помощи на аренду устанавливается Управлением и различается по провинциям. В провинциях с быстрым ростом арендной платы, например в Стамбуле, сумма помощи может быть значительно ниже стоимости аренды сопоставимого жилья в том же районе. Кроме того, заявление необходимо подать в течение одного года со дня выселения или сноса ; при позднем обращении выплаты за прошедшие месяцы задним числом не производятся (Положение, ст. 16/4).

7.9. Положение арендаторов и лиц, ведущих бизнес в помещении

Арендаторам, как правило, выплачивается не ежемесячная помощь на аренду, а единовременная помощь на переезд . Для получения права на оставшиеся жилые или коммерческие помещения необходимо не менее одного года проживать в помещении или вести в нём деятельность (Закон, ст. 6/3; Положение, ст. 14). Требования арендаторов коммерческих помещений, связанные с потерей клиентской базы и коммерческой ценности места, регулируются общими нормами вне специального режима Закона № 6306. Подробнее: наше руководство по городской трансформации.

7.10. Блокировка градостроительных и строительных действий

В течение периода приостановки 2+1 года нельзя получить разрешение на реконструкцию, пристройку или новое строительство; в это время фактически осложняются также аренда и продажа недвижимости. Если по окончании срока реализация проекта не началась, следует письменно подтвердить в соответствующей администрации истечение срока решения о приостановке.

7.11. Риск возникновения задолженности

Согласно ст. 13/2 Положения установленная стоимость недвижимости вычитается из стоимости строительства/рыночной стоимости предоставляемого жилого или коммерческого помещения. Если разница складывается не в пользу собственника, собственник становится должником соответствующего органа и погашает задолженность в рассрочку; до полного погашения долгa право собственности в земельном реестре не передаётся окончательно. Поэтому собственники старых, небольших или подвальных помещений после трансформации могут оказаться должниками.

7.12. Потеря площади, этажа и фасада

При распределении основным критерием является доля земельного участка, указанная в земельном реестре; фактическое использование большей площади само по себе права не создаёт. Для контроля справедливости изменений местоположения, этажа и фасада см.: Могу ли я получить компенсацию, если площадь после городской трансформации уменьшится? и права собственников мансардных помещений.

7.13. Риск подрядчика и обеспечение

Если проект на резервной территории реализует физическое лицо/юридическое лицо частного права, подрядчик, принимающий на себя строительные работы, до получения разрешения на строительство обязан предоставить обеспечение по ступенчатой шкале (10% приблизительной стоимости строительства для первых 50 000 м²; 8% для 50–75 тыс. м²; 6% для 75–100 тыс. м²; 4% свыше 100 тыс. м²) (Положение, ст. 13/9-b). Если один и тот же подрядчик получает несколько разрешений, при условии их выдачи в одну дату обеспечение рассчитывается исходя из общей площади строительства. См. Нужно ли предоставлять обеспечение по городской трансформации до получения разрешения на строительство?

7.14. Блокировка процесса и расторжение договора

Если по причинам, зависящим от подрядчика, работы не начаты в течение одного года или в течение как минимум шести месяцев проект не продолжается с командой/оборудованием, достаточными для его завершения, собственники абсолютным большинством могут инициировать административное расторжение договора (Закон, ст. 6/14; Положение, ст. 13/11). Подробнее: административное расторжение договора с подрядчиком и что делать, если подрядчик не начинает строительство?

8. Примеры с мест

Следующие примеры основаны на общедоступных публикациях СМИ и материалах профессиональных палат; каждый из них относится к отдельному завершённому или продолжающемуся судебному процессу и приводится здесь исключительно для иллюстрации типичных моделей споров .

9. Права собственника: помощь, поддержка и льготы

10. Освобождение от сборов и платежей и плата за парковку: предел правила 1,5-кратной площади

Наиболее ощутимым финансовым преимуществом для собственника, реализующего проект на резервной территории, является льгота по ст. 7/10 Закона: «На территориях риска, резервных территориях застройки и участках, на которых расположены рисковые здания, при осуществлении мероприятий физическими лицами и юридическими лицами частного права муниципалитеты не взимают сборы и платежи за новую площадь строительства в пределах полуторакратной существующей площади строительства независимо от изменения функционального назначения». Цель льготы — стимулировать трансформацию и снизить финансовую нагрузку на собственников.

Главный практический спор заключается в следующем: входит ли плата за парковку в эту льготу? С учётом законодательства после 2019 года и практики Совета административных палат Государственного совета Турции от 2025 года ответ отрицательный; однако этот «нет» не означает, что собственник полностью лишён средств защиты.

10.1. Правовая природа платы за парковку: не «плата за услугу», а специальный платёж

Согласно ст. 37 Закона о градостроительстве № 3194, для зданий, которым необходимы парковочные места, разрешение на строительство не выдаётся без выделения требуемой парковочной площади, а разрешение на ввод в эксплуатацию — без создания парковки. Если потребность невозможно удовлетворить на самом участке, в соответствии с Положением о парковках начисляется парковочный платёж.

В вопросе о том, подпадает ли этот платёж под льготу при городской трансформации, в судебной практике сформировались две позиции:

• Расширительное толкование (региональные административные суды): Парковочный платёж в конечном счёте также является «платой», взимаемой муниципалитетом, и поэтому подпадает под освобождение по ст. 7/10 (например, 3-я палата по административным делам Измирского регионального административного суда, 8/10/2020, E.2020/380, K.2020/743).
• Ограничительное толкование (актуальная практика Государственного совета): Парковочный платёж не является «платой» в смысле Закона о муниципальных доходах № 2464; он не зависит от волеизъявления заинтересованного лица и взыскивается как специальный платёж вследствие невыполнения градостроительной обязанности, поэтому не может считаться подпадающим под исключение Закона № 6306 (Совет административных палат Государственного совета, 5/2/2025, E.2024/1173, K.2025/231 и E.2024/1525, K.2025/232).

10.2. Изменение Положения 2019 года: исключение парковочного платежа из льготы

В регулировании льготы, добавленном в Положение изменением от 2/7/2013, ранее прямо упоминались также все виды платежей, устанавливаемых решением муниципального совета, включая платежи по Положению о парковках. Изменением, опубликованным в Официальной газете № 30808 от 21/6/2019, пункт статьи 16 Положения о льготах был переписан, а платежи, взимаемые по Положению о парковках, исключены из сферы освобождения.

Шестая палата Государственного совета решением от 11/1/2024 по делу E.2022/954, K.2024/186 отменила соответствующую часть этого регулирования; однако Совет административных палат Государственного совета решением от 5/2/2025 по делу E.2024/1173, K.2025/231 отменил эту часть решения нижестоящей палаты. Техническое обоснование Совета сводится к следующему: по градостроительному законодательству парковочные площади не включаются в расчёт площади строительства и также не учитываются при определении базы налога на строительство здания; следовательно, льгота, основанная на критерии «полуторакратной существующей площади строительства», не может охватывать парковочный платёж за площадь, не входящую в этот расчёт.

10.3. Четыре линии защиты собственника против парковочного платежа

Если срок разрешения на строительство истёк и оно было обновлено, ранее взысканный парковочный платёж по утратившему силу разрешению также должен быть зачтён или возвращён (Государственный совет, 6-я палата, E.2016/8356, K.2020/10829). На практике распространённой и оспоримой ошибкой является начисление муниципалитетом платежа исходя из всей потребности нового здания без изучения парковочной ситуации снесённого здания.

10.4. Практический контрольный список

• Получите относящиеся к снесённому зданию старое разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию ; если ранее парковочный платёж уже уплачивался, запросите квитанции/записи о начислении.
• В документе о начислении уточните, для какого количества автомобилей рассчитана потребность и применён ли зачёт; запросите письменный ответ.
• Проверьте соответствие законодательству доли суммы, взыскиваемой авансом; если требуют уплатить всю сумму сразу, зафиксируйте это протоколом.
• Осуществляйте платёж с оговоркой о несогласии и в установленный срок с момента вручения акта о начислении подайте иск об отмене и возврате суммы.
• Если прошло пять лет, а парковочная площадь так и не предоставлена, обратитесь в администрацию с требованием о возврате; при отказе или молчаливом отказе воспользуйтесь судебной защитой.

Позиции, которые остаются под льготой (нотариальные и кадастровые сборы, гербовый сбор, налог на наследование и передачу имущества, муниципальные сборы и платежи, платежи оборотного фонда), продолжают освобождаться в пределах 1,5-кратной площади. См. таблицу прав в предыдущем разделе и наше руководство по городской трансформации.

11. Правовые способы защиты: какой акт, где и в какой срок обжаловать?

Статья 6/9 Закона устанавливает специальный срок: «На административные акты, изданные на основании настоящего Закона, может быть подан иск в соответствии с Законом № 2577 в течение тридцати дней со дня уведомления». Второе предложение того же пункта, запрещавшее приостанавливать исполнение в таких делах, было отменено решением Конституционного суда от 27/2/2014 по делу E.2012/87, K.2014/41; сегодня требование о приостановлении исполнения может и должно заявляться.

12. Каталог оснований для отмены

Основания, реально используемые в делах о резервных территориях застройки и выстроенные по пяти элементам административного акта (компетенция, форма, основание, предмет, цель):

• Компетенция: Принятие решения без предложения Управления; совершение действий Администрацией при отсутствии передачи полномочий; определение границ территории без учёта целостности реализации проекта.
• Форма: Отсутствие в досье либо неактуальность документов, перечисленных в ст. 4/1 Положения (актуальная координатная карта, спутниковое изображение/ортофото, перечень государственной недвижимости).
• Основание: Необоснование общественного интереса конкретными, измеримыми и проверяемыми данными; отсутствие каких-либо технических данных, подтверждающих риск бедствия, недостаточность инфраструктуры или необходимость трансформации территории.
• Предмет: Предоставление территории под использование, не соответствующее цели Закона — формированию здоровой и безопасной среды проживания; планировочные решения, увеличивающие плотность населения и снижающие стандарты социальной инфраструктуры.
• Цель: Если фактической целью акта является не устранение риска бедствия, а получение ренты либо создание ресурса для конкретного инвестора путём увеличения права на застройку/коэффициента застройки (отклонение от цели).
• Соразмерность: Применение территориального вмешательства, хотя того же результата можно было достичь менее обременительным способом (например, признанием конкретного здания рискованным, усилением или реализацией на отдельном участке); возложение на собственника несоразмерного бремени.
• Принципы градостроительства и основы планирования: Противоречие решениям планов более высокого уровня; несоответствие результатам геологических и геотехнических исследований; игнорирование пропускной способности транспорта, социальной инфраструктуры и инженерных сетей.
• Процессуальные гарантии: Ненадлежащее проведение созыва собрания, уведомления о предложении и уведомлений о продаже по ст. 15 и 15/A Положения; несоблюдение 15-дневных сроков.

13. Пошаговая дорожная карта

Первые 30 дней — сохраните срок

• Получите актуальную выписку из земельного реестра с обременениями ; проверьте отметки в разделе заявлений и наличие отметки о преимущественном праве покупки.
• Запросите в провинциальном управлении и в Управлении по городской трансформации через заявление о доступе к информации дату, номер и копию досье акта об определении территории как резервной территории застройки.
• Зафиксируйте дату, когда вы узнали о решении (скриншот e-Devlet, конверт уведомления, протокол объявления у мухтара).
• В течение 30 дней подайте иск об отмене с требованием о приостановлении исполнения.
• Сообщите в земельный реестр адрес электронной доставки; не полагайтесь исключительно на объявления у мухтара.

30–90 дней — усилите доказательственную базу

• Получите в организации, уполномоченной SPK, независимый отчёт об оценке (с отдельным указанием стоимости до и после объявления территории).
• Соберите в одном досье документы, подтверждающие, что ваше здание не является рискованным (разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, при наличии — анализ эксплуатационных характеристик, проект усиления).
• Определите границы этапа/квартала и распределение долей; проверьте, как рассчитано большинство.
• Еженедельно отслеживайте объявления о публичном размещении; подайте по плану мотивированное возражение в течение 15 дней . Абстрактное возражение результата не даст; укажите конкретные доводы, основанные на коэффициенте застройки, социальной инфраструктуре, транспорте, геологических исследованиях и балансе прав собственности.

Стадия собрания и предложения

• Проверьте, был ли созыв оформлен формой Приложение-12 и проведён в надлежащем порядке.
• Вместо простого отказа от предложения рассмотрите стратегию «согласие с оговорками» : участие в процессе и переговоры по условиям распределения, обеспечения, сроков и неустойки во многих делах дают лучший результат, чем доведение ситуации до продажи доли.
• Не пропустите 15-дневный срок рассмотрения предложения; если вы фактически не получили предложение, зафиксируйте это протоколом.

Продажа и последующие действия

• Узнайте дату и место продажи и участвуйте в качестве наблюдателя; внесите свои замечания в протокол.
• Если считаете стоимость ниже рыночной, в иске об отмене продажи прямо заявите довод о заниженном расчёте стоимости : при удовлетворении иска разница выплачивается с законными процентами, начисляемыми с даты аукциона.
• Подайте заявление на помощь на аренду в течение одного года после выселения/сноса.

14. 8 распространённых заблуждений и действительное положение дел

15. На что обратить внимание при заключении договора с подрядчиком на резервной территории

• Закрепите обеспечение в договоре: Обеспечение, предусмотренное ст. 13/9-b Положения, предоставляется до получения разрешения на строительство и по ступенчатым ставкам. Включите в договор условие: «Заявление на получение разрешения на строительство не подаётся до представления документа, подтверждающего предоставление обеспечения».
• Поэтапная передача + обеспечительная ипотека: Вместо передачи всей доли земельного участка в самом начале предпочтительнее предусмотреть поэтапную передачу, ипотеку первой очереди на переданную долю и, после установления режима кондоминиума, отдельную обеспечительную ипотеку на каждое самостоятельное помещение, причитающееся подрядчику.
• Личное поручительство: Помимо компании получите личное поручительство основного участника с соблюдением требований к форме.
• Срок и неустойка: Определите «срок завершения строительства = фактическая передача»; при просрочке — ежемесячную компенсацию в размере рыночной аренды за каждое самостоятельное помещение; если разрешение на ввод в эксплуатацию не получено в установленный срок после фактической передачи — фиксированную ежемесячную неустойку.
• Продажа доли подрядчика: Без разрешения администрации и при степени готовности ниже 10% продажа свыше допустимого объёма невозможна (Закон, ст. 6/13; Положение, ст. 13/10). Прямо пропишите это в договоре.
• Техническая спецификация: Спецификации, в которых внутренняя чистовая отделка квартиры (напольное покрытие, межкомнатные двери, кухня, ванная, гидроизоляция влажных зон, балкон) не определена на уровне марки/качества/стандарта, являются одним из наиболее частых источников споров при сдаче.

Подробнее: очерёдность обеспечения и разрешения на строительство.

16. Часто задаваемые вопросы

Моё здание прочное и имеет разрешение на ввод в эксплуатацию; всё равно его могут включить в резервную территорию застройки?

Да. Поскольку Законом № 7471 из определения были исключены слова «в качестве новой территории расселения», существующие и заселённые территории также могут определяться как резервные территории застройки. Само по себе отсутствие статуса рискового здания не доказывает незаконность объявления, но является важным обстоятельством в вашу пользу при проверке общественного интереса и соразмерности.

Отменяет ли объявление резервной территории моё право собственности?

Нет. Само объявление не прекращает право собственности; вы сохраняете статус собственника и можете сдавать объект в аренду, продавать его и устанавливать ипотеку. Однако отметка в земельном реестре и отметка о преимущественном праве покупки на практике затрудняют продажу и кредитование. Право собственности меняется только в результате продажи доли земельного участка, отчуждения для государственных нужд или договорной передачи.

Что будет, если я не присоединюсь к решению?

Если в течение 15 дней после уведомления о предложении вы его не рассмотрите или не примете, ваша доля земельного участка выставляется на открытый аукцион для продажи согласившимся совладельцам по цене не ниже рыночной стоимости, определённой Комиссией по определению стоимости. Если продажа не состоится, на резервной территории доля приобретается Управлением, Администрацией или TOKİ с выплатой рыночной стоимости.

Разве до продажи меня не обязаны обязательно уведомить?

Согласно ст. 15/A/4 Положения уведомление собственника доли, подлежащей продаже, направляется с целью его участия в продаже в качестве наблюдателя , и невозможность вручить это уведомление либо ваше неучастие не влияют на действительность продажи. Однако если уведомления на предшествующих стадиях (созыв собрания и уведомление о предложении) были осуществлены ненадлежащим образом, правовое основание продажи оказывается дефектным. Судебная стратегия строится именно на этом различии.

Если все собственники моего дома против, процесс остановится?

На резервной территории — нет. Большинство рассчитывается на уровне этапа или квартала , где проводится реализация, независимо от того, являются ли лица совладельцами конкретного здания. Поэтому единство на уровне одного дома может оказаться недостаточным на уровне всего этапа.

Могут ли мне отключить электричество, воду и природный газ?

Статья 4/3 Закона допускает это по требованию Управления/TOKİ/Администрации и с учётом мнения правообладателей . Вместе с тем исполнение ст. 8/3-c Положения, обязывавшей организации прекращать услуги, было приостановлено решением 4-й палаты Государственного совета от 12/2/2026 по делу E.2025/5279. Если отключение произведено без получения вашего мнения, доступны административное обращение и судебная защита.

Как долго выплачивается помощь на аренду?

Для рисковых зданий вне зон риска — 18 месяцев; на территориях риска и резервных территориях застройки — в течение срока, определяемого соответствующим органом, но не более 48 месяцев . Заявление необходимо подать в течение одного года со дня выселения или сноса.

Я арендатор; какие у меня права?

Вместо ежемесячной помощи на аренду вы, как правило, получаете единовременную помощь на переезд (двукратный размер установленной ежемесячной суммы). Кроме того, если вы не менее одного года проживаете в здании или ведёте там деятельность, с вами может быть заключён договор на получение жилого/коммерческого помещения из числа оставшихся после распределения собственникам.

Если решение о резервной территории отменят, вернут ли мне снесённый дом?

Нет; поэтому требование о приостановлении исполнения важнее самого требования об отмене. После фактического сноса решение об отмене, как правило, приводит к необходимости иска о полном возмещении ущерба. Если продажа доли земельного участка отменена по основанию, не связанному со стоимостью, и доля не передана третьему лицу и не подвергнута реализации, делающей регистрацию юридически/фактически невозможной, она по инициативе органа вновь регистрируется на имя прежнего собственника (Закон, ст. 6/1).

Обязан ли я платить парковочный платёж на резервной территории?

Льгота по ст. 7/10 Закона в пределах 1,5-кратной площади не распространяется на парковочный платёж. Парковочный платёж был исключён из перечня льгот изменением Положения от 21/6/2019, а Совет административных палат Государственного совета решениями от 5/2/2025 признал это регулирование соответствующим закону. Вместе с тем сохраняются ваши права требовать зачёта ранее уплаченных сумм, расчёта только по увеличившейся потребности, недопустимости взыскания всей суммы авансом и возврата, если администрация не обеспечит парковочную услугу в течение пяти лет.

«Организация по консультированию и переговорам в сфере городской трансформации» и адвокат — это одно и то же?

Нет. Организации по ст. 15/B Положения оказывают консультационные и переговорные услуги; они не могут подавать иски, представлять вас в суде и не заменяют адвокатские услуги.

17. Почему стоит работать со специализированным адвокатом?

Споры о резервных территориях застройки относятся к редким категориям дел, где одновременно действуют административное, градостроительное, жилищное, экспроприационное и договорное право. Здесь пропуск всего одного срока — 15-дневного срока рассмотрения предложения, 15-дневного срока публичного размещения плана или 30-дневного срока подачи иска — может привести к невосполнимой потере прав. Кроме того, с 2023 года законодательство четырежды существенно менялось; значительная часть информации в интернете по-прежнему основана на старых редакциях.

Адвокатское бюро 2M Hukuk (адв. Мерьем Гюнай) оказывает правообладателям и собственникам юридическую помощь по делам об отмене решений об объявлении резервных территорий застройки и зон риска, по искам против продажи долей земельных участков, по вопросам стоимости и отмены при срочном отчуждении, по возражениям против планов, переговорам по договорам строительства в обмен на долю земельного участка и административному расторжению договоров. Мы работаем по всей Турции, уделяя особое внимание районам Стамбула, где процессы городской трансформации наиболее интенсивны: Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Умрание, Аташехир, Кадыкёй, Санджактепе, Кючюкчекмедже, Багджылар, Эсеньюрт, Зейтинбурну, Бахчелиэвлер и Сарыер , а также районам Гебзе и Дарыджа в Коджаэли .

18. Источники и примечание о проверке данных

• Закон № 6306 «О преобразовании территорий, находящихся под риском бедствий» (актуальный текст с изменениями, внесёнными законами № 7471 и № 7566) — mevzuat.gov.tr
• Положение о применении Закона № 6306 (текст с изменениями от 21/5/2024–32552; 13/12/2024–32751; 4/2/2026–33158) — Официальная газета
• Закон об отчуждении № 2942, ст. 3 и ст. 27
• Решения Конституционного суда: E.2012/87, K.2014/41 (27/2/2014); E.2016/133, K.2017/155 (15/11/2017)
• Государственный совет, Четвёртая палата, 12/2/2026, E.2025/5279 (приостановление исполнения ст. 8/3-c Положения)
• Закон о градостроительстве № 3194, ст. 37, и Положение о парковках, ст. 12
• Совет административных палат Государственного совета, 5/2/2025, E.2024/1173, K.2025/231 и E.2024/1525, K.2025/232 (парковочный платёж и исключение по ст. 7/10 Закона № 6306)
• Государственный совет, Шестая палата, 11/1/2024, E.2022/954, K.2024/186 (часть, отменённая решением Совета административных палат)
• Объявления Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата и Управления по городской трансформации

Настоящий материал носит общий информационный характер и, поскольку правовая оценка зависит от обстоятельств конкретного дела, не заменяет юридическую консультацию или адвокатскую услугу. Для оценки вашей ситуации вы можете обратиться в наше бюро.