القرض الممول من البنك الدولي “مشروع المدن المقاومة للمناخ والكوارث“، شروط القرض المقدم لأصحاب المباني الخطرة ضمن نطاقه، وعملية التقديم، والمخاطر القانونية التي — لا يتحدث عنها أحد —. بالتنسيق مع رئاسة التحول الحضري بوزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ، ضمن نطاق مشروع المدن المقاومة للمناخ والكوارث (İADŞP / AFDIS) المنفذ بتمويل من البنك الدولي، يُقدم لأصحاب المباني الخطرة في ولايات إسطنبول، إزمير، قوجه إيلي، صقاريا، مانيسا، تكيرداغ، وقهرمان مرعش، قرضًا لكل قسم مستقل، يصل إلى 3.000.000 ليرة تركية، بفائدة شهرية 0.69%، مع عدم وجود أقساط لأول 12 شهرًا، وبحد أقصى 180 شهرًا للاستحقاق. يمكن الحصول على خصم إضافي يصل إلى 1.25 نقطة إجمالًا على سعر الفائدة السنوي في أربع فئات. لكن هذا القرض ليس قرضًا سكنيًا كلاسيكيًا: المدين هو المالك، لكن المقاول يستخدم المال. يُودع مبلغ القرض في الحساب المقيد للمالك، ويُحول إلى المقاول بنسبة الاستحقاق وفقًا لمراحل البناء، ويُوضع رهن عقاري من الدرجة الأولى بقيمة لا تقل عن ضعف مبلغ القرض على القسم المستقل كضمان. والنقطة الأكثر أهمية: يُذكر بوضوح في الدليل أنه في حال عدم اكتمال البناء، سيتم الرجوع على المعنيين بالبناء بعبء الدين الذي سيتكبدته الخزانة العامة. لهذا السبب، قبل التقدم بطلب للحصول على القرض، يجب إعادة صياغة عقد البناء مقابل حصة الأرض — ليشمل آلية القرض أيضًا —.

1. ما هذا القرض، ومن أين يأتي تمويله؟

الدعم المعروف في الرأي العام باسم “قرض التحول الحضري بقيمة 3 ملايين ليرة تركية”، ليس حملة بحد ذاته؛ بل هو ركيزة تمويل الإسكان لـمشروع تنموي متعدد المكونات ممول من البنك الدولي.

تفاصيل المشروع كالتالي:

يتكون المشروع من خمسة مكونات: التعزيز المؤسسي، تمويل الإسكان المرن المبتكر (المكون 2)، استثمارات البنية التحتية البلدية/العامة (İLBANK)، إدارة المشاريع ومكون الاستجابة للطوارئ غير المتوقعة. القرض البالغ 3 ملايين ليرة تركية، والذي هو موضوع هذه المقالة، يندرج ضمن نطاق المكون 2.

ملاحظة خاصة لمنطقة كوجالي وجبزي: كوجالي هي إحدى المقاطعات المشمولة في المشروع منذ البداية. يمكن لمالكي المباني الخطرة في جبزي وداريجا وتشاييروفا وكورفيز الاستفادة من القرض بنفس الشروط المطبقة على المستفيدين في إسطنبول.

2. السند القانوني: المادة 6/3 والمادة 6/8 من القانون رقم 6306

القرض ليس تطبيقاً إدارياً تعسفياً؛ بل يستند إلى أساس قانوني واضح. تم توضيح الأساس في الأدلة الإرشادية الصادرة عن رئاسة التحول الحضري على النحو التالي:

المادة 6/3 من القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث — القرض الذي سيتم منحه لمن يرغبون في بناء منازلهم و/أو أماكن عملهم قرض البناء،

المادة 6/8 من القانون رقم 6306 — قرض التعزيز للمباني التي تم تحديد إمكانية تعزيزها فنياً لأغراض ينص عليها القانون قرض التعزيز،

المادة 7/4 من القانون رقم 6306 التي تم إنشاؤها بموجب الحساب الخاص لمشاريع التحول و المادة 12/أ من لائحة حساب مشاريع التحول.

أي أن الموارد التي يتم توفيرها عن طريق التمويل الخارجي، يتم تحويلها إلى الحساب الخاص لمشاريع التحول؛ ومن هناك، يتم توفيرها للمستحقين عبر البنوك التي تم توقيع بروتوكولات معها كـ قرض فرعي. تعتبر هذه الهيكلية مهمة فيما يتعلق بالنتائج المترتبة على عدم سداد القرض — وسنتطرق إلى ذلك في القسم 11.

3. من يمكنه الاستفادة؟ النطاق والشروط المسبقة

3.1. من حيث الشخص

لا يمكن الاستفادة إلا لمالكي العقارات المعرضة للخطر من الأشخاص الطبيعيين. الكيانات القانونية مستثناة.

يستفيد المستحقون من القرض بنسبة حصصهم المسجلة في السجل العقاري.

يمكن لكل مستحق التقديم لقسم مستقل واحد فقط.

يمكن للمقيمين في الخارج التقديم بموجب توكيل رسمي خاص صادر بشكل رسمي.

لا يمكن تقديم طلب في حالة الملكية المشتركة (ملكية الشركة)؛ ولأن الرهن العقاري سيتم تأسيسه على الوحدة المستقلة، فإنه من الضروري أولاً تحويل السجل العقاري إلى ملكية حصص. بعد اكتمال التحويل، يمكن لكل مساهم التقديم بنسبة حصته.

3.2. من حيث الهيكل

يجب أن يكون المبنى مصنفاً كهيكل معرض للخطر بموجب القانون رقم 6306.

يشمل النطاق أيضًا مالكي المباني التي تم تسجيلها كهياكل معرضة للخطر وهُدمت بعد 1 أكتوبر 2020.

في المبنى الجديد المراد إنشاؤه، يجب ألا يكون قد بدأ أي عمل إنشائي يتعلق بالأساس؛ لا يمثل صب الخرسانة العادية عائقًا. هذا هو الشرط الذي يؤدي إلى رفض معظم الطلبات في الممارسة العملية.

يجب ألا يكون هناك أي قيود مثل تسجيل ملاحظات أو رهن أو رهن عقاري على العقار الذي سيشكل ضمانًا للقرض، والتي تقيد حق التنازل؛ وإذا وجدت، يجب إزالتها أولاً.

لا تعتبر المناطق المشتركة والملحقات مثل المرائب والمخازن أقسامًا مستقلة منفصلة؛ بينما تعتبر المباني الدوبلكس والتريبلكس قسمًا مستقلاً واحدًا.

3.3. أنواع المشاريع الفرعية

3.4. تغيير الملكية والتاريخ الحرج

يتضمن الدليل قاعدة يجب الانتباه إليها بشكل خاص: يمكن للمالك الجديد التقدم بطلب للحصول على القرض في التغييرات الملكية التي تحدث من تاريخ تحديد المبنى الخطير وحتى الحصول على رخصة البناء. ولكن لا يمكن للمالك الجديد الاستفادة من القرض في التغييرات الملكية التي تحدث بعد الحصول على رخصة بناء المبنى الجديد. أما تحويلات الأسهم التي يقوم بها المساهمون الحاليون فيما بينهم بعد الحصول على الرخصة، فهي خارج نطاق هذه القاعدة.

4. شروط القرض: المبلغ، الفائدة، المدة، فترة السماح

خطأ حسابي شائع: الخصومات الإضافية لا تُخصم من السعر الشهري، بل كنقاط من سعر الفائدة السنوي. أي أن حسابًا مثل “0.69% – 0.25% = 0.44%” خاطئ. يتم حساب السعر النهائي الذي سيُطبق على قرضك تلقائيًا بواسطة النظام بناءً على الفئات التي أعلنت عنها في طلبك ويُعرض على شاشة الطلب.

5. خصم الفائدة الإضافي: أربع فئات وعتبات الدخل

حددت رئاسة التحول الحضري، بما يتماشى مع مبادئ الإدماج الاجتماعي والمساواة بين الجنسين، أربع فئات خصم منفصلة. يستفيد المستحقون في الفئات الثلاث الأولى من خصم قدره 0.25 نقطة على سعر الفائدة السنوي. أما في الفئة الرابعة، فيُطبق خصم منفصل بناءً على فئة الطاقة.

يمكن للمستفيد الذي يستوفي الفئات الأربع جميعها (0.25 + 0.25 + 0.25 + 0.50 للفئة A) الاستفادة من خصم إجمالي يصل إلى 1.25 نقطة سنويًا.

5.1. عتبات دخل الأسرة (الفئة 2)

الحدود الواردة في الدليل هي كما يلي. يتم تحديث هذه المبالغ سنويًا بناءً على بيانات TÜİK؛ ويجب تأكيد القيمة الحالية قبل التقديم.

5.2. الوثائق الثبوتية الواجب تقديمها للحصول على الخصم

وثيقة إثبات للأسر التي تعيلها النساء (أن تكون الملكية للمرأة وتساهم في دخل الأسرة / أو أن يكون إعالة الأسرة بالكامل من قبل المرأة)،

شهادة استحقاق صادرة عن مؤسسة الضمان الاجتماعي (SGK) لأسر الشهداء ومعاقي الحرب والواجب،

وثيقة تسجيل النفوس للأرامل والأيتام،

الوثيقة ذات الصلة / تقرير اللجنة الطبية للمتقاعدين وذوي الإعاقة،

وثيقة معايير كفاءة الطاقة.

6. معايير الأهلية الائتمانية: من يتم رفضه؟

يقوم البنك بتقييم الأهلية الائتمانية لصاحب الحق في الطلبات التي لا يوجد بها نقص في المستندات. المعايير المذكورة في الدليل هي كالتالي:

عدم وجود سجل تنفيذ قضائي مفتوح ومستمر،

عدم وجود سجل متابعة مفتوح ومستمر،

عدم وجود سجل حجز مفتوح ومستمر،

ألا يتجاوز مبلغ القسط الشهري للقرض المراد استخدامه 70% من الدخل الشهري الموثق للأسرة.

الطلب المرفوض ليس دائمًا: الطلبات التي رُفضت لعدم استيفاء معايير الأهلية الائتمانية، يمكن تقديمها مجددًا بعد استيفاء المعايير. لذلك، فإن إغلاق ملفات التنفيذ القضائي المعلقة ذات المبالغ الصغيرة قبل تقديم الطلب، هو الخطوة التحضيرية الأكثر فعالية عمليًا.

تحذير حاسم — قاعدة الأغلبية: إذا تقدم أكثر من مالك في نفس المشروع وأكملت الأغلبية مستنداتها وتم صرف القرض، فإنه يجب على الطلبات الأخرى التي بها نقص أو لا تستوفي معايير الأهلية الائتمانية أن تزيل هذه النواقص حتى يتم تحويل التمويل الأول. إذا لم يتم تداركها في الوقت المحدد، فإن الطلب المعني يُرفض أو يُلغى. أي أن المالك المتأخر في المبنى قد يفقد حقه بناءً على سرعة جيرانه.

7. عملية التقديم خطوة بخطوة (ARAAD / AFDİS)

تختلف العملية عن طلبات قروض الإسكان التقليدية: فالخطوة الأولى يتخذها المقاول وليس المالك.

الاتفاقية والتعهد الإضافي. يتفق المالكون مع أحد المقاولين المصنفين من قبل الوزارة على تحويل المبنى. يوقع المقاول على التعهد الذي يعلن فيه التزامه بالمتطلبات البيئية والاجتماعية ومتطلبات السلامة والصحة المهنية (İSG) والتقنية المطلوبة ضمن نطاق المشروع، بالإضافة إلى العقد الذي سيبرمه مع المالكين. لا يمكن الاستفادة من القرض بدون هذا التعهد الإضافي.

رخصة البناء. تبدأ عملية طلب القرض بعد حصول المقاول على رخصة البناء.

تسجيل المشروع من قبل المقاول (ARAAD). يقوم المقاول، عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)، بالدخول إلى نظام ARAAD (AFDİS) التابع لرئاسة التحول الحضري ويسجل المشروع باستخدام رقم نشرة رخصة البناء ورقم تعريف المبنى الخطير؛ ويقوم بتحميل المستندات الفنية والبيئية والاجتماعية ومتطلبات السلامة والصحة المهنية (İSG) المتعلقة بالهدم والبناء ويرسلها للموافقة عليها من قبل الرئاسة.

موافقة الرئاسة. تقوم الرئاسة بفحص الملف؛ وفي حال وجود نقص، ترسله للتعديل أو ترفضه.

الطلب الأولي الإلكتروني لصاحب الحق. في المشاريع المعتمدة، يدخل المالكون إلى نظام ARAAD (AFDİS) عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet) ويقومون بإدخال المعلومات بطريقة الإقرار: معلومات صاحب الحق، معلومات المبنى الخطير (YKN)، معلومات مشروع البناء، معلومات الملكية، معلومات الدخل و معلومات تخفيض الفائدة.

التقديم الفعلي للبنك. يكمل صاحب الحق الذي أتم طلبه الإلكتروني طلبه بالذهاب إلى فرع البنك الذي تم توقيع البروتوكول معه مصطحبًا المستندات المطلوبة.

تقييم الجدارة الائتمانية وموافقة الرئاسة. يقوم البنك بإجراء التقييم، ويرسل الملف إلى الرئاسة للموافقة عبر نظام ARAAD.

تأسيس الرهن وصرف القرض. في القروض الموافق عليها، يتم تأسيس الرهن؛ ويتم تحويل المبلغ إلى الحساب المحجوز المفتوح باسم صاحب الحق.

مدة ثلاثة أشهر تسقط الحقوق: وفقًا للدليل، يجب أن يقوم أصحاب الحقوق بتقديم طلبات القروض خلال ثلاثة أشهر من تاريخ منح الرئاسة الموافقة النهائية على المشروع. تقع مسؤولية معرفة تاريخ حصول المقاول على الموافقة وتدوينه في التقويم على عاتق المالكين. المالك الذي يفوت هذه المدة يبقى بدون تمويل بينما يستخدم جيرانه القرض.

8. مستندات الطلب

8.1. المستندات التي ستُسلم للبنك

وثيقة الدخل (مفصلة أدناه)،

الوثائق الإثباتية اللازمة للحصول على خصم إضافي على الفائدة،

صورة عن بطاقة الهوية/جواز السفر،

وثيقة محل الإقامة،

نموذج سجل الأسرة المفصل.

8.2. المستندات التي ستُستكمل في البنك

نموذج طلب القرض، نموذج عقد القرض،

تعهد الحساب المحجوز الملحق بالعقد،

8.3. أنواع وثائق الدخل

الموظفون بأجر: كشف راتب الشهر الأخير مختوم/موقع أو مزود بباركود، أو خطاب إقرار بالراتب موقع من جهة مخولة؛ بالإضافة إلى كشف خدمة تفصيلي من SGK (مؤسسة الضمان الاجتماعي) مزود بباركود لموظفي القطاع الخاص.

المتقاعدون: بطاقة هوية المتقاعد (إن وجدت) وكشف حساب بنكي لآخر 6 أشهر أو بيان معاش تقاعدي مزود بباركود من SGK (مؤسسة الضمان الاجتماعي).

التجار الأفراد وأصحاب المهن الحرة: اللوحة الضريبية، بيان/تعميم توقيع مصدق من كاتب العدل، القوائم المالية المعتمدة للعام الأخير؛ صحيفة السجل التجاري لشركاء الشركات؛ شهادة ÇKS (نظام تسجيل المزارعين) ودفتر الأعمال للمزارعين.

مصادر دخل أخرى: صك الملكية لعائدات الإيجار، عقد الإيجار وكشف حساب بنكي مصدق لآخر 6 أشهر؛ كشف حساب بنكي مصدق لعائدات الودائع؛ كشف حساب مصدق لآخر 6 أشهر مترجم إلى التركية لعائدات من خارج البلاد.

8.4. التقديم بموجب وكالة

يختلف نطاق الوكالة حسب الإجراء المطلوب، وهذا التمييز يؤدي غالبًا إلى أخطاء في التطبيق:

للتقديم فقط: يجب أن تتضمن العبارة: “ضمن نطاق القانون رقم 6306؛ يُخوّل لتقديم طلب قرض، وتوقيع كافة الأعمال والإجراءات والمستندات”.

للتقديم واستخدام القرض معًا: يجب أن تتضمن العبارة: “ضمن نطاق القانون رقم 6306؛ يُخوّل لتقديم طلب قرض واستخدام القرض “.

يجب تقديم الأصل المصدق من كاتب العدل وصورة هوية الوكيل.

في حال كان صاحب الحق مقيدًا، يجب تقديم قرار الوصاية بالإضافة إلى قرار يتم الحصول عليه من سلطة الإشراف، يتضمن صلاحية تقديم طلب القرض واستخدام القرض.

تنبيه للتطبيق: لا يمكن الانتقال إلى مرحلة استخدام القرض في البنك بوكالة تحمل عبارة “مخوّل بتقديم طلب القرض”. يجب اختيار نص يغطي الصلاحيتين عند تنظيم الوكالة، خاصة للموكلين في الخارج؛ وإلا، سيتعين الذهاب إلى القنصلية مرة ثانية، وستكون فترة الثلاثة أشهر في خطر.

9. تدفق الأموال: الحساب المحجوز ونظام الاستحقاق (النسبة المئوية)

الفارق الأساسي لهذا القرض عن قرض السكن التقليدي يكمن هنا، وهي النقطة الأكثر عرضة لسوء الفهم من الناحية القانونية:

يحصل المالك على القرض ويصبح مدينًا؛ لكن المالك لا يستخدم المال. يتم إيداع مبلغ القرض في حساب وديعة تحت الطلب محجوز مفتوح باسم صاحب الحق. يتم رفع الحجز تدريجيًا عند وصول البناء إلى مستويات الإنجاز التي تحددها الرئاسة والحصول على الموافقة، ويتم تحويل المبلغ إلى حساب المقاول الذي وقع عقدًا مع المالك.

يتم التحويل، بعد استعلام نظام الإشراف على البناء و/أو الفحوصات الفيزيائية من قبل الشركة الاستشارية، وفقًا لجدول الاستحقاق (النسبة المئوية) التالي:

في المشاريع التي تضم 80 وحدة مستقلة أو أكثر، يتم التحويل، وفقًا لنتائج الشركة الاستشارية بشأن تقدم البناء، من خلال جدول تحويل الموارد المفصل المرفق بالدليل.

نتيجتان قويتان لصالح صاحب الأرض:
(1) تم ربط الدفعة النهائية البالغة 15% بالحصول على ترخيص الإشغال والانتقال إلى ملكية الطوابق. هذه هي الآلية الأكثر فعالية في الممارسة العملية لإجبار المقاول على الحصول على ترخيص الإشغال \u2014 لأن 15% من أمواله تظل محتجزة في مبنى قام بتسليمه ولكنه لم يحصل على ترخيص إشغاله.
(2) لا يتم تحويل الموارد ذات الصلة حتى يتم إزالة المخالفات التي تحددها الشركة الاستشارية وتبلغ المقاول بها. يمكن للمالكين تفعيل هذه الآلية عن طريق إبلاغ الشركة الاستشارية بالعيوب المكتشفة.

10. الشروط المفروضة على المقاول: مجموعة صلاحيات “G” كحد أدنى

لا يمكن للمالكين الذين يرغبون في الاستفادة من القرض اختيار المقاول الذي سيوقعون معه العقد بحرية؛ يجب أن يتم قبول المقاول في المشروع. الشروط المنصوص عليها في الأدلة هي:

يجب أن يمتلك المقاول مؤهل مجموعة صلاحيات “G” كحد أدنى.

استثناء: يمكن للمقاولين ضمن مجموعتي صلاحيات “H” و “G1” التقديم، بشرط أن يكون المشروع الذي سيتم تنفيذه مخططًا بحد أقصى طابق أرضي + 3 طوابق (بالإضافة إلى طابق بدروم واحد كحد أقصى) وأن يقدموا شهادة إتمام العمل أو وثائق تثبت إتمامهم للأعمال المتعلقة بالمشاريع التي أنجزوها سابقًا.

في الشراكات العادية: يجب أن تكون الشراكة بحد أقصى شريكين وأن تتمتع بكفاءة مجموعة ترخيص “D” على الأقل؛ يتم تحميل وثائق ترخيص كل شريك بشكل منفصل في النظام.

يقوم المقاول أيضًا بتحميل وثائق مثل خطاب مرجعي مصرفي، تأمين جميع المخاطر الإنشائية، خطاب ضمان، رخصة بناء، عقد إنشاء وتعهد إضافي، شهادة تصنيف المقاول، شهادات عدم وجود ديون ضريبية وديون التأمين الاجتماعي (SGK)، وعنوان KEP إلى نظام ARAAD.

في حال حدوث تغيير في وثيقة الترخيص، يكون المقاول ملزمًا بإبلاغ أطراف العقد في غضون عشرة أيام على الأكثر.

يقع المقاول أيضًا تحت التزامات الامتثال للمعايير البيئية والاجتماعية للبنك الدولي (ESS)، وإجراءات إدارة القوى العاملة، وخطة إشراك أصحاب المصلحة، وإطار إعادة التوطين، وإنشاء آلية شكاوى في الموقع، وتعيين موظفين للاتصال بالصحة والسلامة المهنية والبيئة، وتقديم تقارير شهرية، وجرد الأسبستوس، وإعداد خطط الصحة والسلامة للهدم/البناء.

نتيجة عملية من حيث اختيار المقاول: يقدم هذا المشروع في الواقع لأصحاب الملكية آلية تأهيل مسبق جاهزة. المقاول الذي لا يمتلك مجموعة ترخيص كافية، ولديه ديون ضريبية/تأمين اجتماعي (SGK)، ولا يمكنه توفير خطاب ضمان وتأمين جميع المخاطر، لا يتم قبوله في النظام. للحصول على معايير مفصلة حول اختيار المقاول، يمكنك الاطلاع على مقالات مكتبنا بشأن التحول الحضري.

11. المخاطر القانونية من منظور المالك: الرهن العقاري، التخلف عن السداد، والرجوع

شروط القرض ميسرة؛ ومع ذلك، فإن هيكله القانوني يفرض على المالك ملف مخاطر أثقل من قرض السكن التقليدي. يجب معرفة هذه المخاطر قبل التقديم.

11.1. رهن مضاعف

في القروض الموافق عليها، يتم إنشاء رهن عقاري كضمان، بدرجة أولى ومع حق الاستفادة من الدرجة الحرة وبما لا يقل عن ضعف مبلغ القرض. بمعنى آخر، القسم المستقل للمالك الذي يستخدم قرضًا بقيمة 3,000,000 ليرة تركية، يتم رهنه بمبلغ لا يقل عن 6,000,000 ليرة تركية. “حق الاستفادة من الدرجة الحرة”، يضمن للبنك الأولوية في الدرجات اللاحقة ويلغي فعليًا إمكانية استخدام العقار كضمان في قرض آخر.

11.2. الأموال المحجوزة ليست تحت تصرف المالك

بعد انتهاء فترة الانسحاب، لا يمكن إجراء مقاصة بين الحساب المحجوز وحساب التحصيل. يتم تحويل المبلغ الموجود في الحساب المحجوز إلى المقاول وفقًا لقواعد المشروع حتى اكتمال البناء والحصول على ملكية الشقة.  لا يمكن لصاحب الحق الذي يرغب في إغلاق القرض مبكرًا استخدام المبلغ الموجود في الحساب المحجوز لإغلاق مبكر. وهذا يعني عمليًا: حتى لو ندمت، فإن طريق العودة مغلق.

11.3. حق الانسحاب للاستخدام مرة واحدة

في حال ممارسة حق الانسحاب خلال فترة الانسحاب، يصبح إغلاق القرض إلزاميًا ولا يمكن التقديم مرة أخرى. قرار الانسحاب يعني الانسحاب الكامل من المشروع.

11.4. عملية التخلف عن السداد

11.5. الوفاة والبيع

الوفاة: تنتقل جميع حقوق والتزامات مستخدم القرض إلى ورثته؛ ويكون الورثة مسؤولين بنسبة حصصهم في الميراث.

البيع: في حال بيع العقار المرهون الذي يشكل ضمانة القرض، يجب إغلاق القرض. أي أنه لا يمكنك بيع الشقة بتحويل دين الرهن العقاري لمدة 15 عامًا.

11.6. أكثر المخاطر حرجة: حق الرجوع

المادة 63 من الدليل: نشوء حق فسخ العقد بسبب توقف أعمال البناء عند مستوى معين وعدم استمرار الأنشطة الإنشائية لمدة لا تقل عن ستة أشهر مع توفر المعدات والفرق اللازمة لإتمام المشروع (قانون رقم 6306، المادة 6/14) و في حال عدم تنفيذ/إتمام البناء، فإن عبء الدين الذي سيترتب على الخزينة العامة سيُرجع إلى أصحاب الشأن في المبنى.

هذا الحكم هو جوهر المسألة من وجهة نظر المالك. لنوضح السيناريو:

يسحب المالك قرضًا بقيمة 3,000,000 ليرة تركية، ويُرهن على شقته بقيمة 6,000,000 ليرة تركية.

يعمل نظام المستحقات؛ يتم تحويل مبلغ للمقاول يصل إلى 55% مثلاً (حوالي 1,650,000 ليرة تركية).

يواجه المقاول صعوبات مالية، يتوقف موقع البناء، وتمر ستة أشهر.

يُفسخ العقد تلقائيًا بطريق إداري وفقًا للمادة 6/14 من القانون 6306.

ولكن دين القرض يقع على عاتق المالك؛ واسترداد المبلغ المحول إلى المقاول هو موضوع دعوى قانونية منفصلة سيرفعها المالك ضد المقاول.

يشير هذا التفاوت إلى أن القرض يجب ألا يُستخدم بمفرده، بل بالتزامن مع بنية عقدية قوية. كيفية إنشاء هذه البنية هو موضوع القسم التالي.

12. تقاطع القرض مع عقد البناء مقابل حصة من الأرض

إرشادات القروض هي ترتيب إداري؛ لا تنظم العلاقة القانونية الخاصة بين المالك والمقاول. تنشأ هذه العلاقة بموجب عقد إنشاء مقابل حصة في الأرض. إذا سيتم التقديم على قرض، يجب تحديث العقد حتمًا تحت العناوين التالية:

12.1. تحديد الطبيعة القانونية للقرض

يجب أن يُكتب بوضوح في العقد ما هو القرض المستخدم: هل هو دفعة قدمها المالك للمقاول، أم مساهمة من المالكين في تكلفة البناء التي تخصهم؟ يؤثر هذا التعريف مباشرة على نسبة التقاسم. الخطأ الأكثر شيوعًا في الممارسة هو تحديد نسبة التقاسم كما لو لم يكن هناك قرض على الرغم من استخدام القرض: فالمقاول يجد التمويل جاهزًا ويحافظ على النسبة في المشروع الذي لا يستخدم قرضًا. في المشروع الذي يستخدم فيه قرض، يجب إعادة التفاوض على نسبة التقاسم لصالح مالك الأرض بمقدار مبلغ القرض.

12.2. جعل التعهد الإضافي ملحقًا للعقد

يجب أن يكون التعهد الإضافي البيئي/الاجتماعي/الصحة والسلامة المهنية الذي وقعه المقاول جزءًا لا يتجزأ من العقد ويجب أن يُكتب أن أي مخالفة لهذا التعهد ستُعتبر مخالفة للعقد. وقد نص الدليل بالفعل على إمكانية إنهاء العقد في حال ثبوت عدم الامتثال لوثائق البنك الدولي والقانون رقم 6331.

12.3. الأحكام المقترح إضافتها إلى العقد

انتباه شكليًا: نظرًا لأن عقد البناء مقابل حصة الأرض يتضمن أيضًا بيع عقار، فيجب أن يتم بطريقة رسمية — في الممارسة العملية، في شكل تنظيم لدى الكاتب العدل —. لا تلغي أدلة القروض هذا الشرط الشكلي. علاوة على ذلك، فإن تسجيل العقد في السجل العقاري، بعد قرار الجمعية العامة الكبرى لتوحيد الاجتهادات القضائية لمحكمة النقض رقم E.2024/1، K.2025/2 بتاريخ 16.05.2025 (الجريدة الرسمية 18.07.2025، العدد 32959)، أصبح ذا أهمية حيوية لمالك الأرض.

12.4. الدعم الفني والقانوني المجاني

ينص الدليل على أنه، بهدف إبلاغ مالكي المباني الخطرة قبل إبرام العقد مع المقاول، ومشاركتهم في العملية دون تكبد خسارة في الحقوق، سيتم تقديم خدمة استشارية فنية وقانونية مجانية عبر المستشارين المعينين من قبل الرئاسة؛ يمكن الحصول على هذه الخدمة من مكاتب المشاريع في المحافظات. كما توضح الرئاسة في الدليل أنها لم تمنح أي شركة خاصة صلاحية في هذا الشأن وأن الجهة الأكثر موثوقية للمعلومات خلال عملية التقديم هي مكاتب استشارات AFDIS في محافظات المشاريع.

على الرغم من ذلك، لماذا محامٍ منفصل؟ الدعم الذي يقدمه مكتب المشروع هو معلومات عامة تتعلق بالمشروع وعملية القرض. إنه ليس علاقة توكيل تمثل مصالحك الخاصة، وتتفاوض على نسبة المشاركة، وتصيغ العقد لصالحك. هذان ليسا بديلين لبعضهما البعض، بل هما مكملان.

13. علاقته بـ “النصف منا”، ومساعدة الإيجار والإعفاءات الضريبية

13.1. لا يمكن استخدامه مع حملة “النصف منا”

وفقًا لتصريحات الرئاسة التي انعكست في الصحافة، لا يمكن لـ الشخص نفسه الاستفادة في نفس الوقت من حملة “النصف منا” وقرض İADŞP. في المقابل، من الممكن لأصحاب العقارات المختلفين في نفس المبنى اختيار دعومات مختلفة. هذا يسبب مشكلة تخطيط خطيرة داخل المبنى: يجب تقييم أي دعم سيختاره أي مالك، بشكل جماعي قبل العقد.

الفارق الأساسي الذي يجب أخذه في الاعتبار عند المقارنة هو: جزء من حزمة “النصف منا” هو بمثابة منحة، بينما İADŞP هو قرض قابل للسداد بالكامل — لكن حده أعلى، وأجله أطول، وشروطه مختلفة من حيث قيود النسبة/مساحة البناء. أيهما أكثر فائدة؛ يجب حسابه على أساس المبنى وفقًا لعدد الوحدات المستقلة، وتكلفة البناء، ودخل الأسرة، وقدرة المالكين على السداد.

13.2. يمكن استخدامه مع مساعدة الإيجار

كما هو مذكور بوضوح في الدليل، يمكن للمستحقين الذين يستخدمون القرض ضمن نطاق المشروع الاستفادة من مساعدة الإيجار المقدمة بموجب القانون رقم 6306. وهذا يوفر مرونة كبيرة لصالح المالكين.

13.3. إعفاءات من الضرائب والرسوم والأتعاب

في الأعمال والمعاملات ضمن نطاق المشروع، تنطبق الإعفاءات التي يوفرها القانون رقم 6306:

رسوم الكاتب العدل،

رسوم السجل العقاري والمساحة،

الضرائب والرسوم والأتعاب التي تحصلها البلديات،

ضريبة الدمغة،

ضريبة الميراث والانتقال،

جميع الرسوم التي تحصلها المؤسسات والمنظمات تحت مسمى رسوم رأس المال المتداول،

ضريبة المعاملات المصرفية والتأمين فيما يتعلق بالأموال التي سيتم تحصيلها لصالح القروض الممنوحة.

علاوة على ذلك، وفقًا للمادة 7/10 من القانون رقم 6306، في حالة تنفيذ أعمال من قبل أشخاص طبيعيين أو اعتباريين من القانون الخاص في المناطق الخطرة، أو مناطق الإنشاءات الاحتياطية، أو الأراضي التي توجد بها منشآت خطرة، لا يتم تحصيل رسوم أو أتعاب من قبل البلديات للمساحات الإنشائية الجديدة التي تصل إلى مرة ونصف المساحة الإنشائية القائمة، بغض النظر عن تغيير الوظيفة.

14. قائمة التحقق من 18 بنداً قبل التقديم

هل تم تحديد مبناكم كمنشأة خطرة؟ (أو هل تم هدمه بعد 1 أكتوبر 2020؟)

هل ولايتكم ضمن ولايات المشروع؟ (اسطنبول، إزمير، كوجالي، صقاريا، مانيسا، تكيرداغ، كهرمان مرعش)

لم يتم البدء في إنشاء أساس البناء الجديد، أليس كذلك؟ (الخرسانة الخفيفة ليست مشكلة.)

هل سند ملكيتك ملكية مشتركة؟ إذا كانت ملكية تعاونية، فهل تمت عملية التحويل؟

هل يوجد قيد، رهن، رهن عقاري، أو حجز على القسم المستقل؟ هل تم رفعه؟

هل يوجد سجل تنفيذ/حجز/متابعة مفتوح باسمك؟ هل تم إغلاق الملفات الصغيرة؟

هل نسبة القسط الشهري / دخل الأسرة أقل من 70%؟

في أي فئات خصم الفائدة تندرجون؟ هل الوثائق الإثباتية جاهزة؟

هل مجموعة صلاحية المقاول لا تقل عن “G”؟ (في مشروع طابق أرضي + 3 طوابق H/G1 + شهادة إتمام العمل)

إذا كانت شراكة بسيطة، فهل تم تحقيق شرط وجود شريكين كحد أقصى ومجموعة “D” كحد أدنى؟

هل وقع المقاول على التعهد الإضافي البيئي/الاجتماعي/الصحة والسلامة المهنية وألحقه بالعقد؟

هل تم إبرام العقد لدى الكاتب العدل بصيغة تنظيمية وتسجيله في السجل العقاري؟

هل تم تنظيم تأثير مبلغ القرض على نسبة المشاركة في العقد؟

هل تم الحصول من المقاول على خطاب ضمان بنكي ورهن ضمان بناء وكفالة شخصية؟

هل حصل المقاول على رخصة البناء وسجل المشروع لدى ARAAD؟

هل تم معرفة تاريخ الموافقة النهائية للرئاسة؟ وهل تم تضمين فترة الثلاثة أشهر في الجدول الزمني؟

هل يتضمن العقد التزام وعقوبة بخصوص شهادة هوية الطاقة من الفئة A؟

هل تم حساب المقارنة مع مبادرة “نصفه منا” على أساس المبنى؟

15. لماذا الدعم القانوني من محامٍ متخصص ضروري؟

رغم أن قرض الـ 3 ملايين ليرة تركية قد يبدو من الناحية الفنية كمعاملة بنكية، إلا أنه من الناحية القانونية هيكل يتم فيه تأسيس ثلاث علاقات منفصلة في آن واحد: (1) علاقة عقد القرض والرهن العقاري بين المالك والبنك، (2) عقد الإنشاء مقابل حصة الأرض بين المالك والمقاول، (3) العلاقة العامة ضمن نطاق القانون 6306 بين المالك والمقاول والإدارة. وبما أن هذه العلاقات الثلاث تغذي بعضها البعض، فإن الخطأ الذي يحدث في إحداها ينتقل إلى العلاقات الأخرى.

مكتب 2M للخدمات القانونية، يقدم الدعم القانوني لأصحاب العقارات المعرضة للخطر، مع الأخذ بعين الاعتبار هذه الأبعاد الثلاثة مجتمعة، وذلك في مجالات قانون التحول الحضري، قانون ملكية الشقق، وقانون العقارات:

التحليل الأولي لأهلية الائتمان: تقرير فحص أولي من حيث الهيكل، الملكية، القيود، والملاءة الائتمانية،

تحويل الملكية المشتركة إلى ملكية بالحصص وإزالة القيود المسجلة على سند الملكية،

فحص المرشحين للمقاولات من حيث مجموعة الصلاحيات، السجل، والملاءة المالية،

صياغة عقد البناء مقابل حصة الأرض الذي يشمل آلية الائتمان، وصياغة المواصفات الفنية، وإدارة إجراءات الكاتب العدل، وعمليات تسجيل القيد على سند الملكية،

إنشاء خطاب الضمان، والرهن العقاري لضمان البناء، وهيكل الكفالة الشخصية،

إعداد نصوص التوكيل الشامل والصحيح لأصحاب الحقوق في الخارج،

تدقيق الوثائق المتعلقة بفئات تخفيض الفائدة،

في حالة توقف موقع البناء، إثبات الأدلة، إرسال إنذار، وتنفيذ طلب الفسخ الإداري التلقائي بموجب المادة 6/14 من القانون 6306،

بعد الفسخ، استرداد مبالغ القروض المحولة للمقاول، ورفع دعاوى التعويض والشرط الجزائي،

إعداد الطلبات التي ستقدم إلى آلية الشكاوى (Alo 181, CİMER, PYB, نظام معالجة الشكاوى بالبنك الدولي).

يعمل مكتبنا، ومقره في توزلا، ضمن نطاق عناوين الخدمات التالية: محامي التحول الحضري، محامي التحول الحضري في إسطنبول، محامي التحول الحضري في توزلا، محامي التحول الحضري في جبزي، محامي عقود البناء مقابل الحصص، محامي المباني الخطرة و محامي قانون العقارات، ويقدم خدماته في مناطق توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، أتاشهير، عمرانية، سانجاكتيبي، سلطان بيلي، قاضي كوي وأسكودار، بالإضافة إلى مدن المشروع مثل كوجايلي (جبزي، داريجا، تشايروفا، إزميت، كورفز) و ساكاريا.

الأسئلة الشائعة

في أي الولايات يسري قرض التحول الحضري البالغ 3 ملايين ليرة تركية؟

وفقًا لإرشادات رئاسة التحول الحضري، مدن المشروع هي إسطنبول، إزمير، كوجايلي، ساكاريا، مانيسا، تيكيرداغ وقهرمان مرعش. وقد تم إطلاق المشروع بشكل تجريبي في إزمير، وتم فتح باب التقديم في الولايات الأخرى بشكل تدريجي.

من يمكنه الاستفادة من القرض؟

فقط المالكون الأفراد (الأشخاص الطبيعيون) للمباني التي تم تحديدها على أنها مبانٍ خطرة ضمن نطاق القانون رقم 6306. كما يشمل أصحاب المباني التي تم تسجيلها كمبانٍ خطرة وتم هدمها بعد 1 أكتوبر 2020. لا يمكن للأشخاص الاعتباريين الاستفادة.

ما هي نسبة الفائدة ومدة الاستحقاق؟

تطبق فائدة شهرية بنسبة 0.69%، وفترة سداد بدون دفعات لمدة أول 12 شهرًا، يليها أجل أقصاه 180 شهرًا. الأقساط على شكل دفعات شهرية متساوية، ولا تُفرض عقوبات أو عمولات في حال السداد المبكر.

كيف أستفيد من تخفيض الفائدة؟

توجد أربع فئات. يتم تطبيق خصم 0.25 نقطة سنويًا لكل من: امتلاك منزل واحد، وأن يكون دخل الأسرة دون الحد الأدنى المحدد للمقاطعة، وأحد المعايير الاجتماعية في الفئة الثالثة (عائلة شهيد، متقاعد، فوق 65 عامًا، معاق بنسبة 40% على الأقل، أسر ترأسها امرأة، إلخ.)؛ ويُطبق خصم 0.50 نقطة سنويًا لشهادة هوية الطاقة من الفئة A. يمكن أن يصل إجمالي الخصم إلى 1.25 نقطة سنويًا.

هل سيتم دفع مبلغ القرض لي؟

لا. يتم إيداع مبلغ القرض في حساب ودائع تحت الطلب محجوز مفتوح باسمك، ويُحوّل تدريجيًا إلى حساب المقاول وفقًا لمستويات إنجاز البناء. الشريحة الأخيرة البالغة 15% مشروطة بالحصول على تصريح الإشغال وتحويل الملكية إلى ملكية الطوابق (الشقق).

كم هو الرهن الذي سيُوضع على شقتي؟

كضمان، يتم إنشاء رهن عقاري من الدرجة الأولى ومع الحق في الاستفادة من درجة حرة، بشرط ألا يقل عن ضعف مبلغ القرض. وهذا يعني رهنًا عقاريًا بقيمة 6,000,000 ليرة تركية على الأقل لقرض بقيمة 3,000,000 ليرة تركية. يتم تطبيق إعفاء من الرسوم والضرائب والمصاريف عند إنشاء الرهن العقاري الإلكتروني.

ماذا سيحدث لدين القرض إذا ترك المقاول البناء غير مكتمل؟

دين القرض يقع على المالك ويستمر. كما ذكر الدليل أنه في حال عدم اكتمال البناء، سيتم الرجوع إلى الأطراف المعنية بالمبنى بخصوص عبء الدين الذي سينشأ على المالية العامة. أما استرداد المبالغ المحولة إلى المقاول فهو موضوع دعوى قانونية منفصلة. لذلك، من الأهمية بمكان أن يتضمن العقد ضمانات مثل خطاب الضمان، ورهن ضمان البناء، والكفالة الشخصية.

هل هناك حد زمني لتقديم طلب القرض؟

نعم. يجب على أصحاب الحقوق تقديم طلبات القروض في غضون ثلاثة أشهر من تاريخ موافقة الرئاسة النهائية على المشروع.

في أي فئة يجب أن يكون المقاول الخاص بي؟

على الأقل فئة الترخيص “G”. استثناءً، في المشاريع المخطط لها بحد أقصى أرضي + 3 طوابق (وبحد أقصى طابق واحد قبو)، يمكن الاتفاق مع مقاولي الفئة “H” و “G1” بشرط تقديم وثيقة إنجاز العمل الخاصة بالأعمال التي أتموها سابقًا. في الشركات العادية، يُشترط وجود شريكين كحد أقصى، ويكون على الأقل من الفئة “D”.

هل يمكنني الحصول على مساعدة إيجار إذا استخدمت القرض؟

نعم. يذكر الدليل بوضوح أن أصحاب الحقوق الذين يستخدمون القرض في نطاق المشروع يمكنهم الاستفادة من مساعدة الإيجار ضمن نطاق القانون رقم 6306.

هل يمكنني استخدامه مع “نصفه منا”؟

وفقًا لتصريحات الرئاسة، لا يمكن لنفس الشخص الاستفادة من الدعمين معًا. ومع ذلك، من الممكن للملاك المختلفين في نفس المبنى اختيار أنواع دعم مختلفة. يجب حساب أي دعم هو الأكثر فائدة على أساس المبنى.

هل يمكنني سداد القرض مبكرًا؟

نعم، لا يتم فرض غرامات أو عمولات عند الإغلاق المبكر. ولكن لا يمكنك استخدام المبلغ الموجود في الحساب المحظور للإغلاق المبكر؛ حيث يتم حظر هذا المبلغ لتحويله إلى المقاول وفقًا لقواعد المشروع.

الخلاصة

يقدم قرض مشروع تطوير وتحويل المدن الممول من البنك الدولي حلاً حقيقيًا لمشكلة التمويل، وهي أكبر عقبة أمام التحول الحضري: إنه مصدر بتمويل لمدة 15 عامًا، مع فترة سماح في السنة الأولى وتكلفة أقل من ظروف السوق، وهو فرصة لم يتمكن مالكو الهياكل المعرضة للخطر من الوصول إليها حتى الآن.

لكن الهيكل القانوني لهذا المصدر يفرض على المالك دين قرض ورهنًا عقاريًا مزدوجًا، بينما يترك استخدام المال للمقاول. هذا التفاوت ليس عيبًا بحد ذاته — فقد جرت محاولة لموازنته بآليات مثل نظام الاستحقاق، والإشراف الاستشاري، والشريحة الأخيرة المرتبطة بالترخيص بالاستخدام. لكن هذه الآليات العامة لا تحل محل العلاقة القانونية الخاصة بين المالك والمقاول.

لذلك، نصيحتنا المختصرة واضحة: أعد صياغة عقدك قبل التقدم بطلب للحصول على القرض. إن الدخول في هذا القرض بعقد إنشاءات مقابل حصة أرض لم يتم تحديثه ليشمل آلية القرض، والضمانات، والتزام الترخيص بالاستخدام، وفئة الطاقة، وإعادة مبالغ القرض في حالة الفسخ، يحول الميزة إلى مخاطرة.

لتحليل الأهلية الائتمانية ومراجعة العقد، يمكنكم التواصل مع مكتب المحاماة 2M Hukuk مع المستندات المتعلقة بمشروعكم (تقرير تحديد المبنى المعرض للخطر، سجل سند الملكية المثقل بالقيود، عرض المقاول، مسودة العقد، والتعهد الإضافي).

المصادر الرئيسية المستفاد منها

وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ التركية، رئاسة التحول الحضري — دليل التنفيذ لأصحاب المباني المعرضة للخطر ضمن مشروع المدن المقاومة للمناخ والكوارث

رئاسة التحول الحضري — دليل التنفيذ للمقاولين (05.06.2026)

الصفحة الرسمية للمشروع — kentseldirenclilik.csb.gov.tr

البنك الدولي — Climate and Disaster Resilient Cities Project (P173025) و البيان الصحفي بتاريخ 27 سبتمبر 2022

القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث (خاصة المواد 6/3، 6/8، 6/14، 7/4، 7/9، 7/10) ولائحة التطبيق

الجمعية العامة الكبرى لتوحيد الاجتهادات القضائية لمحكمة النقض، 16.05.2025، الأساس رقم 2024/1، القرار رقم 2025/2 (الجريدة الرسمية 18.07.2025، العدد 32959)

تحذير قانوني وملاحظة التحديث: تم إعداد هذا المقال لأغراض معلومات عامة فقط ولا يشكل رأيًا قانونيًا أو خدمة محاماة. تستند المعلومات الواردة في المقال إلى الحالة التي كانت عليها الإرشادات الصادرة عن رئاسة التحول الحضري في تاريخ إعدادها. تنص الإرشادات صراحة على أنه قد يتم تطبيق أحكام استثنائية بسبب استخدام التمويل الدولي، وقد تقوم الإدارة بإجراء تغييرات، وقد تنطبق هذه التغييرات أيضًا على المشاريع الجارية. قد يتم تحديث مبلغ القرض، وسعر الفائدة، وعتبات الدخل، وشروط التقديم؛ ويجب تأكيد المعلومات الحديثة قبل التقديم من خلال الموقع الإلكتروني kentseldirenclilik.csb.gov.tr ومن مكاتب استشارات AFDİS في محافظات المشروع. يجب تأكيد النص الكامل لمرجع القرار القضائي المذكور في المقال عبر نظام UYAP / نظام البحث عن قرارات محكمة النقض قبل استخدامه في أي التماس أو منشور. استشر محاميًا دائمًا قبل اتخاذ أي إجراء بخصوص حالتك المحددة.