Является ли залог подрядчика обязательным при городской реновации? Может ли подрядчик получить разрешение на строительство, если он не предоставит залог?

Залог подрядчика является законным обязательством

Закон № 6306 «О преобразовании территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий» прямо предусмотрел обязательность залога в проектах реновации. Согласно Закону, для проектов, осуществляемых на территориях и наделах, подпадающих под действие настоящего Закона, строительный подрядчик, взявший на себя выполнение строительных работ, обязан до получения разрешения на строительство оформить страховку завершения строительства здания или предоставить другие гарантии и выполнить условия, определенные Президиумом (Закон № 6306, ст. 8/6). Это положение носит императивный (предписывающий) характер, поскольку содержит выражение «обязательно»; оно не может быть отменено соглашением сторон.

Это рамочное положение Закона конкретизировано в девятом абзаце статьи 13 Положения о применении. Согласно Положению, предоставление залога является обязательным в проектах, осуществляемых на территориях риска, на территориях резервного строительства и на наделах, где расположены рискованные сооружения (Положение о применении, ст. 13/9). Как видно, как закон, так и положение (регламент) в одном направлении делают залог обязательным, не оставляя никакого поля для усмотрения.

Что произойдет, если подрядчик не предоставит залог?

Залог юридически является предварительным условием для получения разрешения на строительство. Пока подрядчик не внесет залог, администрация не может выдать разрешение на строительство; поскольку обязательство по залогу определено как условие, которое должно быть выполнено «до получения разрешения на строительство» (Положение о применении, ст. 13/9-c). Таким образом, наиболее конкретным последствием для подрядчика, не предоставившего залог, является невозможность законно начать строительство.

Практическое значение этого таково: если подрядчик говорит: «гарантийное письмо обходится дорого, давайте не будем его давать», то это зачастую является признаком того, что его финансовых возможностей недостаточно для реализации проекта. Гарантия также служит фильтром, позволяющим проверить финансовую состоятельность подрядчика еще до начала проекта. С точки зрения владельца недвижимости, эту ситуацию следует рассматривать как тревожный звонок. Уточнение того, сможет ли подрядчик выполнить свои гарантийные обязательства до подписания договора, предотвращает возможные убытки с самого начала. Поэтому при подготовке договора строительного подряда в обмен на долю земли крайне важно четко прописать в договоре вид, сумму и условия гарантии.

Вместо гарантии может быть использована страховка завершения строительства здания

Законодательство также определило альтернативу гарантии. Если подрядчик, вместо того чтобы предоставлять администрации наличные или гарантийное письмо, оформит страховку завершения строительства здания, то дополнительное требование о предоставлении гарантии не потребуется (Регламент применения ст. 13/9-ğ). Объем и принципы применения этой страховки определяются Управлением регулирования и надзора за страхованием и частными пенсиями (SEDDK), и ее общие условия вступили в силу 10/06/2024. Следовательно, полный ответ на вопрос «обязательна ли гарантия» таков: подрядчик обязан либо предоставить гарантию, либо оформить страховку завершения строительства здания; одно из двух должно быть обязательно обеспечено. Для получения подробной информации по этой теме вы можете ознакомиться с нашей статьей под названием «Страховка завершения строительства здания в рамках городской трансформации».

Как проходит процесс в Стамбуле, Тузле, Пендике, Картале и Гебзе?

В европейской части Стамбула, в районах анатолийской части (Пендик, Картал, Малтепе, Тузла), а также в таких районах Коджаэли, как Гебзе и Дарыджа, наблюдается высокая интенсивность городской реконструкции. В этих регионах часто встречается следующий процесс: выявление рискованных строений, завершение процедуры определения рискованных строений и последующее заключение контракта с подрядчиком. На каждом этапе надлежащее предоставление обязательств по обеспечению соответствующему муниципалитету или Управлению городской трансформации является необходимым условием для законного развития процесса. С актуальным текстом официальных положений можно ознакомиться через Информационную систему законодательства, а с последними изменениями — через Официальную газету.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Обязательно ли предоставление гарантии при городской реконструкции? Да. Согласно статье 8/6 Закона № 6306 и статье 13/9 Положения о применении, в проектах, реализуемых на участках, находящихся в зонах риска, зонах резервной застройки и зонах с рискованными строениями, обязательно предоставление гарантии или оформление страховки завершения строительства.

Может ли подрядчик получить разрешение на строительство, если не предоставит гарантию? Нет. Гарантия — это условие, которое должно быть предоставлено до получения разрешения на строительство. Без внесения гарантии администрация не может выдать разрешение на строительство (Положение о применении, ст. 13/9-c).

Можно ли предоставить другое обеспечение вместо гарантии? Да. Если подрядчик оформляет страхование завершения строительства, дополнительное требование о предоставлении гарантии не требуется (Положение о применении, ст. 13/9-ğ).

Кто принимает гарантию? На участках, где расположены рискованные строения, гарантия предоставляется соответствующей администрации (муниципалитету), а в зонах риска — Управлению городской трансформации (Положение о применении, ст. 13/9-a и c).

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Хотя обязательство по обеспечению на первый взгляд может показаться простой административной процедурой, это критически важная гарантия, защищающая все инвестиции собственника. Неправильное формулирование положения об обеспечении в договоре с подрядчиком может оставить собственника без адресата, если подрядчик бросит работу незавершенной. Адвокат, специализирующийся в области городского преобразования и права недвижимости, защищает собственника, правильно отражая вид, сумму и условия обеспечения в договоре; а также контролируя, было ли обеспечение предоставлено администрации надлежащим образом. Как адвокатское бюро 2M Hukuk (Адвокат Мерием Гюнай), базирующееся в Тузле и предоставляющее услуги в районах Анатолийской части Стамбула и Коджаэли, мы с вами на каждом этапе процессов обеспечения и заключения договоров по проектам городского преобразования в Пендике, Картале, Малтепе, Гебзе и Дарыдже.

Данный контент подготовлен на основе действующего актуального текста Закона № 6306 и Положения о его применении (включая изменения № 32751 от 13.12.2024 и № 33158 от 04.02.2026). Перед публикацией актуальные приблизительные удельные затраты на строительство и текст нормативного акта должны быть подтверждены из официальных источников.