Введение

Эта работа анализирует права владельца земельного участка требовать компенсацию за аренду из-за задержки, требовать увеличения арендной платы, если сумма, определенная в договоре, остается низкой, и требовать возмещения других убытков, возникших из-за задержки, в случае, если подрядчик не может сдать объект строительства в оговоренный срок по договорам строительного подряда в обмен на долю земли, в свете представленных решений Верховного апелляционного суда и региональных административных судов. Целью работы является выявление установившейся судебной практики по этому вопросу, различных перспектив и объема требований, которые может предъявить владелец земельного участка.

1. Право требовать компенсацию за аренду из-за задержки

Судебные решения подчеркивают, что в случае просрочки подрядчиком обязательства по сдаче объекта, право владельца земельного участка требовать компенсацию за аренду возникает из закона, даже если это прямо не указано в договоре. Это право основано на общих положениях Закона об обязательствах, касающихся просрочки должника.

В решении 15-го Гражданского департамента Кассационного суда № 2008/4993 E., 2009/4456 K. эта ситуация была чётко сформулирована следующим образом: «Требование владельца земли о компенсации арендной платы, возникшей из-за задержки, вызванной несвоевременным исполнением обязательств подрядчиком, является правом, вытекающим из закона». Аналогично, решение Генеральной ассамблеи Кассационного суда по правовым вопросам № 2022/448 E., 2023/506 K. определило минимальный объем этого права: «Даже если компенсация за задержку не была определена в договоре; владелец земли может потребовать компенсацию, которая будет определена на уровне ежемесячной рыночной арендной платы, установленной по крайней мере в соответствии с местными рыночными ставками, начиная с даты, когда объект должен был быть сдан, в течение срока исковой давности.»

Эта компенсация может быть потребована до даты сдачи объекта в соответствии с договором и в полном объеме (обычно после получения разрешения на эксплуатацию здания). Однако, в случаях, когда задержка вызвана виной самого владельца земли (например, невыполнением своих обязательств, таких как передача прав собственности), в решении 15-го Гражданского департамента Кассационного суда № 2019/2101 E., 2019/3280 K. также указано, что компенсация не может быть потребована за период, когда он был виновен.

2. Увеличение низкой арендной платы, установленной в договоре строительного подряда в обмен на долю земли

Часто встречается ситуация, когда фиксированные суммы, определенные в договорах в качестве компенсации за задержку, со временем становятся слишком низкими из-за инфляции или изменений рыночных условий. Кассационный суд разработал подход, основанный на принципах справедливости и добросовестности в этом вопросе.

В решении 15-й Гражданской палаты Кассационного суда № 2008/4993 (основное дело), 2009/4456 (решение) этот принцип был объяснен следующим образом: «Признание того, что арендная плата, установленная в фиксированном размере, будет действовать даже при длительных задержках, противоречит выгоде, ожидаемой сторонами от договора, правилам добросовестности и справедливости по вышеуказанным причинам.» В решении той же Палаты № 2011/515 (основное дело), 2011/7200 (решение) было подтверждено, что этот подход стал устоявшимся, и это было подтверждено формулировкой: «было сделано заключение о необходимости отказаться от практики нашей Палаты, согласно которой фиксированная компенсация за просрочку должна применяться без изменений» . Согласно этим решениям, фиксированная сумма компенсации по договору считается действительной в течение разумного срока, определяемого судом (обычно первый год), а для задержек, превышающих этот срок, компенсация рассчитывается на основании текущей рыночной стоимости арендной платы по требованию владельца земли. В некоторых договорах эта проблема решается положениями, изначально предусматривающими «выплату арендной платы в размере текущей рыночной стоимости на тот день» (Кассационный суд, 15-я Гражданская палата, № 2018/966 (основное дело), 2018/2576 (решение)).

3. Другие позиции, которые могут быть востребованы в связи с задержкой по договору строительного подряда в обмен на долю земли

Требования владельца земли не ограничиваются только потерей арендной платы. Другие требования, выделенные в рассмотренных решениях, заключаются в следующем:

Стоимость невыполненных и дефектных работ: Это наиболее часто требуемая позиция наряду с компенсацией за просрочку. Собственник земельного участка может потребовать от подрядчика возмещения стоимости невыполненных и дефектных работ, приходящихся на его долю как в его отдельных помещениях, так и в местах общего пользования (Кассационный суд, 23-я Гражданская палата, 2016/6932 Д., 2017/2028 Р.).

Неустойка: Если в договоре отдельно от компенсации за просрочку предусмотрена неустойка, то ее также можно потребовать. Однако, согласно решению 23-й Гражданской палаты Кассационного суда № 2014/6038 Е., 2014/8417 К., если в договоре нет четкого положения о возможности отдельного взыскания обоих, то собственник земельного участка может потребовать полную сумму неустойки и убытки от аренды, превышающие ее (компенсацию за просрочку).

Расторжение договора и альтернативные права: Просрочка подрядчика предоставляет собственнику земельного участка альтернативные права, вытекающие из Закона об обязательствах. Собственник земельного участка, вместо того чтобы ждать исполнения наряду с компенсацией за просрочку, может отказаться от исполнения и потребовать возмещения своего положительного ущерба или расторгнуть договор (Кассационный суд, 23-я Гражданская палата, 2013/5231 Д., 2013/8063 Р.).

Проценты: Также могут быть потребованы начисление процентов на сумму компенсации за просрочку, начиная с даты иска или исполнительного производства. В зависимости от требования, могут быть запрошены законные проценты, авансовые проценты или учетные проценты (Суд первой инстанции — 4-й Коммерческий суд Коньи, 2022/510 Д., 2023/355 Р.).

Прочие убытки: Собственник земельного участка имеет право требовать возмещения всех убытков, которые он понес из-за просрочки и которые он может доказать. Среди них также могут быть потеря стоимости, возникшая из-за неустранимых дефектов, или расходы, понесенные вне договора.

Вывод

Судебные решения надежно защищают владельца земли в случае несвоевременной сдачи строительства подрядчиком по договору подряда на долю земли. Право владельца земли требовать справедливую рыночную арендную плату, которую он был лишен в течение периода задержки, даже если это не предусмотрено договором, является устоявшейся судебной практикой как «компенсация за задержку». В частности, решения о том, что низкие и фиксированные суммы компенсации, оговоренные в договоре, являются несправедливыми при длительных задержках и могут быть увеличены судом до рыночной стоимости, представляют собой важную гарантию для владельцев земли. Помимо компенсации за задержку, также возможно предъявить широкий спектр других прав, таких как стоимость невыполненных и дефектных работ, неустойка, проценты и расторжение договора. Это возможно.

Почему необходима поддержка опытного юриста?

В договорах подряда на долю земли правильное предъявление таких требований, как компенсация за задержку, неустойка, стоимость невыполненных работ и расторжение договора, требует не только юридических знаний, но и серьезной технической экспертизы. Даже малейшая процедурная ошибка в таких делах может привести к потере прав. Особенно в быстро развивающихся проектах городской реконструкции и жилищного строительства в таких регионах, как Стамбул, Тузла, Тепеорен, Орханлы, Айдынлы, Пендик, Байрамоглу и Картал, масштаб споров между подрядчиком и владельцем земли становится значительно сложнее.

Решения Кассационного суда также показывают, что получение профессиональной юридической поддержки от эксперта по договорам долевого участия в земельном участке на таких этапах, как расчет компенсации арендной платы, определение объема требований о неустойке, повышение фиксированных платежей до уровня рыночной арендной платы и проведение ликвидационных процедур после расторжения договора, может напрямую повлиять на исход дела.

Кроме того, в каждом конкретном случае степень выполнения строительства, особые положения договора, степень вины сторон и сроки исковой давности могут различаться. Поэтому действовать с самого начала процесса с опытным адвокатом по строительному праву обеспечивает полное и всестороннее использование прав, полное возмещение материального ущерба и соблюдение сильной юридической стратегии в длительных судебных процессах.

В итоге, профессиональное ведение этих процессов при поддержке адвоката в Стамбуле (Тузла, Тепеорен, Орханлы, Айдынлы, Пендик, Байрамоглу, Картал) имеет большое значение для защиты инвестиций владельцев земельных участков и их возможности наиболее эффективно использовать свои права.