Введение

Эта статья подготовлена для предоставления исчерпывающего ответа на вопрос «Может ли новый арендодатель выселить арендатора, если старый арендодатель продаст дом до окончания срока действия договора аренды?», в свете решений Верховного суда, Регионального апелляционного суда и Суда первой инстанции. Рассмотренные решения показывают, что данный вопрос не имеет однозначного ответа «да» или «нет», а представляет собой общее правило, сформированное в рамках соответствующих статей Турецкого обязательственного кодекса (ТБК), и важные исключения из этого правила. В статье подробно рассматриваются права и обязанности нового собственника и арендатора, условия процесса выселения и влияние договорных элементов на этот процесс

1. Если арендодатель продает дом: Принцип «Продажа не расторгает аренду» и его последствия (статья 310 ТБК)

Подавляющее большинство рассмотренных решений основано на статье 310 ТБК. Эта статья защищает права арендатора положением: «Если арендованное имущество переходит к другому лицу по какой-либо причине после заключения договора, новый собственник становится стороной договора аренды». Практические последствия этой ситуации таковы:

Новый собственник связан договором: Новый арендодатель связан условиями старого договора, касающимися арендной платы, срока и всех прочих положений (Верховный суд, 3-е гражданское отделение, 2023/4843 К.).

Претензия о незаконном занятии недействительна: Поскольку арендатор проживает в собственности на основании действующего договора аренды, новый собственник не может квалифицировать его как «незаконного оккупанта» (Верховный суд, 8-е гражданское отделение, 2021/803 К.).

Изменяется порядок судебного разбирательства: Новый собственник не может напрямую, основываясь на праве собственности, подать иск «о предотвращении посягательства» с целью выселения арендатора. Вместо этого он должен подать иск, основываясь на причинах для выселения, вытекающих из арендного права (например, необходимость или неисполнение обязательств) (Верховный суд 8-я ГК, 2021/2791 K.).

2. Процедура и условия выселения по причине необходимости после продажи дома (статья 351 Обязательственно-правового кодекса)

Требование о выселении по причине необходимости, к которому новый собственник прибегает чаще всего, подчиняется строгим процессуальным нормам.

Обязательное строгое соблюдение сроков: Как подчеркивается в решении Регионального апелляционного суда Газиантепа (2017/292 K.), «уведомление должно быть вручено в течение 1 месяца после приобретения, и это не может быть исправлено позднее». Пропуск этого срока лишает права на обращение по данному пути. Иск может быть подан не ранее чем через шесть месяцев после даты покупки.

Характер необходимости: Решения Верховного суда очень чувствительны к характеру необходимости. Генеральная коллегия по гражданским делам Верховного суда (2021/878 K.) установила стандарты по этому вопросу: «Временная потребность, не носящая постоянного характера, не может быть причиной выселения, равно как и потребность, которая еще не возникла или наступление которой зависит от длительного периода времени, не может быть признана причиной выселения. Наличие причины необходимости на дату подачи иска недостаточно; эта необходимость должна сохраняться и во время судебного разбирательства.»

Сфера действия потребности: Потребность может быть заявлена не только для нового собственника лично, но и для его супруга(и), потомков (детей, внуков), предков (родителей, дедушек/бабушек) или лиц, за которых он по закону обязан нести ответственность. Однако, как указано в решении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда (2018/5424 K.), потребность компании не подпадает под эту категорию личных потребностей.

3. Защита, основанная на договоре и записи в реестре собственности

Внесение записи в реестр собственности: Если договор аренды внесен в реестр собственности, это обеспечивает арендатору наиболее сильную защиту. Как указано в решении 14-й Гражданской палаты Кассационного суда (2009/10532 K.), благодаря такой отметке личное право превращается в вещное право, и каждый, кто впоследствии приобретает недвижимость, становится связанным этим договором.

Особые положения в договоре: Особые положения, содержащиеся в договоре аренды, также могут влиять на ситуацию. Например, в решении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда (2017/1757 K.) было указано, что новый собственник не может выселить арендатора в связи с положением договора, гласящим: «в случае продажи недвижимости третьему лицу арендатор не будет выселен в течение срока действия договора». Напротив, если в договоре есть пункт, предусматривающий право на расторжение в случае продажи, это может создать благоприятную ситуацию для нового собственника (8-я Гражданская палата Кассационного суда, 2018/8231 K.).

Вывод

В свете представленных судебных решений, ответ на вопрос: «Может ли новый домовладелец выселить арендатора, если старый домовладелец продает дом до истечения срока действия договора аренды?» можно суммировать следующим образом:

Нет, как правило, не может выселить. Продажа дома не прекращает договор аренды. Согласно статье 310 Гражданского кодекса Турции, новый собственник становится стороной существующего договора аренды и связан его условиями.

Да, в исключительном случае может выселить. Новый собственник может требовать выселения арендатора, если докажет, что его или упомянутых в законе близких лиц потребность в жилье/рабочем месте является «реальной, искренней и необходимой», соблюдая при этом сроки, установленные статьей 351 ГК (предупреждение в течение 1 месяца после покупки, иск через 6 месяцев).

Общее правило: Договор аренды продолжает действовать. Продажа дома не прекращает договор аренды автоматически. Согласно статье 310 Гражданского кодекса Турции, на которую ссылаются почти во всех решениях, новый домовладелец (новый собственник) становится стороной существующего договора аренды. Как указано в Решении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда (2018/364 К.), «смена владельца арендованного имущества не прекращает договор.» Этот принцип является основной гарантией для арендатора.

Основное исключение: Право нового собственника на выселение по причине необходимости. Новый собственник имеет право выселить арендатора при определенных условиях. Статья 351 ГК предоставляет это право новому собственнику. Согласно этому, если новый собственник имеет «необходимость использовать жилое или рабочее помещение для себя, своего супруга, потомков, предков или других лиц, за которыми он обязан ухаживать по закону», он может подать иск о выселении через шесть месяцев, при условии письменного уведомления арендатора о ситуации в течение одного месяца с даты приобретения дома.

Условие выселения: Необходимость должна быть «реальной, искренней и обязательной». Суды не принимают произвольно требование нового собственника о необходимости. Как подчеркнула Генеральная коллегия по гражданским делам Верховного суда (2021/878 K.), для принятия решения о выселении «необходимость должна быть доказана как реальная, искренняя и обязательная». Временные или еще не возникшие потребности не считаются достаточным основанием для выселения.

Факторы, усиливающие защиту арендатора. Положение арендатора может быть дополнительно усилено в зависимости от содержания договора аренды и ситуации в земельном кадастре. В частности, внесение пометки о договоре аренды в земельный кадастр, по выражению 14-го Гражданского департамента Верховного суда (2009/10532 K.), превращает право в «обязательство, связанное с вещью» и обязывает нового собственника в любом случае. В конечном итоге, хотя положение арендатора в значительной степени защищено законом, у нового собственника также есть законные права. Исход в значительной степени будет определяться такими факторами, как характер потребности нового собственника, соблюдение им законных процедур, особые положения договора аренды и наличие пометки о договоре в земельном кадастре. Предложение статьи.

Почему необходима юридическая поддержка адвоката в Тузле?

Правовые процессы, связанные с выселением арендатора в случае продажи недвижимости, являющейся предметом договора аренды, основываются не только на положениях Гражданского кодекса Турции, но также на прецедентах Верховного суда и особых обстоятельствах. Изложенные выше решения показывают, что для того, чтобы новый собственник мог выселить арендатора, необходимо выполнить множество условий, и если одно из этих условий не будет выполнено, иск будет отклонен. В случае пропуска сроков, ненадлежащего уведомления или если потребность является юридически неприемлемой, новый собственник-истец может понести убытки; а арендатор-ответчик может оказаться под ненужным давлением выселения.

Поэтому работа с опытным адвокатом в Тузле, разбирающимся в практике местных судов, таких как адвокаты в Стамбуле, Тузле, Пендике, Малтепе, Картале, Гебзе, Айдынлы, Орханлы, Тепеорене, Дарыдже, Байрамоглу, Чайырова, дает значительное преимущество, которое может напрямую повлиять на ход дела.