Введение

Эта статья анализирует вопрос «Может ли быть запрещено избрание управляющего в многоквартирный дом извне?» в свете представленных различных судебных судебных решений. Изученные решения раскрывают основную правовую основу вопроса, Закон о кондоминиумах № 634 (KMK), и взаимосвязь между планами управления, которые по своей сути являются конституцией многоквартирных домов. Статья, объясняя эту правовую основу с помощью основных выводов, детального анализа и разделов заключения, ставит своей целью показать, от каких условий может зависеть ответ на этот вопрос.

1. Свобода, предоставляемая Законом о кондоминиумах при выборе управляющего извне

Почти во всех рассмотренных решениях основной точкой отсчета является статья 34 Закона о кондоминиумах (KMK). Эта статья предоставляет собственникам квартир дискреционное право в вопросе выбора управляющего. Законодатель, предвидя возможность профессионализации управления многоквартирными домами и ситуации, когда собственники квартир могут не желать или не иметь возможности выбрать управляющего из своей среды, предусмотрел возможность назначения внешнего управляющего (физического или юридического лица). Различные палаты Кассационного суда и суды первой инстанции последовательно трактовали это положение, указывая, что выбор внешнего управляющего основан на правовой базе.

2. Ограничительная сила плана управления в отношении выбора внешнего управляющего

Однако наиболее критическим и определяющим моментом является содержание плана управления. Решение 18-го Гражданского Департамента Кассационного суда № 2012/13818 (по делу) четко демонстрирует эту ситуацию. В решении подчеркивается, что план управления является «положением договора, обязывающим всех собственников квартир и их универсальных и частичных правопреемников…». Согласно этому решению, если в плане управления есть положение, препятствующее выбору внешнего управляющего, то это положение является императивным, и совет собственников квартир не может принимать решения, противоречащие этому положению. Кассационный суд резюмировал эту ситуацию следующим образом: «...если в плане управления многоквартирного дома содержится положение о том, что ‘собственники квартир могут передать управление основной недвижимостью управляющему, выбранному из их числа’ такого рода положение имеется, то выбор внешнего управляющего будет невозможен.» Аналогичным образом, в решении 20-го Гражданского Департамента Кассационного суда № 2017/4845 (по делу) было подтверждено судебное решение об отмене решения совета собственников квартир о выборе не являющегося собственником квартиры лица в качестве помощника управляющего в нарушение плана управления. Это важно с точки зрения демонстрации фактического результата ограничения в плане управления.

Когда эти две основные оси объединяются, становится понятно, что Закон о кондоминиумах (KMK) очерчивает общую область свободы, но собственники квартир могут сузить эту свободу по своему усмотрению, посредством плана управления, который является конституцией многоквартирного дома.

Вывод

В итоге, ответ на вопрос «Можно ли запретить выбор внешнего управляющего для многоквартирного дома?» таков:

Как правило, согласно Закону о кондоминиумах, запретить выбор управляющего извне для многоквартирного дома нельзя. Закон прямо признает право собственников квартир выбирать управляющего из числа собственников или извне, в лице профессионального лица или компании. Однако, если в плане управления многоквартирного дома имеется четкое, императивное и ограничивающее положение о том, что управляющий должен быть обязательно выбран из числа собственников, то в этом случае выбор управляющего извне будет запрещен. Поскольку план управления является договором, связывающим всех собственников, решение собрания собственников, принятое в нарушение этого положения, является недействительным.

Важнейшее исключение: План управления. Судебные решения подчеркивают, что план управления является обязывающим договором и имеет силу закона для собственников квартир, при условии, что он не противоречит императивным положениям Закона о кондоминиумах. Если в плане управления многоквартирного дома имеется четкое и ограничивающее положение о том, что управляющий должен быть выбран исключительно из числа собственников, то управляющий извне выбран быть не может. В этом случае положение плана управления превалирует над решением собрания собственников.

Роль собрания собственников: Собрание собственников, при отсутствии ограничений в плане управления, в рамках свободы, предоставленной законом, может выбрать управляющего извне большинством голосов по количеству и долям в земельном участке. Суды не проверяют целесообразность таких решений, принятых надлежащим образом и не противоречащих плану управления. В одном из решений 20-й Гражданской палаты Кассационного суда это было выражено следующим образом: «…все собственники квартир обязаны соблюдать решение, принятое собранием собственников, и этот вопрос не может быть проконтролирован судом» .

Следовательно, чтобы точно определить, может ли внешний управляющий быть назначен в многоквартирный дом, первым делом необходимо внимательно изучить план управления, зарегистрированный в кадастровой книге этого дома. Если в плане управления нет запрета, совет собственников имеет право выбрать внешнего управляющего, обеспечив законное большинство. Предложение статьи.

Почему необходима юридическая поддержка адвоката из Тузлы, специализирующегося на назначении внешних управляющих?

Закон о кондоминиумах, как правило, разрешает назначение внешнего управляющего в многоквартирных домах или жилых комплексах. Однако эта свобода может быть ограничена непосредственно планом управления, принадлежащим данному многоквартирному дому. Если в зарегистрированном в кадастре плане управления имеется чёткое и обязывающее положение, гласящее, что «управляющий выбирается только из числа собственников помещений», то совет собственников, несмотря на это положение, не может выбрать внешнего управляющего. Именно в этот момент действительность каждого совершаемого действия зависит от тщательной интерпретации плана управления. Для правильной интерпретации большое значение имеет поддержка опытных юристов по вопросам кондоминиума, таких как адвокат из Тузлы, адвокат из Пендика, адвокат из Картала, адвокат из Гебзе, адвокат из Орханлы, адвокат из Тепеёрена, адвокат из Айдынлы.

В противном случае, даже если это выглядит соответствующим процедуре, процедура выборов, противоречащая плану управления, становится открытой для отмены. Особенно в последние годы увеличивается количество исков, поданных на основании незаконности договоров с компаниями по профессиональному управлению объектами. Решения Верховного суда, принятые по таким делам об отмене, показывают обязательность плана управления и необходимость тщательного соблюдения процедурных правил. Независимо от того, каким большинством было принято решение совета собственников, если оно противоречит плану управления, оно может быть признано судом недействительным. Это может привести к серьезным потерям как по времени, так и по стоимости. Поэтому в начале процесса получение консультации от таких специалистов, как юристы Малтепе, юристы Айдынлы, юристы Чайырова, позволяет предотвратить возможные споры и помогает обеспечить юридическую защиту всего процесса.