Введение

В местах коллективного проживания, таких как жилые комплексы и многоквартирные дома, последующее добавление социальных объектов, таких как детские площадки, футбольные поля с искусственным покрытием, бассейны в общие зоны, часто становится актуальным вопросом из-за желания собственников улучшить качество жизни. Однако строительство таких объектов может вызывать споры как по вопросам распределения затрат, так и по таким аспектам, как шум, безопасность и право пользования.

В рамках Закона о собственности на этажи (Закона о кондоминиумах) важно, какое соотношение голосов требуется для дополнений, вносимых в общие зоны, с точки зрения прав и обязанностей собственников. В этой статье, в свете последних решений Кассационного суда и Государственного совета, подробно рассматриваются условия простого большинства голосов или единогласия, необходимые для последующего добавления таких объектов, как футбольные поля с искусственным покрытием, детские площадки, бассейны, в общие зоны жилых комплексов или многоквартирных домов, юридические права на возражение собственников, не согласных с этими решениями, и положение арендаторов.

1. Процессы принятия решений и необходимые кворумы голосов для дополнений в общие зоны

Судебные решения предусматривают строгие правила для существенных и постоянных дополнений (пристроек) к общим зонам. Эти дополнения, вместо простого ремонта или полезного приспособления, рассматриваются как «сооружение» или «строительство» , изменяющее характер общего имущества. Это различие напрямую влияет на применяемую статью Закона о кондоминиумах (KMK) и, следовательно, на необходимый кворум голосов.

Доминирование правила 4/5: Большинство рассмотренных решений основываются на статье 19/2 Закона о кондоминиумах (KMK) для таких сооружений, как футбольные поля с искусственным покрытием и бассейны. В одном из решений 18-й Гражданской Палаты Верховного Суда это четко выражено: «ни один из собственников квартир не вправе производить ремонт, сооружения, а также наружную побелку или покраску в другой цвет в общих помещениях основного недвижимого имущества без согласия четырех пятых всех собственников квартир» (Yargıtay 18. HD-2013/19532-2014/1814). Это правило не только препятствует произвольным действиям одного собственника, но и гарантирует, что администрация не сможет приступить к такому проекту без достаточного большинства. Решения, принятые без обеспечения необходимого большинства, могут считаться даже «недействительными».

Случаи, требующие единогласия: Если предполагаемое дополнение изменит архитектурный проект здания, доля голосов превысит 4/5 и превратится в единогласие. Генеральная ассамблея по правовым вопросам Кассационного суда объяснила эту ситуацию следующим образом: «если предполагаемое дополнение нарушит «архитектурное состояние» основного недвижимого имущества и создаст «отклонение от утвержденного архитектурного проекта», то такие изменения возможны только «по решению всех собственников этажей, принятому единогласно»» (Кассационный суд, ГАС-2017/1996-2022/5). Аналогично, выделение бассейна, являющегося общим пространством, определенному собственнику этажа также требует единогласия (Кассационный суд, 20-й ГД-2017/1708-2017/6501).

Приоритет плана управления: План управления, являющийся договором между собственниками этажей, может устанавливать более строгие условия, чем закон. Например, положение плана управления, на которое ссылается решение Кассационного суда, гласит: «в пункте 8/e плана управления содержится положение: ‘совет собственников этажей не может начинать строительство, установку, покраску или изменения в общих местах исключительно для себя без письменного согласия всех'» (Кассационный суд, 5-й ГД-2024/8778-2025/3062). В этом случае даже большинство в 4/5, требуемое законом, будет недостаточным, и потребуется единогласие.

2. Права собственников этажей, выступающих против решений, и положение арендаторов

Собственники этажей находятся под правовой защитой в случае принятия решений, противоречащих закону или плану управления.

Право на иск и его основания: Каждый собственник помещения, принявший участие в собрании и выразивший особое мнение, или не участвовавший в собрании вовсе, может подать иск об отмене решения в Мировой суд по гражданским делам в течение определенных сроков с момента уведомления о решении. Как указано в решении 20-й Гражданской коллегии Верховного суда, суды должны принимать решение об отмене в случаях, когда не соблюден кворум для принятия решения: «поскольку не был соблюден кворум для принятия решений, требуемый статьями … и 42 Закона о кондоминиумах, решения, принятые на собрании, должны быть отменены, однако решение об отклонении иска в письменной форме не представляется верным» (20-я ГК ВС – 2018/409-2018/3162). Основания для иска могут включать не только процент голосов, но и такие ситуации, как ненадлежащее уведомление о собрании или нарушение законодательства о зонировании.

Положение арендатора: Во всех рассмотренных решениях без исключения подчеркивается, что арендатор не имеет права напрямую подавать иск против решений совета собственников помещений. Арендатор не является стороной в процессах управления, поскольку не обладает правом собственности. Однако это не означает, что он полностью беззащитен. Если арендатор считает, что его права, вытекающие из договора аренды (например, затруднение использования жилья из-за шума), нарушены из-за внесенных изменений, он может уведомить об этом собственника помещения и потребовать от него подачи иска, либо предъявить свои права, вытекающие из собственного договора, против арендодателя.

3. Подход судов и применение законодательства

Суды проводят тщательное рассмотрение как по форме, так и по существу в подобных спорах.

Экспертиза и соответствие проекту: В разрешении споров ключевую роль играют экспертные заключения. Суды, «истребуя архитектурный проект основного недвижимого имущества и, если имеется, ситуационный план, поручают проведение выездной экспертизы специалисту-эксперту, разбирающемуся в этих вопросах» (Верховный суд 18. ГК-2011/4915-2011/9120) устанавливают характер дополнения, является ли оно нарушением проекта и не нанесет ли ущерба существующему строению. Принимается решение о демонтаже работ, выполненных в нарушение проекта и без необходимого большинства, и о приведении их в первоначальное состояние.

Соответствие градостроительному законодательству: Даже если пристройка получает согласие всех собственников этажей, она должна соответствовать градостроительному законодательству. Как указано Генеральной коллегией по гражданским делам Верховного суда, «положения градостроительного законодательства относятся к публичному порядку» и соглашение, противоречащее этим правилам, не может считаться действительным. Решения Государственного совета также подчеркивают, что эти пристройки должны соответствовать градостроительным планам и положениям.

Распределение расходов: Статья 43 Закона о собственности на квартиры (KMK) вводит важное регулирование для дорогостоящих пристроек. Если пристройка не находится в месте, обязательным для использования всеми собственниками этажей, «собственники этажей, не желающие пользоваться ими, не обязаны участвовать в расходах [k zorunda değildir]. Расходы на такие новшества и пристройки оплачиваются собственниками этажей, принявшими решение об их создании» (Верховный суд 20. ГК-2019/5205-2020/1427). Это положение также финансово защищает собственников этажей, выступающих против проектов.

Заключение

Внесение дополнений в общие зоны жилых комплексов, таких как футбольные поля с искусственным покрытием, детские площадки, бассейны, которые добавляют ценность, но в то же время могут стать причиной расходов и разногласий, — это не просто решение руководства, а юридический процесс, регулируемый строгими правовыми нормами. Рассмотренные судебные решения показывают, что суды неукоснительно применяют правило о квалифицированном большинстве в 4/5, требуемое Законом о кондоминиумах, особенно для изменений, относящихся к категории «сооружений» и «строительства» в общих зонах. Для более радикальных изменений, изменяющих архитектурный проект или присваивающих общую зону одному лицу, требуется единогласие.

В этом процессе положения Плана управления являются такими же обязательными, как и закон. Собственники квартир, не согласные с решениями, могут эффективно защищать свои права, обращаясь в суд в случае нарушений закона и процедуры. Арендаторы же не играют прямой роли в этом процессе.

В заключение, для предотвращения длительных и дорогостоящих правовых споров в будущем крайне важно, чтобы управляющие компании жилых комплексов и собственники квартир до реализации подобных проектов внимательно изучали План управления и соответствующие статьи Закона о кондоминиумах, правильно определяли характер вносимых дополнений, обеспечивали необходимое количество голосов и осуществляли весь процесс прозрачно. В случае необходимости настоятельно рекомендуется обратиться за юридической консультацией. Предложение статьи.

Зачем нужна юридическая поддержка в Тузле?

Добавление таких объектов, как футбольное поле (с искусственным покрытием), детская игровая площадка или бассейн, к общим зонам многоквартирных домов или комплексов регулируется строгими правилами соотношения голосов, указанными в Законе о кондоминиумах, и ограничениями архитектурного проекта. Малейшая процедурная ошибка или неверная оценка в этих процессах может привести к аннулированию принятых решений, сносу построенного объекта и серьезным финансовым потерям.

В регионах с быстрой застройкой и большим количеством жилых комплексов/многоквартирных домов, таких как Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Гебзе, Чайырова, количество споров, связанных с добавлением таких социальных объектов, возрастает. Поэтому работа с адвокатом из Тузлы, хорошо знающим регион и практику, имеет большое значение как для защиты прав собственников, так и для правильных действий управляющей компании комплекса в правовом поле.

Опытный адвокат по вопросам кондоминиумов в Тузле может обеспечить безопасность процесса по следующим вопросам: правильное определение доли голосов (4/5 или единогласное решение?), толкование обязательных положений плана управления, оценка права на судебный иск для собственников, не участвовавших в принятии решения, предварительная экспертиза проекта с точки зрения градостроительного и строительного законодательства, превентивный юридический контроль против возможных исков об отмене и возмещении ущерба в будущем. В итоге, в регионах с аналогичной интенсивностью застройки, особенно в Тузле, действия без юридической поддержки в таких чувствительных вопросах, как добавление социальных объектов, могут повлечь серьезные риски. Поэтому начало процесса в сопровождении опытного адвоката из Тузлы предотвратит возможные споры и обеспечит проведение всего процесса в соответствии с законом.