Адв. Мерием ГЮНАЙ

Расходы на здание, за которые несет ответственность арендатор, и правовая база этой ответственности определяются, в первую очередь, Законом о кондоминиумах (КМК) и Турецким законом об обязательствах (ТБО), а также положениями договора аренды между сторонами.

За какие виды расходов на здание несет ответственность арендатор и правовая база этой ответственности в первую очередь определяются положениями договора аренды. В договоре аренды между сторонами может быть оговорено, кто и каким образом будет оплачивать взносы на общие расходы. Эти условия договора являются обязательными для сторон.

Однако согласно КМК, общие расходы на содержание, защиту, укрепление и ремонт основного недвижимого имущества по сути лежат на ответственности собственника квартиры (кондоминиума) (КМК 20/1. Среди расходов, указанных в статье 20 КМК, считаются расходы на дворника, истопника, садовника и охранника, авансы, собираемые для них, страховые взносы на основное недвижимое имущество, расходы на содержание, защиту, укрепление и ремонт всех общих мест, а также другие расходы, такие как зарплата управляющего, и эксплуатационные расходы общих объектов.

Однако, согласно статье 22 Закона о кондоминиумах, арендатор несет солидарную и совместную ответственность с собственником квартиры за расходы и авансы, причитающиеся собственнику квартиры согласно статье 20, а также за неустойку за просрочку. Эта ответственность ограничена суммой арендной платы, которую арендатор обязан уплатить и произведенный им платеж вычитается из арендной задолженности. Управляющий зданием или один из собственников квартир имеет право требовать задолженность по общим расходам либо от собственника квартиры, либо от арендатора, пользующегося отдельным помещением, либо от обоих одновременно. Ответственность арендатора существует до тех пор, пока действует договор аренды. Если арендатор освободил используемое помещение, его ответственность по расходам и авансам прекращается. Управляющий или собственник квартиры больше не может подавать в суд на бывшего арендатора или инициировать исполнительное производство.

Положения Турецкого обязательственного кодекса (TBK) также регулируют ответственность за расходы. Согласно статьям 302 и 303 TBK, арендодатель несет расходы, возникающие из самого объекта аренды (обязательное страхование, налоги и т.д., если иное не согласовано) и сопутствующие расходы, связанные с использованием объекта аренды, понесенные арендодателем или третьим лицом. В свою очередь, согласно статье 317 TBK, арендатор обязан оплачивать расходы на уборку и обслуживание, необходимые для обычного использования арендуемого имущества; в этом вопросе учитывается местный обычай.

Виды расходов, указанные в судебной практике и признанные расходами на здание или членскими взносами, за которые может нести ответственность арендатор, следующие:

Взносы за квартиру/комплекс и общие расходы: Это широкая категория, которая обычно включает расходы и авансы в рамках статьи 20 Закона о кондоминиумах (KMK). Взнос уплачивается управлению многоквартирного дома/комплекса.

Расходы на общее пользование и управление: Расходы, возникающие в результате общего пользования и управления зданием, определенные договором или планом управления. Эти расходы могут включать перечисленные в договоре и аналогичные затраты.

Расходы, связанные с использованием: Расходы, возникающие непосредственно из использования арендуемого имущества, могут относиться на счет арендатора. К ним относятся стоимость топлива, плата за услуги кочегара и расходы на освещение общих зон. Согласно договору, расходы на воду, газ, электричество, налог на уборку окружающей среды, топливо, управление, кочегара, дворника, сторожа и все прочие эксплуатационные расходы также могут относиться на счет арендатора.

Расходы на обычную уборку и обслуживание: Расходы на уборку и обслуживание, необходимые для обычного использования арендуемого имущества, согласно Турецкому кодексу обязательств (TBK), несет арендатор. По договору, такие расходы, как расходы на уборку и расходы на безопасность, могут быть возложены на арендатора.

Расходы на управление: Расходы, возникающие в результате управления зданием, такие как зарплата управляющего, хотя и являются по сути ответственностью собственника в рамках Закона о кондоминиумах (KMK), могут быть возложены на арендатора по договору.

Виды расходов, за которые арендатор не несет ответственности:

Расходы на капитальный ремонт или ремонт, относящийся к основной конструкции: Расходы на капитальный ремонт, связанные с основной конструкцией здания, или расходы, относящиеся к основной конструкции, не являются ответственностью арендатора. Аналогично, расходы на ремонт отдельной части, улучшающие модификации или постоянные расходы, такие как укрепление отдельной части лежат на собственнике помещения.

Расходы, не перечисленные в договоре: Если договор аренды определяет обязанности по расходам, арендатор может не нести ответственность за расходы, не указанные в договоре.

Почему важна экспертная поддержка?

Расходы на содержание здания и арендные отношения могут быть сложными с юридической точки зрения. Неверная информация или неполные соглашения могут привести к материальному ущербу как арендодателя, так и арендатора. Особенно для арендаторов, проживающих в многоэтажных зданиях, границы общих расходов могут быть нечеткими. В быстроразвивающихся районах Стамбула, таких как Малтепе, Картал, Пендик, Тузла, подобные проблемы встречаются часто. Мнение юридического эксперта поможет вам как на этапе подготовки договора, так и в случае возникновения спора. Действия с знанием своих законных прав обеспечат вашу защиту от возможных судебных и исполнительных процессов. Помните, что осознанные действия — это наиболее выгодное решение в долгосрочной перспективе.