1. الطبيعة القانونية لغرفة السطح (تشريعات البناء)

لائحة تخطيط المناطق المنظمة المادة 40/7: “لا يجوز إنشاء قسم مستقل في فراغات السقف. في هذه الأجزاء، يمكن فقط … عمل غرف متصلة بالأقسام المستقلة في الطابق الأخير.” هذا الحكم ساري المفعول. وبالتالي، فإن تسجيل طابق السطح كشقة مستقلة عن الطابق السفلي غير ممكن قانونًا.

المادة 4/غ-1: في حال وجود القسم المستقل في أكثر من طابق، بما في ذلك فراغات السقف، مع اتصال داخلي، يتم تقييم هذه المساحات معًا ضمن “المساحة الإجمالية للقسم المستقل”.

2. ملكية الطوابق ومخالفة المشروع

قانون ملكية الطوابق المادة 4/ج: تعتبر الأسقف، ما لم يكن هناك حكم مخالف في العقد، “مكانًا مشتركًا في كل الأحوال”. ومع ذلك، فإن غرف السطح المخصصة لقسم مستقل في المشروع المعتمد هي جزء من ذلك القسم.

قانون ملكية الطوابق المادة 19: ملاك الطوابق ملزمون بالحفاظ على الوضع المعماري للعقار الرئيسي. إغلاق وصلة الدوبلكس وفتح مدخل منفصل يشكل “مخالفة للمشروع” ويمكن أن يكون دائمًا موضوع دعوى لإعادته إلى حالته الأصلية.

3. الأهلية للحقوق والمشاركة في التحول الحضري (القانون رقم 6306)

أساس حصة الأرض (المادة 6/1): يتم اتخاذ قرار إعادة بناء المبنى وبيع الحصص وتقسيمها بأغلبية لا تقل عن 1/2 من المالكين “بنسبة حصة الأرض”. مهما كانت حصة الأرض للعقار الذي يظهر في السجل العقاري كوحدة مستقلة واحدة (دوبلكس)، فإن حق التصويت وقيمة التقسيم في التحويل يكونان كذلك.

تأثير الوضع الفعلي: عمليًا، يمكن توفير مرونة في “بروتوكول التقسيم” المُعد بقرار أغلبية 1/2 للأماكن المستخدمة فعليًا كشقتين. ولكن المتطلب القانوني هو عدد الأقسام المستقلة وحصة الأرض في السجل العقاري.

وضع المالكين المشتركين: يستمر أولئك الذين يملكون دوبلكس بحصة 1/2 في كونهم مالكين مشتركين للقسم المستقل الذي سيخصص لهم في المشروع الجديد. لا يمكن تحويل الاستخدام الفعلي إلى شقتين منفصلتين إلا بموافقة جميع المالكين وتصميم المشروع الجديد بما يتناسب مع ذلك (كقسمين مستقلين منفصلين).

4. نقاط يجب مراعاتها في التطبيق

تقييم الشرفية: يجب أخذ فرق المتر المربع والقيمة للشقق الدوبلكس (مع جزء علوي) في الاعتبار ضمن نطاق “الموقع والخصائص” (المادة 6 من القانون 6306) في تقارير التقييم المرخصة من هيئة سوق رأس المال (SPK).

إقرار موافقة: في الدوبلكسات المقسمة فعليًا، يعد إبرام “اتفاقية تقسيم” موثقة لدى الكاتب العدل بين الأطراف قبل التحول الحضري أمرًا حاسمًا لمنع النزاعات الملكية التي قد تنشأ في المستقبل.

عقوبة إدارية: بما أن التقسيم الفعلي يخالف تشريعات التخطيط العمراني، ففي حال اكتشاف ذلك من قبل البلدية، يوجد خطر الهدم والغرامة المالية وفقًا للمادتين 32 و 42 من قانون التخطيط العمراني رقم 3194.

1. الإطار التشريعي والطبيعة القانونية لوحدة السطح

وفقًا للمادة 40/7 من لائحة التخطيط العمراني للمناطق المخططة، يُحظر إنشاء أقسام مستقلة في الفراغات العلوية (الأسطح)؛ ولا يمكن بناء هذه المناطق إلا كوحدات متصلة (دوبلكس) بالقسم المستقل في الطابق السفلي. وبموجب المادة 4/غ-1 من اللائحة، تُعتبر هذه المناطق ضمن “المساحة الإجمالية للقسم المستقل”. وفقًا للمادة 4/ج من قانون ملكية الطوابق (KMK)، تُعتبر الأسطح أماكن مشتركة ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، بينما تُعتبر وحدات السطح المخصصة لقسم مستقل في المشروع المعتمد جزءًا من ذلك القسم. بموجب المادة 19 من قانون ملكية الطوابق، يلتزم مالكو الطوابق بالحفاظ على الوضع المعماري؛ وإغلاق وصلة الدوبلكس وفتح مدخل منفصل يشكل “مخالفة للمشروع”.

في إطار القانون رقم 6306 (التحول الحضري)، يتم تقرير إعادة بناء وتقسيم المبنى، وفقًا للمادة 6/1، بأغلبية لا تقل عن 1/2 من المالكين “بنسبة حصة الأرض”. تحدد حصة الأرض للعقار الذي يظهر في السجل العقاري كقسم مستقل واحد (دوبلكس)، حق التصويت وقيمة التقسيم القانوني في التحول. ولا يمكن أن ينعكس الوضع الفعلي (استخدام شقتين منفصلتين) في بروتوكول التقسيم إلا بموافقة أغلبية 1/2؛ وإلا فإن السجل العقاري هو الأساس.

2. مخالفة المشروع المعماري والآثار القانونية للتقسيم الفعلي

تربط قرارات المحاكم تحويل وحدات السطح إلى شقق مستقلة والتدخل في المناطق المشتركة بعقوبات قانونية صارمة:

طبيعة الفعل غير المشروع: في قرارها، وصفت الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة الاستئناف العليا (19.10.2017، E. 2016/3578، K. 2017/14217) تحويل وحدة السطح إلى شقة مستقلة عن طريق فتح باب من منطقة الدرج المشتركة بأنه تغيير “مخالف للمشروع المعتمد” و “فعل غير مشروع”.

وجوب الإعادة إلى الوضع السابق: وفقًا للدائرة المدنية العشرين لمحكمة الاستئناف العليا (27.09.2018، E. 2017/2337، K. 2018/6043)، يُشترط إجماع ملاك الطوابق لتوسيع طابق السطح ليصبح طابقًا كاملاً وفتح مدخل من الدرج العام. إذا لم يكن هذا الإجماع موجودًا، فيجب إعادة المبنى إلى ما يتوافق مع المشروع المعتمد. وبالمثل، ذكرت الدائرة المدنية الخامسة لمحكمة الاستئناف العليا (13.12.2023، E. 2023/5841، K. 2023/12418) أن الإنشاءات المخالفة للمشروع تشكل تعديًا على حق الملكية، وأنه يجب صياغة قرار الإعادة إلى الوضع السابق بطريقة لا تثير ترددًا في التنفيذ.

المخاطر الإدارية والجنائية: وفقًا لقرار الدائرة السادسة لمجلس الدولة (11.01.2024، E. 2021/1079، K. 2024/196)، تشكل التراخيص الممنوحة للتدخلات على السطح دون إجماع جميع الملاك “خطأ في الخدمة” وتكون خاضعة لقرار الهدم وفقًا للمادة 32 من قانون العمران رقم 3194. كما يوجد خطر غرامة مالية ضمن نطاق المادة 42 من التشريع.

3. مشاكل التقاسم والاستحقاق في التحول الحضري

في الأماكن التي تظهر كقسم مستقل واحد في السجل العقاري ولكنها تستخدم فعليًا كشقتين منفصلتين (مقطوعة الاتصال، بمدخلين منفصلين)، تكون مبادئ التقاسم على النحو التالي:

أفضلية السجل العقاري: وفقًا للدائرة الخامسة للحقوق في محكمة الاستئناف العليا (21.05.2024، السجل: 2024/2457، القرار: 2024/6210)، لا يتم تحديد حدود القسم المستقل بناءً على الاستخدام الفعلي، ولكن بناءً على المشروع المعماري المعتمد من البلدية. حتى لو اشترى المالك الجديد العقار على أساس أنه مقسم فعليًا، فإنه لا يمكنه المطالبة بحقوق على الأجزاء الواقعة خارج الحدود المحددة في المشروع.

الاستخدام الفعلي والوفاء بالعهد: في قرار الدائرة الأولى للحقوق في محكمة الاستئناف العليا (22.01.2013، السجل: 2012/13011، القرار: 2013/514)، ذكرت أنه في العقارات التي تظهر كوحدة واحدة في السجل العقاري ولكنها مقسمة فعليًا، إذا نشأ بين الشركاء نمط استخدام فعلي، فيجب حمايته “حتى يتم تطبيق المخطط العمراني”. ومع ذلك، بما أن التحول الحضري لا يعتبر تطبيقًا للمخطط العمراني، فإنه في مرحلة التحول سيتم الأخذ بسجلات السجل العقاري وحصة الأرض كمعيار أساسي.

وضع المالكين بالحصص (1/2 حصة): وفقًا لمذكرة التشريع، فإن الذين يمتلكون دوبلكس بحصة 1/2، يستمرون في أن يكونوا مالكين بالحصص على القسم المستقل الذي سيتم تخصيصه في المشروع الجديد. إن تحويل التقسيم الفعلي إلى شقتين منفصلتين في المشروع الجديد لا يمكن أن يتم إلا بموافقة جميع المالكين ورسم المشروع الجديد بما يتوافق مع ذلك.

4. التقسيم الفعلي وحل النزاعات في ضوء المصادر الثانوية

إن قرارات محكمة الاستئناف العليا، التي تُعتبر مصادر ثانوية، تقدم المنظور التالي لنزاعات الملكية قبل وأثناء التحول الحضري:

حد التقسيم الفعلي: كما تم التأكيد عليه في قرارات الغرفة السابعة القانونية في محكمة النقض (04.07.2023, ملف رقم 2023/2790, قرار رقم 2023/3615) والغرفة الأولى القانونية في محكمة النقض (21.12.2006, ملف رقم 2006/11045, قرار رقم 2006/12930)؛ وفقًا للمادة 706 من القانون المدني التركي والمادة 26 من قانون السجل العقاري، لا يمكن فصل ملكية الحصص عن العقار الرئيسي بالاستخدام الفعلي دون تقسيم رسمي. يتم حماية الاستخدام الفعلي فقط “حتى تطبيق التخطيط العمراني” في إطار مبدأ حسن النية.

طريقة الحل النهائي: وفقًا لقرارات الغرفة السابعة القانونية في محكمة النقض (08.06.2022, ملف رقم 2022/416, قرار رقم 2022/4185) و (25.10.2023, ملف رقم 2023/4185, قرار رقم 2023/5056)؛ يجب حل مشكلة الشريك الذي يدعي أنه استخدم مساحة أقل من حصته أو أنه تضرر بسبب التقسيم الفعلي، لا بدعوى “منع التعدي”، بل بدعوى “إزالة الشيوع (إزالة الشيوع)” أو دعوى “التقسيم”.

تحديد الأحقية في التحول الحضري: وفقًا للغرفة السابعة القانونية في محكمة النقض (19.09.2023, ملف رقم 2023/3449, قرار رقم 2023/3923 )، إذا لم يكن هناك عقد تقسيم خطي يشمل جميع الشركاء، فإن نسب المشاركة في التحول الحضري ستحدد بناءً على سجل السجل العقاري. في حال عدم كون الشخص المقيم في الطابق العلوي (العلّية) مالكًا في السجل العقاري، فإن استخدامه الفعلي لا يمنحه أحقية مباشرة في التحول الحضري.

النتيجة: التقسيم الفعلي في الشقق ذات الأدوار العلوية (فصل الدوبلكس إلى قسمين) يتعارض مع لوائح التخطيط العمراني وقانون ملكية الطوابق. في عملية التحول الحضري، يتم التوزيع بناءً على حصة الأرض المسجلة في سند الملكية وعدد الأقسام المستقلة، وليس بناءً على الوضع الفعلي. لا يمكن الحفاظ على الوضع الفعلي إلا من خلال بروتوكول تقسيم يتم التوصل إليه بأغلبية 1/2 أو اتفاقية تقسيم مصدقة من كاتب العدل يتم إبرامها قبل التحول الحضري؛ وإلا، يجب حل النزاعات عن طريق دعوى إزالة الشيوع.

الأسئلة الشائعة

1. في شقة ذات دور علوي (دوبلكس)، هل يتم تحديد استحقاق الملكية في التحول الحضري بناءً على حصة الأرض أم الاستخدام الفعلي؟

في التحول الحضري، يتم تحديد التوزيع وحق التصويت بناءً على حصة الأرض المسجلة في سند الملكية، وليس بناءً على الاستخدام الفعلي. وفقًا للمادة 6/1 من القانون رقم 6306، يتم اتخاذ قرار إعادة بناء المبنى والتقسيم بأغلبية مطلقة على الأقل من الملاك بنسبة حصتهم من الأرض. حتى لو تم استخدام مكان يظهر في سند الملكية كوحدة مستقلة واحدة (دوبلكس) فعليًا كشقتين، فإن قيمة التوزيع القانونية وحق التصويت يتم حسابهما بناءً على حصة الأرض في سند الملكية. لا يمكن أن ينعكس الوضع الفعلي في التقسيم إلا من خلال بروتوكول تقسيم يتم إعداده بموافقة الأغلبية.

2. هل يعتبر الدوبلكس المقسم فعليًا إلى قسمين كشقتين منفصلتين في التحول الحضري؟

كقاعدة عامة، لا. إن تحويل الدوبلكس المسجل في السجل العقاري كوحدة مستقلة واحدة إلى وحدتين مستقلتين منفصلتين في المشروع الجديد، ممكن فقط بموافقة جميع الملاك ورسم المشروع الجديد بما يتوافق مع ذلك (كوحدتين مستقلتين منفصلتين). وإلا، يُعتمد السجل العقاري. بالإضافة إلى ذلك، فإن إغلاق اتصال وحدة السطح وفتح مدخل منفصل يشكل مخالفة للمشروع بموجب لائحة تنظيم المناطق المخططة والمادة 19 من قانون الملكية المشتركة (KMK)؛ وفي حال اكتشافه من قبل البلدية، فإنه ينشئ خطر الهدم والغرامة المالية وفقًا للمادتين 32 و 42 من قانون العمران رقم 3194.

3. هل يصبح الشخص المقيم في وحدة السطح ولكنه لا يظهر كمالك في السجل العقاري، صاحب حق في التحول الحضري؟

لا. الاستخدام الفعلي وحده لا يمنح حق الملكية المباشر في التحول الحضري. وفقًا للمادة 706 من القانون المدني التركي (TMK) والمادة 26 من قانون السجل العقاري، لا يمكن فصل ملكية الحصص عن العقار الرئيسي بالاستخدام الفعلي دون تقسيم رسمي. إذا لم يكن هناك عقد تقسيم مكتوب يشمل جميع الشركاء، فإن نسب المشاركة في التحول تحدد بناءً على السجل العقاري. طريق الحل للشخص الذي يدعي الحق ليس منع التعدي؛ بل دعوى تقسيم أو إزالة الشيوع.

لماذا يعتبر دعم المحامي الخبير ضروريًا؟

تُعد ملكية الحقوق في عملية التحول الحضري للشقق الدوبلكس (التي تحتوي على غرفة علوية) من أكثر القضايا إثارة للجدل في التطبيق، وذلك بسبب التناقض بين حصة الأرض والاستخدام الفعلي. إن تقسيم مكان يظهر في السجل العقاري كوحدة مستقلة واحدة إلى شقتين فعليًا؛ يؤدي إلى سلسلة من النتائج القانونية، بدءًا من حساب حق التصويت (قانون رقم 6306 مادة 6/1، الأغلبية المطلقة)، ووصولاً إلى تقاسم الشرفية والقيمة، ومن وضع الملاك المشتركين في المشروع الجديد إلى مخاطر الهدم والغرامات المالية الناجمة عن مخالفة المشروع. يجب إدارة هذه العملية بشكل شامل في ضوء تقرير التقييم المرخص من SPK، والمشروع المعماري المعتمد، وأحكام قانون الملكية المشتركة (KMK)؛ فخطأ مفاهيمي بسيط (مثل تفضيل الاستخدام الفعلي على حصة الأرض) قد يؤدي إلى خسائر في الحقوق يصعب تعويضها بالنسبة للمالك.

يقدم مكتب 2M للمحاماة، بفريقه المتخصص في مجالات التحول الحضري وقانون الملكية المشتركة، استشارات قانونية لعملائه في عمليات تحديد استحقاق الملكية في الشقق الدوبلكس ذات الغرف العلوية، وإعداد بروتوكولات التقاسم والموافقات، ودعاوى مخالفة المشروع وإعادته إلى حالته الأصلية، وتنظيم عقود التقاسم المصدقة من الكاتب العدل قبل التحول. يمكن لأصحاب الوحدات المستقلة في توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، والجانب الأناضولي من إسطنبول، ومنطقة كوجايلي، الذين يحتاجون إلى دعم محامٍ للتحول الحضري في إسطنبول، التواصل مع مكتبنا لتقييم حقوقهم والتزاماتهم بشكل احترافي قبل الدخول في عملية المباني الخطرة.

لحماية حقوقكم على أسس صحيحة في التحول الحضري ولمنع نزاعات الملكية بعد التحول من البداية، يمكنكم الحصول على دعم قانوني احترافي من فريق مكتب 2M للمحاماة المتخصص.