مكتب 2M للمحاماة | قانون التحول الحضري (القانون رقم 6306) | توزلا / إسطنبول

يواجه العديد من المالكين الذين يقومون بهدم مبانيهم الخطرة وإعادة بنائها نفس السؤال عند فتح إشعار الاستحقاق الوارد من البلدية: “بما أنني في نطاق التحول الحضري، والدولة تعفيني من الرسوم؛ فمن أين أتت رسوم موقف السيارات هذه؟” أحيانًا يحاول المقاول إلقاء عبء هذا البند على المالكين بقوله: “أنتم من ستدفعون رسوم موقف السيارات”؛ وأحيانًا تصدر البلدية فاتورة بآلاف، بل مئات الآلاف من الليرات دون تطبيق الإعفاء على الإطلاق. في هذا المقال؛ نشرح ما إذا كانت رسوم موقف السيارات مشمولة بالإعفاء في التحول الحضري، وحدود الإعفاء، وكيفية حساب الرسوم، ولمن يعود هذا العبء قانونًا، في ضوء التشريعات الحالية وسوابق مجلس الدولة.

إجابة مختصرة

نعم — في التحول الحضري، رسوم مواقف السيارات معفاة كقاعدة عامة؛ ولكن هذا الإعفاء ليس مطلقًا. الإعفاء يقتصر على مساحة البناء الجديدة التي تصل إلى مرة ونصف (1.5) مساحة البناء القائمة للمبنى المهدوم. قد تنشأ رسوم للجزء الذي يتجاوز هذا الحد، ويجب أن يؤول هذا البند غالبًا إلى المقاول.

أدناه نشرح السند القانوني لهذا الرد خطوة بخطوة.

ما هو “رسم مواقف السيارات”؟

في تركيا، وبموجب لائحة مواقف السيارات، يُلزم كل مبنى جديد بتوفير عدد معين من أماكن وقوف السيارات بناءً على حجمه والغرض من استخدامه. إذا لم يتمكن المبنى من تلبية هذه الحاجة داخليًا (مثل الطابق السفلي، المنطقة المفتوحة، الطابق المغلق، وما إلى ذلك)، فإن البلدية تفرض التزامًا ماليًا تحت اسم “رسم مواقف السيارات” عن كل مكان وقوف سيارات ناقص. يتم إيداع هذه الأموال المحصلة في حساب مواقف السيارات التابع للبلدية وتُستخدم في إنشاء مواقف سيارات جماعية/عامة في المنطقة.

على أي مادة يستند إعفاء رسوم مواقف السيارات في التحول الحضري؟

للإعفاء مصدران رئيسيان:

1. القانون م.7/9 و م.7/10 — الإعفاء العام

أدخل القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث إعفاءً واسع النطاق من الضرائب والرسوم الإدارية والأتعاب لتشجيع التحول الحضري. نصت الفقرة العاشرة من المادة السابعة من القانون (المعدلة بالقانون رقم 7153)، على أنه عندما يقوم الأشخاص الطبيعيون والاعتباريون التابعون للقانون الخاص بتنفيذ التطبيق في المناطق الخطرة، ومناطق البناء الاحتياطية، والقطع التي توجد بها منشآت خطرة، بغض النظر عن تغيير الوظيفة، لا تُحصّل البلديات أي رسوم إدارية أو أتعاب للمساحة الإنشائية الجديدة التي تصل إلى مرة ونصف المساحة الإنشائية القائمة.

مفهوم “الأتعاب” هنا حاسم؛ لأن تكلفة ركن السيارات ليست رسمًا إداريًا، بل هي التزام مالي بطبيعة أتعاب، ويُعتبر أنها تدخل ضمن نطاق هذا التعبير العام.

2. لائحة التطبيق م.16/12 — قائمة البنود التي لا ينبغي تحصيلها

تعدد الفقرة 12 من المادة 16 من اللائحة البنود التي لا ينبغي تحصيلها واحدة تلو الأخرى ضمن نطاق الفقرتين 7/9 و 7/10 من القانون:

رسوم موقف السيارات لا تذكر باسمها في القائمة — إذن، من أين ينشأ الإعفاء؟

هذه هي نقطة الاعتراض الأكثر شيوعًا التي تلجأ إليها البلديات: لا ترد عبارة “رسوم موقف السيارات” صراحة في أي من البنود المذكورة أعلاه من (أ) إلى (و). تستند بعض البلديات إلى هذا الفراغ لتقدم الدفاع التالي: “رسوم موقف السيارات لم تُذكر في قائمة الإعفاءات، وبالتالي فهي ليست معفاة” .

هذا الدفاع ضعيف قانونيًا. أساس الإعفاء من رسوم موقف السيارات هو النصف الثاني من البند (و): “…أي نوع من الرسوم يُحدد ويُفرض بقرار من مجلس البلدية فيما يتعلق بالبناء المحدد على أنه محفوف بالمخاطر والبناء الجديد الذي سيُبنى بدلاً منه.”

رسوم موقف السيارات تندرج تمامًا ضمن هذا التعريف. لأن مبادئ استحقاق وتحصيل رسوم مواقف السيارات تحددها الإدارات المعنية مع الأخذ في الاعتبار أحكام اللائحة — في إسطنبول، هذه الصلاحية تقع على عاتق مجلس بلدية المدينة الكبرى. وبما أن الرسم يُحدد بقرار من مجلس البلدية (مجموعة/نسبة) ويُفرض فيما يتعلق بالبناء الجديد الذي سيُبنى بدلاً من البناء المحفوف بالمخاطر، فإنه يندرج ضمن نطاق “أي نوع من الرسوم في البند (و)”.

مجلس الدولة يقبل هذا التفسير

لقد قبل القضاء فعليًا أن رسوم موقف السيارات مشمولة بالإعفاء في المباني الخطرة. في قرار الدائرة السادسة لمجلس الدولة بتاريخ 21.12.2023؛ فيما يتعلق بالمباني التي سيتم هدمها وإعادة بنائها ضمن نطاق تحديد المباني الخطرة، تم التأكيد على أنه لا يمكن تحصيل سوى الفروقات المحسوبة لـ تغييرات الغرض من الاستخدام والزيادات في مساحة البناء بالإضافة إلى الرسوم والأجور التي تم تحصيلها سابقًا للمساحة الحالية، وأن رسوم موقف السيارات يجب أن تُقيّم ضمن هذا الإطار. كما ذكر نص القرار أنه لا يمكن تفسير عبارة “التي تم أخذها/تحصيلها” بشكل ضيق على أنها “التي تم تحصيلها فعليًا”؛ وأنه سواء كانت البلدية قد حصلت بالفعل رسومًا سابقة للمبنى القديم الذي يملك رخصة بناء وتصريح استخدام المبنى أم لا، فإنه يمكن تحصيل فرق فقط لزيادة المساحة وتغيير الغرض من الاستخدام.

ملاحظة اقتباس مهمة: أرقام قرارات/أساس مجلس الدولة التالية مأخوذة من مواد الملف والبحث في السوابق القضائية. قبل استخدامها في اعتراض أو عريضة دعوى، يجب التأكد منها حتماً من النص الرسمي/الموحد لمجلس الدولة. حتى في نص منشور/مدونة، يؤدي الرقم الخاطئ إلى فقدان المصداقية.

الحد الحرج: قاعدة “1.5 ضعف”

الإعفاء ليس مطلقًا. يحدد القانون المادة 7/10 الإعفاء بمساحة البناء الجديدة التي تصل إلى 1.5 ضعف مساحة البناء القائمة. المعنى العملي: إذا كانت مساحة بناء المبنى الجديد تصل إلى 1.5 ضعف مساحة المبنى القديم ← فلا يتم تحصيل رسوم البلدية وتكاليفها، بما في ذلك رسوم مواقف السيارات. بالنسبة للجزء الذي يتجاوز هذا الحد ← قد تنشأ رسوم مواقف سيارات تتعلق بمساحة البناء الزائدة ويمكن تحصيلها. نظرًا لأن هذه المساحة الزائدة عادةً ما تخدم غرض المقاول في كسب شقق/طوابق للبيع، فإن تحميل هذا البند على المقاول هو الصحيح من منظور تصميم العقد. بالإضافة إلى ذلك، إذا كان البناء الجديد يتألف من مساكن وأماكن عمل، فإن مساحة البناء المعفاة تُطبق في إطار نسب مساحات المتر المربع للمساكن وأماكن العمل داخل المبنى المشيّد حديثًا — أي أن تغيير الوظيفة قد يؤثر على حساب الإعفاء.

كيف تُحسب رسوم مواقف السيارات؟ (الصيغة القانونية)

في المادة 12 من لائحة مواقف السيارات (مع تعديل 16.06.2022)، تُحسب رسوم مواقف السيارات للوحدة بالصيغة التالية:

رسوم مواقف السيارات للوحدة = (A + B) × 20 × Y

مكونات الصيغة:

أ — حصة الأرض: القيمة التي يتم الحصول عليها بقسمة القيمة التي يتم تحديدها سنويًا وفقًا لقانون ضريبة العقارات لقطع الأراضي المخصصة كموقف سيارات إقليمي/عام على مساحة الطوابق المحددة في المخطط. تختلف حسب الموقع والقيمة السوقية؛ في المناطق ذات القيمة السوقية العالية مثل كوتشوك تشكمجه ومالتبه وكارتال، يمكن أن يصل هذا البند إلى مبالغ كبيرة.

ب — حصة البناء: سعر الوحدة الخاص بموقف السيارات في بلاغ تكاليف الوحدة التقريبية للبناء الصادر عن وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ للسنة التي صدرت فيها رخصة البناء. مواقف السيارات متعددة الطوابق/المغلقة هي من فئة الإنشاءات الثالثة المجموعة أ.

20: الحد الأدنى لمساحة موقف السيارة الواحدة (م²) بما في ذلك منطقة المناورة للسيارات الخاصة.

Y: النسبة التي سيتم تطبيقها وفقًا لمجموعة المنطقة السكنية المحددة بقرار من مجلس البلدية/البلدية الكبرى. الإدارات المعنية مخولة بتخفيض عدد المجموعات وزيادة النسب المتعلقة بحساب التكلفة من خلال اتخاذ قرار من المجلس.

تقدير تقريبي (2026): في تعميم 2026، تبلغ تكلفة الوحدة للمباني من الفئة الثالثة المجموعة أ حوالي 19,800 ليرة تركية/م². بالنسبة لموقف سيارات واحد ناقص، يمكن أن يصل مكون حصة البناء تقريبًا إلى 19.800 × 20 ≈ 396.000 ليرة تركية؛ يُضاف إليها حصة الأرض (أ × 20)، وتُضرب بنسبة Y. عندما يكون هناك مكانين أو ثلاثة أماكن ناقصة، يمكن أن ترتفع التكلفة بسرعة إلى الملايين. لهذا السبب، يخلق التطبيق الصحيح للإعفاء فرقًا ماليًا كبيرًا جدًا للمالك.

الحقوق المكتسبة وحظر الدفع المتكرر

إذا تم دفع رسوم موقف سيارات للمبنى القديم مسبقًا، فيجب أخذ مقدار الزيادة فقط في الاعتبار للمبنى الجديد. هنا، يدخل حيز التنفيذ افتراض ملزم للبلديات: وفقًا للمادة 37 من قانون العمران، نظرًا لأنه لا يمكن إصدار ترخيص استخدام مبنى (إسكان) دون تخصيص مكان لوقوف السيارات أو دفع رسومه؛ إذا كان للمبنى القديم ترخيص استخدام (إسكان)، فيجب اعتبار أن رسوم موقف السيارات قد تم دفعها فعليًا. وبالتالي: إذا كان للمبنى القديم ترخيص استخدام (إسكان) ← يُعتبر أن الرسوم قد دُفعت ← يمكن تحصيل الفرق فقط لزيادة المساحة في المبنى الجديد. إذا تم الدفع بسبب تراخيص سابقة ← يجب مقاصة هذا المبلغ أو رده؛ وإلا فإن الوضع سيؤدي إلى دفع مكرر.

التزام الإدارة بالفحص

يجب على البلدية، قبل فرض رسوم موقف السيارات، إجراء بحث أرشيفي مفصل حول تاريخ العقار. لا يمكن للإدارة اتخاذ إجراء دون إثبات ملموس ما إذا كانت الرسوم قد تم تحصيلها مسبقًا، وما إذا كان هناك تغيير في الغرض من الاستخدام، وما إذا كانت هناك زيادة في المساحة. إن تحميل ديون غير مبررة بناءً على قرارات لجان سابقة أو تعهدات مجردة مخالف للقانون. تعد هذه النواقص سببًا قويًا للإلغاء في دعوى الإلغاء التي سيتم رفعها.

ماذا يجب أن يفعل إذا لم تطبق البلدية الإعفاء؟

في الممارسة العملية، قد لا تطبق بعض البلديات الإعفاء تلقائيًا وقد تفرض الرسوم. في هذه الحالة، المسار الذي يجب اتباعه هو:

اعتراض كتابي: يتم الاعتراض لدى الإدارة في الوقت المحدد، مع وثيقة المبنى الخطير وخطاب الإعفاء. يتم إصدار خطاب الإعفاء من قبل وحدة التحول الحضري في البلدية المعنية أو من قبل المديرية الإقليمية للبيئة والعمران وتغير المناخ.

استنفاد الطريق الإداري: على الرغم من الاستثناء الوارد في المادة 16/12 من اللائحة، يوجد طريق للاعتراض يجب استنفاده إداريًا لاسترداد الضرائب والرسوم والأتعاب المحصلة.

دعوى الإلغاء والاسترداد: إذا لم يسفر الاعتراض عن نتيجة، يتم رفع دعوى إلغاء في القضاء الإداري؛ ويُطلب استرداد المبلغ المحصّل بشكل غير مشروع.

الاعتراض على إجراءات التحصيل: تنص التشريعات على تحصيل نسبة معينة من رسوم موقف السيارات في مرحلة الترخيص، والباقي بعد تخصيص مكان موقف السيارات. ممارسة الإدارة بطلب المبلغ كاملاً مقدمًا هي موضوع اعتراض منفصل.

تعديل اللائحة بتاريخ 04.02.2026 — ضمان جديد للإعفاء

تتغير تشريعات التحول الحضري باستمرار. التعديل الذي تم إجراؤه في 04.02.2026 على اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 يزيل شكًا مهمًا فيما يتعلق بإعفاءات الرسوم والضرائب: سابقًا، كان هناك تردد في تطبيق إعفاءات الرسوم والضرائب بعد إلغاء قيد المبنى الخطر؛ ووفقًا للتنظيم الجديد، بعد إلغاء قيد المبنى الخطر، سيتم تسجيل ملاحظة في سجل إعلانات السجل العقاري للعقار تفيد باستمرار التطبيق بموجب القانون رقم 6306، وسيتم منع الشكوك المحتملة. هذا التعديل يصب في صالح المالكين لأنه يمنع رفض الإعفاء بحجة “تم رفع القيد، لا يوجد إعفاء بعد الآن”.

إذن، من يدفع هذا المبلغ — المالك أم المقاول؟

هذه إحدى البنود الأكثر جدلاً في عقود البناء مقابل حصة الأرض. التوزيع الصحيح للمخاطر هو كما يلي:

المبلغ ضمن حد 1.5 ضعف: هو بالفعل مشمول بالإعفاء، لا ينشأ. لا يمكن المطالبة به من المالكين.

المقابل المترتب على المساحة التي تتجاوز 1.5 ضعف: بما أن هذه المساحة الزائدة تنبع من حق المقاول في البناء/البيع الإضافي، يجب أن يتحمله المقاول (المتعهد).

إذا لم تطبق البلدية الإعفاء: يجب على المتعهد أن يدير إجراءات الاعتراض/الإلغاء/الاسترداد على نفقته الخاصة.

إن بنود العقد التي تُحمل أصحاب الوحدات بشكل غير مشروط تكلفة موقف السيارات خاطئة وتضر بأصحاب الوحدات. من الضروري أن تتم مراجعة هذا البند من قبل خبير قبل توقيع العقد.

مادة نموذجية يمكن إضافتها إلى العقد

المادة […] — رسوم موقف السيارات والإعفاء من التحول الحضري

(1) تم تحديد المبنى موضوع العقد كبناء خطر ضمن نطاق القانون رقم 6306. بالنسبة لمساحة البناء الجديدة التي تصل إلى مرة ونصف (1.5) ضعف مساحة البناء القائم المهدوم، فإن رسوم/تكلفة موقف السيارات التي قد تستحق وفقًا للائحة مواقف السيارات، تخضع للإعفاء ضمن نطاق المادة 7/9 من القانون والمادة 16/12 (خاصة الفقرة (و)) من اللائحة التنفيذية؛ لا يمكن طلبها من أصحاب الوحدات، ولا يمكن خصمها من حصصهم.

(2) في حال ترتبت رسوم لموقف السيارات على المساحة الإضافية التي تتجاوز 1.5 ضعف مساحة البناء القائم، يتحمل المتعهد كامل هذه الرسوم.

(3) عند تحديد حد الإعفاء، تؤخذ مساحات البناء في رخصة ومخطط البناء المهدوم، وكذلك رخصة ومخطط البناء الجديد، كأساس. يؤمن المتعهد الوثائق والطلبات اللازمة.

(4) في حال عدم تطبيق البلدية للإعفاء بالكامل أو تطبيقه بشكل ناقص وترتبت رسوم؛ يدير المتعهد إجراءات الاعتراض، ودعوى الإلغاء، والاسترداد (بما في ذلك حق الاسترداد لمدة 5 سنوات) باسمه وحسابه وعلى نفقته. لا يمكن تحميل أصحاب الوحدات أي أعباء مالية في هذه الإجراءات.

(5) يقع على عاتق المقاول توفير جميع الوثائق، بما في ذلك وثيقة المبنى الخطير وخطاب الإعفاء. ولا يتحمل ملاك العقارات مسؤولية التأخير والعقوبات التي قد تنشأ بسبب عدم تطبيق الإدارة للإعفاء.

(هذا النص مثال؛ يجب تكييفه وفقًا للملف المحدد يلزم.)

الأسئلة الشائعة

هل تُفرض رسوم موقف السيارات في التحول الحضري؟ كقاعدة عامة، لا تُفرض على المساحة ضمن حد 1.5 ضعف؛ ويمكن تحصيل الرسوم المستحقة على الجزء الذي يتجاوز هذا الحد.

لماذا لا تُذكر رسوم موقف السيارات صراحةً في قائمة الإعفاءات؟ في المادة 16/12 من اللائحة، لا تُذكر “رسوم موقف السيارات” بالاسم؛ ويعتمد الإعفاء على عبارة “جميع أنواع الرسوم التي يحددها قرار مجلس البلدية” في البند (و) وعلى الإعفاء العام للمادة 7/9-10 من القانون. يقبل مجلس الدولة هذا التفسير.

إذا كانت البلدية قد حصلت الرسوم، فهل يمكنني استردادها؟ نعم. بعد استنفاد سبيل الطعن الإداري، يطرح الاسترداد بدعوى الإلغاء وطلب الاسترداد، وكقاعدة عامة، خلال فترة 5 سنوات.

هل يجب على المقاول دفع هذه الرسوم؟ الرسوم المتعلقة بالمساحة التي تتجاوز 1.5 ضعف، يجب أن تكون على عاتق المقاول الذي يستفيد من حق البناء الإضافي. ويجب تنظيم العقد وفقًا لذلك.

هل دُفعت رسوم موقف السيارات لمبناي القديم، فهل سأدفعها مرة أخرى؟ لا. إذا كان المبنى القديم مرخصًا (لديه رخصة سكن)، تعتبر الرسوم مدفوعة؛ ويمكن فقط أخذ الفارق لزيادة المساحة، ولا يمكن إجراء دفع مكرر.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

على الرغم من أن رسوم مواقف السيارات في التحول الحضري قد تبدو في الوهلة الأولى بندًا واحدًا؛ إلا أنها تخفي وراءها صورة متعددة الطبقات تتشابك فيها التشريعات، وقرارات مجلس الدولة، وقرارات المجالس البلدية، وحسابات مساحات المشاريع المعمارية، وقانون العقود. إن قبول أي رسوم يطلبها المقاول أو البلدية دون تساؤل، بناءً على تصور أن “الدولة تغطيها بالفعل”، قد يؤدي إلى خسارة مئات الآلاف من الليرات للمالكين على المدى الطويل. إن دعم محامٍ متخصص في هذا المجال حاسم في النقاط التالية:

الحساب الصحيح لحد الإعفاء: مقارنة المساحات الإنشائية للمبنى القديم والجديد، والغرض من الاستخدام، وحد 1.5 ضعف تقنيًا من خلال المشاريع المعمارية؛ وإدارة عملية المعاينة والخبرة عند الضرورة.

تحديد السلسلة الصحيحة للسند القانوني: تأسيس إعفاء رسوم مواقف السيارات استنادًا إلى البند (و) + المادة 7/9 من القانون + الاجتهاد القضائي، بطريقة تمنع اعتراض البلدية بعبارة “غير موجود في القائمة” من البداية.

التحقق من أرقام المواد والاجتهادات القضائية: التحقق من كل رقم أساس/قرار لمجلس الدولة يُوضع في العريضة من النص الرسمي — الاستشهاد الخاطئ يضر بسمعة القضية وقوتها.

توزيع العقد للمخاطر في المكان الصحيح: ضمان بقاء مسؤولية رسوم مواقف السيارات، وغرامات التأخير، والإعفاء في عقد البناء مقابل حصة الأرض على المقاول وليس على المالكين.

تنفيذ عمليات الاعتراض والإلغاء والاسترداد في الوقت المحدد: استيفاء المسار الإداري بشكل صحيح، وعدم تفويت مواعيد الدعوى القضائية، واسترداد المبلغ المحصل ظلمًا.

متابعة التشريعات الحديثة: عكس التعديلات المستمرة، مثل تعديل اللائحة بتاريخ 04.02.2026، على الملف المعني.

في مجال حيث يمكن لجملة واحدة مفسرة بشكل خاطئ أن تكلف الملاك ملايين الليرات، فإن الخطوة القانونية الصحيحة التي يتم اتخاذها في بداية العملية تمنع دعاوى قضائية قد تستمر لسنوات لاحقًا.

مكتب 2M للمحاماة

مكتب 2M للمحاماة (المحامية مريم غوناي) يقدم خدماته في منطقتي اسطنبول وكوجايلي، ومقره توزلا، في مجالات قانون التحول الحضري (القانون رقم 6306)، وعمليات المباني الخطرة، وعقود الإنشاء مقابل حصة الأرض، وملكية الطوابق والنزاعات العقارية. يمكنكم التواصل مع مكتبنا بخصوص احتساب رسوم موقف السيارات المتعلقة بمبناكم الخطير، أو بنود المصاريف في عقد مقاولتكم، أو لعمليات الاعتراض/الاسترداد التي ستُنفذ ضد البلدية.