المحامية مريم غوناي

تُحدد مصروفات المبنى التي يتحملها المستأجر والإطار القانوني لهذه المسؤولية، أولًا بأحكام عقد الإيجار بين الطرفين، جنبًا إلى جنب مع قانون ملكية الطبقات (KMK) و قانون الالتزامات التركي (TBK).

تُحدد أنواع مصروفات المبنى التي يتحملها المستأجر والإطار القانوني لهذه المسؤولية، أولًا بأحكام عقد الإيجار. يمكن الاتفاق في عقد الإيجار بين الطرفين على من سيدفع مستحقات بدل المصروفات المشتركة وكيفية دفعها. هذه الشروط في العقد تلزم الطرفين.

في المقابل، وفقًا لقانون ملكية الطبقات (KMK)، فإن المصروفات المشتركة للعقار الرئيسي ومصروفات الصيانة والحماية والتقوية والإصلاح تقع أساسًا على عاتق مالك الطبقة (KMK 20/1). من بين المصروفات المذكورة في المادة 20 من قانون ملكية الطبقات، تُعد: مصروفات البواب، وعامل التدفئة المركزية، والبستاني، والحارس، والسلف التي تُجمع لهؤلاء، وأقساط تأمين العقار الرئيسي، ومصروفات الصيانة والحماية والتقوية والإصلاح لجميع الأماكن المشتركة، وغيرها من المصروفات مثل راتب المدير، ومصروفات تشغيل المرافق المشتركة.

ومع ذلك، وفقًا للمادة 22 من قانون ملكية الوحدات العقارية، يتحمل المستأجر، بالاشتراك والتضامن مع مالك الوحدة، مسؤولية الديون المتعلقة بالمصروفات والسلف المستحقة على مالك الوحدة بموجب المادة 20، وكذلك تعويض التأخير. تقتصر هذه المسؤولية على مبلغ الإيجار الذي يلتزم المستأجر بدفعه ويُخصم الدفع الذي قام به من دين الإيجار. يحق لمدير المبنى أو أحد مالكي الوحدات مطالبة الدين غير المدفوع للمصروفات المشتركة إما من مالك الوحدة، أو من المستأجر الذي يستخدم القسم المستقل، أو من كليهما معًا. تبقى مسؤولية المستأجر قائمة طوال مدة عقد الإيجار. إذا أخلى المستأجر المكان المستخدم، فإن مسؤوليته عن المصروفات والسلف تنتهي. لا يمكن للمدير أو مالك الوحدة بعد الآن رفع دعوى قضائية أو اتخاذ إجراءات تنفيذية ضد المستأجر السابق.

تنظم أحكام قانون الالتزامات التركي (TBK) أيضًا مسؤولية المصروفات. ووفقًا للمادتين 302 و 303 من قانون الالتزامات التركي، يتحمل المؤجر المصروفات الناشئة عن العين المؤجرة (مثل التأمين الإلزامي، الضرائب، وما إلى ذلك، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك) والمصروفات الإضافية التي يتكبدها المؤجر أو طرف ثالث فيما يتعلق باستخدام العين المؤجرة. في المقابل، ووفقًا للمادة 317 من قانون الالتزامات التركي، يلتزم المستأجر بدفع نفقات التنظيف والصيانة اللازمة للاستخدام العادي للعين المؤجرة؛ ويُراعى في هذا الشأن العرف المحلي.

أنواع المصاريف التي يُفهم من السوابق القضائية أنها ضمن نطاق مصاريف المبنى أو الرسوم الشهرية التي يمكن أن يكون المستأجر مسؤولاً عنها هي كالتالي:

رسوم الشقة/المجمع والمصروفات العامة: هذه فئة واسعة تشمل عمومًا المصاريف والسلفيات ضمن نطاق المادة 20 من قانون ملكية الشقق (KMK). تُدفع الرسوم لإدارة الشقة/المجمع.

مصاريف الاستخدام المشترك والإدارة: المصاريف الناشئة عن الاستخدام المشترك وإدارة المبنى، والتي تحددها الاتفاقية أو خطة الإدارة. قد تشمل هذه المصاريف ما هو مذكور في العقد وما شابه ذلك من النفقات.

مصاريف الاستخدام: قد تعود المصاريف الناجمة عن الاستخدام المباشر للمأجور إلى المستأجر. وقد ذُكر من بين هذه المصاريف: تكلفة الوقود، أجرة عامل التدفئة و مصاريف إضاءة المناطق المشتركة. ووفقًا للعقد، قد تعود جميع مصاريف التشغيل مثل: مصاريف المياه، الغاز، الكهرباء، ضريبة النظافة البيئية، الوقود، الإدارة، عامل التدفئة، البواب، والحارس أيضًا إلى المستأجر.

مصاريف التنظيف والصيانة العادية: تعود مصاريف التنظيف والصيانة اللازمة للاستخدام العادي للمأجور إلى المستأجر بموجب قانون الالتزامات التركي (TBK). بموجب العقد، يمكن تحميل المستأجر مصاريف مثل مصاريف التنظيف و مصاريف الأمن.

مصاريف الإدارة: على الرغم من أن المصاريف الناجمة عن إدارة المبنى، مثل راتب المدير، تقع أساسًا ضمن مسؤولية المالك بموجب قانون ملكية الشقق (KMK)، إلا أنه يمكن تحميلها على مسؤولية المستأجر بموجب العقد.

أنواع المصاريف التي لا يتحملها المستأجر:

مصاريف الإصلاحات الأساسية المتعلقة بالهيكل الرئيسي أو مصاريف الإصلاحات الجوهرية: مصاريف الإصلاحات الأساسية المتعلقة بالهيكل الرئيسي للمبنى أو مصاريف الإصلاحات الجوهرية ليست من مسؤولية المستأجر. وبالمثل، فإن مصاريف إصلاح الوحدة المستقلة، والتعديلات التحسينية أو التكاليف الدائمة مثل تعزيز الوحدة المستقلة هي مسؤولية مالك الوحدة.

المصاريف غير المذكورة في العقد: إذا حدد عقد الإيجار مسؤوليات المصاريف، فقد لا يكون المستأجر مسؤولاً عن المصاريف غير المذكورة في العقد.

لماذا يعد دعم الخبراء مهمًا؟

قد تكون مصاريف المبنى وعلاقات الإيجار معقدة من الناحية القانونية. فالمعلومات الخاطئة أو الاتفاقيات الناقصة قد تتسبب في أضرار مادية لكل من المالك والمستأجر. خاصة بالنسبة للمستأجرين الذين يعيشون في مبانٍ متعددة الطوابق، قد لا تكون حدود المصاريف المشتركة واضحة. وغالبًا ما تُصادف مثل هذه المشاكل في المناطق سريعة التطور في إسطنبول مثل مالتيبي، كارتال، بنديك، توزلا. رأي خبير قانوني يرشدك في مرحلة إعداد العقد وفي حالة النزاع. التصرف بمعرفة حقوقك القانونية يحميك من إجراءات التقاضي والتنفيذ المحتملة. تذكر، التصرف بوعي هو الحل الأكثر ربحية على المدى الطويل.