(شروط تعهد الإخلاء وفقًا للمادة 352 من قانون الالتزامات التركي، مع قرارات المحكمة العليا)

1. الشروط الأساسية لصحة تعهد الإخلاء

وفقًا للمادة 352/1 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 (TBK) والسوابق القضائية المستقرة، لكي يُعتبر تعهد الإخلاء صحيحًا، يجب توافر الشروط التالية مجتمعة:

شرط الشكل الكتابي: يجب أن يتم تعهد الإخلاء كتابةً. (المحكمة العليا، الدائرة الثالثة، رقم أساس 2024/4396، رقم قرار 2025/3416 K K.). يمكن أن يتم كتابةً بشكل عادي أو في شكل تنظيم أو تصديق من قبل كاتب العدل.

تقديمه بعد تسليم المأجور: الشرط الأكثر أهمية لصحة التعهد هو أن يكون قد تم تقديمه بعد تسليم المأجور للمستأجر. التعهدات المأخوذة في نفس تاريخ عقد الإيجار أو قبل إبرام العقد تكون باطلة بحجة أنها لا تستند إلى الإرادة الحرة للمستأجر (المحكمة العليا، الدائرة الثامنة، رقم أساس 2017/4711؛ المحكمة العليا، الدائرة السادسة، رقم أساس 2015/7505 K).

تضمين تاريخ إخلاء محدد: يجب أن يُذكر تاريخ إخلاء العقار بوضوح وصراحة في التعهد. لا تُعتبر الوثائق التي لا تحتوي على تاريخ إخلاء محدد تعهدًا صحيحًا بالمعنى المقصود في المادة 352 من قانون الالتزامات التركي (المحكمة العليا، الدائرة 12، رقم أساس 2020/1175، رقم قرار 2020/2309 K.).

تقديمه بإرادة حرة: يُشترط أن يتم التعهد بإرادة حرة، أثناء إقامة المستأجر في العقار المؤجر ودون أي ضغط (إكراه) (محكمة النقض، الدائرة السادسة، أساس 2010/1162 إ.

2. نقاط يجب مراعاتها في ضوء القرارات القضائية الملموسة

أ. العلاقة بين تاريخ التحرير وتاريخ الإخلاء

ترك تاريخ التحرير فارغًا أو ملؤه لاحقًا في تعهد الإخلاء ليس سببًا بحد ذاته للبطلان. وفقًا للدائرة السادسة للمحكمة العليا (أساس 2009/11095 إ. ق)، فإن الشخص الذي يوقع على ورقة بيضاء يجب أن يتحمل نتائج ذلك؛ لذا، فإن الادعاء بأن التواريخ قد تم ملؤها لاحقًا يُعتبر ساريًا ما لم يتم إثبات عكس ذلك بوثيقة مكتوبة بنفس القوة. إلا أن عدم تحديد تاريخ التحرير (خاصة خانة السنة) بشكل كامل يجعل الوثيقة غير قابلة للتنفيذ القضائي (محكمة صلح باقر كوي الرابعة، أساس 2019/1559 إ. ق).

ب. تأثير عقد الإيجار الجديد

إذا تم تنظيم عقد إيجار جديد بين الطرفين بعد تقديم تعهد الإخلاء، وبشكل يشمل التاريخ المتعهد به، يصبح تعهد الإخلاء السابق باطلاً (محكمة النقض، الدائرة السادسة، أساس 2012/9893 إ. ق؛ محكمة النقض، الدائرة الثامنة، أساس 2017/1615 إ. 

ج. تعهدات الإخلاء المشروطة

قد يرتبط تعهد الإخلاء بشرط معين. في هذه الحالة، يصبح التعهد ساري المفعول بتحقق الشرط. على سبيل المثال، التعهد المرتبط بشرط إجراء تعديل على الخطة العمرانية يصبح ساريًا عند تحقق الشرط (الدائرة السادسة لمحكمة النقض، 2010/11371 أساس قرار).

د. مدة رفع الدعوى والصلاحية

يجب بدء دعوى الإخلاء أو إجراءات التنفيذ المستندة إلى تعهد الإخلاء خلال شهر واحد من تاريخ التعهد (المادة 352/1 من قانون الالتزامات التركي). هذه المدة تسقط الحق. وعلاوة على ذلك، فإن حق رفع الدعوى يعود للمؤجر كقاعدة عامة؛ إلا أن المالك الجديد يمكنه الاستناد إلى هذا التعهد بصفته خلفًا للمالك القديم (الدائرة السادسة لمحكمة النقض، 2011/1107 أساس).

3. عبء الإثبات والاعتراضات

الاعتراض على التوقيع والتاريخ: في حال الاعتراض على التوقيع أو التاريخ في تعهد خطي عادي، يتطلب النزاع إجراء محاكمة ولا يمكن طلب رفع الاعتراض في محكمة التنفيذ (الدائرة الثامنة لمحكمة النقض، 2017/4070 أساس قرار؛ الدائرة السادسة لمحكمة النقض، 2012/18349 أساس قرار).

ادعاء الإكراه والإكراه المعنوي: إذا ادعى المستأجر أنه قدم التعهد تحت الإكراه، فيجب عليه رفع دعوى إبطال خلال سنة واحدة وفقًا للمادة 39 من قانون الالتزامات التركي. التعهدات التي لا يتم إبطالها خلال هذه المدة تعتبر سارية المفعول (الدائرة السادسة لمحكمة النقض، 2015/792 أساس ؛ محكمة الاستئناف الإقليمية أضنة الدائرة العاشرة، 2019/3147 أساس).

4. المصادر الثانوية والسياق الإضافي

تم اعتبار النقاط التالية مصادر ثانوية بسبب محدودية المعلومات المتوفرة في نصوص القرارات:

ادعاء مسكن العائلة: في حال كان العقار المستأجر مسكنًا عائليًا، وإذا لم يقم الزوج غير الطرف في العقد بإخطار المؤجر، فقد لا يُشترط الحصول على موافقة الزوج لتعهد الإخلاء (محكمة الاستئناف الإقليمية بإسطنبول، الدائرة 36، 2022/2861 E. ق).

الخصخصة والبروتوكولات: ذُكر أن الأحكام الواردة في البروتوكولات المبرمة مع المؤسسات الاقتصادية العامة، مثل “الإخلاء في حالة الخصخصة”، قد تؤدي إلى نتائج مشابهة لتعهد الإخلاء، ولكن يجب فحص الأصول الأصلية لهذه الوثائق وتوافقها مع اجتهادات محكمة النقض بعناية فائقة (المحكمة الإدارية السابعة بإسطنبول، 2018/402 E. ق).

الخلاصة: تعتمد صحة تعهد الإخلاء على الوجود التراكمي لعناصر الكتابة، وتقديمه بعد التسليم، وتحديد تاريخ معين، والإرادة الحرة. ومن الأهمية بمكان، لمنع فقدان الحق، أن يكون تاريخ التحرير بعد تاريخ عقد الإيجار وأن يتم البدء في الإجراءات القانونية خلال المهلة القانونية البالغة شهر واحد.

Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli midir?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan tahliye taahhütleri kesin olarak geçersizdir. Gerekçe; kiracının henüz taşınmazı fiilen kullanmıyor olması nedeniyle serbest iradesinin bulunmamasıdır.

Tahliye taahhüdünde tarih sonradan doldurulmuşsa geçersiz olur mu?

Hayır, her durumda geçersiz olmaz. Kiracı boş bir belgeyi imzaladığını kabul ediyorsa, sonradan doldurulan tarihe katlanmak zorundadır. Ancak: Tarih tamamen belirsizse, yıl hanesi yoksa, çelişkili tarihler varsa
bu durumda belge icra takibine konu edilemez ve tahliye talebi reddedilir.

Tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi yapılırsa ne olur?

Tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelir. Yargıtay’a göre, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayan yeni bir kira sözleşmesi, önceki tahliye iradesini ortadan kaldırır. Bu durum, kiraya verenler açısından en sık yapılan ve geri dönülmez hatalardan biridir.

Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede dava açılmalıdır?

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde:
Tahliye davası açılmalı veya İcra takibi başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Bir gün dahi geçilmesi, tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırır.

لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ خبير؟

قضايا تعهد الإخلاء، بسيطة في ظاهرها؛ ولكنها في الممارسة العملية من أكثر أنواع الدعاوى التي يتم رفضها. الأسباب الرئيسية لذلك هي:

إثبات ما إذا كان التعهد قد تم الحصول عليه قبل التسليم

تناقضات تاريخ التحرير – تاريخ الإخلاء

إلغاء عقد الإيجار الجديد للتعهد

فوات مدة الشهر الواحدة المسقطة للحق

في تطبيق محكمة النقض، يوجد العديد من القرارات التي استمرت فيها علاقة الإيجار لسنوات بسبب خطأ شكلي بسيط، وذلك عند تقديم الاعتراضات على التوقيع والتاريخ والختم (المنازعة) بطريقة غير صحيحة.

لهذا السبب؛ إذا كان يُخطط لـ دعوى قضائية أو إجراء تنفيذي بناءً على تعهد بالإخلاء في منطقة إسطنبول – توزلا – كارتال – بنديك – تيبي أورين – جبزي – تشاييروفا، فإن إدارة العملية من البداية بواسطة محامٍ متخصص تمنع ضياع الحقوق. خاصةً، مكتب 2M للمحاماة يدير العملية بشكل آمن من خلال إدارة الملفات بشكل استراتيجي بناءً على اجتهادات محكمة النقض في تعهدات الإخلاء وقانون الإيجارات وإجراءات التنفيذ.