التزام أصحاب الشقق السكنية في الطابق الأرضي بالمبنى بالمساهمة في نفقات المصعد والتبعات القانونية التي ستواجههم في حال عدم الدفع.

1. القاعدة العامة: إلزامية المساهمة في المصاريف المشتركة

وفقًا للمادة 20 من قانون ملكية الطوابق (KMK) رقم 634، يلتزم كل من أصحاب الشقق، ما لم يكن هناك اتفاق بخلاف ذلك، بالمساهمة في نفقات صيانة وحماية وتقوية وإصلاح الأماكن المشتركة للعقار الرئيسي، وكذلك نفقات تشغيل المرافق المشتركة، بنسبة حصتهم في الأرض.

كما هو مؤكد في قرارات محكمة النقض (5. HD-2020/7902, 18. HD-2015/9319K, 20. HD-2019/4242K)؛ لا يمكن لأصحاب الشقق التهرب من دفع هذه النفقات من خلال التخلي عن حقهم في استخدام الأماكن أو المرافق المشتركة أو الادعاء بعدم الحاجة إليها أو الاستفادة منها بسبب وضع وحدتهم المستقلة (مثل كونها في الطابق الأرضي). في هذا السياق، وبما أن المصعد يعتبر مكانًا مشتركًا وفقًا للمادة 20/4 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، فإن أصحاب الشقق في الطابق الأرضي يكونون مسؤولين بشكل عام عن نفقات المصعد.

2. الأحكام الخاصة والاستثناءات في خطة الإدارة

الحكم الوارد في المادة 20 من قانون ملكية الوحدات العقارية (KMK) “ما لم يوجد اتفاق آخر بينهم” يشير إلى أن الترتيبات الخاصة في خطة الإدارة لها الأولوية. ووفقًا للسوابق القضائية المستقرة لمحكمة النقض (18. HD-2013/2726, 18. HD-2015/3119K, 20. HD-2017/3604):

حكم الإعفاء: إذا كانت خطة إدارة العقار الرئيسي تتضمن حكمًا مثل “مالكي الطوابق الأرضية/القبو لا يشاركون في نفقات صيانة وتشغيل المصعد”، فإن هذا الحكم ساري المفعول ولا يمكن تحميل مالك الطابق الأرضي مسؤولية هذه النفقات.

قرارات مخالفة لخطة الإدارة: على الرغم من وجود إعفاء في خطة الإدارة، فإن مطالبة مالكي الطوابق الأرضية بـ رسوم صيانة المصعد بقرار من مجلس مالكي الوحدات غير قانوني. في هذه الحالة، يمكن لمالك الطابق الأرضي المطالبة باسترداد المدفوعات الزائدة التي قام بها أو رفع دعوى لإلغاء قرار المجلس المعني.

3. التمييز بين نفقات الصيانة الروتينية ونفقات التجديد

وفقًا لقرار الدائرة المدنية الثامنة عشرة لمحكمة النقض (2013/1165)، عادةً ما تكون أحكام الإعفاء في خطة الإدارة مقصورة على “نفقات الصيانة والتشغيل الروتينية”.

النفقات الروتينية: يشمل ذلك التشغيل اليومي للمصعد، ونفقات الكهرباء، والصيانة الدورية. إذا كان هناك إعفاء في خطة الإدارة، فلا يدفع مالك الطابق الأرضي هذه النفقات.

مصاريف التجديد: يُعتبر “التجديد الحتمي والإلزامي” للمصعد وأجزائه المتصلة (المصاريف ذات الطبيعة الثابتة)، وفقًا للمادة 19 من قانون الملكية المشتركة، ضمن نطاق الحفاظ على الهيكل الرئيسي وسلامته. يجب على جميع مالكي الطوابق (بما في ذلك الطابق الأرضي) المساهمة في تكاليف التجديد هذه، حتى لو نصت خطة الإدارة على خلاف ذلك، بنسبة حصة أرضهم.

4. عواقب عدم دفع مصاريف المصعد

بخصوص مالك الطابق الذي لا يدفع مصاريف المصعد أو حصة السلفة، يمكن اتخاذ الإجراءات القانونية التالية:

المتابعة التنفيذية والدعوى القضائية: يمكن للمدير أو أي من مالكي الطوابق الآخرين بدء متابعة تنفيذية أو رفع دعوى قضائية ضد المالك الذي لم يدفع دينه (المادة 20 من قانون الملكية المشتركة).

تعويض التأخير: مالك الطابق الذي لا يدفع كامل حصة المصاريف والسلفة، ملزم بدفع تعويض تأخير بمعدل خمسة بالمائة (5%) شهريًا عن الأيام التي تأخر فيها عن الدفع.

تعويض الإنكار التنفيذي: في الحالات التي يكون فيها الدين سائلاً (محدد وقابل للحساب)، يمكن الحكم بتعويض الإنكار التنفيذي عند اعتراض المدين غير المبرر (20. HD-2017/987).

الرهن القانوني: (كما هو مذكور في المصادر الثانوية) في حالة عدم سداد الدين، يمكن طلب تسجيل رهن عقاري على الوحدة المستقلة.

5. معلومات إضافية من المصادر الثانوية

تم اعتبار النقاط التالية كسياق ثانوي بسبب محدودية المعلومات في نصوص القرارات:

المحلات وأماكن العمل: لا يمكن لمالكي المحلات التجارية أو أماكن العمل الواقعة في الطابق الأرضي التهرب من النفقات بالادعاء بأنهم لا يستخدمون الجزء الداخلي للمبنى أو أنهم لا يحتاجون إلى المصعد؛ يخضعون للقاعدة العامة ما لم يكن هناك إعفاء في خطة الإدارة.

المباني السكنية المتعددة وإدارات المجمعات السكنية: في المجمعات السكنية المقامة على أكثر من قطعة أرض والتي لا تخضع بالكامل لقانون ملكية الشقق (KMK)، تكون أحكام خطة الإدارة ملزمة في إطار حرية التعاقد. في هذه الحالات، يمكن تحديد معدل تعويض التأخير وفقًا للأحكام العامة (الفائدة القانونية).

مسؤولية المستأجرين: وفقًا للمادة 22 من قانون ملكية الشقق (KMK)، يكون المقيمون في القسم المستقل بناءً على عقد إيجار مسؤولين بالتضامن والتكافل مع المالك عن ديون المصاريف المشتركة لمالك الشقة (مع الأخذ في الاعتبار أن المسؤولية تقتصر على مبلغ الإيجار).

الخلاصة: يتعين على المالك المقيم في الطابق الأرضي للمبنى المساهمة في نفقات المصعد ما لم يكن هناك حكم إعفاء صريح في خطة الإدارة. حتى لو كان هناك إعفاء، فإن المسؤولية عن نفقات التجديد الإلزامية للمصعد تستمر. في حال عدم الدفع، من القانوني مواجهة غرامة تأخير شهرية بنسبة 5% وإجراءات تنفيذ قضائية.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟ | مكتب 2M للمحاماة – الجانب الأناضولي من إسطنبول

مساهمة مالكي الشقق المقيمين في الطابق الأرضي في نفقات المصعد هي، مسألة قانونية فنية تتطلب التقييم المشترك لقانون ملكية الشقق، وأحكام خطة الإدارة، واجتهادات محكمة الاستئناف العليا. حتى الأخطاء الإجرائية الصغيرة التي تُرتكب في الممارسة العملية، قد تؤدي إلى تكبد الطرف المحق خسائر مادية جسيمة.

خاصة في المباني والمجمعات السكنية الواقعة في مناطق الجانب الأناضولي من إسطنبول، توزلا، بنديك، كارتال، أيدنلي و بايرام أوغلو؛ غالباً ما يؤدي التفسير الخاطئ لخطة الإدارة، وتجاهل أحكام الإعفاء، أو التسجيل الخاطئ لمصروفات المصعد إلى نزاعات. أما في المناطق المحيطة، وخاصة جبزي، فإن الترتيبات التعاقدية الخاصة بإدارة المجمعات والمواقع السكنية تزيد العملية تعقيداً.

لماذا دعم المحامي الخبير مهم؟

التحديد الصحيح لمسؤولية ملاك الطوابق الأرضية عن رسوم المصعد،

التفسير القانوني لأحكام الإعفاء في خطة الإدارة،

فصل مصاريف الصيانة الروتينية عن مصاريف التجديد الإلزامية،

إدارة عمليات الاعتراض والإلغاء والاسترداد ضد طلبات الرسوم الخاطئة،

الإدارة القانونية لإجراءات التنفيذ والدعاوى القضائية التي تبدأ بسبب الرسوم غير المدفوعة، لا يمكن تحقيقها إلا بالتوجيه القانوني من محامٍ خبير في هذا المجال.

عملية قانونية آمنة مع مكتب 2M للمحاماة

يقدم مكتب محاماة 2M للحقوق, ومقره إسطنبول، في نطاق نزاعات ملكية الطوابق/العقارات المشتركة في مناطق الجانب الأناضولي، توزلا، بنديك، كارتال، أيدنلي، بيرام أوغلو و جبزى؛

الاستشارات القانونية لإدارات الشقق والمجمعات السكنية،

إجراءات التنفيذ والدعاوى القضائية المتعلقة بمستحقات المصعد والمصاريف المشتركة،

إلغاء ومراقبة قرارات مجلس مالكي الطوابق/العقارات،

وفي مجالات حل نزاعات خطة الإدارة يقدم دعمًا قانونيًا فعالًا ومتخصصًا. في نزاعات مصاريف المصعد ورسوم الصيانة المشتركة، يعد دعم محامٍ متخصص ذا أهمية حيوية لتجنب فقدان الحقوق وإدارة العملية بشكل صحيح.