1. الأساس القانوني وطبيعة دعوى تعديل الإيجار

ما هي دعوى تعديل الإيجار؟ شروطها وعمليتها وتطبيقها وفقًا لمحكمة النقض. تشكل دعوى تعديل الإيجار تطبيقًا استثنائيًا لمبدأ “الالتزام بالعقد” (الوفاء بالعهد – Pacta Sunt Servanda) الذي يحكم قانون العقود. كقاعدة عامة، يجب تطبيق العقد تمامًا بالشروط التي وُجدت وقت إبرامه. ولكن، إذا حدث خلال تنفيذ العقد بعد إبرامه، وبسبب أحداث غير عادية وموضوعية لم يتوقعها الطرفان ولم يكن من المتوقع توقعها، أدى ذلك إلى اختلال توازن الأداء بين الطرفين بشكل لا يطاق على حساب أحد الأطراف، فإن التمسك الصارم بهذا المبدأ قد يخلق وضعًا يتعارض مع قواعد العدالة والإنصاف (محكمة النقض، الدائرة السادسة المدنية – 2015/6627؛ محكمة النقض، الدائرة الثالثة المدنية – 2017/5251).

في هذه المرحلة، يدخل مبدأ “انهيار أساس المعاملة” أو “Clausula Rebus Sic Stantibus” (شرط الظرف غير المتوقع) حيز التنفيذ. ووفقًا لقرارات المحكمة العليا، في حال تغيرت الشروط التي تشكل أساس العقد لاحقًا بشكل جوهري، يطرح تدخل القاضي في العقد. يستند هذا التدخل قانونياً إلى حكم “صعوبة الأداء المفرطة” المنصوص عليه في المادة 138 من القانون التركي للالتزامات رقم 6098 (TBK)، بالإضافة إلى المادتين 1 و 2 (قاعدة حسن النية) و 4 من القانون المدني التركي (TMK) في الفترة السابقة (قرار المحكمة العليا (HGK) – 2003/13-332؛ قرار الدائرة 13 للمحكمة العليا – 2012/2412). يُعتبر التكييف (التعديل) طريقة حل استثنائية، ثانوية (فرعية)، ومساعدة للعقد، ويجد مجال تطبيقه بشكل خاص في العلاقات الالتزامية طويلة الأمد (قرار الدائرة 6 للمحكمة العليا – 2015/11014).

2. شروط دعوى تكييف الإيجار

تؤكد قرارات المحكمة العليا والمادة 138 من القانون التركي للالتزامات على ضرورة توافر سلسلة من الشروط معًا لرفع دعوى تكييف الإيجار. هذه الشروط هي:

ظهور ظرف استثنائي وغير متوقع:

يجب أن يكون قد ظهر ظرف استثنائي لم يكن متوقعًا من قبل الأطراف ولم يكن من المتوقع التنبؤ به وقت إبرام العقد. في قرارات المحاكم، تُذكر حالات مثل الحرب، الأزمات الاقتصادية الخطيرة التي تهز البلاد، الارتفاعات المفرطة في منحنى التضخم، تخفيض قيمة العملة المفاجئ، والانخفاض الكبير في القوة الشرائية للنقود كأمثلة (محكمة النقض، الدائرة الثالثة – 2017/7432؛ محكمة النقض، الدائرة السادسة – 2015/6627). حتى لو كانت الأحداث قابلة للتنبؤ، فإن عدم القدرة على تقدير مدى وشكل تأثيرها على العقد بهذا القدر قد يُعتبر كافيًا لتحقق هذا الشرط (محكمة النقض، الدائرة الثالثة عشرة – 2012/2412).

عدم تسبب المدين في الظرف المتغير: يجب ألا يكون الظرف الاستثنائي الناشئ ناتجًا عن الطرف الذي يطلب التعديل (المدين) (محكمة النقض، الدائرة الثالثة – 2017/7304).

الاختلال المفرط في التوازن بين الأداءات: يجب أن يكون هذا الوضع قد غيّر الحقائق القائمة وقت إبرام العقد بما يتعارض مع قواعد حسن النية إلى درجة يصبح فيها طلب الأداء من المدين غير عادل. يجب أن يكون التوازن بين الأداءات قد اختل بشكل مفرط وواضح (محكمة النقض، الدائرة الثالثة – 2017/12987؛ محكمة النقض، الدائرة الثالثة عشرة – 2010/17858).

عدم أداء الدين بعد أو أداؤه بتحفظ: يجب على المدين ألا يكون قد نفذ دينه بعد أو أن يكون قد نفذه مع التحفظ على حقوقه الناشئة عن الصعوبة المفرطة في الأداء (بشرط تحفظي) (محكمة النقض، الدائرة الثالثة – 2017/7304؛ محكمة النقض، الدائرة السادسة – 2014/3305). لا يمكن طلب تعديل لقيم الإيجار المدفوعة بأثر رجعي (محكمة النقض، الدائرة الثالثة – 2024/1623).

عدم وجود حكم للتكييف في العقد أو القانون: يجب ألا يكون هناك بند أو حكم للتكيف بشأن الظروف والأحوال المتغيرة في العقد أو القانون. ومع ذلك، يمكن طلب التكييف حتى في الحالات التي قد يعني فيها تطبيق حكم موجود في العقد إساءة استخدام الحق وفقًا للمادة 2/2 من القانون المدني التركي (TMK) (الجمعية العامة الثالثة للمحكمة العليا – 2017/5992).

3. الإجراءات والمبادئ

لقد تم تحديد الإجراءات والمبادئ التي يجب على المحاكم اتباعها في دعاوى تعديل الإيجار بالتفصيل في قرارات المحكمة العليا:

فحص الخبراء: يجب على المحكمة، لتحديد ما إذا كانت شروط التكييف قد تحققت أم لا، الحصول على تقرير مفصل ومسبب وقابل للتدقيق من لجنة خبراء مكونة من ثلاثة أشخاص متخصصين في مجالاتهم (الجمعية العامة الثالثة للمحكمة العليا – 2017/7304؛ الجمعية العامة الثالثة للمحكمة العليا – 2017/5992).

محتوى تقرير الخبير: في تقرير الخبير، يجب بحث وتقييم النقاط التالية ضمن مبادئ خاصة بدعاوى التكييف، والتي تختلف عن الأساليب المتبعة في دعاوى تحديد بدل الإيجار:

طبيعة العقار المؤجر، مساحة الاستخدام، موقعه.

التطورات العمرانية والتجارية غير العادية التي تؤثر على بدل الإيجار في المنطقة.

بدلات الإيجار المماثلة (ولكنها تعتبر مصادر مساعدة فقط).

الزيادات في مصاريف الضرائب والاستهلاك.

التقلبات المفاجئة والمفرطة في أسعار صرف العملات الأجنبية.

وجود أحداث تتطلب إعادة تنظيم أسس الدفع بسبب أزمة اقتصادية خطيرة تهز البلاد أو كوارث طبيعية (الجمعية العامة الثالثة للمحكمة العليا – 2017/12987؛ الجمعية العامة الثالثة للمحكمة العليا – 2018/5741).

دور القاضي والقرار: يقوم القاضي، أولاً، بفحص أحكام التكييف الخاصة في العقد. إذا لم يكن هناك مثل هذا الحكم، فإنه يقيّم ما إذا كان أساس المعاملة قد انهار أم لا، في ضوء تقرير الخبير والأدلة الأخرى. إذا توصل إلى قناعة بأن التكييف ضروري، فإنه يستند إلى صلاحيته بموجب المادة 1 من القانون المدني التركي (TMK)، ويحدد سعر الإيجار الجديد بملء الفراغ في العقد ضمن إطار قواعد العدالة والإنصاف، والصدق والأمانة (المادة 2/1، 4 من القانون المدني التركي) (الاستئناف 13. دائرة قانونية – 2012/2412؛ الاستئناف 6. دائرة قانونية – 2015/859). يجب على القاضي ألا يتجاهل الإرادات الافتراضية للأطراف في إبرام العقد وأهدافهم المشتركة، وألا يحول العقد إلى وضع جديد تمامًا (الاستئناف 3. دائرة قانونية – 2017/11362).

تاريخ التطبيق: يصبح سعر الإيجار الجديد المكيف ساري المفعول اعتبارًا من تاريخ الدعوى (الاستئناف 13. دائرة قانونية – 2010/11127).

وجوب تسبيب القرار: يجب أن يكون قرار المحكمة مسببًا، ومتضمنًا جوانب قبول ورفض الأدلة المجمعة وأسانيدها، ومتوافقًا مع رقابة محكمة الاستئناف (الاستئناف 6. دائرة قانونية – 2015/6627).

4. حالات خاصة واعتبارات

تقييم من حيث التجار: يقع على المدعين الذين هم تجار التزام بالتصرف “مثل رجل أعمال حصيف” وفقًا للمادة 20/1 من القانون التجاري التركي (TTK). لذلك، يمكن اعتبار أن الظروف مثل الأوضاع الاقتصادية غير المستقرة التي تشهدها تركيا منذ سنوات يمكن التنبؤ بها بالنسبة للتجار، وفي هذه الحالة، قد لا يتحقق شرط “عدم التنبؤ” للتكييف (الاستئناف – الدوائر القانونية العامة – 2003/13-332).

العلاقة مع المادة 344 من قانون الالتزامات التركي: في إيجارات المساكن وأماكن العمل ذات السقف، تسمح المادة 344 من قانون الالتزامات التركي بتحديد بدل الإيجار من قبل القاضي وفقًا للعدالة في العقود التي تزيد مدتها عن خمس سنوات. يوفر هذا الحكم نوعًا من إمكانية التكييف القانوني. ولذلك، هناك قرار من محكمة الدرجة الأولى يفيد بإمكانية رفض دعوى التكييف المرفوعة بحجة أن بدل الإيجار أقل من الأسعار السائدة قبل انقضاء فترة الخمس سنوات، وذلك على أساس أنها ستلغي المادة 344 من قانون الالتزامات التركي (الدرجة الأولى – محكمة الصلح المدنية الخامسة في إسطنبول الأناضول – 2024/128).

تعليق الدعوى وتأثيره: دعوى التكييف المعلقة (المنظورة) تؤثر بشكل مباشر على الدعاوى المتعلقة بتحصيل دين الإيجار. في هذه الحالة، قد تضطر المحكمة التي تنظر في دعوى الدين إلى انتظار نتيجة دعوى التكييف (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة الثالثة – 2018/7526). ومع ذلك، قبل أن تصبح دعوى التكييف نهائية، لا يجوز للمستأجر أن يدفع بدل الإيجار المتفق عليه في العقد ناقصًا أو يقوم بتخفيض من جانب واحد (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة الثالثة – 2024/1623). اقتراح مقالة.

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضروريًا في دعاوى تعديل الإيجار؟

على الرغم من أن دعاوى تعديل الإيجار تبدو وكأنها تتعلق فقط بتغيير بدل الإيجار، إلا أنها دعاوى معقدة وتقنية للغاية بسبب المادة 138 من قانون الالتزامات التركي، والمواد 1 و 2 و 4 من القانون المدني التركي، واجتهادات محكمة الاستئناف العليا المستقرة، وتقييمات الخبراء الفنيين. يمكن أن تؤدي الأخطاء الإجرائية أو الاستراتيجية المرتكبة في هذه الدعاوى إلى رفض المطالبات المحقة أيضًا.

على وجه الخصوص

عدم إمكانية تجسيد عدم قابلية التنبؤ بالظرف الاستثنائي،

عدم القدرة على إثبات بشكل صحيح أن التوازن بين الأداءات قد اختل بشكل لا يطاق،

عدم تقديم اعتراضات فنية وفي الوقت المناسب على تقرير الخبير،

التحديد الخاطئ لتاريخ الدعوى وتاريخ تطبيق التكييف،

التحريف الخاطئ للعلاقة بين المادة 344 من قانون الالتزامات التركي والمادة 138 من قانون الالتزامات التركي،

وهذه الأمور قد تؤدي إلى خسارة الدعوى من حيث الموضوع.

لهذا السبب، من الأهمية بمكان أن يتم رفع دعاوى تعديل الإيجار من قبل محامٍ خبير ملم بقانون الإيجارات وممارسات محكمة الاستئناف العليا، وقادر على قراءة البيانات الاقتصادية والقرارات السابقة بشكل صحيح.

الدعم القانوني في دعاوى تعديل الإيجار في توزلا – اسطنبول

بصفتنا مكتب 2M للخدمات القانونية (توزلا / اسطنبول)؛
نقدم لعملائنا استشارات قانونية فعالة وخدمات متابعة القضايا، لا سيما في نزاعات تعديل الإيجار المتعلقة بإيجارات المساكن وأماكن العمل المغطاة، في ضوء اجتهادات محكمة الاستئناف العليا ومبادئ التطبيق الحالية. إذا كنت تعتقد أن عقد الإيجار الخاص بك يؤدي إلى نتائج غير عادلة في ظل الظروف الاقتصادية الحالية، فإنه يُنصح بشدة بالحصول على دعم قانوني احترافي قبل التعرض لفقدان الحقوق.