دليل المساعدة الإيجارية، وعملية الإخلاء، والتقديم القانوني

حقوق المستأجرين في عملية التحول الحضري محددة بموجب القانون رقم 6306 ولوائحه التنفيذية؛ وتشمل المساعدة الإيجارية، وتخصيص السكن المؤقت، ودعم القروض والفوائد، وحقوق التقاضي. ولكن للاستفادة من هذه الحقوق، يعتبر التوقيت الصحيح، والجهة المعنية بالتقديم الصحيحة، والمستندات الكاملة ذات أهمية حيوية. فالطلبات الخاطئة أو المتأخرة قد تؤدي إلى فقدان حقوق يصعب تعويضها.

1. حقوق المستأجرين الأساسية في نطاق التحول الحضري

بموجب المادة 5 من القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث، تم منح حقوق معينة للمستأجرين الذين ليسوا مالكين في عملية هدم المباني الخطرة وتطبيقات التحول الحضري. هذه الحقوق هي بشكل أساسي:

المساعدة الإيجارية: يمكن تقديم المساعدة الإيجارية للمقيمين كمستأجرين في المباني التي تم إخلاؤها بالاتفاق، أو لأصحاب أماكن العمل. بموجب المادة 16 من اللائحة التنفيذية، يُتوقع تقديم مساعدة إيجارية للمستأجرين دفعة واحدة (في مرة واحدة) تعادل ضعف قيمة الإيجار الشهري. ولكن يمكن طلب المساعدة الإيجارية لقسم واحد مستقل يُقيم فيه فعليًا فقط.

مساعدة النقل: تُعد مساعدة النقل للتحول الحضري دعمًا ماليًا مهمًا يُقدم للمستأجرين المقيمين في المباني المعرضة للخطر ضمن نطاق القانون رقم 6306. تُمنح هذه المساعدة للأشخاص الذين يضطرون لإخلاء مساكنهم أو أماكن عملهم بسبب التحول الحضري، وذلك لتغطية تكاليف النقل. تُدفع مساعدة النقل للمستأجرين لمرة واحدة، ويتم تحديد المبلغ ليكون ضعف دعم الإيجار الشهري الممنوح للمالكين. سواء كان المستأجر يسكن في منزل أو يدير مكان عمل، فإن مبلغ المساعدة هو نفسه. تختلف مبالغ مساعدة النقل للتحول الحضري السارية في عام 2025 حسب المقاطعات.

تخصيص سكن أو مكان عمل مؤقت: بدلاً من مساعدة الإيجار، من الممكن قانونياً تخصيص سكن أو مكان عمل مؤقت للمستأجرين ضمن الإمكانيات المتاحة.

دعم القروض والفوائد: وفقًا للفقرة الثالثة من المادة 6 من القانون، يمكن توفير دعم الفائدة على القروض التي تُقدمها البنوك التي وقعت بروتوكولاً مع الوزارة، للمستأجرين الذين يثبت إقامتهم أو وجود مكان عمل لهم في مبنى خطر لمدة عام واحد على الأقل؛ وذلك إذا رغبوا في الحصول على مسكنهم أو مكان عملهم بإمكانياتهم الخاصة.

شهادة السكن: يمكن منح شهادة سكن للمستأجرين الذين يستوفون شرط الإقامة لمدة عام واحد على الأقل، وذلك وفقًا للإجراءات والمبادئ التي تحددها الوزارة.

2. شروط الاستفادة من الحقوق

للاستفادة من الحقوق المذكورة أعلاه، تم التأكيد على شروط معينة في القرارات القضائية والتشريعات:

الإخلاء بالتراضي: لكي يتسنى استخدام الحقوق، من الضروري أن يكون المبنى قد تم إخلاؤه عن طريق الاتفاق.

شرط الإقامة/التشغيل الفعلي: لكي يتمكن الشخص من الاستفادة من مساعدة الإيجار، يجب أن يكون مقيمًا فعليًا في المبنى المعني في تاريخ إصدار رقم تعريف المبنى المعرض للخطر أو في تاريخ الإخلاء أو أن يكون يدير مكان عمل.

شرط المدة (للقرض): للحصول على حقوق مثل دعم القروض وشهادة السكن، يشترط أن يكون المستأجر مقيمًا في المبنى المعني لمدة لا تقل عن سنة واحدة أو أن يكون لديه مكان عمل فيه.

3. جهات وإجراءات التقديم

يجب على المستأجرين التقدم إلى الجهات التالية لممارسة حقوقهم:

مكان التقديم: تُقدّم طلبات مساعدة الإيجار في المناطق المعرضة للخطر أو مناطق البناء الاحتياطي إلى “المؤسسة المعنية” (الوزارة أو TOKİ أو البلدية)؛ أما في المباني الخطرة خارج المناطق المعرضة للخطر، فتُقدّم إلى المديريات الإقليمية للبيئة والتخطيط العمراني أو إلى رئاسات البلديات المعنية (الإدارة) في حال وجود تفويض.

مدة التقديم: يجب تقديم طلبات مساعدة الإيجار في غضون عام واحد كحد أقصى من تاريخ الإخلاء. في حال تجاوز هذه المدة، يتم رفض الطلبات.

طلب القرض: للحصول على دعم الفائدة وحقوق القروض، يجب التقديم إلى البنوك التي وقعت بروتوكولاً مع الوزارة.

4. حقوق الاعتراض والتقاضي

الاعتراض على تحديد المبنى المعرض للخطر: تؤكد القرارات القضائية (الغرفة السادسة لمجلس الدولة، 2020/5348 ك)، على عدم وجود حق اعتراض إداري للمستأجرين ضد إجراء “تحديد المبنى المعرض للخطر”، وأن هذا الحق يعود فقط للمالكين أو ممثليهم القانونيين.

دعوى ضد إجراءات الإخلاء والهدم: على الرغم من أن المستأجرين ليس لديهم صلاحية للاعتراض على تحديد المبنى المحفوف بالمخاطر؛ إلا أنه يحق لهم رفع دعوى قضائية في القضاء الإداري بحجة انتهاك مصالحهم، وذلك ضد الإجراءات الإدارية التي تؤثر عليهم بشكل مباشر مثل إخلاء المبنى وهدمه وقطع الكهرباء والماء والغاز الطبيعي.

5. المعلومات المكتسبة من المصادر الثانوية

في ضوء القرارات القضائية والتفسيرات القانونية ذات الطبيعة الثانوية، يجب التأكيد على النقاط الإضافية التالية:

الإعفاءات الضريبية والرسوم: يذكر أن أولئك الذين كانوا مستأجرين لمدة عام واحد على الأقل، يمكنهم الاستفادة من الإعفاءات في بعض المعاملات ضمن نطاق مشاريع التحول (مثل رسوم الكاتب العدل، رسوم سند الملكية، ضريبة الدمغة، إلخ)، ويمكن تطبيق استثناء ضريبة معاملات البنوك والتأمين (BSMV) على القروض المصرفية.

شرط الكاتب العدل: في المعاملات مثل نقل حقوق مساعدة الإيجار، يمكن طلب شرط تصديق الكاتب العدل لأسباب تتعلق بالأمان القانوني.

مدد رفع الدعاوى: في الدعاوى التي ترفع ضد الإجراءات الإدارية، إذا لم تحدد الإدارة بوضوح مدة رفع الدعوى، فإنه يجب تطبيق المدة العامة لرفع الدعوى (60 يومًا)، ويعتبر أن الوضع المخالف لذلك قد ينتهك الحق في الوصول إلى المحكمة.

إشعار الإخلاء: يقع على عاتق المالكين التزام بإرسال إشعار الإخلاء لمستأجريهم؛ وفي حال عدم إرسال المالك للإشعار، يتم هذا الإشعار من قبل الإدارة المعنية.