1. المبادئ العامة وشروط صحة العقد 

لا تُعتبر عقود وساطة العقارات (السمسرة) سارية المفعول ما لم تُبرم كتابةً وفقًا للمادة 520 من القانون المدني التركي رقم 6098 (TBK). وكما هو مؤكد في قرار المحكمة التجارية الابتدائية الأولى في إزمير بتاريخ 21.12.2021، برقمي 2021/460 أساس و 2021/1180 قرار، فإنه في حال عدم وجود عقد مكتوب بين الطرفين، لا يحق للوسيط العقاري الحصول على عمولة حتى لو تم البيع. وبالمثل، في قرار الدائرة المدنية الثالثة عشرة للمحكمة العليا بتاريخ 07.11.2018، برقمي 2016/2169 أساس و 2018/10388 قرار، تم التأكيد على أنه في حال عدم إبرام عقد بيع العقار بشكل رسمي (في السجل العقاري أو بحضور كاتب العدل)، فإن العقد الأصلي سيكون باطلاً، وبالتالي تُعتبر الشروط الجزائية في عقد الوساطة باطلة أيضًا.

2. استحقاق الأجر في حال إتمام البيع

 كقاعدة عامة، لا يستحق السمسار الأجر إلا إذا تم إبرام العقد الأصلي (البيع) نتيجة لنشاطه (المادة 521/1 من قانون الالتزامات التركي).

البيع المباشر: في حال إتمام البيع، يستحق السمسار الأجر وفقًا للنسبة المتفق عليها في العقد (عادةً 2% + ضريبة القيمة المضافة) (المحكمة العليا، الدائرة المدنية الثالثة عشرة، 02.04.2014، رقم الأساس 2013/30830، ورقم القرار 2014/9955  .).

استبعاد السمسار (إقصاؤه): ينشأ حق السمسرة أيضًا في حال قيام المشتري بشراء العقار الذي عرضه السمسار، متجاوزًا السمسار. في قرار الهيئة العامة للمحكمة العليا بتاريخ 24.05.2022، رقم الأساس 2020/339 ورقم القرار 2022/723  . ذُكر أن شرط الجزاء في العقد (على سبيل المثال ضعف العمولة العادية) يكون ملزمًا عند إتمام البيع مع استبعاد السمسار.

البيع للأقارب: في حال بيع العقار لشخص من أقارب الدرجة الأولى لمن تم عرض العقار عليه أو لأحد أصهاره، يُعتبر أن العلاقة السببية قد تحققت ويستحق الأجر (محكمة أنطاليا التجارية الابتدائية الأولى، 29.12.2025، رقم الأساس 2024/435، ورقم القرار 2025/949  .).

3. استحقاق الأجر في حال عدم إتمام البيع 

حتى لو لم يتم البيع، يجوز للسمسار المطالبة برسوم معينة، شريطة وجود نص مخالف في العقد:

حالة التراجع والعدول: إذا نص العقد على أن “الطرف المتراجع سيدفع العمولة”، فإن السمسار يستحق الأجر طالما قام بأدائه (إظهار المكان، جمع الأطراف). في قرار الدائرة الثالثة عشرة للقانون في محكمة النقض بتاريخ 13.02.2013، بالرقم 2012/22850 أساس و 2013/3301  قرار، نص على أن المشتري، في حال تراجعه، يكون ملزماً بدفع حصته البالغة 2% من عمولة السمسرة.

التمييز بين عمولة السمسرة والشرط الجزائي: في قرارات محكمة النقض، بينما تُقبل الحصة التي سيدفعها الطرف المتراجع فقط كـ “أجر سمسرة”، فإن مطالبة الطرف المتراجع بدفع حصة الطرف الآخر (البائع) تعتبر “شرطًا جزائيًا”. في هذه الحالة، إذا لم يكن المدين تاجرًا، فإن القاضي ملزم بتخفيض (تقليل) الشرط الجزائي الذي يراه مبالغًا فيه، وفقًا للمادة 182/الأخيرة من قانون الالتزامات التركي (TBK). (الدائرة الثالثة عشرة للقانون في محكمة النقض، 28.11.2017، رقم أساس 2015/36617، ورقم قرار 2017/11665).

رسوم الخدمة والمصاريف: وفقًا للمادة 521/الأخيرة من قانون الالتزامات التركي (TBK)، إذا تم الاتفاق في العقد، فإنه يجب دفع نفقات السمسار (التقييم، النقل، وما إلى ذلك) حتى لو لم يتم البيع. ولكن إذا لم يكن هناك نص في العقد، فلا يمكن المطالبة بهذه النفقات. (المحكمة التجارية الابتدائية الخامسة في إسطنبول، 18.02.2026، رقم أساس 2023/866، ورقم قرار 2026/179).

4. الحالات الاستثنائية التي لا ينشأ فيها حق الأجر

رفض القرض: إذا كان عدم إتمام البيع ناتجًا ليس عن خطأ المشتري، بل عن رفض البنك منح القرض، وإذا تم استثناء هذا الوضع في العقد، فإن السمسار لا يستحق الأجر. (الدائرة الثالثة عشرة للقانون في محكمة النقض، 27.01.2016، رقم أساس 2015/35290، ورقم قرار 2016/1961).

خطأ السمسار العقاري: في الحالات التي يعيق فيها السمسار العقاري إبرام العقد بنفسه أو يتصرف بما يخالف واجب الولاء، لا يمكن المطالبة بالأجر (الدائرة المدنية 13 لمحكمة الاستئناف العليا، 04.12.2013، رقم الأساس: 2013/15350، رقم القرار: 2013/30200).

فسخ العقد: في الحالات التي يفسخ فيها الطرفان العقد ضمنيًا بإعادة العربون، ولم يعترض السمسار العقاري على ذلك، لا ينشأ حق العمولة (الدائرة المدنية 13 لمحكمة الاستئناف العليا، 20.02.2020، رقم الأساس: 2017/9867، رقم القرار: 2020/2483).

5. المصادر الثانوية والتقييمات الإجرائية 

تُدرج النقاط التالية في ملخصات القرارات المقدمة ضمن سياق ثانوي:

المحكمة المختصة: في النزاعات بين السمسار العقاري والمستهلك، تكون محاكم المستهلك هي المختصة (محكمة الاستئناف الإقليمية أرضروم الدائرة المدنية الثالثة، 31.10.2024، رقم الأساس: 2022/1697 )، بينما في الحالات التي لا يكون فيها الطرفان تجارًا ولا تحمل المعاملة طابعًا تجاريًا، تكون محاكم القانون المدني العام هي المختصة (محكمة الصلح المدنية الأولى قيصري، 27.09.2023، رقم الأساس: 2023/283 ).

عبء الإثبات: في السندات الممنوحة مقابل العربون، إذا لم يُذكر سبب إنشاء السند، يقع عبء الإثبات على الطرف الذي يدعي أنه ليس مدينًا (محكمة الصلح المدنية الثالثة باقر كوي، 23.11.2018، رقم الأساس: 2018/168 ).

البيع غير المباشر: تسجيل العقار باسم أقارب المشتري، مثل زوجة الابن، بعد أن قام السمسار العقاري بعرضه، لا يلغي حق السمسار في الأجر (الدائرة المدنية 13 لمحكمة الاستئناف العليا، 21.06.2012، رقم الأساس: 2012/13128 ).

في الختام؛ يمكن للسمسار العقاري المطالبة بالعمولة المتفق عليها في العقد عند إتمام البيع؛ أما إذا لم يتم البيع، فيمكنه المطالبة برسوم أو شرط جزائي فقط إذا كان هناك بند صريح في العقد ينص على دفع رسوم في حالة “العدول/الانسحاب” ولم يكن هناك خطأ من جانبه.r.

Emlakçı sözleşmesi yazılı değilse komisyon ödemek gerekir mi?

Hayır. Taşınmaz simsarlığı (emlakçılık) sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. Bu durumda satış gerçekleşse bile emlakçı komisyon talep edemez.

Evi almaktan vazgeçersem emlakçıya ücret öder miyim?

Eğer sözleşmede “vazgeçen taraf komisyon öder” şeklinde açık bir hüküm varsa ve emlakçı edimini yerine getirmişse, belirli bir komisyon veya cayma bedeli ödenmesi gerekebilir.

Kredi çıkmazsa veya satış gerçekleşmezse komisyon ödenir mi?

Her durumda değil. Eğer satışın gerçekleşmemesi alıcının kusurundan değilse (örneğin kredi reddi) ve bu durum sözleşmede istisna olarak düzenlenmişse, emlakçı komisyon talep edemez.

لماذا يعد دعم المحامي الخبير ضروريًا؟

في عمليات بيع وشراء العقارات، تأتي في مقدمة المسائل الأكثر إثارة للنزاع استرداد العربون، وتعويض العدول/الانسحاب، وعمولة السمسار العقاري. إن ما إذا كان العقد ساريًا أم لا، وفي أي شروط تستحق الرسوم، وما إذا كان العربون سيُسترد أم لا، يعتمد كليًا على تفاصيل الحالة المحددة.

لذلك، فإن العمل مع محامٍ عقاري في إسطنبول أو محامٍ عقاري في توزلا؛ يُعد ذا أهمية كبيرة لتحليل العملية بشكل صحيح. خاصة في إطار تعويض العدول واستشارات العربون؛

تحديد العقود غير الصالحة

دراسة الأساس القانوني لعمولة السمسار العقاري

استرداد العربون المدفوع ظلمًا

تتطلب عمليات مثل إلغاء الشرط الجزائي أو تخفيضه خبرة متخصصة.

في هذه المرحلة، فإن العمل مع مكتب 2M Hukuk للمحاماة ذي الخبرة يمنع فقدان الحقوق ويضمن تقدم العملية بسرعة. بالإضافة إلى ذلك، فإن العمل مع محامٍ لعمليات البيع والشراء في توزلا، أو محامٍ في بنديك، أو محامٍ في كورتكوي، أو محامٍ في بايرام أوغلو للدعم المحلي، يضمن متابعة العملية بفعالية في الميدان.

الإجابة الصحيحة على أسئلة تُطرح بكثرة على جوجل، مثل “هل يمكن استرداد العربون؟”، و”متى تُدفع عمولة الوسيط العقاري؟”، و”هل تعويض الانسحاب سارٍ؟”، لا يمكن الحصول عليها إلا من خلال التقييم القانوني للحالة المحددة.