السند القانوني: القانون رقم 6306 المادة 3/1 | لائحة التنفيذ المادة 7/3

تم إعداد تقرير المبنى المحفوف بالمخاطر الخاص بكم، ولكن حدث خطأ ما: كان التقرير خاطئاً، أو تم رفض الاعتراض، أو تعرض المبنى لاحقاً لأضرار جسيمة، أو تم تدعيمه ورفع القيد. الآن تريدون إجراء تقييم آخر — ولكن يوجد تقرير سابق. هل هذا ممكن؟ نص القانون رقم 6306 ولائحة تنفيذه على أنه، كقاعدة عامة، لا يتم إصدار سوى تقرير واحد لتحديد المبنى المحفوف بالمخاطر لكل مبنى. لكن هذه القاعدة ليست مطلقة: فقد نصت المادة 7/3 من اللائحة التنفيذية على ثلاثة استثناءات منفصلة. تتناول هذه المقالة بالتفصيل مبدأ التقرير الواحد، واستثناءاته، ودور النظام الإلكتروني في هذه العملية، وكيفية حذف سجل المبنى، وذلك وفقًا للتشريعات المحدثة لعام 2026. (المادة 3/1 من القانون – المادة 7/3 من اللائحة)

القاعدة الأساسية: تقرير واحد لكل مبنى

نصت المادة 7/3 من لائحة التنفيذ بوضوح على المبدأ الأساسي: باستثناء الحالات الاستثنائية، لا يمكن إصدار سوى تقرير واحد لتحديد المبنى المحفوف بالمخاطر لكل مبنى. (المادة 7/3 من اللائحة)

يخدم الأساس المنطقي لهذه القاعدة أغراضًا متعددة. أولاً، يضمن سلامة العملية: قد يؤدي إعداد أكثر من تقرير لنفس الهيكل إلى نتائج متضاربة ويخلق حالة من عدم اليقين القانوني بشأن التقرير الذي يجب الاعتماد عليه. ثانيًا، يمنع التلاعب: يُمنع المالك من محاولة الحصول على نتيجة مختلفة بالتقدم إلى مؤسسة مرخصة أخرى إذا لم يكن راضيًا عن نتيجة التحديد. ثالثًا، ينظم سير العمل الإداري: تقوم مديريات السجل العقاري، ومديريات التحول الحضري، والمؤسسات المرخصة بالتعامل بناءً على تقرير واحد لنفس الهيكل.

النتيجة العملية لهذه القاعدة بالغة الأهمية: بعد إعداد تقرير تحديد لهيكل وتقديمه إلى الإدارة، لا يمكن إعداد تقرير جديد لنفس الهيكل ما لم تحدث ظروف استثنائية، ويسجل الهيكل في النظام الإلكتروني تقريرًا واحدًا.

التزام المؤسسات المرخصة بالرقابة

لتطبيق مبدأ التقرير الواحد، فرضت اللائحة التزامًا فعالًا على المؤسسات المرخصة: يجب على المؤسسات والجهات المرخصة، عند تلقي طلب تحديد مبنى خطير، التحقق عبر نظام البرمجيات الإلكتروني مما إذا كان قد تم إعداد تقرير تحديد مبنى خطير مسبقًا بشأن ذلك المبنى. (م. ل. 7/3)

هذا التحقق إلزامي لكل من المؤسسات الخاصة المرخصة والإدارة. إذا ظهر سجل سابق في النظام ولم يتحقق أحد الاستثناءات الثلاثة، فلا يمكن إعداد تقرير جديد ولا يمكن إنشاء سجل للمبنى. بفضل آلية الرقابة هذه، يصبح مبدأ التقرير الواحد قابلاً للتطبيق عمليًا أيضًا.

الاستثناءات الثلاثة التي يجوز فيها إعداد تقرير ثانٍ

نظمت المادة 7/3 من اللائحة ثلاث حالات لا يسري فيها مبدأ التقرير الواحد، وذلك بمبدأ العدد المحدود (numerus clausus). لا تُقبل أي استثناءات خارج هذه الحالات الثلاث. (م. ل. 7/3)

الاستثناء الأول: الحاجة إلى إعادة التحديد بناءً على اعتراض أو قرار قضائي

إذا تبين في التقرير الأول أن البناء “غير محفوف بالمخاطر”؛ ولكن نتيجة لاعتراض أو قرار محكمة، كان هناك حاجة لإجراء فحص فني مرة أخرى، فيمكن إصدار تقرير جديد. أو قد يحدث العكس تمامًا: إذا تبين في التقرير الأول أن البناء “محفوف بالمخاطر”، وتم تحديد الحاجة لإعادة فحص التقرير من قبل اللجنة الفنية بناءً على اعتراض أو بقرار قضائي، فيمكن إعداد تقرير ثانٍ. (م. ل. 7/3)

لتحقيق هذا الاستثناء، يجب أن يكون الاعتراض الإداري قد تم تقديمه عبر القنوات الرسمية أو أن يكون هناك قرار قضائي موجود. لا تندرج محاولة المالك لإعداد تقرير جديد لمجرد عدم رضاه عن النتيجة دون اللجوء إلى عملية الاعتراض ضمن هذا الاستثناء. إذا تقرر أثناء فحص اللجنة الفنية للاعتراض أن التقرير يحتاج إلى إعادة صياغة، تقوم الجهة المرخصة بإعداد التقرير الجديد وتقديمه إلى المديرية؛ لا يخالف هذا الإجراء مبدأ التقرير الواحد. (م. ل. 3/1 — م. ل. 7/5، 10/7)

في التطبيق العملي، يظهر هذا الاستثناء غالبًا في السيناريوهين التاليين: إما أن تقرر اللجنة الفنية بناءً على اعتراض أن التقرير الأول يحتوي على أوجه قصور وتأمر بتصحيحه؛ أو أن تصدر المحكمة قرارًا بوقف التنفيذ والإلغاء وتأمر الإدارة بإعادة اتخاذ الإجراءات.

الاستثناء الثاني: اكتشاف أن التقرير قد أُعدّ بشكل مخالف للحقيقة

إذا تبين لاحقًا أن التقرير الأول قد أُعدّ بشكل مخالف للحقيقة، سواء كان ذلك عمدًا أو بسبب إهمال جسيم، فيمكن إعداد تقرير جديد. (م. ل. 7/3)

يرتبط هذا الاستثناء بشرط شديد الصرامة. لا يُعتبر الخطأ الفني البحت أو الاختلاف في التفسير “مخالفة للحقيقة”. لم تحدد اللائحة بشكل ملموس الحالات التي يغطيها هذا النطاق؛ لكن السوابق القضائية أظهرت أن مخالفة الحقيقة يجب أن تستند إلى حقيقة موضوعية قابلة للإثبات. من الأمثلة على هذه الحالات ما يلي: إظهار عينات اللب وكأنها أُخذت بينما لم تُؤخذ؛ استخدام صور مزيفة أو قيم قياس لا تعكس الحالة الحقيقية للمبنى؛ إنتاج نتائج دون إجراء تقييم لنظام الهيكل الإنشائي على الإطلاق؛ استخدام بيانات مبنى آخر.

يجب أن تظهر مخالفة الحقيقة أثناء عمليات تفتيش الوزارة، أو مراجعات الشكاوى، أو في مرحلة التقاضي. المُلاك الذين يطلبون تقريرًا جديدًا بهذا السبب ملزمون بإثبات مخالفة الحقيقة بوقائع ملموسة، وإذا أمكن، بأدلة وثائقية. قد يتم أيضًا تطبيق عقوبات إدارية على المؤسسة المرخصة، وفي حال الضرورة، قد يتم إلغاء الترخيص. (المادة 3/1 من القانون — المادة 6 من اللائحة)

الاستثناء الثالث: وقوع حادث ملموس خارج نطاق التدخل المتعمد

يمكن إجراء تقييم جديد في حال وقوع حادث ملموس قد يؤثر على حالة المخاطر للمبنى، ولكنه لا ينبع من قصد المالك. (المادة 7/3 من اللائحة)

قيدت اللائحة هذه الحالة بعنصرين: أن يكون الحادث ملموسًا ويؤثر على حالة المخاطر للمبنى؛ وأن ينبع هذا الحادث من واقعة موضوعية، وليس من تدخل متعمد.

الأحداث التي يمكن اعتبارها ضمن هذا الاستثناء هي: ظهور أضرار جديدة في الهيكل نتيجة كوارث طبيعية مثل الزلازل، العواصف، الفيضانات، الحرائق، أو الانهيار، أو أحداث غير متوقعة؛ ظهور أضرار جديدة في الهيكل لاحقًا على الرغم من إجراء تعزيزات للهيكل ورفع قيد المبنى الخطر بعد الكشف الأولي؛ عوامل خارجية مثل حادث بناء يؤثر على النظام الإنشائي للمبنى أو انهيار الأرض.

عبارة “التدخل المتعمد” تشمل تدخل المالك أو طرف ثالث لتغيير حالة الخطر للمبنى عن علم وإرادة. الحالات مثل الإضعاف المتعمد لبعض أعمدة المبنى، أو هدم الجدران الحاملة، أو القيام بعمل متعمد لإلحاق ضرر جزئي بالمبنى، هي خارج هذا النطاق. يهدف المشرع إلى منع إساءة استخدام عملية المباني الخطرة بإخراج التدخل المتعمد من نطاق الاستثناء.

حذف سجل المبنى من النظام الإلكتروني: مدتان منفصلتان

الحكم التنظيمي الذي يرتبط بمبدأ التقرير الواحد ولكنه ينظم مسألة مختلفة، يتعلق بحذف سجل المبنى. بعد إنشاء سجل المبنى عبر نظام البرمجيات الإلكتروني: (المادة 7/3 من اللائحة)

إذا لم يتم الكشف خلال شهرين، يتم حذف سجل المبنى من النظام الإلكتروني بناءً على طلب المالك. تتيح هذه القاعدة للمالك إمكانية إعادة ضبط النظام في الحالات التي تتعثر فيها العملية ولا يمكن إحراز تقدم.

إذا لم يتم الكشف خلال ستة أشهر، يتم حذف سجل المبنى تلقائيًا من قبل الرئاسة دون انتظار. تعمل هذه القاعدة كآلية تنظيف تلقائية ضد العوائق الإدارية.

الأهمية العملية لحذف السجل هي كالتالي: عند حذف سجل المبنى، يعتبر وضع “اكتمال” مبدأ التقرير الواحد لذلك المبنى قد زال. بعد عملية الحذف، يمكن تقديم طلب جديد لإنشاء سجل مبنى جديد وبدء عملية التحديد. هذا الوضع ليس “تحديدًا ثانيًا” من الناحية الفنية؛ بل هو عملية تحديد أولية جديدة تبدأ بعد حذف السجل.

إعادة الكشف بعد التعزيز: حالة خاصة

إذا اختار المالك طريق التعزيز بعد تسجيل قيد المبنى الخطر في السجل العقاري، وأكمل التعزيز وتم رفع القيد، فيمكن اعتبار عودة المبنى إلى حالة الخطر في فترة لاحقة ضمن الاستثناء الثالث. في هذه الحالة، يمكن إصدار تقرير تحديد جديد طالما توفرت شروط وجود حادثة ملموسة جديدة وعدم وجود تدخل متعمد. (المادة 7/3)

يُعتبر الكشف الثاني الذي يتم إجراؤه بعد اكتمال التعزيز ورفع القيد، تقنياً، الكشف الأول بعد تاريخ “تصفير” المبنى؛ لذلك، لا يتم البحث عن وجود أي من شروط الاستثناءات الثلاثة. ذلك أن المبنى الذي رُفع قيده لم يعد في حالة المباني الخطرة، ويتم بدء عملية الكشف مجددًا كعملية جديدة.

محاولات تجاوز مبدأ التقرير الواحد وآثارها القانونية

في التطبيق العملي، يلاحظ أن بعض الملاك، بسبب عدم رضاهم عن نتيجة الكشف الأول، يحاولون الحصول على تقرير ثانٍ من خلال التقدم إلى مؤسسة مرخصة مختلفة. هذه المحاولات تبقى بلا نتيجة لعدة أسباب.

في حال رأت المؤسسة المرخصة سجلًا سابقًا في النظام الإلكتروني، لا يمكن إنشاء سجل جديد؛ وبالتالي، فإن التقرير الثاني لا يجد سجلًا في النظام من الناحية الفنية. المؤسسة المرخصة التي تنظم تقريرًا ثانيًا بشكل مخالف للنظام، تواجه خطر فقدان ترخيص الوزارة؛ إلغاء الترخيص يأتي مباشرة على جدول الأعمال كعقوبة إدارية. (Y. Md. 6)

في حال وصول التقرير الثاني إلى الإدارة لأي سبب كان، ترفض المديرية معالجة التقرير الجديد مستندة إلى السجل السابق. السوابق القضائية في هذا الشأن متسقة أيضًا: مجلس الدولة والمحاكم الإدارية لا تعتبر التقارير الثانية المنظمة بشكل مخالف لمبدأ التقرير الواحد ذات صلاحية قانونية.

علاقة مبدأ التقرير الواحد بحق الملكية

يتطلب مبدأ التقرير الواحد، من حيث حق الملكية المكفول في المادة 35 من الدستور، تقييمًا منفصلًا. وقد أصدرت المحكمة الدستورية قرارات مبدئية بشأن هذا الموضوع في الطلبات الفردية: لقد قبلت أن مبدأ التقرير الواحد لا ينتهك حق الملكية بشرط إبقاء طرق الاعتراض والتقاضي مفتوحة ضد تحديد المبنى الخطر. في هذا الإطار، توجد ثلاثة طرق يمكن للمالك اللجوء إليها إذا لم يكن راضيًا عن التقرير الأول: اعتراض إداري (مدة 15 يومًا)، طريق قضائي (مدة دعوى 30 يومًا)، وبديل التعزيز. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5)

يشكل الاستخدام الفعال لهذه الطرق الثلاث الدعامة الأساسية لجعل مبدأ التقرير الواحد متوافقًا مع الضمان الدستوري للملكية.

أسئلة مكررة

نتائج التقرير أظهرت أن المبنى غير خطر، لكنني أعتقد أن المبنى خطر بالفعل، هل يمكنني الحصول على تقرير آخر؟

عدم الرضا عن النتيجة وحدها ليس مبررًا كافيًا لطلب تقرير ثانٍ. ولكن في هذه الحالة، هناك ثلاثة طرق مفتوحة: يمكنك طلب تقييم اللجنة الفنية عبر طريق الاعتراض الإداري؛ أو يمكنك اللجوء إلى القضاء؛ أو إذا كانت هناك حقائق ملموسة تشير إلى أن التقرير قد أُعدّ بشكل مخالف للحقيقة، فيمكنك تقديم شكوى إلى المديرية.

تضررت بنايتي بعد الزلزال، فهل التقرير القديم الذي يفيد بأنها “غير خطرة” لا يزال ساريًا؟

يمكن اعتبار الزلزال “حادثًا ملموسًا يؤثر على حالة المخاطر في المبنى” ضمن الاستثناء الثالث. في هذه الحالة، يمكنك تقديم طلب كتابي إلى المديرية لعمل تقييم جديد. لقبول طلبك، يكفي توثيق الضرر وإثبات عدم وجود تدخل متعمد.

الشركة المرخصة لم تقم بالتقييم خلال شهرين، ماذا أفعل؟

إذا لم يتم إجراء التقييم خلال شهرين بعد إنشاء سجل المبنى، يتم حذف السجل من النظام بناءً على طلب المالك. يمكنك التقديم مرة أخرى واختيار مؤسسة مرخصة جديدة وبدء العملية من جديد. (المادة 7/3 من اللائحة)

تم رفع التقييد بعد تقرير التعزيز السابق. ماذا لو تبين لاحقًا أنه خطير مرة أخرى؟

في هذه الحالة، نظرًا لأن المبنى يتمتع بوضع “غير خطير” قانونيًا، فإنه يعتبر تقييمًا أوليًا جديدًا. وبما أن إجراءات التقييم السابق ورفع التقييد قد اكتملت، فإن التقييم الجديد لهذا المبنى لن يخضع لمبدأ التقرير الواحد.

تحذيرات عملية

استخدم حق الاعتراض في الوقت المناسب. إذا لم تكن راضيًا عن نتيجة التقرير الأول، فبدلاً من طلب تقرير ثانٍ بسبب مبدأ التقرير الواحد، استخدم فترة الاعتراض البالغة 15 يومًا بفعالية. قبول اللجنة الفنية للاعتراض يجعل من الممكن إصدار تقرير جديد في النظام. (المادة 7/5 من اللائحة)

وثّق إذا كنت تعتقد أن التقرير مخالف للحقيقة. إذا كنت ستحيل هذا الادعاء إلى المديرية، فيجب عليك دعمه بحقائق ملموسة و، إن أمكن، برأي هندسي آخر.

قم بالتوثيق الفوري في حالة الكوارث الطبيعية أو الأضرار الخارجية. سجل التغييرات في المبنى بعد الزلزال أو الفيضان أو الأضرار الخارجية بالصور. تشكل هذه الوثائق أساسًا لطلب كشف جديد ضمن الاستثناء الثالث.

تحقق من تسجيلك الحالي بالبحث في النظام الإلكتروني. يُظهر الاستعلام عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet) ما إذا كان قد تم إصدار تقرير مسبق لمبناك. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المؤسسة المرخصة إجراء هذا التحقق أثناء التقديم.

تحقق مما إذا كان تسجيل المبنى قد تم حذفه. إذا كنت ستطلب حذف التسجيل لعدم إجراء الكشف خلال فترة شهرين، فتأكد من النظام الإلكتروني ما إذا كانت عملية الحذف قد تمت. تقديم طلب إلى مؤسسة مرخصة جديدة دون حذف التسجيل يؤدي إلى حجب في النظام.

لماذا دعم المحامي الخبير ضروري؟

يشكل مبدأ التقرير الواحد واستثناءاته أحد أكثر التفاصيل القانونية الفنية في عملية التحول الحضري. كمكتب محاماة 2M Hukuk Avukatlık Ofisi، نلاحظ ما يلي خلال عملية الاستشارات المتعلقة بالتحول الحضري التي نقدمها في إسطنبول بشكل عام، وخاصة في توزلا:

كثيرًا ما يقدم المالكون طلبًا إلى مؤسسة مرخصة ثانية دون علمهم بوجود مبدأ التقرير الواحد، وتواجه هذه المحاولة حجبًا في النظام ويضيع وقت ثمين. يقوم محامي التحول الحضري بتقييم مسبق لأي استثناء يمكن تطبيقه في الحالات التي لا يكون فيها الرضا عن التقرير الأول، أو كيفية استخدام طرق الاعتراض والتقاضي بفعالية.

تُعد متابعة عملية الشكوى المتعلقة بعدم صحة التقرير لدى المديرية، وطلب فرض عقوبة إدارية ضد المؤسسة المرخصة، والطلبات الجديدة للتحديد التي تلي ذلك، إجراءات تتطلب مبررات قانونية ودعمًا وثائقيًا. بصفتنا محامي تحول حضري في إسطنبول، نقدم تمثيلاً قانونيًا فعالاً في كل مرحلة من هذه العمليات.

بعد الزلزال أو الضرر الخارجي، يُعد تقديم طلب تحديد جديد ضمن الاستثناء الثالث أيضًا عملية يجب إدارتها بطلب كتابي إلى الإدارة ومجموعة الوثائق الصحيحة. هذه الخدمة التي نقدمها ضمن نطاق استشارات التحول الحضري، تُقدم في جميع أنحاء إسطنبول عبر مكتب المحاماة 2M Hukuk الذي يعمل بصفته محامي توزلا.

النتيجة

وفقًا للمادة 3/1 من القانون رقم 6306 والمادة 7/3 من اللائحة التنفيذية، يمكن كقاعدة عامة إصدار تقرير تحديد واحد فقط للمباني الخطرة لكل مبنى. يتعين على المؤسسات المرخصة التحقق من السجل السابق في النظام الإلكتروني عند تلقي طلب جديد. توجد ثلاثة استثناءات فقط يمكن بموجبها إصدار تقرير ثانٍ: الحاجة إلى تحديد جديد بناءً على اعتراض أو قرار قضائي؛ الكشف عن أن التقرير قد تم إعداده بشكل غير صحيح؛ ووقوع حادث ملموس يؤثر على حالة خطر المبنى بخلاف التدخل المتعمد. إذا لم يتم التحديد في غضون شهرين بعد إنشاء سجل المبنى، بناءً على طلب المالك، أو إذا لم يتم في غضون ستة أشهر، يتم حذفه تلقائيًا من قبل الرئاسة؛ وبعد الحذف، يمكن تقديم طلب جديد. (م.ق. 3/1 — م.ل. 7/3)