6306 ما هو القانون رقم 6306؟ الغرض والنطاق والمفاهيم الأساسية

قانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث، تم اعتماده بتاريخ 16/05/2012 ودخل حيز التنفيذ بنشره في الجريدة الرسمية بتاريخ 31/05/2012. الهدف الأساسي للقانون هو تحديد الإجراءات والمبادئ لعمليات التحسين والتصفية والتجديد، من أجل إنشاء بيئات معيشية آمنة وصحية تتوافق مع القواعد العلمية والفنية، في الأراضي والعقارات التي توجد بها منشآت خطرة، سواء كانت داخل المناطق المعرضة لخطر الكوارث أو خارجها. لا ينظم القانون مخاطر الزلازل فحسب؛ بل ينظم أيضًا نظامًا واسعًا للحماية والتدخل يشمل مخاطر الكوارث الأخرى مثل انزلاق التربة، والانهيارات الأرضية، والفيضانات، والأضرار الجسيمة وما شابهها.

يتشكل نطاق تطبيق القانون حول ثلاثة مفاهيم أساسية: المنشأة الخطرة، المنطقة الخطرة ومنطقة الاحتياطي الإنشائي. المنشأة الخطرة؛ هي المنشآت التي انتهى عمرها الاقتصادي أو التي ثبت أنها تحمل خطر الانهيار أو التضرر الشديد بناءً على بيانات علمية وفنية. يمكن إجراء هذا التحديد من قبل الملاك أو تلقائيًا من قبل الإدارة. بعد التحديد، يتم تسجيل المنشأة في السجل العقاري، ويتم إخطار الملاك، وتُمنح لهم فرصة للاعتراض في غضون فترة محددة. الهدف هو التحويل المنهجي للمنشآت التي تشكل خطرًا على المستوى الفردي.

4

المنطقة الخطرة هي المناطق التي تحمل خطر التسبب في خسائر في الأرواح والممتلكات بسبب بنية التربة أو الإنشاءات عليها، ويتم إعلانها بقرار من رئيس الجمهورية. في هذه المناطق، لا يتم التحول على نطاق المباني الفردية، بل يتم تنفيذه ضمن مفهوم تخطيط شامل. خاصة في المناطق التي يكون فيها جزء كبير من المباني غير مرخص أو غير كافٍ من الناحية الفنية، أو انهارت فيها البنية التحتية، أو حدثت أضرار جسيمة بعد كارثة، يتم إعلانها كمنطقة خطرة. أما منطقة البناء الاحتياطي، فتشير إلى مناطق سكنية جديدة محددة لاستخدامها في تطبيقات التحول. هذه المناطق لا يجب أن تكون خطرة دائمًا؛ غالبًا ما تعمل كمناطق يتم فيها إنتاج مساكن جديدة لينتقل إليها أصحاب الحقوق في المناطق الخطرة.

4

تعد الجهات الفاعلة المؤسسية المنصوص عليها في القانون مهمة أيضًا من حيث التطبيق. رئاسة التحول الحضري، التي تم تعريفها بوضوح بموجب القانون رقم 7471 في عام 2023، أصبحت الجهة المنفذة المركزية لعمليات التحول. تتمتع الرئاسة بسلطة إدارة تحديد المباني الخطرة، وعمليات الإخلاء والهدم، وبيع الأسهم، وعمليات نزع الملكية، وآلية التمويل. يشمل مفهوم “الإدارة” البلديات، وبلديات المدن الكبرى، وفي الحالات ذات الصلة، الإدارات الخاصة بالمقاطعات. بالإضافة إلى ذلك، تستطيع رئاسة إدارة الإسكان الجماعي (توكي) تولي مهام إنتاج المساكن في المناطق الاحتياطية، وتطوير المشاريع وتنفيذها.

يُلاحظ أن القانون قد خضع لتغييرات هامة بمرور الوقت. بموجب القانون رقم 7181 (2019)، أضيفت المادة 6/أ، مما مهد الطريق للتنفيذ التلقائي في المباني عالية المخاطر دون الحاجة إلى موافقة المالك. أدخل القانون رقم 7410 (2022) إجراءات سريعة مثل الإخلاء العاجل والاعتراض لمدة يومين، ويهدف بشكل خاص إلى إخلاء المباني المتضررة بشدة بسرعة. أما التعديل الأكثر جوهرية فقد تم بموجب القانون رقم 7471 (2023). بموجب هذا التعديل، تم إلغاء شرط “أغلبية الثلثين على الأقل” الذي كان مطلوبًا سابقًا، وتم تحديد النصاب القانوني للقرار على أنه “الأغلبية المطلقة للشركاء بنسبة حصصهم”. وهكذا، يمكن اتخاذ القرار بنسبة حصة 50%+1، ويمكن بيع حصص المالكين الذين لم يشاركوا في القرار بالمزاد العلني بالقيمة السوقية. وقد قلل هذا التنظيم بشكل كبير من قدرة المالكين الأقلية على عرقلة المشروع في عمليات التحول.

في حال عدم تحقيق الأغلبية المطلقة، يمكن تفعيل آلية الاستملاك العاجل. يتيح القانون الاستملاك العاجل استنادًا إلى المادة 27 من قانون الاستملاك رقم 2942. وبهذه الطريقة، يتم دفع جزء معين من قيمة العقار مقدمًا لضمان نقل الملكية، ويمكن تنفيذ المشروع دون تأخير. في المناطق ذات المخاطر الكارثية العالية، خاصة في المدن الكبرى، يُستخدم هذا التنظيم كأداة لتسريع التحول.

من الناحية المالية، يتم تنفيذ التطبيقات ضمن نطاق القانون من خلال “الحساب الخاص لمشاريع التحول”. تُجمع مساهمات البيئة، وإيرادات عامة محددة، وعائدات البيع، ودعم الفوائد في هذا الحساب وتُحوّل إلى المشاريع. بموجب التعديل رقم 7566، من المتوقع أن يستمر هذا الحساب الخاص حتى تاريخ 31/12/2027.

في الختام، بينما كان القانون رقم 6306 في البداية قانون تحول يهدف إلى الحماية من مخاطر الكوارث، فقد تحول مع التعديلات التي أجريت عليه إلى نظام تحول شامل يعزز صلاحيات الإدارة المركزية، ويسرع عمليات اتخاذ القرار، ويمكنه التدخل مباشرة في علاقات الملكية. في شكله الحالي، يسعى النظام إلى إرساء توازن دقيق بين السلامة العامة، ومبادئ التخطيط العمراني، وحق الملكية، ولكنه يثير أيضًا جدالات قانونية ودستورية، خاصة فيما يتعلق بأحكام الأغلبية المطلقة ونزع الملكية العاجل.

كيف تُدار العملية القانونية بأكملها في عملية التحول الحضري، من المبنى المحفوف بالمخاطر إلى العقد؟

بصفتنا مكتب محاماة 2M Hukuk، ندير جميع الخطوات في ملفات التحول الحضري، والتي تبدأ بـ “اتخاذ قرار بشأن المبنى المحفوف بالمخاطر” وتستمر حتى “توقيع عقد الإنشاء مقابل حصة الأرض + مراحل الترخيص/الإسكان”، وذلك بما يتوافق مع الإجراءات ونظام الإخطار المنصوص عليه في التشريع، ووفق نموذج استشاري تدريجي. تم إعداد هذه الصفحة بصيغة “صفحة شرح القائمة الرئيسية” التي تشرح خطوة بخطوة عمليات اتخاذ القرار التي تضمن عمل المالكين معًا، وإجراءات الاتفاق والبيع، ونظام الإخطار/الإعلان، والعتبات التي تتسبب في أكبر قدر من فقدان الحقوق في الممارسة العملية. (خاصة الإجراءات مثل “إعلان المخترة/إشعار الحكومة الإلكترونية” في مسار الاتفاق-الإخطار-البيع وآلية بيع الحصص مذكورة بالتفصيل في القانون.)

1) تشكيل مجلس ممثلي مالكي الوحدات السكنية وتوفير الأرشيفات في عملية التحول الحضري

إن أول عتبة عملية للتقدم السليم للتحول الحضري هي إدارة التواصل المتفرق للمالكين في المبنى عبر قناة واحدة وجمع جميع المستندات الرجعية في “ملف واحد”. في هذه المرحلة، يتم جمع تحديد مهام مجلس الممثلين، ونطاق التفويضات التي ستُؤخذ من المالكين، ونظام دفتر القرارات/الإخطارات/التوكيلات، ومستندات الإدارة السابقة، وسجلات السجل العقاري، والمشروع المعماري، وتصريح الإشغال/الرخصة، وتقارير التعزيز، ومراسلات البلدية، وسجلات الرسوم/المصاريف المشتركة، وأي تحذيرات/وثائق نزاعات سابقة إن وجدت. الهدف؛ هو منع فقدان الزخم في المراحل اللاحقة، في التقارير الفنية ودراسات التخطيط ومفاوضات العقود، بسبب “نقص الأدلة والبيانات”.

2) إعداد تقرير المخاطر والموافقة عليه وعمليات الهدم

تحديد المباني الخطرة هو الخطوة الرسمية الأولى للتحول. في التطبيق العملي، يعد إعداد التقرير بالأسلوب الصحيح وتقدم خط التقرير – الإخطار – الاعتراض – التأكيد وفقًا للإجراءات أمرًا بالغ الأهمية؛ لأن خطوات الهدم والمشروع اللاحقة تستند إلى هذا التأكيد. بعد تحديد المبنى الخطرة، يتم تخطيط تنظيم الهدم، وخطة الإخلاء، وإبلاغ المالكين والمستأجرين وأصحاب الحقوق العينية المحدودة، وعمليات التسليم الفعلي. ينظم القانون أيضًا آليات مثل الإخطار/الإعلان وبيع الأسهم في تطبيقات التحول.

3) إعداد المواصفات الفنية في نطاق التحول الحضري

المواصفات الفنية هي الوثيقة التي تحدد “ما سيتم إنجازه” وكذلك “معيار الجودة الذي سيتم إنجازه به”. إن إعداد المواصفات الفنية قبل توقيع العقد يقلل من النزاعات التي قد تنشأ في المستقبل بشأن قضايا مثل معيار المواد/العمالة/المساحات المشتركة. في هذه المرحلة؛ يتم توضيح فئة الخرسانة – الحديد، تفاصيل العزل، الواجهة الخارجية، المساحات المشتركة، المصعد، سلامة الحريق، موقف السيارات، الملجأ، معيار التصنيع الداخلي للوحدات المستقلة، تفضيلات العلامة التجارية/النموذج، ومعايير التسليم، بندًا بندًا.

4) جمع الأسعار من المقاولين مع المواصفات الفنية والحالة العمرانية الحالية

على الرغم من أن هذه الخطوة قد تبدو وكأنها ‘بحث سوق’، إلا أنها في الواقع خطوة لتقليل المخاطر القانونية. لأنه إذا لم يتم الحصول على عروض بنفس المواصفات الفنية ونفس البيانات العمرانية، فلا يمكن مقارنة العروض بالمعنى الحقيقي، وقد يُسحب المالكون لاحقًا إلى نزاع حول ‘الجودة الموعودة / التنفيذ الفعلي’. في هذه المرحلة، يتم فحص المتطلبات مثل حالة التخطيط العمراني الحالية من البلدية، ونسبة البناء، ومسافات الارتداد، والارتفاع، ومواقف السيارات/الحريق؛ ويتم توحيد صيغة العرض وفقًا لذلك.

5) اختيار مقاول البناء وإنشاء المشاريع الأولية

لا يجب أن يقتصر اختيار المقاول على السعر/عدد الشقق فقط؛ بل يجب تقييمه بناءً على الكفاءة المالية، وأداء المشاريع السابقة، وجدول العمل، وهيكل الضمانات، وتنظيم المقاولين الفرعيين، والقدرة على الالتزام بالعقد. في هذه المرحلة، تجسد المشاريع الأولية توقعات المالكين فيما يتعلق بـ ‘توازن المتر المربع – الشرفية (الامتياز) – الطابق/الواجهة’. وبذلك، تُرى نقاط النزاع المحتملة قبل توقيع العقد.

6) توقيع عقد موثق مع مالكي الوحدات الذين توصلوا إلى اتفاق في إطار التحول الحضري

يُعد توقيع العقد عتبة ‘الأكثر تكلفة للتراجع عنها’ في التحول. في هذه المرحلة، يتم تناول عقد البناء مقابل حصة الأرض وملحقاته (المواصفات الفنية، جدول التسليم، شروط الجزاء، الضمانات، مساعدة الإيجار/خطة الانتقال، جدول الشرفية، آلية الموافقة على المشروع، ترتيب الإنهاء والتخلف عن السداد) معًا. بالإضافة إلى ذلك، يجب تنفيذ نصوص قرارات المالكين ومحتوى العرض وفقًا لتنظيم الإخطار/الإعلان في القانون.

7) بروتوكول قرار المبنى المشترك

بروتوكول القرار المشترك؛ يضمن “توحيد المالكين في نص واحد”. المجالات التي تحدث فيها أكبر المشاكل عمليًا هي؛ صلاحية التمثيل، نظام التوقيع/التوكيل، التنسيق بين المستأجر والمالك، استخدام المساحات المشتركة، تقاسم التكاليف، وإبلاغ القرار. ينظم القانون بوضوح إبلاغ شروط الاتفاق للمالك الذي لم يشارك في القرار، سواء عن طريق الكاتب العدل أو بالإعلان في المخفر، وتاريخ اعتبار الإبلاغ قد تم عن طريق الإعلان.

8) استكمال العقود الناقصة ومتابعة إجراءات القروض

بعد توقيع العقد، يُعتقد أن “كل شيء قد انتهى”؛ في حين أن أكبر قدر من التعطيل يحدث عمليًا في هذه المرحلة. يتم متابعة التوقيعات الناقصة، ومشاكل التوكيل/التمثيل، واستكمال المستندات اللازمة لإجراءات السجل العقاري، وخطة التمويل، والمراسلات المصرفية، وتأسيس الضمانات. الهدف هنا هو؛ استكمال “سلامة الملف” قبل بدء عملية الترخيص.

9) إعداد المشاريع وإجراءات رخصة البناء

الترخيص؛ يضمن موافقة الإدارة على المشروع وبدء البناء قانونياً. يتم التخطيط للمشاريع المعمارية والإنشائية والميكانيكية والكهربائية؛ ودراسة التربة؛ والمتطلبات الإلزامية مثل الحريق/موقف السيارات/الملجأ، وعملية موافقة البلدية. في هذه المرحلة، يتم متابعة ملف الطلب الإداري والوثائق الناقصة بانضباط لضمان عدم تأخير جدول العمل.

10) إجراءات رخصة استخدام المبنى (إذن السكن)

إذن السكن (الإسكار)، هو العتبة الحرجة الأخيرة لضمان إتمام عمليات التسليم والسجل العقاري بأمان. عمليًا، يتم تنفيذ استكمال الأعمال الناقصة قبل الإسكار، ومعيار تسليم المناطق المشتركة، وعمليات الاشتراك، وانتقال إدارة الموقع، ومحاضر التسليم والاستلام بدقة.

عملية الهدم

العنوان الأساسي في عملية الهدم؛ هو تنفيذ خطة الإخلاء على أساس قانوني، والإخلاء الفعلي للعقار، والامتثال للإجراءات الأمنية/الإدارية، وإخلاء الممتلكات، وإجراءات قطع الكهرباء والماء والغاز الطبيعي، وضمان تنفيذ الهدم بشكل آمن. بعد الهدم، لا تنتهي العملية بمجرد “تفريغ الأرض”؛ بل على العكس، تتسارع عملية اتخاذ القرار ومسار المشروع/الترخيص. بالإضافة إلى ذلك، في الحالات التي يتعذر فيها التوصل إلى اتفاق، تم تنظيم آليات في القانون مثل بيع الحصص، وإعلان المختار، وإجراء المزاد العلني.

عملية الاتفاق

تتقدم عملية الاتفاق في محور توحيد العرض، وتوازن قيمة الشهرة (شيرفية)، واختيار المقاول، والتفاوض على العقد، واتخاذ قرارات أصحاب الوحدات السكنية بشكل صحيح من الناحية الإجرائية. خاصة التفاصيل مثل إمكانية إبلاغ الملاك الذين لم يشاركوا في القرار عن طريق إشعار كاتب العدل أو إعلان المختار، و”تاريخ اعتبار الإعلان قد تم”، تؤثر مباشرة على النزاعات المتعلقة بالإلغاء/سند الملكية التي قد تنشأ لاحقًا.

الحقوق المالية

في التحول الحضري، لا تقتصر “الحقوق المالية” على دعم الإيجار/الانتقال فحسب؛ بل تشمل أيضًا قضايا مثل توازن التوزيع مقابل حصة الأرض، وتعويضات التأخير، والشروط الجزائية، وخطابات الضمان، وعقوبات التأمين/برنامج العمل، وتقاسم المصاريف المشتركة، ونزاعات القيمة السوقية – سعر البيع، وكيفية التعامل مع فروق الأسعار في عملية البيع عند الضرورة. يتضمن القانون لوائح حول كيفية التصرف حتى في سيناريوهات مثل إلغاء عملية البيع/حساب السعر.

المناطق الخطرة

الحالات القانونية مثل المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطي؛ تقوي الجانب الإداري للتحول وقد تزيد من دور الرئاسة/توكي/الإدارة في هذه العملية. في هذه المناطق، يجب تقييم خطوات الاتفاق، والتحويل، والبيع، والتطبيق جنبًا إلى جنب مع الإجراءات الخاصة في القانون.

لماذا دعم محامٍ متخصص ضروري في عملية التحول الحضري؟ (مكتب 2M للمحاماة)

ملفات التحول الحضري؛ هي عمليات قد تؤدي إلى خسارة كبيرة في الحقوق “بخطأ واحد” بسبب العدد الكبير من الملاك، وتوازنات المصالح المختلفة، وإجراءات التبليغ/الإعلان المكثفة، والبيانات الفنية للمشاريع والتخطيط العمراني، والقيمة الاقتصادية العالية. خاصةً (1) اتخاذ القرارات بالأغلبية الصحيحة والنص الصحيح، (2) تنفيذ الإخطارات للملاك غير المشاركين في القرار بشكل صحيح، (3) صياغة ملحقات العقد (المواصفات الفنية، الضمان، الشرط الجزائي، التسليم – الإشغال) بشكل كامل، و (4) ضمان السلامة القانونية للعملية في مراحل مثل البيع/المزاد العلني؛ يتطلب متابعة مهنية. ولأن القانون ينظم بوضوح تفاصيل مثل إعلان المختار، وإشعارات الحكومة الإلكترونية، وإجراءات المزاد العلني، والإبلاغ عن القرار المتخذ بالأغلبية البسيطة، فمن المهم إدارة العملية ضمن هذا الإطار.

مكتب 2M للمحاماة؛ ومقره إسطنبول، بنهج استشاري يتعامل مع العملية من “الهيكل الخطر إلى العقد” في مجال قانون التحول الحضري والعقارات؛ يقدم دعمًا قانونيًا نشطًا، لا سيما في الملفات التي تركز على الجانب الأناضولي من إسطنبول وفي المدن المحيطة.

في الختام، مكتب 2M للمحاماة:

1- إجراء الدراسات القانونية اللازمة بخصوص الإطار القانوني لأنشطة تجديد المباني المنفذة ضمن نطاق قانون التحول الحضري ولائحته التنفيذية.

2- إعداد عقود الإنشاءات مقابل ملكية الشقق، بين إدارة المجمع والمقاولين، وبين مالكي العقارات والمقاولين، بطريقة لا تؤدي إلى انتهاك حقوق مالكي العقارات أو شكاواهم.

3- التنفيذ الفعال لإجراءات الاعتراض الإداري المتعلقة بالتقارير المنظمة في إطار تشريعات التحول الحضري.

4- تنفيذ الأعمال القانونية اللازمة لحماية حقوق أصحاب العقارات ومنع الشكاوى الناجمة عن الثغرات في التشريعات، وفقًا للقانون رقم 6306 واللوائح ذات الصلة.

5- إعداد الإطار القانوني اللازم لإجراءات اتخاذ القرار لأصحاب العقارات وتشكيل لجنة الممثلين في عملية تجديد المباني أو المجمعات السكنية الخاضعة للتحول الحضري.

6- إنشاء آلية اتخاذ القرار لأصحاب العقارات بشأن تعزيز المباني، والذي يُعتبر بديلاً للهدم في عمليات التحول الحضري.

7- متابعة وإنجاز قضايا تنظيم حصص الأراضي في عملية التحول الحضري.

8- تنفيذ الإجراءات اللازمة لإصدار وثيقة تسجيل المباني (Yapı Kayıt Belgesi) ضمن نطاق لائحة العفو العمراني الجديدة.

للحصول على معلومات حول التحول الحضري، يرجى التواصل معنا.