إخلاء وهدم المباني الخطرة (في نطاق المادة 5 والمادة 8 من اللائحة التنفيذية)

إن المرحلة الأكثر حساسية والأشد خطورة في عملية التحول الحضري هي إخلاء وهدم المبنى المحفوف بالمخاطر. تنظم المادة 5 من القانون رقم 6306 والمادة 8 من اللائحة التنفيذية للتطبيق هذه العملية بشكل مفصل وملزم. خاصة بعد التعديل الذي طرأ على القانون رقم 7471، مُنحت الإدارة صلاحيات واسعة فيما يتعلق بإجراءات الإخطار، والمُدد، ودعم قوات الأمن، وتحصيل التكاليف.

يتم شرح العملية أدناه، مع أساسها القانوني ونتائجها العملية في التطبيق.

اكتمال تحديد المبنى الخطر وعملية الاعتراض لمدة يومين (المادة 6/أ/2)

4

بعد تحديد المبنى الخطر، تُعد فترة الاعتراض المرحلة الأكثر حساسية بالنسبة للمالكين. وفقًا للمادة 6/أ/2 من القانون رقم 6306، تُعلَّق قائمة المباني المصنفة كخطرة على المبنى لتكون بمثابة إخطار، ويُعلن عنها في المختار المعني لمدة يومين. يُعتبر هذا الإعلان بمثابة إخطار شخصي للمالكين.

يمكن للمالكين الاعتراض في غضون يومين من تاريخ هذا الإعلان. يتم البت في الاعتراضات المقدمة من قبل اللجنة الفنية في غضون ثلاثة أيام (المادة 6/أ/2). إذا لم يتم الاعتراض أو رُفض الاعتراض، يصبح تحديد المبنى الخطر نهائيًا.

يتضمن هذا التنظيم إجابات لأسئلة مثل “كم يومًا هي مدة الاعتراض على المبنى الخطير؟”، “كيف يتم تأكيد الموافقة على المبنى الخطير؟”، “ماذا يعني اعتراض يومين في التحول الحضري؟”. نظرًا لقصر المدد الزمنية، فإن هذه المرحلة غالبًا ما تؤدي إلى فقدان الحقوق.

التبليغ عن طريق الإعلان (المادة 5/5 واللائحة 8/2)

بعد التأكد من تحديد المبنى الخطير، يتم الانتقال إلى عملية الإخلاء والهدم. وفقًا للمادة 5/5 من القانون رقم 6306، فإن الإخطار المتعلق بالإخلاء والهدم يكون كما يلي:

تعليق محضر الإخلاء والهدم على المبنى،

إبلاغ الملاك عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)،

يتم ذلك عن طريق الإعلان في مكتب المختار المعني لمدة 15 يومًا.

يعتبر اليوم الأخير للإعلان في مكتب المختار بمثابة تبليغ لأصحاب الحقوق العينية والشخصية (المادة 5/5). بالإضافة إلى ذلك، يتم الإعلان عن المباني المطلوب إخلاؤها على الموقع الإلكتروني للرئاسة لمدة 15 يومًا.

تلزم المادة 8/2 من اللائحة بتنظيم محضر الملحق-7/أ للمباني الخطرة؛ ومحضر الملحق-7/ب للمناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطي. هذا التنظيم هو الإجابة المباشرة على أسئلة مثل “هل التبليغ عن طريق إعلان المختار صالح؟”، “ما هو إخطار المبنى الخطير عبر الحكومة الإلكترونية؟”، “إجراءات التبليغ في التحول الحضري”.

منح الملاك مهلة 90 يومًا (المادة 5/3 واللائحة 8/3-أ)

يُمنح الملاك مدة لا تتجاوز تسعين يومًا لهدم المباني الخطرة (القانون رقم 6306، المادة 5/3). خلال هذه المدة، يجب إخلاء المبنى وهدمه من قبل الملاك.

وفقًا للمادة 8/3-أ من اللائحة، إذا لم يتم إخلاء المبنى وهدمه خلال هذه المدة، يتم الإبلاغ بوضوح بأن المبنى سيتم إخلاؤه وهدمه من قبل السلطات الإدارية.

“ما هي مدة الـ 90 يومًا في التحول الحضري؟”، “كم يومًا يستغرق هدم المبنى الخطير؟”، “ماذا يحدث إذا لم يقم المالك بالهدم؟” إن الأساس القانوني لعمليات البحث مثل هذه هو هذا الحكم.

هدم الإدارة إذا لم يتم الهدم في وقته (المادة 5/3-4 واللائحة 8/4)

إذا لم يقم المالكون بإجراء الهدم خلال المدة المحددة، تنتقل العملية إلى الإدارة. وفقًا للمادة 5/3 من القانون رقم 6306، يتم إخلاء المباني وهدمها من قبل السلطات المدنية أو بتوجيه منها. يتم تغطية تكاليف الهدم والمساعدات اللازمة في المقام الأول من الحساب الخاص لمشاريع التحول.

وفقًا للمادة 5/4، يتم إبلاغ الإدارة كتابيًا من قبل الرئاسة بالمنشآت الخطرة التي ثبت عدم هدمها في الوقت المحدد، وتقوم الإدارة بهدمها/تكليف بهدمها. إذا تطلبت الحاجة ذلك، يمكن للرئاسة أن تقوم بالهدم بنفسها.

تنظم المادة 8/4 من اللائحة هذا الإجراء بالتفصيل، وتنظم التدخل المباشر للإدارة.

الإخلاء بدعم من قوات الأمن (المادة 5/4 واللائحة 8/5)

في حالات مثل منع الإخلاء، أو إغلاق الأبواب، أو استخدام التهديد أو القوة، يمكن فتح الأبواب المغلقة من خلال قوات الأمن، وبموجب إذن كتابي من المسؤول الإداري المدني وفقًا للمادة 5/4 من القانون رقم 6306، ويمكن إجراء الإخلاء تلقائيًا.

تنظم المادة 8/5 من اللائحة هذا الحكم بالتفصيل. هذه المرحلة مهمة بشكل خاص لعمليات البحث مثل “إخلاء التحول الحضري القسري”، “دعم قوات الأمن للمباني الخطرة”، و “هل يتم الإخلاء بفتح الباب؟”.

قطع الكهرباء والماء والغاز الطبيعي (اللائحة 8/3-ج)

إذا لم يقم الملاك بالهدم في الوقت المحدد، يُطلب من المؤسسات والجهات المعنية عدم تزويد المبنى الخطر بالكهرباء والماء والغاز الطبيعي وإيقاف الخدمات المقدمة (لائحة مادة 8/3-ج). ويجب على هذه المؤسسات تلبية هذا الطلب.

يضمن هذا التنظيم إخراج المباني الخطرة من الاستخدام فعليًا.

تحصيل النفقات وفقًا للقانون رقم 6183 (المادة 5/4 واللائحة 8/8)

يتم تحصيل نفقات تحديد المبنى الخطر والإخلاء والهدم التي تتكبدها الرئاسة أو الإدارة من الملاك بنسبة حصصهم (مادة 5/4).

وفقًا للمادة 8/8 من اللائحة، يتم دفع النفقات خلال شهر واحد من تاريخ التبليغ. إذا لم يتم الدفع في الوقت المحدد، تتم متابعتها وفقًا لأحكام القانون رقم 6183 بشأن إجراءات تحصيل المستحقات العامة.

هذه الحالة هي الأساس القانوني لأسئلة مثل: “من يدفع تكلفة هدم التحول الحضري؟” و “ماذا يحدث إذا لم يتم سداد دين هدم المبنى الخطر؟”.

مساعدة الانتقال، ومساعدة الإيجار، ومساعدة البناء (المادة 5/1-2)

وفقًا للمادة 5/1 من القانون رقم 6306، يمكن تقديم المساعدة لملاك العقارات التي تم إخلاؤها بالاتفاق، وللمستأجرين، ولأصحاب الحقوق العينية المحدودة المقيمين في العقار، عن طريق تخصيص مسكن أو مكان عمل مؤقت، أو مساعدة إيجار، أو مساعدة للبناء. وبالتعديل رقم 7471، تم النص على أن إجراءات وأسس مساعدة البناء سيتم تحديدها من قبل رئيس الجمهورية.

وفقًا للمادة 5/2، إذا تطلب التطبيق ذلك، يمكن تقديم المساعدة لمستخدمي المبنى أيضًا.

خيار التعزيز (اللائحة 8/7)

إذا طُلب تعزيز المبنى الخطر بدلاً من هدمه؛ فيجب تحديد إمكانية التعزيز فنياً، واتخاذ قرار وفقًا للمادة 19/2 من قانون ملكية الطوابق، وإعداد مشروع تعزيز، والحصول على ترخيص (لائحة مادة 8/7).

إذا اكتمل التعزيز في غضون الفترة المحددة، فسيتم إزالة قيد البناء الخطير.

رفع قيد البناء الخطير (اللائحة 8/9)

بعد الهدم، يتم رفع قيد البناء الخطير في قسم التصريحات بسجل الأراضي. وبعد ذلك، يتم وضع إشارة تفيد بأن العقار يقع ضمن نطاق القانون رقم 6306 (المادة 8/9 من اللائحة).

الخلاصة

عملية إخلاء وهدم المباني الخطرة هي إجراء متعدد المراحل وفني؛ تتراوح من فترة اعتراض مدتها يومان إلى إخطار إعلان مدته 15 يومًا، ومن فترة هدم مدتها 90 يومًا إلى دعم الشرطة، ومن تحصيل المستحقات العامة إلى مساعدات الإيجار والبناء.

لذلك، يجب تحليل عملية إخلاء التحول الحضري وإجراءات هدم المباني الخطرة بعناية في إطار أحكام القانون رقم 6306 ولائحة تنفيذه. إن التفسير الصحيح للأسس القانونية في كل مرحلة من مراحل العملية هو الشرط الأساسي لإزالة خطر فقدان الحقوق.

لماذا دعم المحامي الخبير ضروري؟ (الضمان القانوني في عملية إخلاء وهدم المباني الخطرة)

إن عملية إخلاء وهدم المباني الخطرة، في نطاق المادة 5 من القانون رقم 6306 والمادة 8 من لائحة التطبيق، تتضمن إجراءات تؤدي إلى عواقب وخيمة مثل الإخطار، والإعلان، وتحديد المدة، وتدخل الشرطة، وتحصيل المستحقات العامة. أصغر خطأ إجرائي يُرتكب في هذه العملية قد يؤدي إلى فقدان حق الملكية، وعبء الديون، والإخلاء القسري، ومعاملات سند الملكية غير القابلة للإلغاء.

باختصار؛ عملية إخلاء التحول الحضري ليست تقنية فحسب، بل هي أيضًا مجال عالي المخاطر في القانون الإداري وقانون العقارات.

إدارة المدة وأخطاء التبليغ ذات أهمية حيوية

إذا فاتت مهلة الاعتراض على المبنى الخطير البالغة يومين (م.6/أ/2)، يصبح التحديد نهائياً.

في كثير من الأحيان، تنتج التبليغات بالإعلان خلال 15 يوماً (م.5/5، اللائحة م.8/2) آثاراً دون علم فعلي بها.

في نهاية مدة الهدم البالغة 90 يوماً (م.5/3)، يمكن الإخلاء بواسطة إنفاذ القانون.

المشكلة الأكثر شيوعاً في الممارسة العملية هي: إدراك الملاك للعملية متأخراً وفقدانهم إمكانية رفع الدعوى. يمنع محامٍ خبير في التحول الحضري فقدان الحقوق من خلال متابعة تواريخ الإعلانات وإشعارات الحكومة الإلكترونية والإجراءات الإدارية بشكل متزامن.

استراتيجية قانونية ضد خطر الإخلاء القسري وتدخل إنفاذ القانون

وفقاً للمادة 5/4 من القانون والمادة 8/5 من اللائحة، إذا تم إعاقة الإخلاء، يمكن لقوات إنفاذ القانون إجراء الإخلاء بفتح الأبواب المغلقة. عند هذه النقطة؛

مدى قانونية قرار الإخلاء،

تحديد المهل بشكل صحيح،

إجراءات التبليغ،

تحديد صفة المالك وحق الملكية

يجب دراستها بالتفصيل. وإلا، فقد تترتب عليها نتائج لا رجعة فيها. التمثيل القانوني المحترف يضع العملية تحت المراقبة ويقيّم سبل الطعن الفعالة، بما في ذلك وقف التنفيذ إذا لزم الأمر.

تحصيل المصاريف ومخاطر الدين العام وفقاً للقانون رقم 6183

تُحصل تكاليف الهدم من الملاك بنسبة حصصهم، وإذا لم تُدفع، تتحول إلى دين عام في نطاق القانون رقم 6183 (م.5/4، اللائحة م.8/8). هذا الوضع قد يؤدي إلى؛

الحجز،

تجميد الحسابات المصرفية،

ونتائج مثل وضع إشارة على العقارات.

دعم المحامي الخبير يراجع قانونية بنود التكاليف ويزيل مخاطر التحصيل غير المشروع.

مساعدة الإيجار، مساعدة البناء وحساب الأهلية

في نطاق المادة 5/1-2 من القانون رقم 6306؛

مساعدة الإيجار،

مساعدة النقل،

مساعدة البناء،

تتوفر حقوق مثل تخصيص سكن مؤقت. ومع ذلك، غالبًا ما تشهد الممارسة تقييمات خاطئة أو مدفوعات ناقصة أو تحديدات غير صحيحة للأهلية.

يقوم مستشار قانون الإنشاءات الخطرة بمراجعة حسابات الأهلية والتقييم؛ ويضمن التحديد الصحيح لحصص الأرض، وقيمة الأجزاء المستقلة، وبنود الدين.

خيار التعزيز والحل القانوني البديل

وفقًا للمادة 8/7 من اللائحة، خيار التعزيز ممكن. ومع ذلك؛

التقرير الفني،

قرار المادة 19/2 من قانون ملكية الطوابق،

إذا لم يتم تنفيذ عملية الترخيص وفقًا للإجراءات، قد يحدث فقدان للحقوق. غالبًا ما تفشل عملية التعزيز بدون توجيه قانوني متخصص.

عملية التحول الحضري الآمنة مع مكتب 2M للمحاماة

يقدم مكتب 2M للمحاماة، ومقره إسطنبول؛ خدمات استشارية نشطة في جميع مناطق إسطنبول، وخاصة الجانب الأناضولي من إسطنبول (كاديكوي، أوسكودار، أتاشهير، مالتيبي، كارتال، بنديك، توزلا، أومرانييه، تشكمكوي، سنجق تيبي، بيكوز)، وفي منطقة كوجايلي (إزميت، جبزي، داريجا، تشايروفا، كورتيز).

بالإضافة إلى ذلك، على مستوى تركيا؛

استشارات عملية إخلاء المباني الخطرة

عملية دعوى القانون رقم 6306

دعاوى إلغاء المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطية

فسخ عقد الإنشاء مقابل حصة

إجراءات تقصير المقاول والإنذار

إجراءات القيد والشطب في السجل العقاري

تقدم دعمًا قانونيًا شاملاً في مجالات الاعتراضات على الأهلية والمديونية.