Правовое основание: Статья 6/3 Закона № 6306 | Статья 13/2а Правил применения

Один из наиболее часто задаваемых вопросов в процессе городской трансформации таков: «Я сношу свой старый дом, как я получу разницу, если новая квартира, которую мне дадут, будет дешевле моего старого дома?» Этот вопрос критичен как для фактической реализации права, так и для обеспечения прочной основы в ходе переговоров, которые будут проводиться на протяжении всего процесса. Статья 6/3 Закона № 6306 и статья 13/2а Правил применения четко регулируют эту ситуацию: сумма, подлежащая получению, может быть выплачена наличными, путем предоставления недвижимости соответствующего учреждения или путем передачи права на застройку на другую территорию. Данная статья подробно рассматривает, как рассчитывается право на разницу в стоимости, какими способами его можно получить, на что следует обратить внимание для защиты этих прав и правовую основу процесса. (Ст. З-на 6/3 — Ст. Пр. 13/2a)

Основной механизм: Оценка стоимости и взаимозачет

Статья 13 Положения озаглавлена «право собственности в зоне реализации проекта» . Пункт 2 этой статьи определяет правовые рамки вопроса разницы в стоимости. Положение гласит: Стоимость недвижимого имущества в зоне реализации проекта, определенная в соответствии со статьей 12, вычитается из стоимости строительства/рыночной стоимости жилья или рабочего места, которые будут предоставлены владельцу. В результате этой операции вычитания могут возникнуть две различные ситуации. (Пункт 13/2 Положения)

Первая ситуация: Если стоимость старого недвижимого имущества выше стоимости нового жилья или рабочего места, которое будет предоставлено — то есть, если владелец является кредитором по отношению к соответствующему учреждению — сумма этого требования может быть выплачена одним из трех способов на основании соглашения между сторонами: наличными, путем предоставления недвижимого имущества соответствующего учреждения, не предназначенного для общественных нужд, или путем передачи права на застройку на другую территорию. (Пункт 13/2a Положения)

Вторая ситуация: Если стоимость старого недвижимого имущества ниже стоимости нового жилья или рабочего места, которое будет предоставлено — то есть, если владелец является должником перед соответствующим учреждением — сумма этого долга может быть выплачена владельцем недвижимого имущества в рассрочку. Принципы выплаты в рассрочку определяются соответствующим учреждением для каждого проекта. (Пункт 13/2b Положения)

Эти две ситуации являются полной противоположностью друг другу, и то, с какой из них столкнутся на практике, полностью зависит от сравнения стоимости старого недвижимого имущества и стоимости нового жилья.

Как определяется стоимость старого недвижимого имущества?

Наиболее критическим аспектом расчета разницы в стоимости является точное и справедливое определение стоимости старого недвижимого имущества. Статья 12 Положения регулирует этот процесс. (Пункт 12 Положения)

Стоимость недвижимого имущества определяется одним из двух способов: либо комиссиями по оценке стоимости, состоящими как минимум из трех человек из соответствующего учреждения, либо путем приобретения услуг. В обоих случаях оценка производится с учетом следующих элементов: местоположение, размер, характер и конструктивные особенности недвижимого имущества; информация, полученная от экспертов, учреждений или организаций, специализирующихся на оценке недвижимости; данные, собранные из местных агентств по купле-продаже недвижимости; принципы оценки, изложенные в статье 11 Закона об экспроприации № 2942. (Пр. Ст. 12)

В случае невозможности достижения единогласного соглашения, стоимость рискованного строения дополнительно определяется лицензированными оценочными организациями, зарегистрированными в Совете по рынкам капитала, и с учетом этой стоимости Комиссией по определению стоимости устанавливается рыночная стоимость. (Зак. Ст. 6/1 — Пр. Ст. 15/1)

Самый критический момент, на который следует обратить внимание в процессе оценки, заключается в следующем: Определение, сделанное комиссиями по оценке стоимости в составе соответствующего учреждения, на практике иногда может оказываться значительно ниже рыночной стоимости. Существует право на обжалование этой стоимости; подготовка независимого отчета об оценке, лицензированного SPK, создает прочную основу как в административном процессе, так и в возможных судебных процессах. (Пр. Ст. 12)

Что означает стоимость нового жилья?

В соответствии со статьей 13/2 Регламента, сумма, используемая для взаимозачета, является «стоимостью строительства/рыночной стоимостью» жилья, предоставляемого владельцу. В текущем тексте эти два понятия используются вместе («от стоимости строительства/от рыночной стоимости»); то есть, поправкой к регламенту от 4 февраля 2026 года, это было расширено с учетом рыночной стоимости. Таким образом, предпринимаются попытки предотвратить создание условий для взаимозачета в ущерб владельцу, когда рыночная стоимость значительно ниже теоретической стоимости строительства. (Ст. Р. 13/2)

На практике эта сумма обычно определяется подрядчиком или соответствующим учреждением; взаимозачет производится на основании этой суммы. Поэтому крайне важно до подписания договора прояснить вопросы о том, как рассчитывается стоимость нового жилья, какие статьи включены и можно ли оспорить эту сумму.

Способы получения разницы в стоимости

Статья 13/2а Регламента предусматривает три различных способа оплаты. Выбор между этими способами определяется на основании соглашения между сторонами; то есть владелец может обсудить с соответствующим учреждением, какой способ он будет использовать. (Ст. Р. 13/2а)

Первый способ: Наличный расчет. Это наиболее распространенный и понятный способ. Если стоимость старой недвижимости выше стоимости нового жилья, разница оплачивается наличными. Для этой оплаты необходимо установить специальный график; как правило, время и способ оплаты должны быть четко оговорены в договоре. Следует отметить, что на практике большая часть наличных платежей производится после сдачи жилья или в зависимости от этапов строительства.

Второй способ: Оплата недвижимостью соответствующего учреждения. Объекты недвижимости соответствующего учреждения — то есть Управления по городскому преобразованию, TOKİ или Администрации — не предназначенные для общественных нужд, могут быть использованы для выплаты разницы в стоимости. Объекты недвижимости, предназначенные для общественных нужд, исключены из этого положения. Этот способ может быть актуален, особенно когда учреждению становится трудно произвести денежную выплату; однако владельцу рекомендуется заказать независимую оценку стоимости и местоположения полученного объекта недвижимости. (Ст. Регламента 13/2a)

Третий способ: Передача прав на застройку на другую территорию. Потенциал застройки объекта недвижимости может быть передан на другой участок или территорию; этот способ является одним из механизмов, который может быть использован для компенсации стоимости, особенно в случаях, когда существующий участок имеет ограничения по застройке или не может быть обеспечено увеличение коэффициента застройки. Этот способ более сложен с технической и юридической точек зрения; обязательно проведение независимой оценки стоимости передаваемого права на застройку и его четкое регулирование в договоре. (Ст. Регламента 13/2a)

Право на приобретение нескольких объектов жилья

Статья 13/2c Регламента устанавливает, что дисбаланс стоимости не всегда должен устраняться путем выплаты разницы. В случаях, когда возникает право на приобретение нескольких объектов жилья или коммерческой недвижимости, может быть заключен договор о предоставлении нескольких небольших объектов жилья вместо одного большого, или же жилья вместе с коммерческой недвижимостью. (Ст. Регламента 13/2c)

В этом случае, если владельцу недвижимости необходимо будет взять кредит в соответствующем учреждении, платежи будут производиться в рассрочку в соответствии с графиком, установленным соответствующим учреждением после проведения нотариальной жеребьевки по определению жилья или рабочего места, которые будут предоставлены. Разница в стоимости, которая дает право на получение нескольких объектов жилья, может возникнуть, особенно в отношении старой недвижимости с высокой долей земельного участка, большой площадью или расположенной в ценном месте.

Реальная картина на практике: Модель «строительство за долю от построенных квартир» с подрядчиком

Большинство преобразований, подпадающих под действие Закона № 6306, осуществляются не напрямую TOKİ или Президиумом, а путем заключения владельцами договоров со строительной компанией. В этой модели «договора на строительство за долю в квартирах» механизм работает по-другому: владелец передает определенную долю земли подрядчику; подрядчик строит на этой доле и передает оставшиеся доли владельцам в виде новых квартир.

Чтобы понять, как возникает разница в стоимости в этой модели, необходимо ответить на следующий вопрос: новая квартира, которую вам предоставят взамен вашей старой, будет дороже или дешевле вашей старой квартиры? Если стоимость земельной доли владельцев выше стоимости квартиры, причитающейся им в новой постройке — например, если они получают небольшую новую квартиру или если коэффициент застройки ограничен — эта разница может быть компенсирована по соглашению наличными или в виде дополнительной независимой секции. Если новая квартира значительно дороже — если было получено увеличение коэффициента застройки, или увеличилось количество этажей — владелец может быть вынужден взять кредит и выплачивать его в рассрочку. (Ст. 13/2b Закона)

По состоянию на 2026 год, затраты на строительство в рамках городской реконструкции составляют от 19 000 до 28 000 турецких лир за м². Различия в оценке значительно варьируются в зависимости от статуса зонирования, местоположения и масштаба проекта для каждого здания.

Специальные положения в практике государственных учреждений

В практиках, осуществляемых Администрацией, для правообладателей, признанных малоимущими или с низким доходом в рамках Закона о самовольных постройках, в случае их заявления о неспособности покрыть задолженность, действует особый механизм: на основании стоимости, определенной лицензированной SPK оценочной организацией для нового независимого участка, регистрируется долевая собственность в кадастре как на имя правообладателя, так и на имя Администрации, и правообладателю предоставляется право на проживание. (Ст. 13/13)

Это положение является социальной гарантией, которая предотвращает полную потерю здания собственниками с низким доходом из-за долгового бремени.

Что происходит, если правообладатели не принимают (объект)?

В сроки, установленные Администрацией, в случае непринятия независимого участка, причитающегося правообладателю, право на этот независимый участок прекращается. В этом случае стоимость его недвижимого имущества до преобразования обновляется и зачисляется на срочный счет, открытый на имя правообладателя. Обременения в кадастровой записи, такие как ипотека, предварительный арест, арест и право пользования (узуфрукт), продолжают действовать в отношении этой суммы, зачисленной на счет. Независимый участок или участки, зарегистрированные на имя Казначейства, передаются Администрации. (Ст. 6/3, последний абзац Закона)

Это положение содержит чрезвычайно строгие санкции против собственника, не принявшего (объект). Поэтому крайне важно внимательно следить за графиком передачи, указанным в договоре, и получать юридическую поддержку в случае возможных задержек.

Право на обжалование определения стоимости

Собственник может оспорить стоимость старого объекта недвижимости, определенную оценочной комиссией. Это оспаривание может быть произведено двумя способами: административным путем — письменное возражение в Комиссию; или судебным путем — путем подачи полного судебного иска с требованием повторной оценки стоимости объекта недвижимости посредством экспертного заключения. (Ст. 6/9 Закона — Ст. 7 Закона об административном судопроизводстве)

В этом контексте независимый оценочный отчет, лицензированный SPK, служит критически важным доказательством. Если оценка Комиссии существенно отклоняется от рыночных реалий, независимый отчет предоставляет мощное обоснование как для административного оспаривания, так и для возможного судебного процесса. (Ст. 12 Закона — Ст. 6/7 Закона)

Элементы, которые обязательно должны быть включены в договор

Наибольшие потери прав в вопросе о том, как будет оплачиваться разница в стоимости, возникают из-за того, что этот вопрос в подписанных договорах является неопределенным, неясным или вообще не урегулированным. В договоре обязательно должно быть четко указано следующее:

Каким методом и когда будет оцениваться старый объект недвижимости; по какой стоимости будет рассчитываться стоимость нового жилья при взаимозачете; каким способом будет выплачиваться разница — наличными, недвижимостью или передачей прав на застройку; если предусмотрена оплата наличными, график платежей и положения о процентах или штрафах, применимые в случае просрочки; процедура выбора и сроки нотариальной жеребьевки, если возникает право на более чем одно жилье. Отсутствие этих элементов в договоре или их неопределенность создают почву для серьезных споров и потерь прав в будущем.

Практические советы

Никогда не получайте отчет об оценке из одного источника. В дополнение к оценке, проведенной комиссией соответствующего учреждения, заказ независимого отчета об оценке, лицензированного SPK, до начала процесса как увеличивает вашу переговорную позицию, так и оставляет открытым путь для возражений. (Ст. 12)

Прежде чем подписывать договор, уточните сумму разницы и способ оплаты. После подписания договора вести переговоры по этим вопросам становится крайне сложно; подрядчик или соответствующее учреждение часто будет основываться на тексте подписанного договора.

Обратите внимание на сроки наличной оплаты. На практике существуют различные подходы к оплате разницы в наличной стоимости: часть оплачивается до передачи жилья, часть — при передаче, или же вся сумма оплачивается после завершения строительства. Четкое регулирование этого вопроса в договоре является обязательным для обеспечения ваших требований.

Выполняйте свои обязательства по приему-передаче. Непринятие независимого раздела в срок, установленный Президиумом, приводит к потере права и перечислению стоимости недвижимости на срочный счет. Внимательно следите за графиком передачи и в случае задержки обращайтесь за юридической помощью. (Ст. К. 6/3)

Почему необходима поддержка опытного адвоката?

Хотя права, касающиеся разницы в стоимости, на бумаге кажутся ясными, на практике мы, как Юридическая фирма 2M Hukuk, в процессе оказания консультаций по городской трансформации, которые мы предоставляем по всему Стамбулу, в частности в Тузле, наблюдаем, что этот вопрос является одним из этапов, наиболее часто приводящих к потере прав.

На этапе оценки разница между независимым отчетом и заключением комиссии порой может достигать миллионов лир. Адвокат по городской трансформации поможет вам заранее спланировать, как интерпретировать независимый отчет об оценке и как подать возражение на его основании. (П. Ст. 12)

В ходе переговоров по контракту метод и график оплаты разницы в стоимости являются наиболее критичным пунктом для правообладателя. Будучи адвокатом по городской трансформации в Стамбуле, мы изучаем договоры; мы усиливаем текст договора против потери прав в вопросах сроков наличных платежей, гарантии оценки в случае предоставления недвижимого имущества и юридической действительности передачи прав на застройку.

Метод взаимозачета и условия кредитования также требуют тонкого баланса. В случаях, когда приходится брать кредит на новое жилье, чем яснее в договоре регламентированы такие вопросы, как основы рассрочки, записи о процентах или индексации, или процедура жеребьевки, тем больше защищен владелец. В рамках консультаций по городской трансформации эти вопросы оцениваются до заключения договора, что позволяет клиентам завершить процесс без потери прав.

Адвокатское бюро 2M Hukuk, работающее как адвокат Тузлы, предоставляет услуги по всей территории Стамбула на каждом этапе городской трансформации, от возражений против оценки и переговоров по контрактам до взыскания разницы в стоимости и полных судебных исков.

Заключение

Статья 6/3 Закона № 6306 и статья 13/2a Положения о применении четко регулируют, что при превышении стоимости старой недвижимости стоимости новой квартиры возникающая разница будет выплачена одним из трех способов — наличными, недвижимостью соответствующего учреждения или передачей прав на застройку. Эффективное использование этого права зависит от независимой и точной оценки, тщательного обсуждения договора и обеспечения графика платежей. Право на обжалование суммы, установленной оценочной комиссией, всегда открыто; независимый отчет об оценке, лицензированный SPK, служит основным доказательством как в административном, так и в судебном порядке по данному возражению. (Ст. З. 6/3 — Ст. П. 13/2a — Ст. П. 12)

Эта статья подготовлена на основе Закона № 6306 (ст. 6/3) и Положения о применении (ст. 13/2a), а также актуальных правовых источников, доступных по состоянию на апрель 2026 года, изменений в Положении от 4 февраля 2026 года и открытых данных. Поскольку каждая конкретная ситуация может отличаться, рекомендуется обратиться за поддержкой к специалисту по городскому преобразованию в юридических вопросах.