Введение

Данная работа анализирует правомерность принятия решения о «смене управляющего», не включенного в повестку дня призывного собрания, путем добавления этого вопроса в повестку дня во время внеочередного общего собрания собственников квартир, а также влияние этого решения на обязанности действующего управляющего, в свете представленных решений Верховного суда. Анализируемые решения выявляют императивный характер процедуры внеочередного собрания, регулируемой статьей 29 Закона о кондоминиумах (KMK) № 634, и важность «принципа привязки к повестке дня» для данного типа собраний.

В совокупности рассмотренных судебных решений видно, что на внеочередных общих собраниях жестко применяется принцип привязки к повестке дня, и нарушение этого принципа ведет к отмене принятых решений. Основные выводы следующие:

Принцип привязки к повестке дня обязателен: Внеочередные общие собрания проводятся в соответствии со статьей 29/2 Закона о кондоминиумах (KMK) «при условии уведомления о причине собрания». Верховный суд интерпретирует это положение как означающее, что собрание ограничивается только вопросами повестки дня, указанными в извещении. Добавление нового пункта в повестку дня и принятие решения по нему во время собрания, особенно по такому важному вопросу, как смена управляющего, означает нарушение этого принципа.

Решения, принятые вне повестки дня, недействительны: Решения, принятые путем формирования повестки дня во время собрания по вопросу, не указанному в вызове на собрание, юридически недействительны и подлежат отмене. В одном из решений 20-й Гражданской Палаты Верховного Суда эта ситуация «…была прямо заявлена как противоречащая принципу соблюдения повестки дня, установленному статьей 29/2 Закона о кондоминиумах» (2019/1267 E., 2019/3980 K.).

Полномочия бывшего управляющего не прекращаются: Поскольку решение о смене управляющего, принятое в нарушение принципа соблюдения повестки дня или других процедурных правил (порядок созыва, кворум собрания и т. д.), является недействительным, полномочия бывшего управляющего юридически не прекращаются на основании этого решения. Верховный Суд в таких случаях заявил, что «…было принято решение установить, что полномочия действующего руководства продолжаются до проведения действительных выборов» (2019/1267 E., 2019/3980 K.).

Порядок созыва и причина собрания являются обязательными: Не только последующее добавление пунктов в повестку дня, но и несоблюдение надлежащей процедуры созыва собрания (неуведомление всех собственников не менее чем за 15 дней) или полное отсутствие указания причины собрания в вызове также приводят к полной отмене принятых решений.

Из анализа судебных решений становится ясно, что внеочередные собрания, в отличие от обычных, проводятся при наличии срочной и важной причины, и эта причина должна быть заранее известна всем собственникам квартир. Выражение законодателя, содержащееся в статье 29/2 Закона о кондоминиумах (KMK), – «…при условии уведомления о причине собрания…» – направлено на то, чтобы собственники квартир приходили на собрание подготовленными, заранее оценивали вопрос и не теряли свои права из-за поспешных решений.

Во многих своих решениях, таких как решения 18-й Палаты по гражданским делам (2014/21113 E., 2015/1666 K.) и 20-й Палаты по гражданским делам (2017/3316 E., 2018/7303 K.; 2017/888 E., 2017/5014 K.) Верховного суда, последовательно подчеркивалось, «что на внеочередных собраниях не могут рассматриваться и обсуждаться вопросы, не включенные в повестку дня». Эти решения показывают, что принцип привязки к повестке дня носит императивный характер, и нарушение этого правила прямо приводит к недействительности принятого решения.

Кроме того, статья 41 Закона о кондоминиумах (KMK) предоставляет общему собранию собственников квартир право в любое время сменить управляющего по уважительной причине. Однако использование этого права требует соблюдения процедур, предусмотренных KMK, в частности, правил созыва и повестки дня, указанных в статье 29 для внеочередного собрания.

Заключение

В свете представленных судебных решений были сделаны следующие выводы:

Действительность: Включение в повестку дня и принятие решения по вопросу «смены управляющего», не указанному в вызове на внеочередное общее собрание собственников квартир, является юридически недействительным. Данная ситуация явно противоречит условию «уведомления о причине собрания», регулируемому статьей 29/2 Закона о кондоминиумах (KMK), и принципу «привязки к повестке дня», принятому согласно установившейся судебной практике Кассационного суда.

Полномочия бывшего управляющего: Поскольку смена управляющего, произведенная решением, принятым вне повестки дня с нарушением процедуры, недействительна, на основании этого решения полномочия бывшего управляющего не прекращаются. Действующий управляющий продолжает выполнять свои обязанности до тех пор, пока не будет избран новый управляющий в установленном порядке.

Поскольку решения и действия нового управляющего, избранного таким неправомерным решением, также станут юридически оспариваемыми, подача иска об отмене такого решения в установленные законом сроки имеет большое значение. Предложение по статье .

Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?

Одной из наиболее распространенных областей конфликтов в управлении многоквартирными домами или жилыми комплексами является вопрос о включении пунктов в повестку дня внеочередных общих собраний и, в частности, о действительности решений “о смене управляющего”. Статья 29 Закона о кондоминиумах № 634 предусматривает строгие процедурные правила для таких собраний и делает “принцип привязки к повестке дня” обязательным. Поэтому принятие решения по вопросу, не включенному в повестку дня вызова на собрание, но добавленному впоследствии, считается недействительным согласно судебной практике Кассационного суда.

Поскольку решения об изменении управляющего могут привести к таким последствиям, как отмена этих решений, продолжение исполнения обязанностей действующим управлением или признание собрания полностью недействительным, процесс должен быть выполнен тщательно. В этом случае юридическая поддержка опытного юриста-специалиста по вопросам Закона о кондоминиумах, управления многоквартирными домами и практики Верховного суда имеет большое значение для предотвращения потери прав и создания надлежащего механизма управления. Адвокатское бюро 2M Hukuk со своим экспертным персоналом в области управления многоквартирными домами, комплексами и совместными постройками в Тузле и окрестностях,

Подготовка очередных и внеочередных общих собраний,

Приведение процессов созыва, формирования повестки дня и составления протоколов в соответствие с законодательством,

Возбуждение исков об отмене неправомерно принятых решений,

Оказывает профессиональные юридические консультации по вопросам назначения, увольнения и контроля управляющих.

Для того чтобы решения, принятые собственниками квартир на собраниях, были действительными, необходимо строго соблюдать установленные законом формальные требования и обеспечивать юридический контроль на каждом этапе. В противном случае принятые решения отменяются, полномочия действующих управляющих продолжаются, а действия вновь избранных управляющих могут стать недействительными.