Введение

Эта статья была подготовлена с целью ответа на вопрос: «Я думаю, что в кадастре была совершена фиктивная сделка, могу ли я подать иск об аннулировании? Что можно предпринять с юридической точки зрения против фиктивных сделок в кадастре?» Статья была написана на основе анализа многочисленных решений Кассационного суда и судов первой инстанции. Цель состоит в том, чтобы представить комплексный обзор юридических прав, условий подачи иска, бремени доказывания, процессуальных требований и возможных результатов дела, которыми обладают физические лица в случае фиктивных передач прав собственности. Работа состоит из основных выводов, их подробного рассмотрения и заключительных разделов.

A. Условия подачи иска против фиктивной сделки в кадастре и юридический интерес

Основным условием для подачи иска о фиктивности является наличие у истца юридического интереса в возбуждении данного дела. Кассационный суд определяет этот юридический интерес как «причинение ущерба от сговорной сделки».

Для кредиторов: Чтобы кредитор мог подать иск, у него должно быть требование к должнику, и фиктивная передача должна быть направлена на предотвращение взыскания этого требования. В решении 17-й Гражданской Палаты Верховного Суда эта ситуация четко выражена: «Для того чтобы признать, что права третьего лица были нарушены в результате сговора, необходимо, чтобы у этого лица было требование к участнику сговора, и чтобы сговор был заключен с целью предотвращения выплаты этого требования.» (2016/18256 Э., 2019/4779 К.). Важная деталь заключается в том, что кредитору не обязательно начинать исполнительное производство или получать справку о несостоятельности для подачи этого иска. Это одно из основных отличий иска о фиктивности по ст. 19 ТГО от иска об отмене распоряжения по ст. 277 ЗИСИ.

Для наследников (фикция наследодателя): В делах, возбужденных наследниками, ситуация иная. Когда наследодатель (умерший) с целью воспрепятствовать наследственному праву своих наследников оформляет недвижимое имущество, которое он фактически хотел подарить, как продажу, это считается «фикцией наследодателя». Согласно устоявшейся судебной практике Генеральной Ассамблеи Верховного Суда, «все наследники, чьи наследственные права нарушены, независимо от того, являются ли они обладателями обязательной доли или нет, могут подать иск о признании недействительности официального договора по причине фиктивности и об аннулировании записи в кадастре, сделанной на его основании.» (2012/492 Э., 2012/696 К.).

B. Бремя доказывания и оцениваемые доказательства

Поскольку симуляция является скрытым соглашением, ее доказывание обычно затруднено. По этой причине Верховный суд вместо строгих правил доказывания принял подход, основанный на оценке в соответствии с обычным ходом жизни и особенностями конкретного случая. При рассмотрении заявления о симуляции суды учитывают следующие элементы:

Разница в стоимости: Существенная разница между ценой продажи и фактической стоимостью недвижимости является важной презумпцией. Однако этого самого по себе недостаточно. 11-й Гражданский отдел Верховного суда, «…признание наличия симуляции и недобросовестности ответчиков, исходя из разницы между стоимостью недвижимости, установленной судом, и ценой, указанной при официальной продаже, также не было признано правильным.« подчеркнул это, заявив (2014/12397 E., 2014/17765 K.).

Отношения между сторонами: Родственные, дружеские или деловые отношения между продавцом и покупателем усиливают подозрение в симуляции.

Финансовое положение покупателя: Отсутствие у покупателя финансовых возможностей для оплаты покупной цены является веским доказательством.

Время совершения сделки: Передача имущества сразу после события, влекущего возникновение долга (напр.: дело о разводе, исполнительное производство) сразу после его совершения, может указывать на намерение скрыть имущество.

Особые критерии в случае фиктивной сделки наследодателя: В делах о фиктивных сделках наследодателя Кассационный суд требует более широкой оценки доказательств, таких как «традиции и обычаи страны и региона, социальные тенденции, обычный ход событий, наличие или отсутствие у наследодателя обоснованной и разумной причины для заключения договора, наличие или отсутствие у ответчика покупательной способности…» (HGK, 2012/492 E., 2012/696 K.).

C. Что следует учесть в процессуальном порядке

Соблюдение процессуальных правил имеет жизненно важное значение для рассмотрения дела по существу и предотвращения потери прав:

Формирование сторон: Иск должен быть подан против последнего владельца недвижимости. Если после фиктивной сделки недвижимость несколько раз переходила из рук в руки, то, как указано 4-м Гражданским отделом Кассационного суда, «все зарегистрированные собственники предмета иска должны быть включены в дело для принятия решения» необходимо (2020/1222 E., 2021/396 K.). В противном случае решение может быть отменено по процедурным основаниям.

Судебные сборы: Иск подлежит пропорциональной пошлине, исчисляемой от стоимости недвижимости. В случае неполной уплаты сборов суд требует их доплатить; если они не будут доплачены, дело может быть прекращено (Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, 2015/17737 E., 2018/4244 K.).

Компетентный суд: В делах о фиктивных сделках общим компетентным судом является Суд первой инстанции по гражданским делам. Однако, если спор возникает из семейного права (например: ликвидация имущественного режима), компетентным судом может быть Суд по семейным делам (Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, 2018/1808 E., 2019/11472 K.).

Срок давности: В делах об абсолютной симуляции, основанных на статье 19 Турецкого кодекса обязательств (ТКЗ), срок давности или срок пресечения не применяется. Однако, если иск представляет собой аннулирование сделки, основанной на Законе об исполнительном производстве и банкротстве (ЗиБ), может быть применен 5-летний срок пресечения (Решение Генеральной ассамблеи по правовым вопросам Верховного суда, 2017/2249 О., 2021/146 Р.).

D. Возможные Результаты Судебного Разбирательства

При доказательстве симуляции решение суда может варьироваться в зависимости от характера дела:

Аннулирование Свидетельства о Праве Собственности и Регистрация: Наиболее распространенный результат — это аннулирование фиктивной сделки и регистрация недвижимости на имя бывшего владельца или на имена наследников, подавших иск, пропорционально их долям.

Признание Права на Арест и Продажу: Особенно в делах, возбужденных кредиторами, Верховный суд, в качестве практического решения, не требуя аннулирования свидетельства о праве собственности, признает право кредитора на взыскание своих требований. В этом случае, «по аналогии с применением статьи 283/1 ЗиБ, будет необходимо вынести решение о предоставлении истцу права требовать арест и продажу без необходимости аннулирования и регистрации.» (17-я Гражданская Палата Верховного суда, 2014/10003 О., 2016/944 Р.).

Превращение Дела в Иск о Возмещении Ущерба: Если недвижимость была передана добросовестному третьему лицу во время судебного разбирательства, аннулирование свидетельства о праве собственности невозможно. В этом случае дело превращается в иск о возмещении ущерба для взыскания стоимости недвижимости с ответчиков, совершивших фиктивную сделку.

4. Вывод

При всесторонней оценке рассмотренных судебных решений четко видно, что правовые пути против фиктивных сделок, совершенных в кадастре, открыты. Правообладатели могут подать «иск об аннулировании свидетельства о праве собственности и регистрации» на основании статьи 19 Турецкого кодекса обязательств.

Однако успех этого процесса;

доказательство утверждения о фиктивности сделки конкретными и убедительными доказательствами,

развитие правильных юридических аргументов в зависимости от типа дела (кредитор, наследник и т. д.),

зависит от неукоснительного соблюдения процессуальных норм, таких как судебные издержки, формирование сторон, компетентный суд.

Право на подачу иска: Да, лица, полагающие, что в кадастровой книге была совершена фиктивная сделка, и чьи права были нарушены этой сделкой, имеют право подать иск об отмене и регистрации права собственности. Это право последовательно признается всеми соответствующими коллегиями Верховного суда.

Основание иска: Основным юридическим основанием для таких дел является статья 19 Закона об обязательствах Турции (TBK). Эта статья регулирует недействительность договоров, которые не соответствуют истинной воле сторон и имеют целью обман третьих лиц.

Стороны по делу: Иск может быть подан третьими лицами (кредиторами, наследниками и т. д.), чьи права были нарушены фиктивной сделкой. Иск, как правило, должен быть подан против лица, указанного в кадастре как собственник, и, если имеется цепочка передачи прав, против всех промежуточных собственников.

Бремя доказывания: Бремя доказывания утверждения о фиктивности сделки лежит на стороне, подающей иск. Наличие фиктивности может быть доказано любыми видами доказательств (свидетельские показания, банковские записи, отношения между сторонами, разница между ценой продажи и реальной стоимостью и т. д.).

Различные типы фиктивности: В решениях выделяются два основных типа фиктивности: фиктивность с целью сокрытия имущества от кредитора и фиктивность с целью сокрытия имущества от наследника (фиктивность наследодателя). В обоих случаях может быть подан иск, но критерии доказывания могут различаться.

Процессуальные условия: Для успешного завершения дела крайне важно строго соблюдать процессуальные правила (подача иска в надлежащий суд, полная уплата всех сборов, включение всех ответчиков в дело).

Результаты иска: Если иск будет удовлетворён, результатом может быть не только аннулирование и регистрация свидетельства о праве собственности. В зависимости от обстоятельств, суд может разрешить арест и продажу недвижимости без необходимости аннулирования свидетельства о праве собственности, чтобы истец мог взыскать свой долг (по аналогии со статьёй 283 Закона об исполнительном производстве и банкротстве). Если недвижимость была передана добросовестному третьему лицу, иск может трансформироваться в требование о компенсации.

Иски о фиктивных сделках требуют тщательной подготовки из-за сложностей в доказывании и запутанных процессуальных процедур. Иск, основанный исключительно на низкой цене продажи, имеет высокий риск быть отклонённым. Поэтому лицам, столкнувшимся с фиктивной сделкой, настоятельно рекомендуется обратиться за юридической помощью к адвокату, специализирующемуся в этой области, чтобы избежать потери прав и правильно управлять процессом. Предложение статьи.

Почему необходима юридическая поддержка адвоката в Тузле?

Дела о сговоре (мнимой сделке) чрезвычайно сложны как с точки зрения доказывания, так и процессуальных процедур. Ошибки, такие как неправильное определение стороны, недостаточные доказательства, несоблюдение сроков или неправильный выбор типа иска, могут привести к отклонению дела и невосполнимым потерям прав. Адвокат, работающий в Тузле и имеющий опыт в этой области, обеспечивает правильное выполнение стратегических шагов как на этапе подготовки к судебному разбирательству, так и в ходе самого процесса. В частности, поддержка адвоката, знающего практику местных судов в таких регионах, как Стамбул, адвокат Тузлы, адвокат Пендика, адвокат Картала, адвокат Мальтепе, адвокат Гебзе, адвокат Айдынлы, адвокат Орханлы, адвокат Тепеёрен, адвокат Дарица, адвокат Байрамоглу или адвокат Чаирова, адвокат Шекерпынар, адвокат Гюзельялы, увеличивает шансы на успех дела и способствует максимально эффективному управлению процессом.