الأجانب الراغبون في الاستثمار في تركيا — وخاصة من أسواق الخليج والوطن العربي — يركزون أبحاثهم على موضوع واحد: الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار. سبب جاذبيته واضح: لا يوجد شرط للإقامة، لا يوجد شرط للغة، ويشمل الطلب الزوجة والأطفال دون 18 عامًا، كما تسمح تركيا بالجنسية المزدوجة.

ولكن جزءًا كبيرًا من المعلومات المتاحة على الإنترنت غير محدث أو غير كامل. يوضح هذا الدليل بدقة الإطار القانوني للبرنامج الساري اعتبارًا من عام 2026، ومسار العقارات بقيمة 400,000 دولار خطوة بخطوة، وأنواع الاستثمار البديلة، والشرط الأكثر أهمية — وهو الاحتفاظ بالعقار لمدة 3 سنوات —.

ملخص: الأرقام والشروط الأساسية

السند القانوني

تستند الجنسية عن طريق الاستثمار إلى القانون التركي للجنسية رقم 5901 (الجنسية الاستثنائية، المادة 12/1-ب) والمادة 20 من لائحة تطبيق قانون الجنسية التركية. تم رفع عتبة العقار من 250,000 دولار أمريكي إلى 400,000 دولار أمريكي مع التعديل المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 6 يناير 2022 (الجريدة الرسمية 6/1/2022-31711)، وهذا المبلغ ساري اعتبارًا من عام 2026.

يمكن تحديث العتبات ومبادئ التطبيق بقرارات رئيس الجمهورية وتعديلات اللوائح؛ ومن المهم التأكد من المبلغ الحالي قبل التقديم.

طريق العقار بقيمة 400,000 دولار: تفاصيل الشروط

1) عقار مؤهل

لا يوجد قيود على نوع العقار المراد شراؤه: يمكن أن يكون سكنًا، مكان عمل، قطعة أرض، أو أرض زراعية. كما يمكن أن يكون عقارًا واحدًا، أو فإن القيمة الإجمالية لأكثر من عقار واحد يمكن أن تتجاوز عتبة 400,000 دولار أمريكي؛ في هذه الحالة، يجب أن تكون جميع العقارات مسجلة باسم نفس الشخص وأن يتم وضع قيد لمدة 3 سنوات عليها جميعًا.

2) تقرير تقييم (خبرة) مرخص من هيئة سوق رأس المال (SPK)

يتم توثيق قيمة العقار بتقرير صادر من قبل شركة تقييم مرخصة ومعتمدة من هيئة سوق رأس المال (SPK). يتم تحديد ما إذا كانت العتبة قد تحققت، ليس بالقيمة المعلنة ولكن بهذا تقرير القيمة السوقية العادلة.

3) تحديد مبلغ العملة الأجنبية (ما يعادل الدولار الأمريكي)

قيمة المقابل بالدولار الأمريكي في تقرير التقييم، تُحسب بناءً على سعر البيع الفعلي للبنك المركزي التركي بتاريخ التحديد (أو أسعار الصرف المتقاطعة). ولهذا السبب، فإن تقلبات أسعار الصرف تؤثر بشكل مباشر على ما إذا كان الحد الأدنى قد تحقق أم لا.

4) سداد الدفعة عبر النظام المصرفي

يجب أن يكون ثمن العقار مدفوعًا عبر البنوك التركية وبالعملة الأجنبية (يُوثق بوثيقة شراء عملة أجنبية). مع تعديل عام 2022، تم تعزيز مبدأ إيداع الدفعة بالعملة الأجنبية في البنك.

5) قيد عدم البيع لمدة ثلاث سنوات (أو وعد بالبيع)

يتم شراء العقار بوضع قيد “عدم البيع لمدة 3 سنوات” في سجلات الطابو. بدلاً من ذلك، يمكن تحقيق الشرط بعقد وعد بالبيع للعقار المنظم لدى الكاتب العدل (مع قيد تعهد بعدم نقل/إلغاء الملكية في سجل الطابو لمدة 3 سنوات). هذا التعهد لمدة 3 سنوات هو حجر الزاوية في البرنامج؛ بيع/نقل الملكية قبل انتهاء المدة غير ممكن من حيث المبدأ.

6) شهادة المطابقة / التحديد

عند اكتمال الإجراء، تصدر المؤسسة المعنية (وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ / المديرية العامة لسجل الأراضي والمساحة) شهادة مطابقة (تحديد). هذه الوثيقة هي أساس طلب الجنسية.

العملية: ثلاث مراحل

إتمام الاستثمار وشهادة المطابقة: تنفيذ العقار (أو الاستثمار البديل)، التقييم، الدفع، القيد، والحصول على شهادة المطابقة/التحديد.

تصريح إقامة قصير الأجل: الحصول على تصريح إقامة قصير الأجل للمستثمر وفقًا للبند 31/1-(ي) من القانون رقم 6458 (هذا ليس شرطًا للإقامة الفعلية، بل هو خطوة في العملية).

طلب الجنسية: قبول الحصول على الجنسية بقرار من رئيس الجمهورية بعد تدقيق وزارة الداخلية والمديرية العامة لشؤون السكان والجنسية.

أنواع الاستثمار البديلة (باستثناء العقارات)

في مسارات رأس المال/الصناديق/الودائع، موافقة المؤسسة المعنية (على سبيل المثال، وزارة الصناعة والتكنولوجيا في حالة رأس المال الثابت) مطلوبة.

من يشمل؟ (العائلة)

يشمل حق المواطنة، بالإضافة إلى المستثمر المتقدم، زوجه وأطفاله الذين تقل أعمارهم عن 18 عامًا. يستفيد أفراد العائلة أيضًا من حقوق التعليم والصحة والحقوق الاجتماعية في تركيا. لذلك، يعد البرنامج حلاً شاملاً للمستثمرين الذين يهدفون إلى الحصول على جنسية ثانية وجواز سفر لأنفسهم وعائلاتهم.

لماذا لا يوجد شرط إقامة ولغة؟

تختلف المواطنة الاستثنائية (عن طريق الاستثمار) عن طلب المواطنة العام: لا يُشترط الإقامة المتواصلة أو إتقان اللغة التركية. تصريح الإقامة قصيرة الأجل الذي يُحصل عليه أثناء العملية ليس إلزامًا بالإقامة الفعلية، بل هو خطوة فنية من إجراءات التقديم. (في المقابل، بالنسبة للأجانب الذين يرغبون في الحصول على الجنسية عبر الإقامة طويلة الأجل دون استثمار، تُطبق شروط إقامة متواصلة لمدة 5 سنوات، وشروط لغة وتكيف — وهذا مسار مختلف.)

المدة: توقع واقعي

تتكون العملية من مراحل متتالية: معاملات التقييم والسجل العقاري، شهادة المطابقة، تصريح الإقامة، ومراجعة الجنسية. على الرغم من أن الخطوات الأولى (السجل العقاري، الإقامة) قد تتقدم بسرعة نسبيًا، فإن مرحلة مراجعة الجنسية تختلف باختلاف كثافة العمليات. في الممارسة العملية، غالبًا ما تستغرق العملية من البداية إلى النهاية عدة أشهر وقد تمتد حتى 10-12 شهرًا. يعد الملف الصحيح والكامل العامل الأكثر أهمية في تقصير المدة.

نقاط حرجة يجب الانتباه إليها

نظرًا لأنه قرار ذو قيمة عالية، يجب معرفة المخاطر الأكثر شيوعًا مسبقًا:

التقييم المبالغ فيه: العقارات التي يتم عرضها بقيمة أعلى من قيمتها السوقية؛ يؤدي إلى عدم استيفاء الحد الأدنى المطلوب في مرحلة التقييم والفحص، ورفض الطلب.

العقار غير المؤهل: قد لا يُعتبر العقار “مؤهلاً” بسبب تقديمه سابقًا لطلب جنسية آخر، أو لوجود قيود معينة تتعلق بالبائع؛ لذلك، يُعد تأكيد الأهلية قبل الشراء ضروريًا.

مستندات الدفع والصرف: عدم القدرة على توثيق أن الدفع تم عبر النظام المصرفي وبالعملة الأجنبية (مع وثيقة DAB)، يبطل الطلب.

مخالفة الالتزام بمدة 3 سنوات: خلال فترة التقييد، يعرّض البيع/النقل الوضع المكتسب للخطر.

الاحتيال: العقارات المرهونة، أو تلك التي تُسعّر بأعلى بكثير من قيمتها الحقيقية، أو التي بها مشاكل في سند الملكية؛ تستهدف بشكل خاص المشترين الأجانب. يعد الفحص القانوني المستقل (العناية الواجبة) إلزاميًا.

ملاحظة ضريبية: عند بيع العقار في أقل من 5 سنوات، قد تُفرض ضريبة أرباح زيادة القيمة؛ لكن البرنامج يتطلب الاحتفاظ به لمدة 3 سنوات بالفعل. يجب تقييم التفاصيل بناءً على المعاملة المحددة.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

ما هو الحد الأدنى للعقارات التي يجب أن أشتريها للحصول على الجنسية التركية؟ عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي (أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية)؛ يجب أن يكون موثقًا بتقرير تقييم صادر عن خبير مرخص من هيئة سوق رأس المال (SPK) وأن يتم تسجيل شرط عدم البيع لمدة 3 سنوات في سند الملكية.

هل يجب علي العيش في تركيا أو معرفة اللغة التركية؟ لا. في الجنسية الاستثنائية عن طريق الاستثمار، لا يُشترط الإقامة أو معرفة اللغة.

هل تحصل عائلتي على الجنسية أيضًا؟ نعم. يشمل الطلب زوجتك وأطفالك دون سن 18 عامًا.

هل يمكنني استيفاء الحد الأدنى بأكثر من عقار واحد؟ نعم. يمكن أن يتجاوز إجمالي قيمة العقارات المتعددة المسجلة باسم الشخص نفسه 400,000 دولار أمريكي؛ وسيتم تسجيل قيد لمدة 3 سنوات على جميعها.

كم تستغرق العملية؟ في الممارسة العملية، تتراوح العملية من البداية إلى النهاية في الغالب من عدة أشهر إلى 10-12 شهرًا؛ الملف الكامل يقلل من المدة.

هل الجنسية المزدوجة ممكنة؟ تسمح تركيا بالجنسية المزدوجة. ما إذا كنت ستفقد جنسيتك الحالية أم لا، يعتمد على تشريعات بلدك؛ ويجب تقييم ذلك بشكل منفصل.

هل يمكنني البيع قبل انقضاء 3 سنوات؟ كقاعدة عامة، لا. البيع/النقل خلال فترة القيد يعرض الوضع للخطر. تتطلب الحالات الاستثنائية (مثل إلغاء الجنسية) تقييمًا قانونيًا.

هل يمكنني الاستثمار في شيء آخر غير العقارات؟ نعم: 500,000 دولار أمريكي رأس مال ثابت، أو إيداع، أو سندات حكومية، أو حصة في صندوق استثماري (لمدة 3 سنوات) أو توفير 50 فرصة عمل هي من البدائل.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟ — مكتب محاماة 2M Hukuk

الجنسية عن طريق الاستثمار هي عملية قانونية ذات تكلفة عالية ومتعددة المراحل. يؤثر تأكيد أهلية العقار قبل الشراء، والإدارة الصحيحة للتقييم وتحديد سعر الصرف، واكتمال مستندات الدفع/القيد، وإعداد ملف الجنسية بشكل مثالي، على النتيجة. خطأ واحد — سواء كان تقييمًا مبالغًا فيه، أو عقارًا غير مناسب، أو مستند دفع ناقص — يؤدي إلى رفض الطلب ومخاطرة بمبلغ 400,000 دولار أمريكي.

يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة (المؤسسة: المحامية مريم غوناي)، ومقره في توزلا، استشارات قانونية للمستثمرين الأجانب في الجانب الأناضولي من إسطنبول (توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي) ومنطقة كوجايلي. تضمن الخبرة المتراكمة في المكتب في القانون العقاري والتجاري وقانون الشركات للمستثمر إدارة جميع الإجراءات بدءًا من اختيار العقار وحتى ملف الجنسية بيد واحدة وبثقة.

الدعم الذي يمكن أن يقدمه مكتب 2M Hukuk للمحاماة في هذه العملية:

العناية الواجبة للعقار: سند الملكية قبل الشراء، حالة الرهن العقاري/التقييد، والتحقق من الامتثال؛ إزالة مخاطر الاحتيال.

التقييم وإدارة الحد الأدنى: التنفيذ الصحيح لعملية الخبرة المرخصة من قبل هيئة أسواق المال (SPK) وتحديد سعر الصرف.

عملية الدفع والتقييد: وثائق البنوك/DAB والتثبيت الصحيح لتقييد الـ 3 سنوات/وعد البيع.

ملف الإقامة + الجنسية: إدارة كاملة وسريعة لطلب تصريح إقامة المستثمر وطلب الجنسية.

طلبات الأسرة: معالجة طلبات الزوج/الزوجة والأطفال معًا.

لا تدع قرار الـ 400,000 دولار للصدفة. للتأكد من إدارة عملية الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار بأمان من البداية إلى النهاية، تواصل مع مكتب 2M Hukuk للمحاماة.

📍 توزلا / إسطنبول — الجانب الأناضولي وكوجايلي 🌐 2mhukuk.com