مقدمة

تم إعداد هذه الدراسة، “كيف يتم توزيع حصة المصاريف المشتركة؟” إجابة على سؤال، وذلك بناءً على قرارات محكمة النقض ومجلس الدولة والمحكمة الإقليمية للعدل. تظهر التحقيقات أن الإطار القانوني الأساسي لتوزيع المصاريف المشتركة هو القانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات العقارية (KMK)، وخاصة المادة 20 من القانون. ومع ذلك، تبين أن هذه القاعدة العامة يمكن أن تظهر اختلافات كبيرة بناءً على خطة إدارة العقار، وقرارات مجلس مالكي الوحدات، وطبيعة المبنى (مجمع سكني، مركز تجاري، تعاونية، إلخ). تتناول الدراسة هذه السيناريوهات المختلفة ونهج القرارات القضائية في هذا الصدد بالتفصيل.

يمكن تلخيص المبادئ الأساسية المتعلقة بتوزيع المصاريف المشتركة في ضوء القرارات القضائية التي تم فحصها على النحو التالي:

القاعدة العامة (المادة 20 من قانون ملكية العقارات): ما لم يُتفق على خلاف ذلك بين مالكي الوحدات المستقلة، يوجد تقسيم ثنائي في توزيع النفقات المشتركة. بينما يتم توزيع نفقات الموظفين مثل البواب وعامل التدفئة والبستاني والحارس بين مالكي الوحدات المستقلة بالتساوي؛ يتم توزيع جميع النفقات الأخرى مثل أقساط تأمين العقار الرئيسي ونفقات صيانة وحماية وإصلاح الأماكن المشتركة وراتب المدير بين مالكي الوحدات المستقلة بنسبة حصتهم في الأرض.

الأولوية التعاقدية (خطة الإدارة): تعتبر خطة الإدارة بمثابة عقد بين مالكي الوحدات المستقلة، ويمكن أن تتضمن ترتيبات خاصة بشأن تقسيم النفقات، شريطة ألا تتعارض مع الأحكام الإلزامية لقانون ملكية العقارات (KMK). إذا كان هناك حكم خاص بشأن تقسيم النفقات في خطة الإدارة، يُطبق هذا الحكم بدلاً من القاعدة العامة في المادة 20 من قانون ملكية العقارات. وقد تم التأكيد على هذا الوضع في قرار الدائرة الثانية عشرة للمحكمة العليا رقم 2013/39753 بالعبارة التالية: “ما لم يكن هناك اتفاق آخر بينهم، فقد تم تحديد كيفية مشاركة كل مالك وحدة مستقلة في النفقات العامة.” 

أنظمة مختلفة لأنواع البناء الخاصة:

المجمعات العقارية: تُوزع النفقات المشتركة وفقًا لطبيعة المنطقة المشتركة التي تتعلق بها النفقة. يتحمل مالكو الوحدات المستقلة في بناء معين نفقات المناطق المشتركة المخصصة للاستخدام الخاص بذلك البناء فقط، بينما يتحمل جميع مالكي الوحدات المستقلة نفقات المناطق المشتركة المفتوحة للاستخدام العام لجميع الأقسام المستقلة (المادة 72 من قانون ملكية العقارات).

مراكز التسوق (AVM): تخضع لأحكام لوائح خاصة. يتم توزيع النفقات أولاً وفقًا للإجراء الذي يتفق عليه الأطراف بالإجماع، وإذا تعذر ذلك، يتم توزيعها بما يتناسب مع نسبة مساحات مبيعات شركات التجزئة إلى إجمالي مساحة المبيعات.

التعاونيات: المبدأ الأساسي هو “المساواة” بين الشركاء وفقًا للمادة 23 من قانون التعاونيات. يتم توزيع المصاريف العامة بالتساوي بين الشركاء بغض النظر عن طبيعة المساكن.

المسؤولية: المالك الفعلي للوحدة هو المسؤول الأساسي عن ديون المصاريف المشتركة. ومع ذلك، وفقًا للمادة 22 من قانون ملكية الوحدات، فإن المستفيدين بشكل مستمر من الجزء المستقل بموجب عقد إيجار أو لأي سبب آخر (مثل المستأجرين)، يكونون مسؤولين بالتضامن والتكافل مع مالك الوحدة.

1. القاعدة العامة في المصاريف المشتركة: المادة 20 من قانون ملكية الوحدات ونسبة حصة الأرض

تُشير الغالبية العظمى من القرارات القضائية إلى المادة 20 من قانون ملكية الوحدات كمصدر رئيسي لتقاسم المصاريف المشتركة. تحدد هذه المادة القواعد الافتراضية التي تُطبق في حال عدم وجود اتفاق خاص بين مالكي الوحدات (عادةً خطة الإدارة). وقد تم التعبير عن هذا التمييز بوضوح في قرار الدائرة الثامنة عشرة للمحكمة العليا عام 2013/11645: “يُلزم كل مالك وحدة، ما لم يكن هناك اتفاق آخر بينهم، بالمساهمة في نفقات الحارس وعامل التدفئة والبستاني والحارس والأموال التي تُجمع لهم بالتساوي، وفي أقساط تأمين العقار الرئيسي ونفقات صيانة وحماية وتقوية وإصلاح جميع الأماكن المشتركة والنفقات الأخرى ونفقات تشغيل المرافق المشتركة والأموال التي تُجمع لتغطية هذه النفقات بنسبة حصته من الأرض.”

يتم تطبيق هذا التمييز الثنائي بثبات من قبل محكمة النقض. على سبيل المثال، قضت المحكمة بأن ملاك الوحدات العقارية مسؤولون بالتساوي عن مستحقات عمل عامل المبنى (محكمة النقض، الدائرة 22 المدنية، القرار رقم 2015/22846)، بينما يكون جميع ملاك الوحدات العقارية مسؤولين عن إصلاح سقف العقار الرئيسي بنسبة حصصهم في الأرض (محكمة النقض، الدائرة 18 المدنية، القرار رقم 2013/12320).

2. حالات استثنائية في المصاريف المشتركة: تأثير خطة الإدارة وقرارات مجلس ملاك الوحدات العقارية

تتيح عبارة المادة 20 من قانون ملكية الوحدات العقارية “ما لم يكن هناك اتفاق آخر بينهم” إمكانية تنظيم تقسيم المصاريف بشكل مختلف في خطة الإدارة وقرارات مجلس ملاك الوحدات العقارية. وبما أن خطة الإدارة هي عقد ملزم لجميع ملاك الوحدات العقارية، فإن طريقة التقسيم فيها تسمو على القاعدة العامة في القانون. في قرار محكمة النقض، الدائرة المدنية العشرون، رقم 2018/4859، تم قبول أنه بموجب حكم خطة الإدارة الذي ينص على “كل من ملاك الوحدات العقارية، بغض النظر عن حصصهم في الأرض؛ يشاركون بالتساوي في جميع مصاريف المجمع.” يجب توزيع المصاريف بالتساوي وليس بناءً على حصص الأرض. ومع ذلك، فإن صلاحية قرارات مجلس ملاك الوحدات العقارية في هذا الشأن محدودة. لا يمكن أن تتعارض القرارات المتخذة مع الأحكام الملزمة للقانون وخطة الإدارة. في قرار محكمة النقض، الدائرة المدنية العشرون، رقم 2018/352، ذُكر أن قرار مجلس ملاك الوحدات العقارية بشأن المشاركة المتساوية في مصاريف الأصول الثابتة يتعارض مع المادة 20 من قانون ملكية الوحدات العقارية، وأن هذا النوع من المصاريف يجب أن يتم جمعه بنسبة حصة الأرض.

3. حالات خاصة وأنواع هياكل مختلفة

الهياكل الجماعية: في قرار الدائرة السادسة لمجلس الدولة رقم 2019/15402، بالإشارة إلى المادة 72 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، تم اعتماد مبدأ أن “المصاريف المشتركة المتعلقة بالمناطق والمرافق المشتركة المخصصة للاستخدام المشترك والانتفاع من قبل مالكي الطوابق في مبنى معين ضمن هيكل جماعي أو في عدد قليل فقط من المباني، يجب أن تغطى من قبل مالكي الطوابق في تلك المباني”. وفي هذا السياق، اعتُبر تحميل مالكي الطوابق في بلوك واحد فقط مسؤولية مصاريف المرافق الاجتماعية والمسبح التابعة لذلك البلوك، متوافقًا مع القانون.

مراكز التسوق (AVM): كما هو مذكور في قرار الدائرة العاشرة لمجلس الدولة رقم 2020/3044، تتضمن لائحة مراكز التسوق أحكامًا خاصة. ووفقًا لذلك، يتم توزيع المصاريف المشتركة أولاً وفقًا لإجراء تحدده الأطراف بالإجماع، وإذا لم يكن ذلك ممكنًا، “توزع بنسبة مساحات مبيعات محلات التجزئة إلى مساحة مبيعات مركز التسوق.”

التعاونيات: في قرار الدائرة المدنية الثالثة والعشرين لمحكمة النقض رقم 2012/5825، ووفقًا لمبدأ المادة 23 من قانون التعاونيات التي تنص على أن “الشركاء متساوون في الحقوق والواجبات ضمن المبادئ التي يقرها هذا القانون”، تم التأكيد على ضرورة توزيع المصاريف العامة بالتساوي بين الشركاء، حتى لو كان هناك اختلاف في نوع ومساحة الوحدات السكنية.

4. نطاق المسؤولية والإثبات

يتحمل مالك الطابق مسؤولية الدين المشترك بشكل أساسي. ولكن، في قرار الدائرة المدنية العشرين لمحكمة النقض رقم 2017/9245، تم لفت الانتباه إلى المادة 22 من قانون ملكية الطوابق، وتم التأكيد على مسؤولية المستأجر أيضًا:

“كما يتحمل المسؤولية المشتركة والتضامنية أولئك الذين يستفيدون بشكل دائم من أحد الأقسام المستقلة بناءً على عقد إيجار أو حق سكن (إقامة) أو أي سبب آخر، عن النفقات والسلف المستحقة على مالك العقار بموجب المادة 20، وعن تعويض التأخير.”

علاوة على ذلك، فقد نصت العديد من القرارات (مثلاً قرار الدائرة الثامنة عشرة للمحكمة العليا، رقم 2015/10055) على أن الدفاتر التي تحتفظ بها الإدارة لإثبات مستحقات النفقات المشتركة، ومشروع التشغيل، والفواتير، وقرارات مجلس مالكي العقارات، تحمل صفة الدليل، وأنه في حالة النزاع، يجب إجراء فحص خبراء لهذه الوثائق.

الخلاصة

إن الإجابة على سؤال كيفية توزيع حصة النفقات المشتركة معقدة للغاية بحيث لا يمكن اختزالها في قاعدة واحدة. تُظهر القرارات القضائية ضرورة إجراء دراسة هرمية في هذا الصدد:

أولاً، يجب تحديد ما إذا كان سيتم تطبيق حكم قانون خاص أو لائحة من خلال دراسة طبيعة المبنى (مركز تجاري، جمعية تعاونية، مبنى مجمع، إلخ).

إذا لم يكن هناك تنظيم خاص، فيجب دراسة خطة الإدارة للعقار الرئيسي. يسبق أسلوب المشاركة في خطة الإدارة القاعدة العامة في القانون.

إذا لم يكن هناك حكم في خطة الإدارة، تُعتمد القرارات التي اتخذها مجلس مالكي العقارات بما يتوافق مع القانون والأنظمة.

إذا لم تكن أي من التنظيمات الخاصة المذكورة أعلاه موجودة، يُطبق الحكم العام والمزدوج في المادة 20 من قانون ملكية الوحدات (تقاسم متساوٍ لنفقات الموظفين، وتقاسم بنسبة حصة الأرض للنفقات الأخرى).

لذلك، في كل حالة محددة، يجب تقييم نوع المصروف، والوضع القانوني للعقار الرئيسي، والترتيبات التعاقدية بين أصحاب الوحدات معًا للتوصل إلى نسبة المشاركة الصحيحة. اقتراح مقالة.

لماذا يعد دعم المحامي ضروريًا في توزلا؟

قد تبدو القواعد المتعلقة بتقسيم المصاريف المشتركة بسيطة للوهلة الأولى بموجب المادة 20 من قانون ملكية الوحدات السكنية. ولكن، كما يتضح في الممارسة العملية، فإن الترتيبات الخاصة في خطة الإدارة، وقرارات مجلس أصحاب الوحدات، ومسائل مثل ما إذا كان المبنى مجمعًا، أو موقعًا، أو مركزًا تجاريًا، أو تعاونية، تغير طريقة التوزيع بشكل مباشر. علاوة على ذلك، طورت قرارات محكمة النقض ومجلس الدولة سوابق قضائية مفصلة لسيناريوهات مختلفة في هذا الشأن.

لذلك، يُعد الحصول على دعم قانوني احترافي ذا أهمية كبيرة للتقييم الصحيح للنزاع المحدد وتجنب فقدان الحقوق. خاصة في المناطق التي تشهد تحضرًا سريعًا مثل توزلا، فإن امتلاك إدارات المواقع والمباني السكنية عددًا كبيرًا من الأقسام المستقلة يجعل نزاعات تقاسم المصاريف المشتركة أكثر تعقيدًا.

يقوم محامي توزلا، بتوجيه موكله في ضوء كل من قانون ملكية الوحدات السكنية والقرارات القضائية الحديثة، من خلال:

تفسير خطة الإدارة،

صلاحية قرارات مجلس أصحاب الوحدات،

تحصيل مستحقات المصاريف المشتركة،

مسؤولية المستأجر،

يمكنه تقديم الدعم القانوني في مسائل الاعتراض وإجراءات الدعاوى القضائية.

ولهذا السبب، يَلعب الحصول على دعم محامٍ في مناطق مثل إسطنبول، توزلا، بينديك، كارتال، مالتيبي، جبزي، أيدينلي، أورهانلي، تيبيورين، داريجا، بايرام أوغلو، أو تشاييروفا دورًا حاسمًا لإدارة الشقق والمجمعات السكنية، ليس فقط في حل النزاعات الحالية، ولكن أيضًا في منع النزاعات المحتملة في المستقبل.